第十五章建筑物區(qū)分所有權(quán)

1、15.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)概念,1、建筑物所有權(quán)的形態(tài) 1）單獨(dú)所有 2）共有（共同共有、按份共有） 3）建筑物區(qū)分所有權(quán)2、建筑物區(qū)分所有的概念：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。 物權(quán)法70條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。,15.1

2、 建筑物區(qū)分所有權(quán)概念,3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)： 1）一元論說：認(rèn)為其實(shí)質(zhì)為專有部分上成立的所有權(quán) 2）二元論說：認(rèn)為是專有部分所有權(quán)與共有部分持份權(quán)的結(jié)合 3）三元論說：專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)、因共同關(guān)系所生成員權(quán),15.2 專有所有權(quán),1、專有所有權(quán)的行使與一般單獨(dú)所有權(quán)無異，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。專有權(quán)的享有須有以下前提： a. 構(gòu)造上的獨(dú)立性（建筑構(gòu)造上能加以區(qū)別）

3、 b. 利用上的獨(dú)立性，可排他使用（有無單獨(dú)的門戶等） c. 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體 2、專有部分的范圍（關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋） 1）房屋套內(nèi)面積 a.壁心說 b.空間說 c.最后粉刷說 d.壁心（外部關(guān)系）和最后粉刷說（內(nèi)部關(guān)系） 2）獨(dú)立車庫 3）車位、攤位等特定空間 4）專屬于特定房屋，且銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等

4、,共有所有權(quán),1、共有所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有人依法或管理規(guī)約之規(guī)定對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。2、共有部分的范圍 物權(quán)法73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。 1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 2）其他

5、不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 3、共有權(quán)的性質(zhì) 共有權(quán)的取得取決于專有權(quán)的享有，兩者具有不可分性。不同于共同共有和按份共有，屬于特殊的共有。,共有所有權(quán),4、共有的類型 1）法定共有與約定共有 2）小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)的全體業(yè)主共有、特定單元業(yè)主共有5、共有人的權(quán)利義務(wù) 1）共有人的權(quán)利義務(wù)不可分離，業(yè)主不可以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。 2

6、）按照約定或?qū)Ｓ胁糠终嫉谋壤硎軝?quán)利和承擔(dān)義務(wù)。權(quán)利：共有部分使用權(quán)、收益權(quán)、修繕權(quán)。義務(wù)：依法使用義務(wù)、分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。,共有所有權(quán),法定共有的范圍1、綠地2、道路3、物業(yè)管理用房4、維修資金（其使用需要全體業(yè)主經(jīng)過法定程序決定。經(jīng)專有部分占總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意）5、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施（圍墻、健身設(shè)施、供電、供水設(shè)施等。會(huì)所的歸屬應(yīng)根據(jù)占用土地及建設(shè)成本確定。 ）,建筑物

7、權(quán)分所有權(quán)案例,樓房一層業(yè)主增建夾層案物業(yè)出租樓頂安裝廣告牌案例,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權(quán),一、車庫車位的類別1、獨(dú)立車庫2、地面車位3、建筑物首層架空車位和屋頂停車場(chǎng)4、利用人防工程改造的車庫、車位5、專門規(guī)劃的車庫、車位,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權(quán),二、車庫車位的性質(zhì)1、是否屬于建筑物的專有部分2、是否構(gòu)成建筑物的添附物3、是否構(gòu)成建筑物的從物三、車庫車位的權(quán)利歸屬的確定依據(jù)1、依其建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面

8、積判斷2、依其是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本判斷3、以開發(fā)商與業(yè)主之間的約定,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權(quán),物權(quán)法74條對(duì)于小區(qū)車位、車庫的規(guī)定： 1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,小區(qū)窗前綠地、露臺(tái)等權(quán)屬和利用,“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬

9、于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！保ㄎ餀?quán)法73條） 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。（審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ）,成員的共同管理權(quán),1、概念 對(duì)全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。2、物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)利的規(guī)定 1）制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則； 2）訂立管理

10、規(guī)約； 3）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)； 4）選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 5）籌集和使用建筑物維修基金； 6）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施 決定以上1-4項(xiàng)事項(xiàng)須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項(xiàng)事項(xiàng)須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。,成員的共同管理權(quán),管理規(guī)約 由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)就物業(yè)的管理等制定的規(guī)則。須經(jīng)專有面積過半且人數(shù)過半的業(yè)主同意，其對(duì)

11、于業(yè)主具有約束作用。 可以就禁止濫搭濫建、禁止改變房屋用途、禁止群租、禁止飼養(yǎng)動(dòng)物等做出約定。對(duì)于違反規(guī)約的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以起訴。,成員的共同管理權(quán),物業(yè)管理 業(yè)主可以自行或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理和服務(wù)。 1、業(yè)主的自行管理權(quán) 2、業(yè)主的聘任物業(yè)公司的權(quán)利 3、業(yè)主解聘物業(yè)公司的權(quán)利 業(yè)主對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，在業(yè)主大會(huì)成立后有權(quán)依法更換。 4、業(yè)主的

12、監(jiān)督權(quán),業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)的概念 全體業(yè)主成立的，管理共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。是業(yè)主行使管理權(quán)利的意思機(jī)關(guān)。業(yè)主大會(huì)的成立條件 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：小區(qū)內(nèi)交付的房屋占總建筑面積50%以上或者首套房屋交付使用滿兩年的，可以召開業(yè)主大會(huì)。,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)的職權(quán) 1）制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則； 2）訂立管理規(guī)約；

13、3）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)； 4）選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 5）籌集和使用建筑物維修基金； 6）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施 決定以上1-4項(xiàng)事項(xiàng)須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項(xiàng)事項(xiàng)須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，受業(yè)主大會(huì)委托管理全體業(yè)主的共

14、有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。2、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)來自于法律規(guī)定（物業(yè)管理?xiàng)l例）和業(yè)主的授權(quán)。3、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體資格問題 1、有權(quán)依法選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)并簽訂服務(wù)合同 2、具有一定的訴訟主體資格，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主起訴獲得共同利益，也可以代表業(yè)主應(yīng)訴，被判決敗訴后法律責(zé)任也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主

15、共同承擔(dān)。,對(duì)業(yè)主濫用權(quán)利的限制,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主也有權(quán)起訴。（物權(quán)法83條）1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（物權(quán)法71條）2、業(yè)主不得任意改變專有部分的使用用途。“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)

16、性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?（物權(quán)法77條） 1）“有利害關(guān)系的業(yè)主”指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響； 2）需要“所有”有利害關(guān)系的業(yè)主同意，“以多數(shù)業(yè)主同意進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！?3）有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。 《最高人民法院關(guān)于審理

17、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,對(duì)業(yè)主濫用權(quán)利的限制,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，“損害他人合法權(quán)益的行為”包括：1、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等；2、損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；3、違反規(guī)定破壞、改變建筑