房地產(chǎn)區(qū)域投資組合研究.pdf

1、美國(guó)的次貸危機(jī)殘酷而清晰地表明房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)只升不降，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的。事實(shí)上，由于價(jià)值大，不可移動(dòng)，使得房地產(chǎn)變現(xiàn)尤為困難，投資風(fēng)險(xiǎn)較一般資產(chǎn)更難處理。本文基于資產(chǎn)組合思想，利用房地產(chǎn)在空間上的不可移動(dòng)性，創(chuàng)造性地提出房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論，以便幫助投資者規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　為了構(gòu)建房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論，本文分三個(gè)部分共十章內(nèi)容展開(kāi)論述:
　　第一部分包括一、二兩章內(nèi)容。第一章導(dǎo)論部分介紹了本課題研究的意

2、義、思路框架和研究方法。第二章文獻(xiàn)綜述回顧了現(xiàn)代投資組合理論，重點(diǎn)分析了與區(qū)域房地產(chǎn)研究相關(guān)的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料，認(rèn)真總結(jié)了前人研究成果和存在的問(wèn)題，為本文的正式研究打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　第二部分由第三至第八章組成，是本文的核心內(nèi)容。這一部分重點(diǎn)論述了房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論及其構(gòu)建過(guò)程。其中第三章是對(duì)該理論的高度概括和全面闡述。首先在第三章定義了房地產(chǎn)區(qū)域投資組合的內(nèi)涵與外延;其次，高度概括了房地產(chǎn)區(qū)域投資組合的理論內(nèi)容;最后，對(duì)這一

3、理論體系，包括理論的目標(biāo)、思想、理論要素、分析工具與目前該理論面臨的局限性進(jìn)行了全面闡述。
　　第四至第七章是對(duì)該理論具體內(nèi)容和關(guān)鍵要素展開(kāi)地深入研究。第四章重點(diǎn)探討了區(qū)域投資組合的前提條件。區(qū)域房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)區(qū)域組合提出了要求，而區(qū)域房地產(chǎn)之間多樣化的相關(guān)關(guān)系，成為進(jìn)行區(qū)域組合的必要前提。第五章區(qū)域的確定，分析了區(qū)域選擇與聚合問(wèn)題。提出了主觀和客觀兩種不同的區(qū)域選擇分析角度，論證了房地產(chǎn)與區(qū)域的發(fā)展關(guān)系，總結(jié)了區(qū)

4、域選擇應(yīng)該遵循的原則。主要目的是為了降低區(qū)域房地產(chǎn)之間的相關(guān)程度，增強(qiáng)聚合后區(qū)域內(nèi)部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一致性。為此，引入了聚類分析和bootstrap統(tǒng)計(jì)抽樣方法。第六章針對(duì)國(guó)內(nèi)外區(qū)域房地產(chǎn)研究中存在的數(shù)據(jù)問(wèn)題展開(kāi)研究。區(qū)域房地產(chǎn)收益的數(shù)據(jù)十分匱乏，國(guó)外學(xué)者使用房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)替代收益數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)存在著數(shù)據(jù)平滑的問(wèn)題，使房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)偏低。在經(jīng)歷了對(duì)不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)收益計(jì)算模型進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，本文成功構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)收益模型。房

5、地產(chǎn)區(qū)域投資組合模型是房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論的核心。在全面評(píng)述前人根據(jù)房地產(chǎn)自身特征、房地產(chǎn)收益特征提出的各種模型之后，第七章根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)的空間特征，構(gòu)建了等比模型、風(fēng)險(xiǎn)成本模型和單一指數(shù)模型，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)組合后各種變量之間的關(guān)系進(jìn)行了詮釋。第八章對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域投資組合的效果進(jìn)行了分析。通過(guò)對(duì)金融資產(chǎn)組合指數(shù)的改進(jìn)，構(gòu)建了區(qū)域組合指數(shù)。推導(dǎo)了在不允許賣空的前提下，允許無(wú)風(fēng)險(xiǎn)借貸和不允許無(wú)風(fēng)險(xiǎn)借貸時(shí)的區(qū)域組合有效邊界。提出了交叉有效邊界下

6、，分段評(píng)價(jià)的思想。
　　第三部分主要包括第九章和第十章。第九章以中國(guó)為案例對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。首先檢驗(yàn)了區(qū)域房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)的可用性;其次，重點(diǎn)檢驗(yàn)了本文的區(qū)域選擇理論、區(qū)域房地產(chǎn)的組合理論、區(qū)域組合有效邊界和分段評(píng)價(jià)方法。結(jié)果表明，房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論經(jīng)受住了檢驗(yàn)，是成功的。第十章是對(duì)本文研究的總結(jié)和展望。
　　本文的創(chuàng)新之處概括起來(lái)有以下幾點(diǎn):
　　首先，構(gòu)建了房地產(chǎn)區(qū)域投資組合理論體系。初步分

7、析證明了投資組合理論在房地產(chǎn)區(qū)域投資組合中應(yīng)用的可行性。構(gòu)建了理論分析的完整框架和主要的理論要素。雖然這一理論體系還很不成熟，但畢竟邁出了區(qū)域組合研究的第一步。
　　其次，深化了區(qū)域選擇理論。國(guó)外學(xué)者的區(qū)域劃分體系值得學(xué)習(xí)和借鑒的地方在于，區(qū)域選擇中對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素的重視與深化。本文從區(qū)域房地產(chǎn)所受到的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，提出決定區(qū)域房地產(chǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的因素在于供給與需求的均衡。因此，提出在區(qū)域劃分體系的指標(biāo)選擇中不僅要包括

8、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素，還要包括反映區(qū)域房地產(chǎn)供需雙方力量的主要指標(biāo)。
　　第三，本文利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)成功構(gòu)建區(qū)域房地產(chǎn)收益數(shù)據(jù)，并使用bootstrap放回性重復(fù)抽樣方法改善數(shù)據(jù)質(zhì)量。成功解決了長(zhǎng)期困擾國(guó)內(nèi)外學(xué)者在區(qū)域房地產(chǎn)研究中遭遇到的數(shù)據(jù)難題。對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的相關(guān)研究將起到重要的推動(dòng)作用，同時(shí)能夠使各種研究建立在相同數(shù)據(jù)平臺(tái)之上，增加不同研究成果的可比性。
　　第四，本文以成本變量來(lái)體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)之間的區(qū)別，成

9、功建立了三種區(qū)域組合模型:等比模型、風(fēng)險(xiǎn)成本模型和單一指數(shù)模型。對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)投資組合中各變量之間的關(guān)系進(jìn)行了解釋。
　　最后，本文提出房地產(chǎn)區(qū)域投資組合的優(yōu)劣具有一定的相對(duì)性，在有效邊界上存在有效邊界的多段交叉現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資組合的評(píng)判需要按照不同風(fēng)險(xiǎn)水平和收益區(qū)段進(jìn)行。
　　通過(guò)研究，本文得出四點(diǎn)結(jié)論:
　　(1)通過(guò)不同區(qū)域之間的組合可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效分散。
　　(2)在區(qū)域選擇中，注重房地產(chǎn)自身的