常州市朝陽雅居周邊市場及價(jià)格建議報(bào)告

1、,,朝陽雅居周邊市場及價(jià)格建議報(bào)告,PRICE&SALES,市場綜述項(xiàng)目解析及價(jià)格定位,,PART 1 市場綜述,,,4月份，由于國家政策的出臺，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場，銷售量進(jìn)一步提高，同比上升65.52％ ，高于去年月度銷售平均水平，市區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為44.49萬㎡，較3月份有所下降，成交上升，以存量銷售為主，成交均價(jià)稍有回調(diào)。從目前市場來看，市場供求矛盾有所緩和，市場信心度有所提高，許多剛性需求者擇機(jī)入市購房

2、，這主要是前期政府政策效應(yīng)的一個(gè)延續(xù)，至于這個(gè)效應(yīng)能持續(xù)多久以及后續(xù)市場會如何發(fā)展，目前局勢仍沒有明朗。,2008年2月至2009年4月常州市商品住宅供求走勢圖,整體市場運(yùn)行,去化進(jìn)一步提高，供求矛盾緩和，均價(jià)有所回落,,,從求供比來看，前4個(gè)月以來供求比趨于平穩(wěn)，但這個(gè)月的求供比出現(xiàn)了大幅度的下降，但仍然處于供小于求的格局，可見前期的一個(gè)低求供比時(shí)期為最近幾個(gè)月提供了大量的可供銷售的房源；這很大程度是因?yàn)檎扇×艘幌盗姓咭约伴_發(fā)商

3、運(yùn)用了大量營銷手段。本月供應(yīng)量較上月有所下降，市場存量得到進(jìn)一步消化。,2008年2月至2009年4月常州市商品住宅供求情況比對,,整體供求走勢,去化有所下降，供求表現(xiàn)進(jìn)一步緩和,,從供應(yīng)量來看，住宅的黃金銷售季節(jié)為5月和9月，這兩個(gè)月的推案量最大，符合房產(chǎn)銷售的一般規(guī)律，而09年前2個(gè)月（傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)淡季）開始，供應(yīng)量較為平均，可見政府及開發(fā)商在控制推案量方面較為合理，符合市場規(guī)律。從09年2月開始，供應(yīng)量有了一個(gè)較大幅度的提升，

4、但主要還是以去化前期推出的樓盤為主。,2008年2月至2009年4月常州市商品住宅供應(yīng)量比對圖,整體供應(yīng)走勢,黃金銷售季節(jié)推案量大，供應(yīng)出現(xiàn)放量跡象,,四月份，商品住宅銷售備案面積60.33萬㎡，同比增長66.70％，環(huán)比增長3.78%。從去年2月和12月以及今年1-4月份的的成交量來看，09年開始的成交量已較為理想。從量上來看，節(jié)后的成交較為活躍，主要原因是政府逐漸落實(shí)了購房優(yōu)惠政策，開發(fā)商加大促銷力度。總的來說，3、4月份成交量的

5、上揚(yáng)，是08年11月以后政府一攬子救市政策效應(yīng)的延續(xù)。由于當(dāng)前市場信心度有了較大程度的提升，我們推斷5月份的成交量將仍然維持在一個(gè)較高的水平。,2008年2月-2009年4月常州市商品住宅成交量走勢,整體成交走勢,銷售同、環(huán)比均有較大增長，市場活躍仍將維持一段時(shí)間,,4月份，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為吸引更多的客戶，紛紛采取促銷手段，全市商品房月度成交均價(jià)較1月有小幅回調(diào)，基本達(dá)到去年12月份的水平，商品住宅成交均價(jià)為4210元/㎡，由于市區(qū)

6、高檔住宅大多進(jìn)入持續(xù)銷售期，因此總體價(jià)格理性回調(diào)，環(huán)比09年3月上升了2.43%。常州的房價(jià)在整個(gè)年度成交均價(jià)起伏不大，還是處于一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢。從成交均價(jià)來看，4月份，房價(jià)將會基本處于3月的水平上或者略有上升，但幅度不會太大。5月份將會是常州房市的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。,2008年2月-2009年4月常州市商品住宅成交均價(jià)走勢圖,整體價(jià)格走勢,價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)期，未來一段時(shí)間將小幅回調(diào),全市熱銷榜,城南區(qū)域成交比重小，地段和價(jià)格成為最重要助動(dòng)

7、器,從熱銷榜來看，地段成為銷售最有利武器，如九洲的新世界、新家園等。從成交區(qū)域來看，城南區(qū)域樓盤銷售仍然存在一定問題，唯一1個(gè)上榜樓盤，是距離市區(qū)較遠(yuǎn)的金都名苑.,2008年-2009年4月，城東區(qū)域累計(jì)成交50萬方，累計(jì)供應(yīng)量34.11萬方，供銷比為1：1.47，成交均價(jià)4102元/㎡。在各個(gè)區(qū)域中，城東區(qū)域市場價(jià)格穩(wěn)定度較高，整體市場的推案量的淡旺季特征較為明顯，總體來說，除成交量受整體性影響同比有所下滑，目前區(qū)域供求狀況比較合理

8、，市場比較健康。2009年1-5月份城東區(qū)樓市呈現(xiàn)良好的走勢，區(qū)域內(nèi)各樓盤主要還是以前期存量銷售為主，成交量不斷攀升。該區(qū)域成交戶型以實(shí)用型兩房和小三房為主。,2008年-2009年4月城東區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積走勢圖,城東供應(yīng)走勢,區(qū)域供應(yīng)競爭逐步放大，價(jià)格競爭日趨嚴(yán)重,,城東區(qū)域是08年的次熱點(diǎn)區(qū)域，推案相對密集。從走勢來看，1-11月份城東區(qū)域推案量呈現(xiàn)傳統(tǒng)的淡旺季特征，5月、6月、9月份推案量較大，其中9月份推案量達(dá)到了08年的

9、最高值9.41萬方。在區(qū)域內(nèi)推案次數(shù)比較多的代表性樓盤是新城逸境和新城尚東區(qū)，分別推案達(dá)4次和2次. 09年1月，城東區(qū)域集中推案，河苑家園，尚東區(qū)1-2期，蘭陵尚品，府河名居均集中上市。,2008年-2009年4月城東商品住宅推案走勢圖,城東區(qū)推案走勢,城東區(qū)推案量放大，區(qū)域價(jià)格回升,,區(qū)域交通較便捷，生活配套齊全。購房客戶以區(qū)域客為主（有部份產(chǎn)業(yè)客）?？蛻糍彿磕康囊曰榉考案纳菩孕枨鬄橹鳌?區(qū)域交通較便捷，靠近市區(qū)，周邊配

10、套齊全。都以市區(qū)客戶為主。一般為改善及婚房目的的客戶。,位于麗華北路與延陵中路相交處，,依托于市中心商業(yè)區(qū)與老城區(qū)改造規(guī)劃，區(qū)位較強(qiáng)。市區(qū)客戶及投資客戶為主。,,,,,,競爭區(qū)域劃分,區(qū)域封閉，輻射范圍有限，同質(zhì)競爭項(xiàng)目少。東城名居薔薇佳園紅梅齒輪廠地塊,競爭項(xiàng)目分布,薔薇家園,競爭個(gè)案分析,89m2二房,122-128m2三房,其三房成為供求主要房型,薔薇佳園,競爭個(gè)案分析,東城明居,競爭個(gè)案分析,二房和小三房仍

11、舊是項(xiàng)目的供求主力,東城明居,競爭個(gè)案分析,紅梅齒輪廠地塊,競爭個(gè)案分析,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線相似度較高區(qū)域潛在的供應(yīng)量較大，合理價(jià)格成為主動(dòng)關(guān)鍵,未來競爭分析,市場總結(jié),① 09年常州樓市出現(xiàn)“小陽春”，成交量開始放大。預(yù)示著市場需求量在增大。② 區(qū)域均價(jià)穩(wěn)定，大概維持在4200-4500元/㎡。③ 區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃厚，地段優(yōu)越，但老小區(qū)較多。④ 近期入市項(xiàng)目較多，競爭較為激烈。,,PART 2 項(xiàng)目解析及價(jià)格定位,分南北兩棟

12、樓，小規(guī)模，6層多層公寓，戶型得房率較高，樓幢之間有部分綠化、部分底商對住戶有影響,項(xiàng)目屬性分析,兩房一廳一衛(wèi),兩房兩廳一衛(wèi),三房兩廳一衛(wèi),四房兩廳兩衛(wèi)及頂復(fù),項(xiàng)目房型分析,二房比例大，戶型均無附加值，但舒適度較強(qiáng)大部分暗衛(wèi)致命缺點(diǎn)。二房面積（102.46㎡）與三房面積重合，二房（ 102.46㎡）所占比例過大。同時(shí)復(fù)式面積過大，缺少總價(jià)優(yōu)勢，影響去化。,總價(jià)段分析,,與薔薇家園、東城名居相比較主力總價(jià)存在優(yōu)勢。二房總價(jià)過高，建議控制在