資產(chǎn)評估課程解讀

1、課程解讀,蔣春生,TEL：,E-mail：jiangcs11@163.com,《資產(chǎn)評估》,1,3,8,7,7,2,6,8,3,9,6,資產(chǎn)評估解讀說明,本人從事財會專業(yè)的大學(xué)教學(xué)工作近30年，同時利用業(yè)余時間進行全國自考財會方面的教學(xué)輔導(dǎo)工作。在財會專業(yè)全國自考中《資產(chǎn)評估|》、《財務(wù)報表分析》、《高級財務(wù)會計》是通過率比較低的三科。我結(jié)合自己的教學(xué)心得，根據(jù)自考教材，編寫這三科的自考教材的輔導(dǎo)讀物（PPT文檔及歷年考試題詳解的Wor

2、d文檔）。希望對參加自考的學(xué)員有所幫助。,《資產(chǎn)評估解讀》主要是對《全國自考資產(chǎn)評估教材》（劉玉平，2006年版）學(xué)習(xí)時的輔導(dǎo)材料，其特點 發(fā)下：,⑴ 對考試的重點內(nèi)容作詳細講解；,⑵ 對考試的難點又必須掌握的內(nèi)容通過案例說明；,⑶ 對考得很少且較繁瑣的內(nèi)容少計講或不講。,參加《資產(chǎn)評估》考試的學(xué)員一定要準備一部能進行乘方運算的計算器；能夠畫現(xiàn)金流量圖；同時以前三年的考試卷為練習(xí)對象。相信會取得合意的成績。,CH1 總論,《資產(chǎn)評估

3、》,CH2 資產(chǎn)評估的基本方法,CH3 機器設(shè)備的評估,CH4 房地產(chǎn)的評估,CH5 無形資產(chǎn)的評估,CH6 流動資產(chǎn)的評估,CH7 長期投資及其他資產(chǎn)的評估,CH8 企業(yè)價值的評估,CH9 資產(chǎn)評估報告,CH10 資產(chǎn)評估與行業(yè)管理,CH1.1.1 資產(chǎn)評估的概念,CH1 資產(chǎn)評估總論,CH1,資產(chǎn)評估,是指專門的機構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學(xué)的方法，以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在

4、一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為。,該概念包括了下列六要素：,⑴ 評估的主體：,⑵ 評估的對象：,⑶ 評估的制度：,⑷ 評估的方法：,⑸ 評估的時間：,⑹ 評估的目的：,資產(chǎn)評估師、注冊會計師,指定的資產(chǎn),規(guī)定的程序,規(guī)定的專業(yè)方法,指定的某一定時點,制約評估的方法,CH1,CH1.2.2 資產(chǎn)的分類,CH1,CH1.3.2 資產(chǎn)評估的價值類型,⑴ 市場價值,⑵ 在用價值,⑶ 投資價值,⑷ 持續(xù)經(jīng)營價值,⑸ 清算價格,⑹ 保險價值

5、,⑺ 課稅價值,,CH1,CH1.6.1 資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容,8. 資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。,1. 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；,2. 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；,3. 編制資產(chǎn)評估計劃；,4. 資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；,5. 收集、分析資產(chǎn)評估資料；,6. 評定估算；,7.形成和提交資產(chǎn)評估報告；,CH2 資產(chǎn)評估的基本方法,⑴ 有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；,⑵ 參照物及其被評估資產(chǎn)的可比指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集到的；,⑶ 功能因

6、素；（功能不足或功能過剩）,CH2,CH2.1.1 市場法應(yīng)用的前提條件,CH2.1.2 市場法下參照物調(diào)整因素,⑴ 時間因素；,⑵ 地域因素（尤其是房地產(chǎn)）；,CH2.1.3 市場法下的評估程序及其公有制估缺點,⑶ 缺點：,⑴ 評估程序：,⑵ 優(yōu)點：,CH2,成本法下資產(chǎn)評估計算基本公式,CH2.2.2.1 成本法思路,被 評估資產(chǎn)評估值,重置成本,實體性貶 值,功能性貶 值,經(jīng)濟性貶 值,被 評估資產(chǎn)

7、評估值,重置成本,成新率,重置成本,復(fù)原重置成本,更新重置成本,專門注明,CH2,2.重置成本的物價指數(shù)法,CH2.2.2.2 實體性貶值,資產(chǎn)重置成本,資產(chǎn)歷史成本,3.重置成本的物價指數(shù)法,4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,常態(tài),,CH2,2.公式計算法,CH2.2.2.2 實體性貶值,CH2,1.功能性貶值估算步驟,CH2.2.2.3 功能性貶值,⑴ 比較兩類資產(chǎn)的年營運成本；,⑵ 計算二者的差異：,⑶ 估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命；,⑷

8、 將各期的差值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值；,（扣除所得稅）,（通常是年金）,t（年）,P,10%,36000,1,2,3,4,5,0,2.功能性貶值估算舉例,P50,⑴ 兩類資產(chǎn)的月人工費用：,12,000,8,000,⑵ 二者的差異：,4,000×12×（1－25%）,⑶ 評估資產(chǎn)的剩余壽命,5年,⑷ 繪制現(xiàn)金流量圖并計算,CH2,㈣ 經(jīng)濟性貶值,CH2.2.2 成本法計算,㈤ 成淅率及其估算,1. 觀察法,2. 使用年限

9、法,（經(jīng)驗）,3.修復(fù)費用法,成新率,成新率,三、 成本法的,程序,優(yōu)點,缺點,P,CH2,一、收益法評估的前提條件,CH2.3 收益法評估,1. 未來的期望收益可用貨幣估算,2. 資產(chǎn)所承擔的風(fēng)險可衡量,1.資產(chǎn)未來收益有限時,Rn,i,二、收益法應(yīng)用形式,2.資產(chǎn)未來收益無限時,⑴ 各期收益相同時,t（年）,P,r,A,1,2,3,4,5,0,,,,CH2,2.資產(chǎn)未來收益無限時,① 預(yù)測未來幾年的收益，并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值,② 將

10、現(xiàn)值年金化；,③ 將得到的年金作資本化處理,⑵ 各期收益不相同時,t,P1,i,Fn,1,2,3,4,5,0,t,i,A,1,2,3,4,5,0,t,P,r,A,1,2,3,4,5,0,,,,,,,折現(xiàn)率（i）與資本化率（r）有聯(lián)系，但不完全相同！,P1,習(xí)題3,一、收益法評估的程序及評價,CH2.3 收益法評估,1. 收益法評估的程序,2. 收益法評估的優(yōu)點,3. 收益法評估的缺點,CH3 機器和設(shè)備評估,1. 機器設(shè)備一般不具備

11、獨立獲盈利能力；通常不采用市場法進行評估。,2. 機器整體的價值,1. 明確評估目的；,CH3.1.2 機器設(shè)備評估的特點,3. 影響機器設(shè)備的因素眾多；個體差異較大,三大類因素,CH3.1.3 機器設(shè)備評估的程序,4. 確定評估方法，收集和處理處理相關(guān)資料；,2. 明確評估對象：,3. 對機器設(shè)備進行必要的鑒定；,CH3,單項資產(chǎn),4. 設(shè)備的貶值因素復(fù)雜,5. 評定估算，撰寫評估報告。,CH3.3 機器設(shè)備評估的成本法,機器設(shè)

12、備重置成本包括一切為其進入使用狀態(tài)（正式運行）前發(fā)生的一切合理耗費支出。,一、機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成,P67,1. 典型機械工業(yè)的重置成本；,2. 進口設(shè)備的從屬費用；,CH3,㈠ 重置核算法,機器設(shè)備評 估 值,重置成本,實體性貶 值,功能性貶 值,經(jīng)濟性貶 值,P68,二、機器設(shè)備重置成本的估算,1. 國內(nèi)購建的固定資產(chǎn),機器設(shè)備的買價,一切合理耗費支出,2. 進口設(shè)備的重置成本,CH3,㈠ 重置

13、核算法,⑴ FOB價,買價、國外運費、傭金等,通常以美元結(jié)算,⑵ CIF價,FOB價,運費,保險費,其中：保險費,⑶ 關(guān)稅,CIF價,關(guān)稅稅率,⑷ 消費稅,CIF價,關(guān)稅,（,）,⑸ 增值稅,CIF價,關(guān)稅,）,消費稅,增值稅率,⑹ 此外還有銀行手續(xù)費、外貿(mào)手續(xù)費及車輪購置附加費,FOB價,運費,（,）,保險費率,3. 其他設(shè)備的重置成本,略,1. 定基物價指數(shù),CH3,㈡ 物價指數(shù)法,以某一時期的物價作為固定比較對象（100%），

14、以后各期的物價與其人相除得到的物價指數(shù)。,3. 進口設(shè)備的物價指數(shù)應(yīng)用,設(shè)備重置成本,設(shè)備歷史成本,2. 環(huán)比物價指數(shù),以某期的物價水平與上一期的物價水平相除得到的物價指數(shù)。,IP(F),IP(F),IP(R),P79,CH3,㈡ 物價指數(shù)法,2. 進口設(shè)備的重置成本解析,【Ex3.6】P79,⑴ 評估設(shè)備主要部件進口（80%）,1000,80%,8,100（萬美元）,購建時支付的美元：,該價格已包含國外運費、境外保險費，題目所給

15、相關(guān)信息是剩余信息,⑵ 國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動僅針對國內(nèi)支付部分,1000,20%,（1 ＋ 50%）,評估時支付的$ →￥； 關(guān)稅； 其他稅費,100×（1＋20%）×8.3× （1＋20%）×（1＋10%）,CH3,㈢ 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,明確 x 的含義,x,1,設(shè)備價格,生產(chǎn)能力,線性關(guān)系,價格上漲＞生產(chǎn)能力的提高,價格上漲＜生產(chǎn)能力的提高,C

16、H3.3.3 機器設(shè)備實體性貶值的估算,CH3,機器設(shè)備實體性貶值,重置成本,實體性貶值率,（1－成新率）,重置成本,成新率或貶值率的計算方法,使用年限法,觀察法,修復(fù)費用法,設(shè)備已使用 年 限,設(shè)備尚可使用年限,設(shè)備尚可使用年限,100%,用加權(quán)投資年限,（憑經(jīng)驗）,修復(fù)費用,實體性貶值,經(jīng)過技改,含調(diào)整后的折 舊 費用,CH3.3.3 機器設(shè)備實體性貶值的估算,CH3,10.被評估設(shè)備購建于2000年，原始價值300萬元，

17、2005年進行更新改造，投入了30萬元。2008年對該設(shè)備進行評估，假設(shè)從2000年至2008年該類設(shè)備的價格每年上升10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測為15年，則該設(shè)備的成新率約為（ D?。〢.60%　　　　B.62%　　C.63%　　　　D.66%,【解析】,⑴ 該設(shè)備的重置成本,⑵ 該設(shè)備的加權(quán)投資年限：,⑶ 成新率：,2011年4月考題,CH3.3.3 機器設(shè)備實體性貶值的估算,CH3,11.一臺數(shù)控機床，重置成本為20

18、0萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為18萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額約為（ C?。〢.l8萬元　　　　B.20萬元　　 C.36萬元　　　　D.38萬元,【解析】,⑴ 該設(shè)備的重置成本,⑵ 可修復(fù)費用：,⑶ 不可修復(fù)費用：,2011年4月考題,200萬元,18 萬元,該機床的實體性貶值額,18＋18＝36 萬元,㈠ 超額投資成本的估算,新設(shè)備與老設(shè)備對比耗費的降低或產(chǎn)能的

19、提高凈差額的現(xiàn)值,新電焊機與老電焊機比，每年節(jié)電6000度，每度電0.50元，尚可10年，折現(xiàn)率10%，所得稅率25%。,CH3.3.4 機器設(shè)備功能性貶值的估算,CH3,超額投資成本,復(fù)原重置成本,更新重置成本,㈡ 超額營運成本的估算,選用復(fù)原重置成本時,【Ex3.11】,【解析】,⑴ 每年凈超額營運成本,6000×0.5×（1－25%）＝2250（元）,⑵ 電焊機功能性貶值額,經(jīng)濟性貶值的成因,CH3.3.5

20、 機器設(shè)備經(jīng)濟性貶值的估算,CH3,經(jīng)濟性貶值率,產(chǎn)能下降,外部因素,限期停產(chǎn)；交排污費；糾正準產(chǎn),市場需求量下降,收益減少,環(huán)境保護,市場價格降低,㈠ 產(chǎn)能下降,㈡ 收益減少,經(jīng)濟性貶值額,㈢ 環(huán)境保護限制,對于限制生產(chǎn)污染的設(shè)備使用期的,經(jīng)濟性貶值率,新規(guī)定期限的 貶 值 率,原規(guī)定期限的 貶 值 率,10. 某類型號的汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可使用l0年，但出于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類

21、汽車的最長使用年限為l5年，故該車5年 后必須強制報廢。該汽車的經(jīng)濟性貶值率約為（ B ）。,A. 16. 67％ B. 25％ C. 50％ D. 66. 67％,CH3.3.5 機器設(shè)備經(jīng)濟性貶值的估算,CH3,【解析】,⑴ 新規(guī)定期限的汽車貶 值 率,⑵原規(guī)定期限的汽車貶 值 率,⑶ 該汽車的經(jīng)濟性貶值率,2015年10月考題,66.7%－50%＝16.7%,CH3.4

22、 機器設(shè)備評估的市場法,CH3,一、運用市場法評估機器設(shè)備的步驟,93,1. 個別因素,2. 交易因素,二、運用市場法評估機器設(shè)備的比較因素,3. 時間因素,4. 地域間因素,（設(shè)備的屬性）,（市場、交易動機、交易數(shù)量）,CH4,一、房地產(chǎn)的概念,1. 明確評估基本事項；,CH4.1 房地產(chǎn)評估,二、房地產(chǎn)的特征,三、房地產(chǎn)的評估程序,2. 擬定評估基本方案；,3. 實地勘查收集資料；,4. 選定評估方法評定估算；,5. 確定評估

23、結(jié)果，撰寫評估說明和報告；,區(qū)域性平均價；各類用地平均價；一定時期內(nèi),CH4,CH4.2 土地使用權(quán)評估的特點,一、土地使用權(quán)及其實質(zhì),二、土地資產(chǎn)的分類及其屬性,三、土地資產(chǎn)價格體系,價格體系,基準地價,標定地價,出讓底價,出租價格,轉(zhuǎn)讓價格,宗地地價；發(fā)生交易時出讓底價的參考,政府,土地需求者,出讓,土地使用人,土地需求者,轉(zhuǎn)讓,土地使用人,轉(zhuǎn)讓一定時期的土地使用權(quán),政府,四、影響地產(chǎn)價格的因素,CH4,CH4.2 土地使用權(quán)評

24、估的特點,影響地產(chǎn)價格的因素,一般因素,區(qū)域因素,個別因素,行政、社會、經(jīng)濟、其他；,商業(yè)用地,住宅用地,工業(yè)用地,位置；交通便捷度；基礎(chǔ)設(shè)施；公用設(shè)備；環(huán)境質(zhì)量,商業(yè)繁華度；交通便捷度；環(huán)境、規(guī)劃,交通；基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè),位置；地形、地質(zhì)面積、地塊形狀土地利用,五、土地使用權(quán)評估原則,CH4,CH4.2 土地使用權(quán)評估的特點,1. 替代原則,2. 最有效使用原則,3. 變動原則,4. 供需原則,土地的價格主要由供給決定，但土地

25、的供給也有一定的彈性。（供給的時間，土地用途的調(diào)整；對劣質(zhì)土地的改造）,5. 貢獻原則,當MR＝MC時，利潤最大,CH4.3 土地使用權(quán)及其處置,自學(xué)！,一、市場法,㈠ 市場法及其適用條件：,CH4,CH4.4 土地使用權(quán)評估的方法,待估土地 評估值,∑比較案例土地調(diào)整價格,比較案例數(shù),比較案例土地調(diào)整價格,比較案例土地價格,交易情況；區(qū)域；日期；個別因素的修正系數(shù),其中個別因素中的土地年限修正系數(shù)K為,待估土地的年限,比較土地的

26、年限,三個以上的交易案例,一、市場法,㈡ 市場法估算舉例,比較系數(shù)修正表,CH4,一、市場法,用計算器計算總系數(shù)的技巧,（,1.03,.98,÷,×,1.07,右表中，凡為100的計算是不需計算，其他數(shù)據(jù)小數(shù)點向左移兩位，以零開頭的“0”不用輸入。分子相乘除分母。具體如下：,1.006,×,×,1.03,1.02,×,×,.99,1.015,×,×,.98,

27、）,＝,1.05066,CH4,二、收益法,假設(shè)土地每年的收益的固定，土地的評估價值轉(zhuǎn)化為通過年金求現(xiàn)值的問題,CH4,㈡ 收益法的應(yīng)用形式,P,r,A,1,2,3,4,5,0,,,,,,,當n→∞時，(1＋r)-n→0,確定土地收益額及還原利率是計算土地使用權(quán)的前提條件,土地收益通常是以土地的具體使用，以房地合一的形式取得的，以房地產(chǎn)出租為例，其計算步驟如下：,CH4,㈡ 土地收益額的估算,1. 計算總收入，即租賃收入。,2. 求取

28、總費用（稅金、折舊、維修、管理……）,3. 求取總收益：③＝①－②,4. 確定房屋純收益：Pr,5. 求取土地純收益：⑤＝③－④,二、收益法,㈢ 土地還原利率的估算,1. 公式法,還原利率＝凈收益/土地價格,2. 定義法,還原利率＝無風(fēng)險利率＋風(fēng)險利率,3. 分類法,投資類型——收益率,CH4,㈠ 成本法下土地價格的確定,三、成本法,㈡ 成本法就不會步驟,1. 土地取得費,中標時一次支付,5. 利潤,⑤＝[①＋②＋③]×

29、利潤率,6. 土地增值收益,前五項之和×增值收益率率,土地價格,土地取得費,土地取得費,稅費,土地增值收益,利息,利潤,2. 土地開發(fā)費,假設(shè)在開發(fā)期均勻支出，支出時點為開發(fā)期一半,3. 稅費,耕地占用稅；土地管理費；土地增值稅,4. 利息,④＝（①＋③）×開發(fā)期×r ＋ ②×開發(fā)期×r×0.5,CH4,㈢ 成本法案例,某宗工業(yè)用地，面積 64,130m2.土地取得費土地補償

30、費52.5元/m2及2%的管理費組成；土地開發(fā)費為3.38元/m2；稅費5元/m2；利息率為8.64%；開發(fā)期為一年；利潤率為12%；土地增值收益率為20%。,1. 土地取得費,52.5×（1＋2%）＝53.55（元）,5. 利潤,[53.55＋3.38＋5]×12%＝7.43,6. 土地增值收益,（53.55＋3.38＋5＋5.2＋7.43）×20%＝14.91,2. 土地開發(fā)費,3.38元,3. 稅費,

31、5元,4. 利息,（53.55＋5）×8.64%＋3.38×8.64%×0.5＝5.20,〖解析〗按要求逐項計算（土地還原收益率為6.7%。）,土地價格：,14.91×（1＋/0.2）＝89.46,（無限期地價）,工業(yè)用地最長50年，轉(zhuǎn)換為50年地價,89.46×[1－（1＋6.7%）-50]＝85.97（元/ m2 ）,土地總價格：,85.97×64130＝551.3（萬元）

32、,CH4,㈠ 假設(shè)開發(fā)法下的地價,四、假設(shè)開發(fā)法,房地產(chǎn)總價,①＝②－③－③i－（①＋③＋④）（r＋p′）－②t－⑧,土地價格,樓價,建筑費用,稅費,利息,利潤,④＝③×i,專業(yè)費用,租賃費用,⑧,①,②,③,④,⑤,⑥,⑦,實體耗費的成本,測量設(shè)計費,⑤＝①③④×r,⑥＝①③④×p′,⑦＝②×t,經(jīng)驗估算,CH4,㈡ 假設(shè)開發(fā)法的步驟,1. 調(diào)查待土地的基本情況；,5. 預(yù)測開發(fā)建設(shè)總成本（即建

33、筑費：③）,6. 租售費用、稅金及其他費用的估測,2. 選擇最佳的開發(fā)方式；,3. 估計建設(shè)期；,4. 預(yù)測土地開發(fā)價值（即樓價：②）；,7. 計算地價,CH4,㈢ 假設(shè)開發(fā)法案例,1. 商業(yè)用房1000m2@4000 ，住宅用房6000m2@2000。建設(shè)期兩年，建成樓房可全部售出，折現(xiàn)率10%。,2.總建筑費500萬元；第1年投入60%；第2年投入40%，費用為均勻投入。,⑴ 計算總樓價,樓房是兩年后銷售，要將終值轉(zhuǎn)現(xiàn)值,⑵ 總建筑

34、費用,第一年投入的費用等同時點為0.5年；第2年投入費用的等同時點為1.5年，要將終值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值。,CH4,㈢ 假設(shè)開發(fā)法案例,⑶ 專業(yè)費用,⑷ 總地價,CH4.5 建筑物評估的特點,自學(xué),CH4,一、成本法,㈠ 建筑物成本構(gòu)成,建筑物評估值計算式,CH4.6 建筑物評估的方法,⑸ 合理利潤,⑹ 資金成本,⑵ 前期費用；,⑶ 其他費用；,⑷ 間接費用；,⑺ 稅金,建筑物評 估 值,建筑物重置成本,實體性貶 值,功能性貶

35、 值,經(jīng)濟性貶 值,⑴ 安裝工程費；,CH4,一、成本法,㈡ 建筑物重置成本的估算方法,調(diào)整項目有：三材、地材價、人工和機器、其他直接調(diào)整費用,1. 預(yù)決算調(diào)整法,2. 重編預(yù)算法,建筑物重置成本,3. 價格指數(shù)調(diào)整法,建筑物重置成本,綜合價格指數(shù),評估時點價格指數(shù),建筑物購建時價格指數(shù),CH4,一、成本法,㈢ 建筑物實體性貶值和成新率估算,同機器設(shè)備的相關(guān)內(nèi)容,1. 使用年限法,2. 打分法,經(jīng)過觀察、測試，按規(guī)定標

36、準打分,㈣ 建筑物功能性貶值的估算,建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的功能不足或功能浪費形成的價值損失。,㈤ 建筑物經(jīng)濟性貶值的估算,建筑物的使用率下降、空房率增加出租面積減小工業(yè)用房大量閑置等造成的年收益額凈損失。,㈥ 成本法案例分析,P162,CH4,二、市場法,㈠ 市場法評估應(yīng)具備的條件,1. 要有一定 數(shù)量的正常交易實例；一般不少于三例。,2. 選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)有較好的

37、可比性。,㈡ 建筑物評估中市場法應(yīng)用,3. 交易時間與評估基準日盡可能接近。,4. 交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。,5. 交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。,1. 交易實例比較法,2. 基準價格對照法,CH4,二、市場法,㈢ 應(yīng)用市場法評估建筑物的程序,1. 收集資料。,2. 選擇作比較的交易實例。,3. 交易行為 的補正。,4. 交易日期的修正。,5. 區(qū)域因素的修正。,6. 個別因素的修正。,7

38、. 按市場法公式估算待估房地產(chǎn)的價值。,㈣ 市場法案例分析,自學(xué),CH4,三、殘余估價法,㈠ 殘余估價法評估原理,建筑物的純收益,房地產(chǎn)的凈收益,土地的純收益,建筑物的評估值,建筑物的純收益,建筑物的還原利率,,房地合一的凈收益,土地的價格,土地的還原利率,建筑物的評估值,建筑物的還原利率,建筑物的折舊率,建筑物的純收益,CH4,㈡ 殘余估價法案例,1. 某單層住宅，宅基地200m2，建筑面積120m2，月租金2400元，土地、建

39、筑物的還原利率分別為8%、10%，建筑物尚可使用25年。用殘余估價法估算該建筑物的價格。,另用成本逼近法求得土地使用權(quán)的價格為1000元/ m2,每年尋租要半個月： 2400×0.5＝1200土地使用費2元/ m2 200×2＝400元房產(chǎn)稅（年租金的12%） 2400×12×12%＝3456元管理費（年租金的3%） 2400

40、5;12×3%＝864元修繕費（年租金的4%） 2400×12×4%＝1152元保險費： 288元年總費用： 7360元年總純收益

41、 2400×12－ 7360元＝21440,土地使用權(quán)總價：,200×1000＝200,000元,土地使用權(quán)純收益：,200,000×8%＝16,000元,建筑物的純收益：,21440－ 16,000＝5440元,建筑物的折舊率,1/25＝4%,建筑物價格,5440/（4%+10%）＝38857元,一、無形資產(chǎn)的特點及分類,CH5.1 無形資產(chǎn)的特點,二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素,

42、CH5.2 無形資產(chǎn)評估的程序和方法,CH5,一、無形資產(chǎn)評估的程序,二、無形資產(chǎn)評估的收益方法,㈠ 無形資產(chǎn)功能特性,1. 附著性,2. 共益性,3. 積累性,4. 替代性,1. 無形資產(chǎn)價值的估算,CH5,⑴ 計算式,…………5-1,⑵ 無形資產(chǎn)最低收費額的決定,㈡ 無形資產(chǎn)評估中收益法應(yīng)用,無形資產(chǎn)的評估值,無形資產(chǎn)的評估值,…………5-2,式5-2含 一個最低收費額R′，實際上兩個計算式是一致的,無形資產(chǎn)的最低收費額,

43、重置成本凈值,轉(zhuǎn)讓成本分攤率,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機會成本,其中轉(zhuǎn)讓成本分攤率由總設(shè)計能力與轉(zhuǎn)讓的設(shè)計的能力決定,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機會成本,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)再開發(fā)凈增費用,2. 無形資產(chǎn)最低收費額的的估算,CH5,無形資產(chǎn)的重置成本,㈡ 無形資產(chǎn)評估中收益法應(yīng)用,甲企業(yè)現(xiàn)年前從國外引進一套玻璃生產(chǎn)工藝，賬面價值200萬元，尚可使用8年，在這兩年里，物價指數(shù)上漲20%。該技術(shù)年生產(chǎn)能力1000萬標箱。甲企業(yè)決定決定將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給乙

44、企業(yè)，生產(chǎn)能力為400萬元 箱。由于市場競爭加劇，在今后8年里，因銷售收入減少減少收入折現(xiàn)凈現(xiàn)值80萬元，另在追回20萬元（折現(xiàn)值）的技術(shù)維護費。估算該工藝轉(zhuǎn)讓的最低收費額。,轉(zhuǎn)讓成本分攤 率,無形資產(chǎn)最低收費額,176×40%＋（80＋20）＝170.4（萬元）,1. 無形資產(chǎn)收益額的估算,CH5,其中：,㈢ 無形資產(chǎn)收益額的確定,⑴ 邊際分析法,利潤分成率,無形資產(chǎn)收益額,銷售收入（利潤）,（1－t）,銷售收入（利潤）分

45、成率,銷售收入分成率,銷售利潤分成率,銷售利潤率,2. 利潤分成率的確定方法,⑵ 約當投資分成法,利潤分成率,利潤分成率,8000×1.125＋100×6,100×6,6.25%,CH5.3.3 專利權(quán)的評估方法,CH5,㈠ 收益法,1. 專利權(quán)評估計算原理,超額凈收益×（F/P,i,n）,⑴ 直接測定法,① 價格優(yōu)勢（高售價）,專利權(quán)評估值,2. 超額凈收益的計算,② 銷量因素（大數(shù)量）

46、,③ 成本因素（低成本）,R＝（P2－P1）×Q（1－t）,R＝（Q2－Q1）×(P－C)（1－t）,R＝（C1－C2）×Q（1－t）,⑵ 采用利潤分成率計算專利技術(shù)收益額,CH5,㈡ 成本法,CH5.4 專有技術(shù),CH5.5 商標權(quán),CH5.6計算機軟件,自學(xué),一、商譽及其特點,CH5.7 商譽的評估,㈠ 割差法,1. 商譽的評估僅限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟效益高于同行業(yè)或社會平均水平的企業(yè)。即不考慮負商

47、譽。,2. 商譽是多項因素作用而形成的結(jié)果；,3. 商譽本身一項單獨的能產(chǎn)生效益的無形資產(chǎn)；,4. 商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,1. 商譽不能離開企業(yè)而單獨存在；,二、商譽的評估方法,商譽的評估值,企業(yè)整體資產(chǎn)的評估值,各單項資產(chǎn)評估值之和,CH5,2. 割差法舉例,某企業(yè)進行改制，以后各年收益預(yù)測見下表（單位萬元），折現(xiàn)率及資本化率均為10%，各單項資產(chǎn)這和的評估值為90萬元。試確定該企業(yè) 商譽價值。,㈠ 割差法,⑴ 企業(yè)整體

48、價值通過凈收效的現(xiàn)值求得，其等價現(xiàn)金流量圖如下,CH5,㈡ 超額收益法,⑵ 企業(yè)整體價值P1,⑶ 用割差法求企業(yè)的商譽P,P＝141.62－90＝51.62（萬元）,二、商譽的評估方法,1. 超額收益資本化法,商譽的評估值,200,000（元）,CH5,㈡ 超額收益法,⑵ 企業(yè)的商譽也可按下式計算,2. 超額收益折現(xiàn)法,商譽的評估值,適用的資本化率,商譽的評估值,81,107（元）,CH5,某企業(yè)預(yù)期今年5年內(nèi)保持其具有的超額收益

49、的經(jīng)營態(tài)勢，預(yù)計年超額收益額保持在22500元的水平上。該企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率12%。該企業(yè)的商譽價值為多少？,該企業(yè)的商譽僅維持5年（產(chǎn)品換代），折現(xiàn)率為12%,22500×（P/A, 12%, 5）,CH5.7 商譽的評估,CH5,1～9,三、商譽評估需提交的材料,P242,四、商譽評估需要注意的幾個問題,1. 商譽評估是在產(chǎn)權(quán)應(yīng)運或經(jīng)營主體變動時才進行；,2. 不是所有企業(yè)都有商譽；,3. 商譽評估必須遵循預(yù)期

50、原則；,4. 商譽評估值的大小與企業(yè)對商譽的投資額不存在直接聯(lián)系；,5. 商譽是由眾多 因素共同作用形成的，但具體的因素不能量化，故不能用市場法進行評估。,6. 商譽與企業(yè)負債情況無關(guān)。（虧損企業(yè)也有商譽）,7. 商譽與商標是胡區(qū)別的。,8. 商譽＝無形資產(chǎn)－可確指無形資產(chǎn),9. 商譽一般不入賬,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點,CH6.1 流動資產(chǎn)評估的特點,2. 必須選擇流動資產(chǎn)原基準時間；,3. 既要進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握

51、重點；,4. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。,1.流動資產(chǎn)評估是單項評估 ；,二、流動資產(chǎn)評估的特點,任務(wù)6,2. 對有實物狀態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量鑒定和技術(shù)檢測；,3. 對債權(quán)、票據(jù)分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析；,4. 合理選擇評估方法。,1.確定評估對象和評估范圍 ；,三、流動資產(chǎn)評估的程序,5. 評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。,一、材料評估,CH6.2 實物類流動資產(chǎn)評估,2. 批次間隔時間長，價格變化大；,3. 時間早，

52、市場已脫銷；,4. 超儲積壓物資：,1. 近期購買的材料；,任務(wù)6,⑴ 按價格系數(shù)原成本；,⑵ 按社會平均定額和現(xiàn)行市價調(diào)整原成本；,⑶ 按在制品完工程度計算評估值。,1. 成本法,二、在產(chǎn)品評估,賬面價格或市場法,市場價格法,尋找類似價格,扣除貶值額后評估,5. 低值易耗品：,類似機器設(shè)備 的成本法,2. 市場法,在產(chǎn)品價值,在產(chǎn)品的數(shù)量,不含稅的售價,銷售費用,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估,CH6.2 實物類流動資產(chǎn)評估,2.評估

53、基準日與產(chǎn)品完工期較接遠；,不含稅的市場價格，扣除相關(guān)費用后進行評估。工業(yè)產(chǎn)品以賣出價為依據(jù)；商業(yè)企業(yè)一般以買進價為依據(jù)。,1. 評估基準日與產(chǎn)品完工期較接近；,任務(wù)6,賬面價格,分類調(diào)整法,㈠ 成本法,㈡ 市場法,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估,CH6.3 非實物類流動資產(chǎn)評估,任務(wù)6,對壞賬損失的估計方法有：壞賬比例法；賬齡分析法,2. 貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù),1. 持有到期的應(yīng)收票據(jù),應(yīng)收賬款評 估 值,應(yīng)收賬款賬面價值,已確定壞賬損

54、失,預(yù)計壞賬損失,應(yīng)收票據(jù)評估值＝本金×（1＋利息率×時間）,二、應(yīng)收票據(jù)的評估,應(yīng)收票據(jù)評估值＝票據(jù)到期價值－貼現(xiàn)息,三、攤提費用及短期投資的評估,1.攤提費用的評估,要視資產(chǎn)具體情況確定,2.短期投資的評估,基準日，收盤價/（本金＋利息）,四、現(xiàn)金及銀行存款的評估,盤存、對賬,一、長期資產(chǎn)的概念及分類,CH7.1 長期投資評估及其特點,2.長期資產(chǎn)評估是對企業(yè)償債能力和盈利能力的評估 ；,1.長期資產(chǎn)評估是對資

55、本的評估 ；,二、長期資產(chǎn)評估的特點,2. 判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性；,3. 根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法；,1.明確長期投資項目有關(guān)的詳細內(nèi)容；,三、長期投資評估的程序,4. 評定估算長期投資，產(chǎn)生評估結(jié)論。,CH7,一、債券投資的評估,CH7.2 有價證券投資的評估,債券一般可分為政府債券、公司債券、金融債券。債券具有收益性穩(wěn)定，投資風(fēng)險小的特點 。,㈠ 債券及其特點,2. 對投機過度的債券采用非上市

56、債券的評估方法；,1. 通常按基準日的收盤價評估；,㈡ 上市債券的評估,CH7,1. 定期付息，到期還本的債券；,㈢ 非上市債券的評估,P ＝E×（P/A, i, n)＋P0×（P/F ,i, n),2. 到期一次還本付息的債券；,P ＝F×（P/F ,i, n),,二、 股票投資的評估,股票種類多，有多種價格，其價格包括：,㈠ 股票投資的特點,2. 普通股,①票面價格；②發(fā)行價格；③賬面價格；④清

57、算價格；⑤內(nèi)在價格；⑥市場價格,㈡ 上市股票的評估,CH7,1. 優(yōu)先股,g：股利增長率,⑴ 固定紅利模型,相當于永續(xù)年金,P ＝A/r,P ＝D1/r,⑵ 紅利增長模型,⑶ 分段式模型,持有期,轉(zhuǎn)讓時,一、股權(quán)投資的形式,CH7.3 股權(quán)投資的評估,2. 對全資或控股企業(yè),1. 對于合同、協(xié)議約定的投資報酬，將其折現(xiàn)即可。,CH7,1. 按各方出資比例分配；,二、股權(quán)投資的評估方法,投資收益的分配形式不同,2. 按被投資方銷售收入（

58、或利潤）的一定比例分配；,3. 按投資方出次額的一定比例分配；,對該企業(yè)進行整體評估,3. 對非控股的直接投資,以收益法進行評估估,CH7.4 其他資產(chǎn)的評估,自學(xué),一、企業(yè)價值評估的范圍,CH8.2 企業(yè)價值評估的范圍和程序,2. 資產(chǎn)重組對資產(chǎn)評估的影響,1. 在界定企業(yè)價值評估具體范圍應(yīng)注意以下問題：,⑴ 對于一時難界定產(chǎn)權(quán)或有糾紛有資產(chǎn),⑵ 對于明顯閑置的或功能不是企業(yè)所需的,⑶ 企業(yè)上市、改制過程中的重組以企業(yè)正常設(shè)計的生產(chǎn)

59、能力為限；,劃分為待定資產(chǎn),資產(chǎn)重組,CH8.1 企業(yè)價值評估的特點,自學(xué),CH8,⑴ 資產(chǎn)范圍的變化：通過重組剝離掉非經(jīng)營資產(chǎn)和無效資產(chǎn),⑵ 資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的變化：重組會影響資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的變化。,⑶ 收益水平的變化：企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率會有較大的提高,二、企業(yè)價值評估的程序,1～7,P295,一、企業(yè)價值評估應(yīng)考慮的因素,CH8.3 企業(yè)價值評估的因素分析,CH8,二、企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析,考慮因素,企業(yè)全部資產(chǎn)的價值,企業(yè)的獲利

60、能力,企業(yè)所屬行業(yè)的收益,市場競爭因素,企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu),企業(yè)的經(jīng)營管理水平,企業(yè)的外部環(huán)境,1. 企業(yè)償債能力,2. 企業(yè)盈利能力,3. 企業(yè)營運能力,一、企業(yè)價值評估的收益法的應(yīng)用形式,CH8.4 企業(yè)價值評估的收益法,CH8,2. 分段法,1. 年金資本化法,⑴ 估算未來幾年的收益將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值,企業(yè)經(jīng)營面臨前期不穩(wěn)定( i )和后期穩(wěn)定( r )兩個階段，可分別求現(xiàn)值。（要靈活運用現(xiàn)金流量圖）,⑵ 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)化為等值年金,⑶ 將

61、年金化的預(yù)期收益資本化處理,P＝？,P1＝∑Fn(P/F ,i ,n),A＝∑P1(A/P ,i ,n),P＝A／r,一、企業(yè)價值評估的收益法的應(yīng)用形式,CH8,〖解析〗首先畫出其現(xiàn)金流量圖,某企業(yè)預(yù)期今后5年內(nèi)的收益分別為25、28、27、29、30萬元。國庫券利率為11%；行業(yè)風(fēng)險為4%；資本化率為11%。假定從第6年起，每年收益額均為30萬元。確定該企業(yè)的整體價值。,通過現(xiàn)金流量圖求其現(xiàn)值。它分為兩部分，將前5年的直接求現(xiàn)值；將第

62、6年以后的年金資本化到第5年的價值，再將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值。,P＝∑Fn(P/F ,15% ,n)＋（30/0.12）× (P/F ,15% ,5),一、企業(yè)價值評估的收益法的應(yīng)用形式,CH8,有時第二段預(yù)期收益是按固定比率（g）增長。此時第二段的“實際”還原利率應(yīng)為（r-g）,P＝25×1.15-1＋28×1.15-2＋27×1.15-3＋29×1.15-4 ＋30×1.1

63、5-5＋ (30/0.12) ×1.15-5 ＝216.45（萬元）,二、 企業(yè)收益及其預(yù)測,自學(xué),三 、折現(xiàn)率和資本化率的估算,CH8,㈠ 折現(xiàn)率和資本化率確定原則,1. 折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)不低于安全利率；,2. 折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)與收益率口徑保持一致；,3. 折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均收益率而定；,㈡ 折現(xiàn)率和資本化率的估算方法,折現(xiàn)率和資本化率,無風(fēng)險報酬率,風(fēng) 險報酬率,無風(fēng)險報酬率通常參照一年期的儲蓄利

64、率或國庫券利率來確定，風(fēng)險報酬率的確定有如下兩種方法。,此外，折現(xiàn)率和資本化率也可采用加權(quán)平均資金成本率來表示。,CH8,㈡ 折現(xiàn)率和資本化率的估算方法,⑵ 此時被評估企業(yè)的折現(xiàn)率（i）或資本化率為,1. β系數(shù)法,⑴ β系數(shù)是用來衡量個別股票相對于整個股市的價格波動情況。是一種評估證券系統(tǒng)性風(fēng)險的工具。,β ＞ 1 —— 該企業(yè)所面臨的風(fēng)險大于社會平均水平 β ＝ 1 —— 社會平均水平的風(fēng)險β ＜ 1 —— 該企業(yè)所面臨的風(fēng)險

65、小于社會平均水平,風(fēng) 險報酬率,社會平均收益,經(jīng)測算，證券市場平均風(fēng)險收益率為12%，無率為7%，某被 評估企業(yè)的系數(shù)為1.5。則其折現(xiàn)率為多少？,CH8,㈡ 折現(xiàn)率和資本化率的估算方法,⑴ 經(jīng)營風(fēng)險報酬率是由于市場供需、行業(yè)競爭對未來收益的不確定性；,2. 風(fēng)險累加法,風(fēng) 險報酬率,經(jīng)營風(fēng)險報酬率,財務(wù)風(fēng)險報酬率,行業(yè)風(fēng)險報酬率,⑵ 財務(wù)風(fēng)險是由于資金周轉(zhuǎn)、安排、融通中出現(xiàn)的不確定性；,⑶ 行業(yè)風(fēng)險是由于行業(yè)性的宏觀因素變

66、化造成的不確定性。,3. 加權(quán)平均資金成本率確定折現(xiàn)率,折現(xiàn)率和資本化率,負債資本成本,權(quán)益資本成本,無風(fēng)險報酬率,風(fēng) 險報酬率,CH8,㈡ 折現(xiàn)率和資本化率的估算方法,3. 加權(quán)平均資金成本率確定折現(xiàn)率,某企業(yè)融資總額為2億元，其中長期負債與權(quán)益資本的比率為6∶4，借債利息率為10%，企業(yè)所得稅率為25%；無風(fēng)險繼8%，該企業(yè)的風(fēng)險報酬率為6%，求該企業(yè)進行整體評估應(yīng)采用的折現(xiàn)率。,該企業(yè)的負債資本成本,該企業(yè)的主權(quán)資本成本,8%

67、＋6%＝14%,該企業(yè)采用的折現(xiàn)率,7.5%×0.6＋14%×0.4＝10.10%,CH8,四、企業(yè)整體評估安全分析,1. 中科股份有限公司（籌）的基礎(chǔ)資料,⑴　前三年的凈利潤資料及成本、費用的分析；,⑵ 未來5年的凈利潤預(yù)測分析；,⑶ 折現(xiàn)率的確定（與資本化相同：14%）；,⑷ 假定第六年以后 的凈收益與第五年相同，維持不變,CH8.5 資產(chǎn)基礎(chǔ)法及市盈率法,自學(xué),一、資產(chǎn)評估報告的概念和分類,CH9

68、.1 資產(chǎn)評估報告的作用,2.資產(chǎn)評估報告的分類,1. 資產(chǎn)評估報告,資產(chǎn)評估報告是指評估機構(gòu)按照評估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。,CH9,資產(chǎn)評估報告,評估對象,評估內(nèi)容,單項資產(chǎn)評估,整體資產(chǎn)評估,正常評估,生效日,復(fù)核評估,咨詢評估,現(xiàn)值性評估,追朔性評估,預(yù)期性評估,二、資產(chǎn)評估報告的作用,CH9.1 資產(chǎn)評估報告的作用,2. 是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托

69、方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。,1. 它作為委托評估的資產(chǎn)提供作價意見；,CH9,3. 對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。,4. 資產(chǎn)評估是建立評估檔案、歸依評估檔案材料的重要信息來源。,一、資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容,CH9.2 資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容及編制,2. 說明資產(chǎn)評估對象和范圍；,1. 說明擁有被評估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱；,CH9,3. 說明評估目的和基準日；,4. 定義價值類型；,5.