基于空屋鏈模型的住房市場過濾過程研究——以杭州市區(qū)為例.pdf

1、目前，我國住房市場中存在著較為突出的供需結(jié)構(gòu)性矛盾和中低收入者住房難等問題，如何解決這些問題已成為社會各界關(guān)注的焦點。西方城市經(jīng)濟學家提出的住房過濾理論認為：住房過濾是指房屋隨著質(zhì)量下降和價值減少而從較高收入家庭轉(zhuǎn)移到較低收入家庭手中的過程。住房市場中存在著過濾現(xiàn)象，利用住房市場的過濾機制，可以在一定程度上緩解住房市場的供需結(jié)構(gòu)性矛盾。我國學者也逐漸意識到住房過濾理論在解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾上的潛在應(yīng)用價值。然而，由于國內(nèi)住房市場化改革

2、時間較短，學者對住房過濾的理論和實證研究相對較少，限制了住房過濾理論的進一步應(yīng)用。因此，在理論上和實踐上都需要對其進行研究。 本文在詳細回顧并總結(jié)國內(nèi)外學者關(guān)于住房過濾和空屋鏈理論研究文獻的基礎(chǔ)上，結(jié)合杭州住房市場的實際情況，利用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建杭州市區(qū)住房市場的空屋鏈模型，據(jù)此分析杭州市區(qū)住房市場整體的過濾效果，并比較分析不同收入家庭子市場的住房過濾特征，得出研究結(jié)論。 論文研究工作取得的成果主要體現(xiàn)在三個方面：

3、 第一，構(gòu)建了杭州市區(qū)住房市場空屋鏈實證模型，包括一個空屋轉(zhuǎn)移概率矩陣和一個空屋轉(zhuǎn)移乘數(shù)矩陣。本文在對杭州市區(qū)300戶家庭進行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，獲取了杭州市區(qū)住戶搬遷前后住房屬性的變化，構(gòu)建了能夠解釋住房過濾過程的空屋鏈模型，為以后相關(guān)學者利用空屋鏈模型分析住房過濾提供可參考的方法和思路。 第二，利用不同等級住房之間的空屋轉(zhuǎn)移概率和空屋轉(zhuǎn)移乘數(shù)，量化分析了杭州市場的過濾效果。分析結(jié)果表明，杭州市區(qū)住房市場存在過濾現(xiàn)象但不明顯，

4、住房過濾沒有很好的發(fā)揮應(yīng)有作用。另外，住房等級與住房過濾效果具有正向的變動關(guān)系，即等級越高的住房，所引起的空屋鏈長度越長，修建高等級的住房能為整個市場提供的更多住房選擇機會。這些研究結(jié)論為相關(guān)決策者利用住房市場的過濾機制提供了科學的分析依據(jù)。 第三，分析了不同收入家庭子市場的空屋鏈模型以及所反映的住房過濾特征，進而比較分析了不同收入家庭所能獲得的住房選擇機會的異同點。結(jié)果表明，不同收入家庭子市場的過濾特征差異較大，處于過濾鏈術(shù)端

5、的低收入家庭的住房質(zhì)量得不到保障，據(jù)此提出了進一步利用住房過濾改善中低收入者住房福利的可行的政策建議，拓寬了過濾過程研究的廣度和深度。 以空屋鏈模型進行住房市場過濾過程的實證研究在國內(nèi)開展時間較短，本文研究在一定程度上具有探索性研究的性質(zhì)。受數(shù)據(jù)資料和研究條件所限，本文的研究范圍儀限于杭州市區(qū)自有住房市場。后續(xù)研究可在數(shù)據(jù)資料收集、研究范圍、住房過濾鏈模型的具體運用等方面加以改進，這樣應(yīng)該能夠?qū)ξ覈》窟^濾的進一步理論和實證研究