2015養(yǎng)老地產(chǎn)研究

1、養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究及案例解析,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項目經(jīng)濟效益分析,養(yǎng)老園項目建議結論,資料來源：中國老齡科學研究中心,根據(jù)聯(lián)合國提供的一組統(tǒng)計數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總人口的21%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該

2、地區(qū)總人口的比例將由目前的20%增加到33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總人口的比例將由目前的8%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的3個國家是西班牙、意大利和日本。,世界老年人口老齡化現(xiàn)狀,世界人口正以不可逆轉的速度步入老齡化這一事實，將成為勾勒未來國民經(jīng)濟健康程度的決定性因素。,國外幾種養(yǎng)老模式比較,從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。,國際上養(yǎng)老社區(qū)分類

3、,美洲、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型,租賃式公寓,國外老年社區(qū)產(chǎn)生機制,人口結構老齡化是導致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因,老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段,集中在經(jīng)濟發(fā)達國家，老年社區(qū)建設較完善,面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅,政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持,,,,西方發(fā)達國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設計理念和區(qū)別對待的關懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點。,老齡化初

4、期 政府 保障水平低,老齡化中期政府+開發(fā)商 政府給予一定支持,老齡化加劇開發(fā)商為主 社會保障體系完善,形成條件運營主體社會保障,西方發(fā)達國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的,第三階段老年社 區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”,第二階段老年公寓,第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院,,西方老年住

5、宅發(fā)展,西方國家的老年住宅發(fā)展,歐洲國家與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨居住為設計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項目經(jīng)濟效益分析,養(yǎng)老園項目建議結論,我國老齡化發(fā)展趨勢,目前中國60歲及以上老年人口達1.77億人，占總人口的13.26%，其中65歲以上老年人占總人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.

6、93個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點?！浴兜诹稳丝谄詹閿?shù)據(jù)》,在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點,生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；,,出生在50-6

7、0年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體,現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。,有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。,普通型養(yǎng)老院,醫(yī)護型養(yǎng)老院,老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入

8、住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。,多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設計和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅?！保?老年公寓,老年社區(qū),老年社區(qū)的發(fā)展類型,目前我國老年住宅按建設經(jīng)營者劃分為三種模式,我國老年住宅市場現(xiàn)狀,北京、上海、廣州等

9、經(jīng)濟發(fā)達城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權的占24%，希望購買產(chǎn)權式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。,這表明通過租賃方式解決老年人居住問題的

10、市場還不成熟，而產(chǎn)權式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。,我國老年住宅現(xiàn)狀,我國老年住宅現(xiàn)狀特點：企業(yè)盈利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，開發(fā)周期長,目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)盈利,老年住宅受眾群體有限,現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差,建設投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同,我國老年人口絕對數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達到2.87

11、億人，增長速度將快于經(jīng)濟發(fā)展速度。傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當時間內(nèi)仍占主導地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。,充分條件,必要條件,我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有盈利性老年住宅并不成熟。,我國老年住宅生存條件,人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟。,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（1/3）,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）,我國現(xiàn)

12、有的養(yǎng)老模式（3/3）,我國老年住宅機會預期,未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉變，市場培育期較長,我國80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長世界罕見,2030-2040年會面臨人口結構老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期,經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會保障機制將不斷完善,未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉變和“度假養(yǎng)老”習慣開始形成,人口老齡化嚴重的未來，

13、政府也會給予政策與資金上的扶持,人口結構老齡化趨勢顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進程社會保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展服務、設施等不完善致使老年住宅處于初級發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導致老年住宅需要一定的市場培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展未來發(fā)展前景看好，但需較長的市場培育期,我國老年住宅情況小結,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與案例分析,項目經(jīng)濟效益分析,養(yǎng)老園項目建議結論,國內(nèi)

14、養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策,2011年各地最新惠老政策新老年法草案出爐 子女“?；丶铱纯础睂⑷敕ū本┦欣夏耆藘?yōu)待工作的管理辦法北京市老年人優(yōu)待政策民政部將向全國80以上老人發(fā)放高齡津貼多項優(yōu)惠支持新建養(yǎng)老院人保部：正研究制定養(yǎng)老保險基金投資運營辦法南京60歲以上老人已突破100萬 明年福利事業(yè)要投入14.5億元將老年文化事業(yè)納入黨政領導議事日程,為促進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，市政府出臺多項政策：新建非盈利性養(yǎng)老服務業(yè)建設用地，可采用劃撥

15、方式優(yōu)先供地；新建盈利性養(yǎng)老服務業(yè)建設項目用地,可協(xié)議出讓方式供地；敬老院、福利院等項目用地，減免相關收費；鄉(xiāng)村公益性的養(yǎng)老服務項目建設用地，經(jīng)批準可以使用集體建設用地；新建養(yǎng)老服務項目優(yōu)先立項和辦理規(guī)劃；建設部門優(yōu)先完善周邊道路、排水基礎設施，減免部分收費。    　此外，所有養(yǎng)老服務機構建設，都免交城市建設和房屋建設的行政事業(yè)性收費（證照費除外），免交燃氣、水增容費和供排水設施使用費；直接供養(yǎng)老使用的

16、用水、用電、用氣（燃料）等按居民生活類價格執(zhí)行。    　對社會養(yǎng)老服務機構新建50張以上床位，按每張床位1000元，對改建50張以上床位，按每張床位500元的標準給予一次性補助；對當年無事故、無投訴的，按每張床位每年360元的標準給予補貼。    　企事業(yè)單位、社會團體和個人等向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈，按相關規(guī)定免稅、符合相關條件的可冠名。,補貼與建設標準如何結合,第

17、三步邀請規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專家組成評審團，評審結果送市政府批準，程序復雜（09年申請34家，合格11家）建設補貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書，主要條款有：建設補貼資金按每年5%折舊保證服務20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設補貼資金歸還政府）,第二步發(fā)改委立項、規(guī)劃局審批、國土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證開始開工建設后，按京民福發(fā)（2008）543號文件向民政局申請8000-16000元/床費的建設補貼新建護養(yǎng)型機

18、構按16000元/床位標準新建普通型機構按12000元/床位標準擴建普通型機構按8000元/床位標準,第一步具備場所、資金、規(guī)劃設置和法人，向民政部門提交材料、申請設立養(yǎng)老機構民政局審批發(fā)放《北京養(yǎng)老機構設計批準書》機構向民政局提請驗收申請驗收通過后發(fā)放《北京市養(yǎng)老服務機構執(zhí)業(yè)許可證》，可開業(yè),民政局批準設立養(yǎng)老服務機構,施工過程中申請補貼,專家評審過程 獲取建設補貼,運營補貼按收治入住老人的實際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人

19、補貼150元，不能自理老人補貼200元，用于改善機構條件,獲取運營補貼,以上補貼辦法和數(shù)額均針對社會辦養(yǎng)老服務機構 政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級養(yǎng)老機構由采辦公益補貼，區(qū)、市級養(yǎng)老機構由市、區(qū)級政府共同負擔補貼，各負擔50%。 除現(xiàn)金補貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機構水電收費可按民用水電費、土地轉讓可按較低地價方式等，但由于此兩項落實需由民政部同電力、供水和土地部門協(xié)商，實際難以落實。,國內(nèi)代表案例,代表案例：北京東方太陽城,北

20、京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社”“全新退休生活的領跑者”,區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；,區(qū)域概況： 項目所在順義區(qū)植被覆蓋率

21、、綠化率和空氣質量等環(huán)境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊。 項目主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標準，已經(jīng)進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，目標客戶的消費力很強；,整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化： 傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面。組團設計，功能獨立： 由于項

22、目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間： 組團式布局，組團內(nèi)部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；,東方太陽城規(guī)劃特點,組團帶狀排布最大借景、組團設計體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開放組團,設計

23、公司：開發(fā)商請美國SASAKI設計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例；,規(guī)劃依據(jù)：目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為,東方太陽城成功關鍵點(1/4),社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質量；,精心設計社區(qū)水系和綠化,水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達到3-5%；綠

24、化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達80％。每個區(qū)域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；空氣質量：社區(qū)空氣中負氧離子平均含量高達2000個/立方米，居住環(huán)境已達到療養(yǎng)標準；,良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境,東方太陽城成功關鍵點(2/4),人性化的規(guī)劃設計、多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計、環(huán)境設計,無障礙設計： 針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無

25、障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風衛(wèi)生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性,戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間,環(huán)境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調(diào)可交

26、互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間；,寬電梯入口，方便進入,景觀步道加寬以便通行,會所,東方太陽城成功關鍵點(3/4),完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學、自助農(nóng)莊等等,,主體建筑概況：,規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；,專業(yè)醫(yī)師問診,大型公共

27、建筑群,u,太陽城社區(qū)醫(yī)院：,規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設立急救站。,專業(yè)的醫(yī)療器械,,,,

28、大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設計；,開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；,看護健身中心,社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；,老年大學:是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學，開設多種課程，

29、如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師；,健康步道,東方太陽城成功關鍵點(3/4),室外泳池,農(nóng)莊苗圃,老年大學,東方太陽城成功關鍵點(4/4),精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數(shù)不勝數(shù),社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；,,業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太

30、極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動,音樂會老年合唱,太極俱樂部活動,棋牌俱樂部活動,國際風箏文化節(jié),多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織,上海綠地21城孝賢坊概況,,,,背景,全國最早進入老齡化,項目基礎信息,上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃情況,u21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社區(qū)、度假社區(qū)、商務社區(qū),u尊老社區(qū)主要指孝賢坊,u物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟

31、別墅，新花園洋房、電梯公寓,孝賢坊各類配套設施,,,,,,Ø規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、,特色醫(yī)療服務：定期體檢；老年保??；老年病專家坐診醫(yī)療配套服務：建立個人醫(yī)療檔案；上門就診服務；專業(yè)家庭護理；急救站,,休閑走廊,高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；Ø近3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學、

32、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設施；Ø四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務宴請與家庭團圓雙重需要；中福會綠地幼兒園；Ø特設老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；Ø實現(xiàn)管家服務，緊急呼救服務、專業(yè)護理服務,無障礙設計：整個區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林

33、靜謐、幽遠的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳,廣場,石家莊 卓達太陽城養(yǎng)老社區(qū),u卓達·太陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。u2000萬平方米盛世遠景，含水系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現(xiàn)代的高層組團等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；,,u社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫

34、離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡式家庭共居”等親情戶型 ；u社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主；u太陽城養(yǎng)老社區(qū)與省會多家專業(yè)醫(yī)療機構建立合作關系，邀請醫(yī)療小組進駐太陽城。,鄭州 金秋樂園,u中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地, 棗林桃源；,u七層全電梯/水景花園/觀景平臺,u緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;,u老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會中心、購物超市、

35、老年大學設施。,u社區(qū)綜合配套服務設施：醫(yī)療保健服務、學習教育服務、文化活動服務、商務服務、政服務、洗滌服務、購物服務、餐飲服務、 交通服務等,我國養(yǎng)老案例小結,國外經(jīng)典案例,,,,,,在人口老齡化下，發(fā)達國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉變已經(jīng)成為一種趨勢,美國的太陽城,日本的港北新城,荷蘭的弗萊德利克斯堡,……,系統(tǒng)、規(guī)模化的老齡產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。,佛羅里達太陽城,戶型構

36、成：大多數(shù)是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護理機構庭院阿斯頓花園:出租的獨立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護理機構,u名稱緣起：ü西方不稱老年人為夕陽，而是太陽ü意大利哲學家康帕內(nèi)拉曾著《太陽城》u區(qū)位：臨近海灣ü社區(qū)坐落于佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間，距佛

37、羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程u規(guī)模：接近微型城市ü社區(qū)太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬u目標定位和建設理念：,ü社區(qū)自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活,社區(qū)現(xiàn)狀人口構成 ：老年人口占絕對多數(shù),美國佛羅里達太陽城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之

38、一,Ø整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂Ø物業(yè)類型為老年人量身定做：u“太陽城中心”（獨棟別墅）u“國王之殿”（聯(lián)體別墅）u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）u“庭院” u“阿斯頓花園” （出租的獨立居住公寓）u“自由廣場” （輔助照料式住宅和家庭護理機構）,全美最典型、最好的老年社區(qū),佛羅里達太陽城,,社區(qū)委員會辦公室自社區(qū)1961年開始建設

39、以來，社區(qū)各項活動一直由開發(fā)商運營，不久成為開發(fā)商的沉重負擔。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨立的非盈利機構——社區(qū)委員會，負責社區(qū)各項活動的組織，同時委員會收取參與各項活動業(yè)主的年費，以維持機構的運營。,社區(qū)委員會成員均為社區(qū)內(nèi)居住的老年業(yè)主,社區(qū)委員會由社區(qū)老人構成——便于溝通減少隔閡 社區(qū)委員會負責社區(qū)的日常運作，有常設辦公室，每月定期舉行例會。純粹老年社區(qū)——增強老年人的歸屬感 居民必須55歲以

40、上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天,佛羅里達太陽城,在制度上增強老年人的歸屬感——由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會，社區(qū)對低齡人群活動嚴格限制。,規(guī)劃設計人性化：針對老年人的無障礙設計、空間導向設計，身心健康相關的社區(qū)設施,佛羅里達太陽城,針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設計——強調(diào)方便安全： 社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設置低按鍵、高插座極強的空間導向性——應對老年人的記

41、憶力感知力下降： 對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流針對老年人的社區(qū)設施強調(diào)身心健康： 身體健康——建有醫(yī)院和老年護理中心，心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳,豐富的會所運動：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場，棋牌室，保齡球場，舞廳，健身房，應有盡有特色：高爾夫愛好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。社區(qū)里擁有多個高爾夫球場，交納入會費后，社區(qū)居民

42、可享受126洞高爾夫球場，每年費用約1500美元太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫學校的本部全美草地保齡球錦標賽在太陽舉行白天可在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場。,多彩的體育運動——會所可以滿足大多數(shù)運動需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關賽事。,佛羅里達太陽城,超過200種各類俱樂部和組織,豐富多彩的俱樂部課程： 社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織

43、的俱樂部，開設課程和組織活動超過80種，如業(yè)余無線電、計算機、 縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等 這可以幫助老年人完成年輕時未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情,佛羅里達太陽城,俱樂部豐富了社區(qū)活動，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的俱樂部活動精彩紛呈,,各社區(qū)均有自己嚴格的機構、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放

44、。,在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費用為140美元。享受的康樂設施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場。,為老人設置專業(yè)、完善的配套設施,佛羅里達太陽城,養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老,養(yǎng)生的產(chǎn)品，會給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會讓人聯(lián)想到悲傷和落寞。如果我要去度假的話，我會選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如

45、果那是一個養(yǎng)老的地方，我們不會去的，不想跟老年人混在一起。這個地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實，更可信。如果做養(yǎng)老，會讓項目貶值，也賣不起高價，可能連銷售都成問題。,養(yǎng)生與養(yǎng)老的關系,養(yǎng)老概念,養(yǎng)生概念,國外養(yǎng)生案例借鑒,位于泰國灣以西華欣海灘，著名的泰國濱海度假區(qū)；距曼谷西南281公里，約3小時車程；希拉里、邁克爾、杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生

46、度假中心；世界前三名的Spa 健康度假勝地。,高爾夫距球場約30分鐘車程Chiva-Som International Health Resort,泰國Chiva-som是國際性的健康度假目的地,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,融合了東方醫(yī)學哲理與西方醫(yī)學技術，發(fā)展身、心、靈合一的全新健康度假潮流,陽光浴,海水浴,在資源浴的基礎上引入傳統(tǒng)中醫(yī)療法實施健康療養(yǎng)管理,溫泉浴,泰國Chiva-som,

47、【發(fā)展理念】在泉浴基礎上應用傳統(tǒng)的泰式中醫(yī)技術和現(xiàn)代體檢技術打造健康平衡度假,主要針對亞健康群體，實施健康療養(yǎng)管理,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,,Chiva-Som Experience (from 3 nights）Fitness Retreat (from 5 nights）Spa Retreat (from 3 nights）Physical Remedy Retreat (from 3 nights）De-Stress

48、 Retreat (from 5 nights）Detox Retreat (from 5 nights）Anti-Aging Retreat (from 5 nights）Stop-smoking retreat and so on,Chiva-Som普通療程（3晚）減肥療程（5晚）休養(yǎng)療程（3晚）物理治療療程（3晚）減壓療程（5晚）排毒療程（5晚）抗衰老療程（5晚）戒煙療程等,專業(yè)健康團隊提供全程健康咨詢和

49、針對性服務－全程健康療養(yǎng)管理,中醫(yī)學家體檢－心西醫(yī)學家體檢－身,健康綜合評估報告,個性化主題健康療程,健康教育健康效果評估,突出中醫(yī)及健康技術，推出療程前的咨詢評估環(huán)節(jié)是競爭取勝的關鍵動作,泰國Chiva-som（關鍵舉措1/3）,引入全程健康咨詢專業(yè)服務，咨詢師依據(jù)中西體檢報告制定個性化的健康療程,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,,Ø,一流的理療設施,多套餐組合療程,n,57間理療房（客房數(shù)量58間）,&

50、#216;18間治療房；Ø5間醫(yī)療咨詢房；Ø3間泰國按摩房；Ø多間舞蹈和運動房Ø瑜伽和太極亭Ø圖書館、工藝美術室,n,世界最多樣的健康療法及療程,Ø12種傳統(tǒng)按摩方法Ø“水果包”現(xiàn)代特色療法Ø11種面部護理選擇Ø20種全身護理Ø4種特色水療法Ø12種手部、足部和修飾護理方法,以最多的健康特色療法和設施而聞

51、名于世,Ø有機蔬菜和水果園Ø翡翠高級餐廳、波海濱餐廳理療房：客房=1:1,Ø13項異域補充療法，包括禪道館指壓、虹膜學(眼部研究)和印度頭部按摩傳統(tǒng)和現(xiàn)代特色療法＋異域療法,泰國Chiva-som（關鍵舉措2/3）,打造獨特的核心設施及多樣的健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,健康主題度假區(qū),運動,－體療法,居住,－健康度假,娛樂,－體療法,餐飲－營養(yǎng)療法

52、,會議蜜月,－強調(diào)健康理念,購物－健康概念產(chǎn)品,日出－在海灘散步或是打太極拳開始之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展課訓練然后－吃早餐（無油、無鹽、無糖）,然后－做水上有氧運動，常規(guī)有氧運動，再做一系列普拉提，動態(tài)運動，心肺鍛煉課程以及其他課程,專業(yè)的健康咨詢師根據(jù)個人的體力、壓力和心理狀況將餐飲、運動、娛樂融入日常療程中,泰國Chiva-som（關鍵舉措3/3）,深化健康主題，將購物、餐飲、住宿、運動圍繞健康平衡主題進行配置,療養(yǎng)管理模式

53、康復管理模式,,區(qū)位：位于德國黑森林西北部的邊緣上,的奧斯河谷中。,交通：從法蘭克福的列車總站乘區(qū)間快,車，約需1小時45分鐘。從瑞士的巴賽爾出發(fā)，1小時30分鐘之后就能到達。,聲譽：天然礦泉結合的度假區(qū)，素有歐,洲的夏都之稱。歐洲最典型的溫泉療養(yǎng)勝地。它的溫泉不但可以透過浸泡的方式達到舒筋爽骨和袪除風濕、腸胃不適等疾病。,——德國的春天從這里開始，“滿城泉水滿城花”,巴登巴登因獨特氣候和溫泉而聞名，因康復醫(yī)療技術而著稱,德國

54、巴登巴登,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,陽光浴,海水浴,巴凳巴凳的傳統(tǒng)淋浴保健及現(xiàn)代,在資源浴的基礎上引入現(xiàn)代醫(yī)學技術實施健康康復管理,醫(yī)學的康復管理溫泉浴主要針對各類非傳染性慢性病、運動創(chuàng)傷群體進行各種,物理療法促進康復,已經(jīng)有8家私人康復診所或醫(yī)院進駐,德國巴登巴登,發(fā)展理念：在泉浴基礎上應用現(xiàn)代醫(yī)學技術對慢性病、運動創(chuàng)傷群體實施全程康復管理,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,健康體檢與評估（專家及尖端設備）

55、,健康恢復與促進健康康復與治療健康教育與咨詢,以專家醫(yī)師為核心的多種健康管理服務團隊，提供專家服務和一攬子健康管理計劃，讓人信賴,按摩治療師健康數(shù)據(jù)管理7種甚至更多的專家和治療師組成康復中心核心團隊,德國巴登巴登（關鍵舉措1/4）,實施全程健康專家服務，提供一攬子健康管理計劃，讓人信賴,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,關鍵設施－水療中心↑,關鍵設施－診所或醫(yī)院↑,－通常與大中心醫(yī)院保持合作,關鍵設施－先進醫(yī)療

56、設備↑,－通常與醫(yī)療設備公司保持合作,德國巴登巴登（關鍵舉措2/4）,打造關鍵設施－水療中心和專業(yè)私人康復診所或醫(yī)院，塑造區(qū)域磁場,關鍵設施－水療中心↑,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,在水療中心進行多樣的健康平衡療法Thalasso海水浴療法溫泉熱療法物理療法體療療法－排毒養(yǎng)顏減壓療程在診所中享受專業(yè)的康復物理醫(yī)學治療心臟 、血管和循環(huán)系統(tǒng)疾病行為和運動器官疾病風濕病婦科病神經(jīng)系統(tǒng)疾?。缰酗L身心疲憊、一般的虛

57、弱狀況病后康復,德國巴登巴登（關鍵舉措2/4）,突出現(xiàn)代醫(yī)學療法，結合傳統(tǒng)水療，提高康復效果和附加值,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,登格勒診所,Höhenblick康復診所,醫(yī)院氛圍度假化－在度假中平衡健康，享受輕松的康復生活,醫(yī)院功能酒店化－滿足多功能度假需求，如餐飲、購物、運動等,德國巴登巴登（關鍵舉措3/4）,將醫(yī)院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康復,醫(yī)院大堂如一個酒店大堂，周邊設置餐飲和購物店

58、獨立淋浴和衛(wèi)生間，電話，陽臺,花園式醫(yī)院，多種度假設施和療養(yǎng)設施，以及隊中體療活動，提供完美的健康度假生活,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,德國巴登巴登（關鍵舉措4/4）,深化健康主題，將餐飲、住宿、運動圍繞康復主題進行配置,療養(yǎng)管理模式康復管理模式,,發(fā)展理念專業(yè)服務核心設施療法療程主題深化財務投入,－運用東方醫(yī)學哲理和西方體檢技術實施全程的健康療養(yǎng)管理－全程健康平衡咨詢服務－具

59、規(guī)模及特色的健康平衡中心－與精品酒店結合一體－特色自然療法贏得聲譽－多樣療法滿足顧客需求－餐飲/運動/住宿等圍繞健康平衡主題配置－專業(yè)醫(yī)療設備投入5000萬以內(nèi)－中醫(yī)本土人才豐富,－運用現(xiàn)代醫(yī)學技術實施全程康復管理－全程康復管理專家服務－具醫(yī)療效果的健康水療中心－與帶有度假感和酒店化的專業(yè)康復醫(yī)院或診所結合一體－突出物理療法和激素療法－輔之自然療法－餐飲/運動/住宿等圍繞健康康復主題配置－專業(yè)醫(yī)療設

60、備投入1億元以上－專家人才引進困難且持續(xù)投入,療養(yǎng)管理模式健康狀況尚未危害身體,康復管理模式健康狀況已經(jīng)危害身體,不同的健康發(fā)展模式取得成功的關鍵因素呈現(xiàn)一定差異，財務投入要求也有不同,管理模式小結,世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展,行業(yè)與市場分析,項目經(jīng)濟效益分析,養(yǎng)老園項目建議結論,老年公寓租售方式比普通住宅更為復雜。老年公寓需根據(jù)老年人的市場需求采取靈活多變的銷售模式，如租、售結合的方式。開發(fā)商可將一定比例

61、的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求。,會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新,會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會員制模式采取

62、了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式,盈利模式小結,以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊。中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的城市，或許能贏得市場的認

63、同，但在是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗固然值得借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應市場的需求，也尚不得知；轉上使用權的盈利模式，是目前產(chǎn)權無法分割銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設施服

64、務配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。,價格定位解析,在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。1、采取會員制盈利模式的價格定位會員卡20萬元，90平米，年交費2萬元（年費交款期限為10年）；65平米，年交費0.8萬元（交款期限為8年）；45平米（不需交年費），此卡可繼承可轉讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售

65、房屋數(shù)量為上限。2、采取逆抵押貸款購房的價格定位 參照項目周邊未來一年內(nèi)可預期的市場價格5000元/平米的價格水準，項目價格定位在4280 /平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活

66、費；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）,3、采取轉讓使用權模式的價格定位 參照項目周邊未來一年內(nèi)可預期的市場價格5000元/平米的價格水準，根據(jù)其它項目70年使用年限和有產(chǎn)權可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉讓使用權模式的價格應定位在3980元/平米左右。4、采取分散租賃模式的價格定位 參照目前租賃市場的價格水準，在高品質配套服務設施的基礎上，項目的分散租賃價格

67、應放在30元/平米/月的水準上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到35元平米/月左右。,（交房標準為市場價500元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設備和家具設備可根據(jù)客戶要求配置）,價格定位解析,特色營銷模式,“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務，以舊換新”營銷模式 房屋管家營銷模式“產(chǎn)

68、權式酒店公寓”營銷模式 靈活的營銷方式,在一些少數(shù)民族聚居地居住生活的許多老年人家鄉(xiāng)都在邊遠山區(qū)，這一部分老人畢生愿望便是能夠葉落歸根。然而因為邊遠山區(qū)的經(jīng)濟、飲食、衛(wèi)生、交通等條件與老年人的身體條件不能相適應，所以這一想法大多時候未能實現(xiàn)。為此，公司可開發(fā)出一部分具備少數(shù)民族建筑風格與現(xiàn)代化設施的出售型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，形成一個小型的民族村落。在滿足老年人居住要求的同時也做出了區(qū)別與其他省分，具有當?shù)靥厣睦夏旯?/p>

69、寓雛形。此類公寓應有很好的銷售市場。,“民族特色”營銷模式“終身監(jiān)護制”營銷模式“購—銷—裝”一站式營銷模式“特色服務，以舊換新”營銷模式 房屋管家營銷模式“產(chǎn)權式酒店公寓”營銷模式 靈活的營銷方式,管理中心可與保險公司達成協(xié)議，為業(yè)主實施“終身監(jiān)護制”。中心與保險公司達成協(xié)議后，規(guī)劃出部分房屋提供給滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時中心開始對其