征地區(qū)片劃分和征地區(qū)片綜合地價測算研究.pdf

1、農(nóng)用地是一個復(fù)雜的自然、生態(tài)和社會復(fù)合體；農(nóng)用地的價值由農(nóng)用地的自然質(zhì)量價值和無形價值構(gòu)成。農(nóng)用地的無形價值主要是指農(nóng)用地為農(nóng)民提供社會保障，為社會提供糧食安全，保持生態(tài)平衡等功能。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化、工業(yè)化的趨勢日見明顯，越來越多的農(nóng)用地被征收作建設(shè)用地。農(nóng)用地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的重要生產(chǎn)資料，因而，農(nóng)用地的征收價格是否合理，對于失地農(nóng)民來講是至關(guān)重要的，這關(guān)系著他們及其后代的生存與發(fā)展。由于目前我國征地價格的制定只注重農(nóng)用

2、地的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)功能而忽視其他方面功能，未能體現(xiàn)完全的農(nóng)用地的價值，造成征地價格偏低，并由此產(chǎn)生了一些不合理的現(xiàn)象。本文旨在通過對農(nóng)用地的價格構(gòu)成的分析和對征地區(qū)片綜合地價概念的理解，建立農(nóng)用地估價體系，顯化農(nóng)用地價值，為今后征地制度改革中的土地補(bǔ)償提供價值標(biāo)準(zhǔn)，尋求緩解或解決上述問題的途徑。 本文通過對農(nóng)用地功能的研究，論述了農(nóng)用地價值的構(gòu)成，結(jié)合目前提出的征地區(qū)片綜合地價的概念，認(rèn)為農(nóng)用地的征收價格應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)用地質(zhì)量價格、社會保

3、障價格、社會穩(wěn)定價格、生態(tài)價格和其他價格五個部分。對農(nóng)用地的質(zhì)量價格運(yùn)用了收益還原法，社會保障價格依據(jù)原中保人壽保險公司1998年版?zhèn)€人養(yǎng)老金保險費(fèi)躉繳金額確定，社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格分別用農(nóng)用地開墾熟化費(fèi)和綠地開發(fā)費(fèi)代替，由于農(nóng)用地的其他功能價格內(nèi)容廣泛且還不夠成熟，所以本文中并沒有考慮這部分價格。 本文以河北省平原區(qū)滄縣為例，對農(nóng)用地價格構(gòu)成進(jìn)行了驗證。首先以行政村為基本單元，對該地區(qū)的農(nóng)用地利用現(xiàn)狀、農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出、農(nóng)民生活

4、水平、年齡結(jié)構(gòu)及征地案例等情況進(jìn)行了全面而詳細(xì)的調(diào)查，收集到豐富可靠的數(shù)據(jù)。同時建立了征地區(qū)片綜合評價體系，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)對每一單元進(jìn)行綜合評價分值的計算，運(yùn)用頻率分布法將全縣劃分為四個區(qū)片，對各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級區(qū)片進(jìn)行面積量算，借助地理信息技術(shù)繪制了1：75，000的《滄縣農(nóng)用地征地區(qū)片圖》，顯化了農(nóng)用地征收價格的空間分布及其差異；最后運(yùn)用收益還原、替代等方法對四個區(qū)片農(nóng)用地價格進(jìn)行測算。 根據(jù)對滄縣征地區(qū)片的劃分，從全縣范圍看，區(qū)片

5、Ⅰ主要受區(qū)位因素中距城鎮(zhèn)中心遠(yuǎn)近這一因子控制，呈環(huán)形分布于縣城中心周圍；因為全縣的農(nóng)用地質(zhì)量、耕作方式并無明顯的差異，道路分布也較為均勻，區(qū)片Ⅱ分布范圍最廣，19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有分布，區(qū)片Ⅲ多分布于距城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)或土壤質(zhì)量相對較差的地區(qū)，區(qū)片Ⅳ的面積較小，只是零散分布于縣的邊緣上。另外，在征地區(qū)片綜合地價的測算結(jié)果中，各個征地區(qū)片農(nóng)用地質(zhì)量價格和社會保障價格中表現(xiàn)出適當(dāng)差異，在計算社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格時，運(yùn)用了簡便卻較為粗放的替