房地產(chǎn)項目成本構成

1、房地產(chǎn)項目成本構成,一、土地及大配套費用 二、前期費用三、建筑安裝工程費用四、市政基礎設施費 五、公用配套設施六、不可預見費 七、貸款利息 八、銷售費用 九、管理費用 十、營業(yè)稅十一、土地增值稅,一、土地價款及大配套費,1、 土地款土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費用等，每平方米建筑面積應分攤土地款=土地成交總價款÷土地上對應建筑面積2、 城市建設配套費按現(xiàn)規(guī)定重慶市

2、主城區(qū)內(nèi)城市建設配套費為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為110元/平米，各區(qū)縣為80元/平米（經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策55元/平方米，110-55）,一、土地價款及大配套費,3、土地契稅契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅，例如國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格×3%，每平方米建筑面積應分攤土地契稅=土地契稅總額÷

3、對應的建筑面積 4、 土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費，土地使用稅=稅費標準×總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費標準約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加，我們一期項目的年土地使用稅標準為0.4元/平方米占地面積。,一、土地價款及大配套費,5、 土地出讓金：土地價款中應由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單

4、獨繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓金。  拆遷安置、補償?shù)荣M用 6、拆遷安置、補償?shù)荣M用由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合價金中。,二、前期費用,1、  三通一平費用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關臨時設施所需要的工程費用，具體費用數(shù)額需

5、結合項目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。2、  規(guī)劃設計費（1） 咨詢費專家或者一些專業(yè)機構在規(guī)劃設計前為開發(fā)商提供咨詢服務所需要支付的相關費用，具體費用視項目實際情況而定。,二、前期費用,（2） 規(guī)劃方案設計費支付給規(guī)劃設計單位的費用，無統(tǒng)一標準，一般1元/平方米占地面積。（3） 建筑方案設計費支付給建筑方案設計單位的費用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4） 規(guī)劃證照費在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳

6、納，規(guī)劃證照費=土建綜合造價×建筑面積（大于1000萬部分）×2‰+土建綜合造價×建筑面積（小于1000萬部分）×1.8‰ 。,二、前期費用,3、  施工圖設計費完成建筑方案設計后進行施工圖設計所需要的費用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。4、環(huán)境方案設計費大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設計（包括方案設計和施工圖設計）費約20－25元/

7、平方米環(huán)境凈面積，中檔15－20元/平方米，低檔10元/平方米。,二、前期費用,5、綜合管網(wǎng)設計費6、人防管理費具體標準不是很明確，約0.5元/平方米建筑面積。,二、前期費用,7、招投標費 （1）、招標監(jiān)督服務費用及招標代理費 支付給市招投標辦的監(jiān)督服務費用及招標代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積×0.7元/㎡計算。 （2）、勞動定額測定費 按施工單位中標額×1.4‰計算。

8、 8、墻改費 對在建設工程中使用粘土磚的建設單位收取的費用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項費用。,二、前期費用,9、地名費 各區(qū)標準不一樣，一般費用比較低，約10000元/項目。 10、施工圖審查費 聘請設計院對施工圖進行審查所需要的費用，目前市場價約0.7元/每平方米建筑面積。 11、勘查放線費 （1）、地質(zhì)勘察費 對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用，一般根

9、據(jù)項目用地的實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。 （2）、測繪費 聘請專業(yè)測繪機構在平基前對地形進行詳細測量所需要的費用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約1元/平方米。,二、前期費用,12、新建登記費 房屋新建后向房管局辦理所有權新建登記時需向辦理機構繳納的手續(xù)費，約0.8元/平方米建筑面積。 13、面積測量費 在辦理預售時和竣工時需進行兩次面積測量，目前一

10、般市場價為；兩次共計1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費共計0.4元/平方米。 14、產(chǎn)權交易手續(xù)費 國家規(guī)定在商品房轉讓過程中產(chǎn)權交易手續(xù)費應由開發(fā)商承擔，標準為3元/平方米。,二、前期費用,15、地籍地形圖、核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹慎，一般情況下還會單獨聘請專業(yè)公司進行測量，費用標準視測量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個檔次，如

11、我們項目三千三百畝的費用為7000元。 16、合同審查費屬于市建委進行工程承包合同審查的行政收費，其中施工單位和建設單位各承擔40%和60%，建設單位應交費用按合同金額×0.5‰×60%計算。17、水泥專項基金屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費，按總建筑面積×0.8元/㎡計算。,二、前期費用,18、環(huán)境評估費聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進行環(huán)境評估的費用，具體標準視市場行情和評估對象的規(guī)模而定，如我們整個

12、250萬方項目的環(huán)境評估費用為10萬元。19、白蟻防治費聘請專業(yè)白蟻防治機構進行白蟻防治處理的費用，目前市場價約0.48-0.50元/平方米建筑面積。 20、防雷檢測費聘請專業(yè)防雷機構---重慶市防雷辦進行防雷審查所需要的費用，目前費用標準約1.5元/平方米建筑面積。 21、綜合服務費屬于市建筑委行政收費，建設單位按中標金額×0.6‰收取，施工單位按中標金額×2.2‰收取。,三、建筑安裝工程費,1、住宅土

13、建、安裝成本該費用為住宅土建、安裝成本的預算價格，它隨著住宅結構、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結構的住宅土建、安裝成本差異不會很大。比如我們目前一期花園洋房的土建安裝成本為881元/平方米。2、土建監(jiān)理費聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費用，費用市場標準約5元/平方米建筑面積。3、質(zhì)量監(jiān)督費用國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費用，按建筑安裝造價的2‰收取。,三、建筑安裝工程費,4、變更及簽證由于在工程

14、進行過程中發(fā)生工程設計變更和工程量簽證與預算時的差異所引起的因實際工程量變化而應該在預算價格基礎上額外支付給施工單位的工程價款，在考慮項目成本時可以根據(jù)經(jīng)驗預計該項費用。5、示范小區(qū)獎為上報獎項而單獨預先計提的費用。,四、市政基礎設施費,,1、供電包括電力工程費用和一戶一表費,電力工程費是指小區(qū)用電安裝所需要的費用,它包括土建和設備兩大部分,土建主要有電纜溝、管道的基礎、開閉所、配電房等，設備主要包括電纜、變壓器等，這些設施和器材

15、在小區(qū)入住后需交由電力公司統(tǒng)一管理和維護。一戶一表費現(xiàn)行標準為400-450元/戶，該費用應由住戶承擔，開發(fā)商只是代收代繳。2、供水包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用和自來水一戶一表費，其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用應由開發(fā)商承擔，其中自來水一戶一表費應由住戶承擔，開發(fā)商只是代收代繳。,四、市政基礎設施費,3、燃氣燃氣費用里主要包括燃氣工程費和一戶一表費，燃氣工程費應由開發(fā)商承擔算入項目成本，而一戶一表費則由住戶承擔，開發(fā)商代收代繳。

16、4、通訊一般情況下不會發(fā)生通訊費用，因為通訊管網(wǎng)的鋪設都是有通訊公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。 5、電視一般情況下不會發(fā)生電視線路安裝，因為電視線路的安裝都是由有線電視公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。,四、市政基礎設施費,6、智能化智能化費用主要是指智能化設備、線路安裝和智能化設備用房所發(fā)生的工程費用，一般情況下一個規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價約15元/平方米。7、環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計算，高檔環(huán)境工程每平方米300元以

17、上，中檔環(huán)境工程每平方米200元左右，中低檔每平方米150元左右。8、排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定，如我們一期項目的排水工程費用約21元/平方米。,五、公用設施配套費,1、人防工程按規(guī)定自建人防工程面積必須達到小區(qū)總建筑面積的2%，人防工程造價約2500元/平方米，但可以作為租用車庫產(chǎn)生一定的收益，而且在結合地形時可以部分降低建筑物基礎造價。人防工程也可以選擇異地建設，人防異地建設費=30元/平方米

18、15;小區(qū)總建筑面積。2、學校、物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有，因此其成本應該按整個小區(qū)總建筑面積攤入項目成本，費用大小視公建規(guī)模而定。,六、不可預見費 對未來不確定的費用在預算時通過不可預見費加以反映，一般需要通過經(jīng)驗判斷。七、資金成本目前一年期年貸款年利率為5.58%，具體資金多少與公司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有關，資金成本=貸款金額×（（1+年利率）^n -1。）八、銷售費用

19、項目在銷售過程中所產(chǎn)生的費用，包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等，約占整個項目成本的2.5%。,九、管理費用公司在整個項目運行過程中所產(chǎn)生的費用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費及業(yè)務招待費等，約占整個項目成本的3%。十、營業(yè)稅按營業(yè)額（銷售額+各項代收費用）的5%確定，另外需交納0.7%的城市維護建設稅費，0.05%的教育費附加，共計5.75%。十一、土地增值稅土地增值稅計算較為復雜，土地增值