對成鐵物業(yè)管理公司發(fā)展的探討.pdf

1、物業(yè)管理自上世紀(jì)80年代初在我國深圳、廣州起步，至上世紀(jì)90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。目前，物業(yè)管理行業(yè)的市場進一步擴大，正在向國有大中型企業(yè)的福利房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。近年來，隨著國有大中型企業(yè)體制改革的深入進行，與企業(yè)主業(yè)生產(chǎn)無關(guān)的后勤保障單位紛紛從企業(yè)內(nèi)部剝離出來，成為自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。其中，作為在后勤保障單位中占較大比重的負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部房屋修建、維修的部門逐步向社會化的商業(yè)物業(yè)管

2、理行業(yè)發(fā)展。對于這樣的物管公司來說，如何從原來的“吃皇糧”、旱澇保收轉(zhuǎn)變?yōu)樵谑袌鼋?jīng)濟條件下“自己掙飯吃”，成為他們的主要問題。 成都鐵路局物業(yè)管理公司是成都鐵路局直屬機關(guān)的后勤單位，負(fù)責(zé)成鐵局機關(guān)房屋的維修工作和物業(yè)管理。隨著成鐵局改革進程的不斷深入，筆者認(rèn)為該公司的經(jīng)營內(nèi)外環(huán)境勢必發(fā)生根本性的變化，成鐵物管公司將不可避免地進入轉(zhuǎn)型期，由計劃經(jīng)營向市場經(jīng)營轉(zhuǎn)變，因此該公司原有經(jīng)營管理的方式和制度將不能滿足在新的條件下使公司繼續(xù)發(fā)

3、展的要求。如何適應(yīng)這種重大的環(huán)境變化，應(yīng)該采取什么樣的對策來使成鐵物管公司應(yīng)對即將到來的挑戰(zhàn)，這就是本文力求回答的問題，也是寫作本文的目的。筆者分析成都鐵路局物業(yè)管理公司的實際情況，提出一些可實施的對策，希望能夠幫助成鐵物管公司更好地適應(yīng)內(nèi)外環(huán)境，得以繼續(xù)發(fā)展。 第一章首先說明現(xiàn)代物業(yè)管理的定義、特點和模式。然后以瑞士、德國、新加坡、美國等國家為例介紹了國外的物業(yè)管理。最后給出了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀并對存在的問題逐步地進行了分

4、析。 第二章主要介紹成都鐵路局物業(yè)管理公司的歷史背景、現(xiàn)狀及所處的市場環(huán)境。首先簡要回顧企業(yè)歷史發(fā)展過程；其次介紹現(xiàn)有服務(wù)項目、服務(wù)對象、市場情況、現(xiàn)有員工人數(shù)、以及組織機構(gòu)等情況；最后介紹成鐵物管公司面對的成鐵局內(nèi)和局外的兩個物管市場。 第三章探討將在本文中運用的一些環(huán)境分析的方法，并運用這些方法分析公司面臨的內(nèi)外部環(huán)境。首先運用波特競爭模型研究成鐵物管公司面臨的市場競爭激烈程度，給出該公司在市場環(huán)境中所處的位置。然后

5、通過EFE、EIE環(huán)境關(guān)鍵要素分析表分析影響成鐵物管公司發(fā)展的關(guān)鍵因素，并通過加權(quán)評分對成鐵物管公司進行量化評價。最后，根據(jù)前面分析的關(guān)鍵因素，對該公司進行SWOT分析，通過SWOT分析提出一些相對宏觀的公司運作策略。 第四章根據(jù)前一章對公司內(nèi)外環(huán)境的分析，提出適合本公司發(fā)展的實施措施。措施歸結(jié)為五個方面，它們是：轉(zhuǎn)變觀念，促進企業(yè)文化變革；建立更有效的組織結(jié)構(gòu)和管理制度；關(guān)愛員工，培養(yǎng)人才；按照市場化物業(yè)管理的模式加快小區(qū)住宅