物業(yè)管理行業(yè)專題研究十年之后？

1、,,資料來源：Wind,資料來源：中國指數(shù)研究院,房屋新開工面積（單位：億平米）,物業(yè)管理面積持續(xù)擴(kuò)張（單位：億平米）,問題緣起,物業(yè)管理行業(yè)在急劇變化過程中1、核心城市大規(guī)模新房入市臨近尾聲，擴(kuò)張模式面臨轉(zhuǎn)型2、大批物業(yè)管理公司登陸資本市場，產(chǎn)業(yè)逐漸開始激烈競爭3、居民追求品質(zhì)服務(wù)意識覺醒，個性化增值服務(wù)星火燎原雖然全國房屋新開工面積仍維持高位，但核心城市新房開發(fā)漸次接近尾聲,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

2、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2,4,6,8,10,12,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,124,134,145,154,165,175,185,196,208,220,234,0,50,100,150,200,250,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E,,1,,,問題緣起,,,,,,,,,,,,

3、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,大批物業(yè)管理公司登陸資本市場資本市場壯大了物業(yè)管理公司的資金實(shí)力，也豐富了物管企業(yè)的激勵手段。物業(yè)管理板塊較高的估值，刺激地產(chǎn)企業(yè)加大對物業(yè)管理子公司的各項(xiàng)支持。行業(yè)從間接競爭逐漸走向直接競爭。,8金地物業(yè)金地集資料來源：中國指數(shù)研究院,,2,問題,十年之后，龍頭物業(yè)管理公司是什么樣？,,3,,,發(fā)展模式A——重并購,,,,收購深圳開元國際。,,,,,體外基金形式收購萬達(dá)物業(yè)，然

4、后收購進(jìn)入上市公司。,,,,,配售，募集資金,,,,,平臺服務(wù)面積達(dá)到9.8億平米，其中訂約管理達(dá)到4.8億平米，規(guī)模迅速成 長。,,,開元,國際,配售,規(guī),模,萬達(dá),物業(yè),并購平臺 發(fā)展之路,,4,,,發(fā)展模式B——關(guān)聯(lián)方大力支持,,,,,,,,,雅生活服務(wù)在管面積來自雅居樂和綠地的比例,合計(jì)24,42資料來源：均為公司公告17833609/36139/20180925 16:37,,5,,,發(fā)展模式B——關(guān)聯(lián)方大力支持,關(guān)聯(lián)

5、公司大力支持，不僅是在管面積的支持，還可能包括成本端的支持，如關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)盡可能負(fù)擔(dān)小區(qū)維修開支等增值服務(wù)支持，如和關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)開展協(xié)銷，代理等業(yè)務(wù)，主要指非業(yè)主增值服務(wù),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,44.9,33.5 33.2,23.8 23.3,19.4418.72 18.4,6.4,50454035302520151050,,主要物業(yè)管理公司毛利率,,,,,,,,,,,,,,,,,,35.2

6、,29.4,26.9,21.3,16.9,11.2,2520151050,403530,,,,,基礎(chǔ)物業(yè)管理部分毛利率,資料來源：各公司公告，單位%,資料來源：各公司公告，單位%,?上市公司毛利率的巨大,差異，和部分企業(yè)獲得關(guān)聯(lián)方大力支持，有一定關(guān)系,,6,,,發(fā)展模式C——品牌賦能，大量獲得第三方項(xiàng)目,由于并無強(qiáng)勢股東，綠城服務(wù)依靠品牌能力大量獲得第三方新盤,資料來源：公司公告,,7,,,發(fā)展模式C——品牌賦能，大量獲

7、得第三方項(xiàng)目,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00,2015201020052000199199198198197197196196195,不同年代的小區(qū)，新房物業(yè)費(fèi)定價(jià)差異很大,,一份典型的前期物業(yè)管理合同細(xì)節(jié),前期物業(yè)管理合同是一種特殊 的合同，定價(jià)較自由，并實(shí)際 捆綁了

8、物業(yè)銷售行為。且新房 的設(shè)備較新，物業(yè)管理的實(shí)際 盈利前景較好。,5 0 5 0 5 0 5 0 5資料來源：根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)匯總整理，單位：元/平,資料來源：武漢某小區(qū)前期物業(yè)管理合同,,8,9,,,發(fā)展模式D——品牌賦能，大量拓展存量房,萬科物業(yè)的營業(yè)收入,一些高品質(zhì)的服務(wù)商，如萬科物業(yè)，更強(qiáng)調(diào)大力拓展存量項(xiàng)目，而不是承接第三方開發(fā) 企業(yè)的前期物業(yè)管理合同訂單。承接存量項(xiàng)目的好處在于，更適應(yīng)后新房開發(fā)時(shí)代的競爭；還在于公司可以

9、更加主動選 擇拓展項(xiàng)目分部的區(qū)域，增加個別區(qū)域的項(xiàng)目分部密度。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,80706050403020100,18H1,,營業(yè)收入,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5%,10%,15%,20%,25%,30%,1614121086420,08101214,0%1618H1,,毛利,,毛

10、利率,萬科物業(yè)的毛利和毛利率,0810121416資料來源：公司公告，單位：億元,資料來源：公司公告，單位：單位，億元,,10,,,物業(yè)龍頭的發(fā)展，是以上四種模式的集成,沒有哪家公司只依賴于一種模式成長，每家公司都各有側(cè)重，卻也兼顧其他發(fā)展路徑。,自于母公司、或股東公告，單位：百萬元,南都物業(yè)47029.8%資料來源：各公司公告，注，一些非上市公司的數(shù)據(jù)來,,四種發(fā)展模式的SWOT分析發(fā)展模式A——重并購,,,,S

11、WOT,弱點(diǎn)資本而非品牌獲得客戶，客戶忠誠度較低；耗用現(xiàn)金資源，需要持續(xù)融資,威脅若整合管理不當(dāng)，可能形成一邊購入 在管面積，一邊流失服務(wù)合同的局 面；若不能強(qiáng)化復(fù)制質(zhì)量，可能缺乏 業(yè)主滿意度，業(yè)主增值服務(wù)無法展開,優(yōu)勢規(guī)模快速增長，且短期無需大幅提 升品牌知名度，客戶滿意度，仍可,保持較高毛利率。當(dāng)小物業(yè)公司定 價(jià)合理時(shí)，有助于進(jìn)入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域（如非住宅）和新區(qū)域。,機(jī)會有利于上市較早，或貨幣資金十分 充裕，品牌知名度較

12、低的企業(yè)快速 逆襲,,,11,,,四種發(fā)展模式的SWOT分析,發(fā)展模式B——關(guān)聯(lián)方大力支持,O,機(jī)會“血統(tǒng)”較好的公司，可以 憑借此模式快速壯大。如果 有效結(jié)合模式B和模式C/模 式D，則有可能誕生“最努 力的成功富二代”。,S,優(yōu)勢在管面積增長確定性最強(qiáng)， 毛利率一般有優(yōu)勢，若再結(jié) 合模式A，收入和業(yè)績可能 超常規(guī)增長,W,劣勢關(guān)聯(lián)方支持的某些業(yè)務(wù)具有 周期性，關(guān)聯(lián)方自身的經(jīng)營 有周期性。關(guān)聯(lián)方的意義在 于“扶上馬，送一程”，若

13、 過分依賴關(guān)聯(lián)方，則未來業(yè) 務(wù)缺乏護(hù)城河。,T,威脅關(guān)聯(lián)方支持力度受其自身規(guī) 模限制，前期力度大，后期 增速下降,,12,四種發(fā)展模式的SWOT分析發(fā)展模式C——品牌賦能，大量獲得第三方項(xiàng)目,,優(yōu)勢收入增速雖然不如模式A,但無需耗用貨幣資金，屬公司內(nèi) 生增長。大量儲備面積，決 定了公司業(yè)績增速確定性很高。,機(jī)會.由于客戶滿意度較高，業(yè)主增值服務(wù)展開可能性更大,劣勢如果沒有關(guān)聯(lián)方支持，則第三方中小企業(yè)的訂單長期潛力有限

14、。,威脅長期而言，新房開發(fā)時(shí)代將過去，模式C最終必須轉(zhuǎn)型為模式D，企 業(yè)需要掌握存量小區(qū)拓展能力。,S,O,W,T,,13,四種發(fā)展模式的SWOT分析發(fā)展模式D——品牌賦能，大量拓展存量房,,,,,S,W,OT,優(yōu)勢同樣屬于內(nèi)生獨(dú)立增長，且適合后新房 開發(fā)時(shí)代（模式B和模式C都不適合后新房開發(fā)時(shí)代)。,機(jī)會增加單位面積客戶密度，從而尋求增值 服務(wù)從量變到質(zhì)變的可能性。,弱點(diǎn)當(dāng)前毛利率較低，盈利增速可能較慢,威脅存量房

15、物業(yè)管理權(quán)交接在部分城市不容易。該模式對于業(yè)主口碑要求最高,,14,,,結(jié)論：短期增長看好B模式，長期前景看好C/D模式,B模式帶來短期最具吸引力的業(yè)績增速，且不存在資金負(fù)擔(dān)。C/D模式帶來中長期最具潛力的增值服務(wù)空間，和最鞏固的在管面積組合。（D模式是C模 式的更新升級版，C模式必須在5年左右時(shí)間完成升級）A模式是有效補(bǔ)充，只在小物業(yè)公司定價(jià)較低時(shí)具有意義。,資料來源：公司公告，單位，百萬平方米,,15,,,B模式的長期局限,在

16、管面積的絕對增長規(guī)模即使穩(wěn)定，隨著時(shí)間，在管增速不斷下降風(fēng)險(xiǎn)。新房開發(fā)的可持續(xù)性，帶來關(guān)聯(lián)公司在管面積絕對增長規(guī)模不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。存量房物業(yè)管理權(quán)爭奪時(shí)代，在管面積的可能流失風(fēng)險(xiǎn)。,,16,,,C/D模式的長期前景,,中國的物業(yè)管理公司具備增值服務(wù)發(fā)展的可能性,資料來源：中信證券研究部整理,,17,,,C/D模式的長期前景,,,,,,,,,不同類別的服務(wù)共同助推業(yè)主的信任大量物理空間的利用，節(jié)約服務(wù)開展的成本高度細(xì)分的客群，誕生服務(wù)

17、盈利的空間,資料來源：公司公告，中信證券研究部,,18,,,十年之后,在管面積15億平米左右，客戶不斷動態(tài)更新，具備基礎(chǔ)服務(wù)價(jià)格彈性，擁有3-5項(xiàng)成熟增 值服務(wù)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)生活服務(wù)平臺。,,19,,,?,?,?,?,?,?,?,?,?,中信證券物業(yè)管理行業(yè)研究：物業(yè)管理行業(yè)專題報(bào)告—群英譜(2018-08-27)物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告—物業(yè)管理公司為何毛利 率差異巨大(2018-07-19)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告—物業(yè)管理行業(yè)十問十

18、答(2018-06-29)物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告—透視海外成熟物管企業(yè)，看好中國龍頭面積和服務(wù)領(lǐng)域雙擴(kuò)張(2018-06-07)房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告— 物業(yè)龍頭成長三段論 (2017-05-22)碧桂園服務(wù)（06098.HK）投資價(jià)值分析報(bào)告—龍頭 短期增長明確，品質(zhì)決定長期潛力(2018-06-19)中海物業(yè)（02669.HK）投資價(jià)值分析報(bào)告—穩(wěn)步擴(kuò) 張面積，品質(zhì)創(chuàng)造價(jià)值(2018-06-05)雅生活服務(wù)（0331

19、9.HK）投資價(jià)值分析報(bào)告—物業(yè) 新秀，增長確定(2018-05-29)綠城服務(wù)（02869.HK）投資價(jià)值分析報(bào)告—高品質(zhì) 服務(wù)推動量價(jià)齊升，多業(yè)務(wù)布局角力藍(lán)海市場（2016- 10-20）,推薦閱讀,,,,物業(yè)管理行業(yè)研究集萃,,20,,,感謝您的信任與支持！,THANKYOU,,,,,,,,,陳 聰（首席分析師）,電話：010-60838249郵件：chencong@citics.com執(zhí)業(yè)證書編號：S1010510120