房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理章

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（第二版）,譚術(shù)魁 主編 李紅波 副主編,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)類(lèi)別，廣義的項(xiàng)目建設(shè)管理指從項(xiàng)目決策到項(xiàng)目建成交付使用的全過(guò)程的管理；狹義的項(xiàng)目建設(shè)管理是指項(xiàng)目在施工建造階段的管理。本章是指后者而論。項(xiàng)目建設(shè)管理是項(xiàng)目所有者站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的

2、系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制、和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理包括極其豐富的內(nèi)容，其核心是項(xiàng)目管理模式的選擇和“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本（投資）控制、合同管理、安全管理、組織協(xié)調(diào)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理模式,一、業(yè)主全權(quán)管理模式二、“設(shè)計(jì)—施工—采購(gòu)”的項(xiàng)目總承包管理模式三、監(jiān)理制度模式四、混合式項(xiàng)目管理模式,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,一、基本概念

3、進(jìn)度控制，是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，及時(shí)采取措施糾正。進(jìn)度控制的實(shí)施是指在既定工期內(nèi)，按照事先制定的進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施，在執(zhí)行計(jì)劃過(guò)程中，經(jīng)常將實(shí)際進(jìn)度情況與計(jì)劃進(jìn)度相比較，并找出進(jìn)度偏差，通過(guò)對(duì)偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標(biāo)程度的分析，監(jiān)督施工單位及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃并執(zhí)行調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃。在計(jì)劃執(zhí)行中不斷如此循環(huán)，直至實(shí)現(xiàn)既定的工期目標(biāo)——項(xiàng)目竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮

4、短施工工期，提前竣工。進(jìn)度控制的對(duì)象是項(xiàng)目范圍內(nèi)的工程活動(dòng)，包括項(xiàng)目圖中各個(gè)層次的單元，上至整個(gè)項(xiàng)目，下至各個(gè)工作包，有時(shí)直到最低層次的工序。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,二、進(jìn)度控制的主要任務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，決定于設(shè)計(jì)所采用的總體規(guī)劃、外部協(xié)作條件、主體工藝流程、設(shè)備制造及安裝方式、主體建筑結(jié)構(gòu)形式、施工方法等。進(jìn)度控制的任務(wù)，包括方案的科學(xué)決策、計(jì)劃的合理編制和實(shí)施的有效控制等方面。方案的科學(xué)決策，是實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制的先決條件計(jì)劃

5、的合理編制，是實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制目標(biāo)的重要基礎(chǔ)有效地實(shí)施控制，是實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制的根本保證。事實(shí)上絕大多數(shù)工程項(xiàng)目都是限于一定的資源，在此基礎(chǔ)上采用控制技術(shù)合理地安排項(xiàng)目進(jìn)度。進(jìn)度控制的主要任務(wù)包括：確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工期及施工中各階段的進(jìn)度目標(biāo)；審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃及有關(guān)工程建設(shè)的計(jì)劃系統(tǒng)實(shí)施有效的控制；定期檢查工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度，并與計(jì)劃進(jìn)度的目標(biāo)進(jìn)行比較并找出進(jìn)度偏差；分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生的主要原因及對(duì)工期目標(biāo)的影響程度，監(jiān)

6、督施工單位盡快采取相應(yīng)措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，以保證工期目標(biāo)按期實(shí)現(xiàn)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,三、進(jìn)度控制的范圍1．項(xiàng)目的各個(gè)組成部分2．項(xiàng)目建設(shè)的所有工作3．影響進(jìn)度的各項(xiàng)因素4．項(xiàng)目的各個(gè)參與者,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,四、影響進(jìn)度的因素分析1．施工單位的原因2．項(xiàng)目業(yè)主（項(xiàng)目經(jīng)理部）的原因3．監(jiān)理單位的原因監(jiān)理單位在施工中下達(dá)不正確的指令，影響施工單位對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃的有效執(zhí)行，造成工期拖延。4．不可抗

7、力因素自然災(zāi)害，如地震、暴雨、洪水等不可抗拒的因素導(dǎo)致歇工，也會(huì)延誤工期。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,五、進(jìn)度控制的技術(shù)方法目前，建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度控制的常用技術(shù)方法和工具主要有進(jìn)度表控制法和進(jìn)度控制的曲線(xiàn)比較法等。曲線(xiàn)比較法包括S型曲線(xiàn)比較法、“香蕉”曲線(xiàn)比較法、前鋒線(xiàn)比較法、橫道圖比較法、垂直圖比較法、計(jì)劃評(píng)審法、直方圖比較法、工作形象進(jìn)度圖比較法、工程量計(jì)劃與形象進(jìn)度綜合比較法等。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,六、進(jìn)度拖延

8、的事前防止和事后控制1．進(jìn)度拖延的事前防止在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始以后，首先要采取日常的進(jìn)度控制措施，防止可以避免的、人為的進(jìn)度拖延。 2．進(jìn)度拖延的事后控制,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制,七、三級(jí)進(jìn)度管理體系1．進(jìn)度管理體系的人員架構(gòu)2．進(jìn)度管理體系的貫徹途徑3．三級(jí)進(jìn)度管理體系的工作流程,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,一、基本概念質(zhì)量指反映滿(mǎn)足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)

9、文件及工程合同中對(duì)項(xiàng)目的堅(jiān)固、耐久、經(jīng)濟(jì)、適用、美觀等自然屬性和技術(shù)性能的綜合要求。質(zhì)量控制是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)任務(wù)、技術(shù)活動(dòng)的各種要素進(jìn)行科學(xué)控制的過(guò)程，是項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)為了項(xiàng)目質(zhì)量符合國(guó)家或合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，所采取的一系列監(jiān)督、管理措施、方法和手段。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制綜合指標(biāo)：項(xiàng)目順利完成后，建筑產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等；項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工的安全性和可靠性；所

10、使用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個(gè)項(xiàng)目的壽命；項(xiàng)目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護(hù)性、可檢查性等。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,二、質(zhì)量控制的主要任務(wù)質(zhì)量控制任務(wù)主要有對(duì)影響質(zhì)量的各種作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)制定質(zhì)量計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)，即確立質(zhì)量控制計(jì)劃和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格地按照已確立的質(zhì)量目標(biāo)和施工組織設(shè)計(jì)實(shí)施，并在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行連續(xù)的檢驗(yàn)和評(píng)定處理不符合質(zhì)量目標(biāo)和施工組織設(shè)計(jì)的情況，及

11、時(shí)采取有效的糾正措施。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,三、建設(shè)質(zhì)量控制的內(nèi)容（一）項(xiàng)目決策階段質(zhì)量控制包括審核項(xiàng)目選址報(bào)告、可行性報(bào)告和計(jì)劃任務(wù)書(shū)等內(nèi)容。要保證選址合理，符合國(guó)家和地區(qū)規(guī)劃，使項(xiàng)目目標(biāo)和水平具有合理性，并與其投資環(huán)境相協(xié)調(diào)。（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅直接決定項(xiàng)目最終所能達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也決定了項(xiàng)目實(shí)施的程序和費(fèi)用。設(shè)計(jì)中的任何錯(cuò)誤都會(huì)在計(jì)劃、施工、運(yùn)行中擴(kuò)展、放大、引起更大的失誤。

12、因此，必須重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，嚴(yán)格協(xié)調(diào)和控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)方面。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制施工單位應(yīng)對(duì)施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，在此階段的質(zhì)量控制不僅要保證項(xiàng)目的各個(gè)要素，如材料、設(shè)備、工藝等符合規(guī)定要求，而且要保證項(xiàng)目整體及各個(gè)部分符合項(xiàng)目質(zhì)量要求，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的功能，使整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)能夠經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制（五）項(xiàng)目運(yùn)行階段的質(zhì)量控制

13、在試運(yùn)行階段進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期進(jìn)行系統(tǒng)檢查和監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以解決，同時(shí)在運(yùn)行中通過(guò)質(zhì)量管理保證設(shè)備良好運(yùn)轉(zhuǎn)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,四、影響質(zhì)量控制的干擾因素1．人為干擾因素包括決策失誤、計(jì)劃不周、指揮不當(dāng)、控制協(xié)調(diào)不力、責(zé)任不清、行為有誤、技術(shù)水平差等。人為干擾因素是工程項(xiàng)目中最主要的干擾。2．材料干擾因素包括供應(yīng)不及時(shí)，材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等不合乎要求，價(jià)格不合理，材料試驗(yàn)出現(xiàn)問(wèn)題，材料使用不當(dāng)?shù)取?/p>

14、3．機(jī)械設(shè)備干擾因素包括機(jī)械選型不當(dāng)、供應(yīng)不及時(shí)，維修保養(yǎng)不充分導(dǎo)致操作中出現(xiàn)故障，機(jī)械使用效率低，更新不及時(shí)，取費(fèi)不合理等。4．施工工藝及方案干擾因素,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,5．環(huán)境干擾因素6．資金干擾因素資金不按時(shí)支付，數(shù)量不足、結(jié)算時(shí)拖欠等，是目前造成建筑市場(chǎng)混亂、影響企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要因素之一。7．其它干擾因素如業(yè)主或政府新的要求與干預(yù)，或設(shè)計(jì)和計(jì)劃的不當(dāng)需要頻頻修改，或當(dāng)進(jìn)度、投資和質(zhì)量三大目標(biāo)發(fā)生矛盾和

15、沖突，出現(xiàn)工期拖延、投資超支等情況時(shí)，都會(huì)造成對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的干擾。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,五、質(zhì)量控制方法、方式和措施（一）質(zhì)量控制方法1．網(wǎng)絡(luò)技術(shù)2．目標(biāo)管理3．統(tǒng)計(jì)資料分析4．專(zhuān)題報(bào)告和分析5．現(xiàn)場(chǎng)觀察,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,（二）質(zhì)量控制方式根據(jù)工程特點(diǎn)在工程中主要采用的是日常巡視與重點(diǎn)檢查相結(jié)合；環(huán)節(jié)控制與“旁站監(jiān)理”相結(jié)合；實(shí)測(cè)實(shí)量與“抽樣試驗(yàn)”相結(jié)合；口頭要求與“指令性文件”相結(jié)合等方式。,

16、第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）質(zhì)量控制措施工程監(jiān)理單位要嚴(yán)格按照《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》的要求，實(shí)行總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制，根據(jù)委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、工程類(lèi)別、規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、工程環(huán)境等因素有針對(duì)性地確定項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)組成，制定監(jiān)理工程程序，規(guī)范監(jiān)理人員的現(xiàn)場(chǎng)行為，通過(guò)組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施來(lái)保證監(jiān)理工作質(zhì)量。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,六、項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量保證體系（一）質(zhì)量控制目標(biāo)分解和質(zhì)量控制

17、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)把目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行分解，按總目標(biāo)程度分解，按工藝流程分解，從工序到工步，由部門(mén)到個(gè)人，形成具體的，清晰的、便于控制操作的單元體以及質(zhì)量控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。（二）質(zhì)量控制規(guī)劃在監(jiān)理合同簽訂以后編制的指導(dǎo)監(jiān)理機(jī)構(gòu)開(kāi)展監(jiān)理工作的綱領(lǐng)性文件，對(duì)工程各階段的質(zhì)量控制有著明確的規(guī)劃要求。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制,（三）質(zhì)量控制工作體系包括思想工作體系、組織機(jī)構(gòu)保證體系和質(zhì)量形成過(guò)程的控制體系三部分。（四）質(zhì)量信息管理系統(tǒng)建立工程質(zhì)

18、量信息管理系統(tǒng)，及時(shí)收集質(zhì)量信息，實(shí)行質(zhì)量控制與自動(dòng)控制相結(jié)合，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)及控制軟件的作用，保證信息的準(zhǔn)確性、有效性。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制,一、基本概念房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用。建設(shè)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所發(fā)生的成本，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制,二、成本控制的主要任務(wù)成本控制的主要

19、任務(wù)是通過(guò)工程施工、設(shè)計(jì)變更與新增工程費(fèi)控制及索賠處理等手段，努力實(shí)現(xiàn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用不超過(guò)計(jì)劃投資，包括編制成本計(jì)劃、審核成本支出、分析成本變化情況、研究成本減少途徑和采取成本控制措施等五個(gè)方面的任務(wù)。前兩個(gè)方面任務(wù)是對(duì)成本的靜態(tài)控制，是較容易實(shí)現(xiàn)的，后三個(gè)方面任務(wù)是對(duì)成本的動(dòng)態(tài)控制，是很難實(shí)現(xiàn)的，不僅需要研究一般工程項(xiàng)目成本控制的理論和方法，還需要總結(jié)特定項(xiàng)目成本控制的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的動(dòng)態(tài)成本控制。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建

20、設(shè)成本控制,三、成本控制的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到竣工等階段。每個(gè)階段的內(nèi)容不一樣，對(duì)成本控制的影響程度也不一樣，如表6-2，成本控制的方法也會(huì)不一樣。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制需要分階段、分步聚，在技術(shù)上，經(jīng)濟(jì)上，管理上要系統(tǒng)地采取措施。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制,,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制,四、影響成本的因素分析⑴原成本計(jì)劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估

21、價(jià)錯(cuò)誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)牟捎玫蛢r(jià)政策。⑵工程范圍增加，設(shè)計(jì)修改，功能和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高，工作量大幅度增加。⑶外部原因，包括來(lái)自項(xiàng)目所有者或是上級(jí)主管部門(mén)的干預(yù)、陰雨天氣、物價(jià)上漲、不可抗力事件發(fā)生等。⑷實(shí)際管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，包括執(zhí)行了不恰當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費(fèi)用控制存在問(wèn)題，產(chǎn)生了預(yù)算外開(kāi)支；成本控制責(zé)任不明，實(shí)施者對(duì)成本沒(méi)有承擔(dān)義務(wù)，缺少成本方面的限額概念，又沒(méi)有節(jié)約成本的獎(jiǎng)勵(lì)措施；采購(gòu)了劣質(zhì)材料，材料消耗增加，浪費(fèi)嚴(yán)重；周轉(zhuǎn)資金占

22、用量大，財(cái)務(wù)成本高；合同中存在不利條款，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。,第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本控制,五、成本控制的措施項(xiàng)目建設(shè)成本的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。成本控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把成本控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在項(xiàng)目建設(shè)中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目

23、建設(shè)合同管理,一、基本概念合同管理是指依據(jù)合同規(guī)定對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理的過(guò)程。合同管理是包括合同前期策劃、招投標(biāo)簽訂合同、合同審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理、索賠管理等所有內(nèi)容的廣義上的合同管理。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)合同管理,二、合同管理的主要任務(wù)確定工期、質(zhì)量、價(jià)格三大目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合同的依據(jù)；規(guī)定合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，調(diào)節(jié)業(yè)主與承包商雙方

24、責(zé)權(quán)關(guān)系主要手段；履行合同、按合同辦事，是工程雙方的最高行為準(zhǔn)則；建設(shè)項(xiàng)目合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目控制；工程雙方爭(zhēng)執(zhí)判定以合同作為法律依據(jù)，爭(zhēng)執(zhí)的解決辦法和解決程序由合同規(guī)定；業(yè)主通過(guò)合同分解和委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目目標(biāo)的監(jiān)控。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)合同管理,三、合同管理的主要內(nèi)容1．合同總體策劃階段研究確定影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、整個(gè)合同實(shí)施的根本性、方向性重大問(wèn)題，確定

25、工程范圍、承包方式、合同種類(lèi)、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實(shí)施過(guò)程中可能遇到的重大問(wèn)題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)合同管理,2．合同的形成階段對(duì)招標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件等分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題。3．合同執(zhí)行階段合同分析與解釋4．合同實(shí)施階段合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)合同管理,四、合同管理的措施

26、對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，往往存在著幾十甚至上百家的施工單位或供貨商，其對(duì)應(yīng)的合同結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，不同合同之間存在著復(fù)雜的內(nèi)在邏輯聯(lián)系，每個(gè)合同又具有合同策劃、合同簽訂、實(shí)施控制、合同變更、索賠管理、合同后評(píng)價(jià)等不同過(guò)程。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,一、基本概念房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理，是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目從勘察設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收全過(guò)程的安全工作進(jìn)行策劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督控制和改進(jìn)的一系列管理活動(dòng)，目的在于保證建設(shè)工程的安全和建筑工人

27、的人身安全。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,二、安全管理的基本內(nèi)容1．依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件、施工作業(yè)規(guī)程、有關(guān)行業(yè)和部門(mén)的法規(guī)、規(guī)程及合同文件，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)條件，檢查項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的有關(guān)技術(shù)文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質(zhì)等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、承包商提出口頭或書(shū)面意見(jiàn)。2．當(dāng)發(fā)現(xiàn)違反安全保護(hù)方面的有關(guān)規(guī)定，且出現(xiàn)嚴(yán)重后果時(shí)，要及時(shí)提出書(shū)面通知，警告以至勒令停工等。3．當(dāng)安全保護(hù)與施工進(jìn)度發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)

28、貫徹安全第一的原則，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)做出調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度的決定。4．項(xiàng)目經(jīng)理部有關(guān)成員要參加有關(guān)的各種安全保護(hù)的分析與追查責(zé)任會(huì)議。5．分清事故責(zé)任，正確處理。若是由于有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任所造成的損失和罰款，要由責(zé)任方負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，不能列入建設(shè)投資。如事故屬于合同所規(guī)定的非人力所能預(yù)見(jiàn)和不可抗力等非責(zé)任事故，經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，并按有關(guān)合同規(guī)定，單獨(dú)支付發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,三、安全隱患辯識(shí)危險(xiǎn)源辯識(shí)是利用科學(xué)方法對(duì)生

29、產(chǎn)過(guò)程中的危險(xiǎn)因素的性質(zhì)、構(gòu)成要素、觸發(fā)因素、危險(xiǎn)程度和后果進(jìn)行分析和研究，并作出科學(xué)判斷，為控制由危險(xiǎn)源引起的安全事故提供必要的、可靠的依據(jù)。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,（一） 危險(xiǎn)源辯識(shí)的途徑1．危險(xiǎn)單元的劃分在危險(xiǎn)源的辯識(shí)中，首先應(yīng)了解危險(xiǎn)源所在的系統(tǒng)，既危險(xiǎn)源所在的生產(chǎn)區(qū)域和場(chǎng)所。危險(xiǎn)單元的劃分是危險(xiǎn)源辯識(shí)的基礎(chǔ)工作，為危險(xiǎn)源辯識(shí)、分析和預(yù)控創(chuàng)造條件。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,2．危險(xiǎn)源的類(lèi)型在建筑生產(chǎn)領(lǐng)域危

30、險(xiǎn)源是以多種多樣的形式存在的，危險(xiǎn)源導(dǎo)致事故可歸結(jié)為能量的意外釋放或有害物質(zhì)的泄漏。根據(jù)危險(xiǎn)源在事故發(fā)生發(fā)展中的作用把危險(xiǎn)源分為兩大類(lèi)，即固有危險(xiǎn)源（第一類(lèi)危險(xiǎn)源）和人為危險(xiǎn)源（第二類(lèi)危險(xiǎn)源）。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,（二）危險(xiǎn)源辯識(shí)途徑在確定了危險(xiǎn)單元后就可辯識(shí)具體的危險(xiǎn)源，一般來(lái)說(shuō)可從兩方面著手：1．根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)已發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安全隱患），然后找危險(xiǎn)源。2．預(yù)測(cè)系統(tǒng)內(nèi)可能發(fā)生的安全事故，查找觸發(fā)因素（安

31、全隱患），然后找危險(xiǎn)源。通過(guò)查出的現(xiàn)實(shí)存在的危險(xiǎn)源與辯識(shí)潛在的危險(xiǎn)源，將危險(xiǎn)源綜合匯總歸納后，得出危險(xiǎn)單元后內(nèi)全部的危險(xiǎn)源。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,四、安全事故發(fā)生常見(jiàn)原因1．工人缺乏安全基本知識(shí)，不能夠判斷出己經(jīng)存在的不安全條件。 2．工人明知存在不安全的條件還是繼續(xù)進(jìn)行工作。 3．忽視了施工工作環(huán)境的內(nèi)在危險(xiǎn)而產(chǎn)生了不安全的行為。,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)安全管理,五、安全管理的措施1．在設(shè)計(jì)上全面細(xì)致的考慮安全因

32、素。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，就要注意安全方面的設(shè)計(jì)；在施工組織設(shè)計(jì)階段，選擇有安全防護(hù)措施的方案。2．采用新技術(shù)、新裝備加強(qiáng)施工安全防護(hù)，排除施工現(xiàn)場(chǎng)存在的危害和危害因素。3．制定嚴(yán)密的施工安全組織措施和安全紀(jì)律。4．嚴(yán)格按照施工規(guī)范和施工安全操作規(guī)程施工。5．加強(qiáng)直接進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的工作人員的安全防護(hù)措施。6．在險(xiǎn)要地段或工點(diǎn)，設(shè)置安全預(yù)警系統(tǒng)和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。7．加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的安全意識(shí)，樹(shù)立安全第一的思想。8．健全各項(xiàng)

33、安全檢查制度，推行安全施工責(zé)任制。9．建立應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急系統(tǒng)，如救護(hù)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。10．采取經(jīng)濟(jì)手段，即安全抵押、風(fēng)險(xiǎn)金、傷亡賠償、工傷保險(xiǎn)、事故罰款等。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),一、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的沖突分析（一）項(xiàng)目沖突的涵義項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理，首先要從項(xiàng)目沖突著手。在項(xiàng)目環(huán)境中，沖突是不可避免的，是項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的必然產(chǎn)物，是項(xiàng)目的存在方式。項(xiàng)目沖突通常作為一種沖突性目標(biāo)的結(jié)果在項(xiàng)目組織的任何層次都會(huì)發(fā)生，團(tuán)隊(duì)成員在實(shí)施

34、個(gè)人和集體角色時(shí)，就要面對(duì)爭(zhēng)議、爭(zhēng)論、反對(duì)和智力斗爭(zhēng)的環(huán)境。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),（二）項(xiàng)目沖突的起因1．項(xiàng)目四大目標(biāo)方面2．項(xiàng)目計(jì)劃與工作內(nèi)容方面3．項(xiàng)目組織方面4．項(xiàng)目成員及團(tuán)隊(duì)方面5．技術(shù)方面問(wèn)題6．資源分配方面7．優(yōu)先權(quán)問(wèn)題8．管理程序方面,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),二、沖突對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響沖突是客觀的，沖突的利弊兩面性依賴(lài)于是否具備一個(gè)合適的沖突管理機(jī)制。傳統(tǒng)的觀念是害怕沖突，力爭(zhēng)避免沖突，消滅沖突

35、現(xiàn)代的觀念認(rèn)為沖突是不可避免的，只要有人群的地方，就可能存在著沖突。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),沖突得不到及時(shí)處理就會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響每個(gè)群體均把與之沖突的群體視為對(duì)立的一方，敵意會(huì)逐漸增加認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生偏見(jiàn)，只看到本群體的優(yōu)點(diǎn)和力量而看不到的缺點(diǎn)，對(duì)另一群體則只看到缺點(diǎn)和薄弱之處，而看不到優(yōu)點(diǎn)由于對(duì)另一群體的敵意逐漸增加，交流和信息溝通減少，結(jié)果使偏見(jiàn)難于糾正在處理問(wèn)題時(shí)，雙方都會(huì)指責(zé)對(duì)方的發(fā)言，而只注意聽(tīng)支持自己意見(jiàn)的發(fā)言。根據(jù)現(xiàn)代行為

36、學(xué)家的觀點(diǎn)，沖突對(duì)組織運(yùn)行的影響有正反兩個(gè)方面，正面的影響是沖突可以提高組織的運(yùn)行效率，反面則是阻礙工作進(jìn)程,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),三、項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)1．項(xiàng)目協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，僅僅對(duì)參與者行為進(jìn)行控制是不夠的，還應(yīng)協(xié)調(diào)各個(gè)成員之間的關(guān)系，化解實(shí)施過(guò)程中的沖突。項(xiàng)目協(xié)調(diào)是指項(xiàng)目管理者為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外各有關(guān)部門(mén)和活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)動(dòng)相關(guān)組織的力量，使之密切配合、步調(diào)一致，形成最大的合力，以提高其組織效率的綜合管理過(guò)程

37、。項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)是指以一定的組織形式、手段和方法，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種關(guān)系進(jìn)行疏通，對(duì)產(chǎn)生的干擾和障礙予以排除的過(guò)程。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),2．項(xiàng)目協(xié)調(diào)的范圍和內(nèi)容項(xiàng)目協(xié)調(diào)的范圍和內(nèi)容有項(xiàng)目?jī)?nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)、項(xiàng)目外部的協(xié)調(diào)和實(shí)施過(guò)程中各階段的協(xié)調(diào)等多個(gè)方面。（1）項(xiàng)目?jī)?nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)。 （2）項(xiàng)目外部的協(xié)調(diào)。 （3）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),3．協(xié)調(diào)的作用項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種沖突、項(xiàng)目組織及參與者個(gè)體

38、非理性的行為需要協(xié)調(diào)。沖突是項(xiàng)目不和諧、不協(xié)調(diào)的根本原因，要解決沖突，處理好這些關(guān)系，就需要協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是管理的重要職能，其目的就是通過(guò)協(xié)商和溝通，取得一致，齊心協(xié)力，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。無(wú)論內(nèi)部或外部的協(xié)調(diào)，都是非常重要的，有學(xué)者稱(chēng)協(xié)調(diào)為管理的本質(zhì)〕。協(xié)調(diào)可使矛盾著的各個(gè)方面居于統(tǒng)一體中，解決它們的界面問(wèn)題，解決它們之間的不一致和矛盾，使系統(tǒng)結(jié)構(gòu)均衡，使項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)行過(guò)程順利。,第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào),4．項(xiàng)目協(xié)調(diào)系統(tǒng)模型從理論上