基于空屋鏈模型的住房市場(chǎng)過(guò)濾過(guò)程研究——以杭州市區(qū)為例.pdf

1、目前，我國(guó)住房市場(chǎng)中存在著較為突出的供需結(jié)構(gòu)性矛盾和中低收入者住房難等問(wèn)題，如何解決這些問(wèn)題已成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的住房過(guò)濾理論認(rèn)為：住房過(guò)濾是指房屋隨著質(zhì)量下降和價(jià)值減少而從較高收入家庭轉(zhuǎn)移到較低收入家庭手中的過(guò)程。住房市場(chǎng)中存在著過(guò)濾現(xiàn)象，利用住房市場(chǎng)的過(guò)濾機(jī)制，可以在一定程度上緩解住房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。我國(guó)學(xué)者也逐漸意識(shí)到住房過(guò)濾理論在解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾上的潛在應(yīng)用價(jià)值。然而，由于國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化改革

2、時(shí)間較短，學(xué)者對(duì)住房過(guò)濾的理論和實(shí)證研究相對(duì)較少，限制了住房過(guò)濾理論的進(jìn)一步應(yīng)用。因此，在理論上和實(shí)踐上都需要對(duì)其進(jìn)行研究。 本文在詳細(xì)回顧并總結(jié)國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于住房過(guò)濾和空屋鏈理論研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合杭州住房市場(chǎng)的實(shí)際情況，利用問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建杭州市區(qū)住房市場(chǎng)的空屋鏈模型，據(jù)此分析杭州市區(qū)住房市場(chǎng)整體的過(guò)濾效果，并比較分析不同收入家庭子市場(chǎng)的住房過(guò)濾特征，得出研究結(jié)論。 論文研究工作取得的成果主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

3、 第一，構(gòu)建了杭州市區(qū)住房市場(chǎng)空屋鏈實(shí)證模型，包括一個(gè)空屋轉(zhuǎn)移概率矩陣和一個(gè)空屋轉(zhuǎn)移乘數(shù)矩陣。本文在對(duì)杭州市區(qū)300戶家庭進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，獲取了杭州市區(qū)住戶搬遷前后住房屬性的變化，構(gòu)建了能夠解釋住房過(guò)濾過(guò)程的空屋鏈模型，為以后相關(guān)學(xué)者利用空屋鏈模型分析住房過(guò)濾提供可參考的方法和思路。 第二，利用不同等級(jí)住房之間的空屋轉(zhuǎn)移概率和空屋轉(zhuǎn)移乘數(shù)，量化分析了杭州市場(chǎng)的過(guò)濾效果。分析結(jié)果表明，杭州市區(qū)住房市場(chǎng)存在過(guò)濾現(xiàn)象但不明顯，

4、住房過(guò)濾沒(méi)有很好的發(fā)揮應(yīng)有作用。另外，住房等級(jí)與住房過(guò)濾效果具有正向的變動(dòng)關(guān)系，即等級(jí)越高的住房，所引起的空屋鏈長(zhǎng)度越長(zhǎng)，修建高等級(jí)的住房能為整個(gè)市場(chǎng)提供的更多住房選擇機(jī)會(huì)。這些研究結(jié)論為相關(guān)決策者利用住房市場(chǎng)的過(guò)濾機(jī)制提供了科學(xué)的分析依據(jù)。 第三，分析了不同收入家庭子市場(chǎng)的空屋鏈模型以及所反映的住房過(guò)濾特征，進(jìn)而比較分析了不同收入家庭所能獲得的住房選擇機(jī)會(huì)的異同點(diǎn)。結(jié)果表明，不同收入家庭子市場(chǎng)的過(guò)濾特征差異較大，處于過(guò)濾鏈術(shù)端

5、的低收入家庭的住房質(zhì)量得不到保障，據(jù)此提出了進(jìn)一步利用住房過(guò)濾改善中低收入者住房福利的可行的政策建議，拓寬了過(guò)濾過(guò)程研究的廣度和深度。 以空屋鏈模型進(jìn)行住房市場(chǎng)過(guò)濾過(guò)程的實(shí)證研究在國(guó)內(nèi)開(kāi)展時(shí)間較短，本文研究在一定程度上具有探索性研究的性質(zhì)。受數(shù)據(jù)資料和研究條件所限，本文的研究范圍儀限于杭州市區(qū)自有住房市場(chǎng)。后續(xù)研究可在數(shù)據(jù)資料收集、研究范圍、住房過(guò)濾鏈模型的具體運(yùn)用等方面加以改進(jìn)，這樣應(yīng)該能夠?qū)ξ覈?guó)住房過(guò)濾的進(jìn)一步理論和實(shí)證研究