房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)

1、<p>　　房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)</p><p>　　【摘要】在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理能力生已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。通過(guò)采取積極地成本管理措施，借助科學(xué)的管理手段，形成全員參與，全過(guò)程成本控制的意識(shí)，提高公司各種資源的使用效率，從而減少在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的不必要的投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和管理水平的全面提升也成為企業(yè)必不可少的技能。本文將圍繞房地產(chǎn)成本管理解決方

2、案進(jìn)行研究。 </p><p>　　【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)成本管理決策方案 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p>　　房地產(chǎn)成本管理流程 </p><p>　　1、準(zhǔn)備階段成本管理 </p><p>　　該階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段

3、、地塊的選擇) 和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上包括看地價(jià)和土地出讓金的高低、比較補(bǔ)償費(fèi)( 拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用) 和配套設(shè)施費(fèi)用的高低, 結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡,選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定,通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開(kāi)發(fā)商制定招標(biāo)文件小區(qū)(或區(qū)域) 的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo), 同時(shí)制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組節(jié)能型專業(yè)的評(píng)估。業(yè)主選定中標(biāo)方案

4、,經(jīng)濟(jì)專家對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估, 確認(rèn)其真實(shí)可靠程度, 防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。 </p><p>　　2、設(shè)計(jì)階段成本管理 </p><p>　　這個(gè)階段是以策劃論證批準(zhǔn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則和方案為基礎(chǔ), 完成初步設(shè)計(jì), 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在開(kāi)展設(shè)計(jì)前, 業(yè)主設(shè)計(jì)委托書(shū)和雙方簽訂設(shè)計(jì)合同，而且合同必須有明確的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和配合監(jiān)督等條款, 并有對(duì)設(shè)計(jì)實(shí)際

5、達(dá)到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核和獎(jiǎng)懲要求。開(kāi)展設(shè)計(jì)后, 業(yè)主指派懂行業(yè)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的專業(yè)人員, 跟蹤設(shè)計(jì)的全過(guò)程。在擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段業(yè)主設(shè)計(jì)人員一同研討項(xiàng)目的技術(shù)方案(如建筑型式、結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)類型、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備、管道選型及材質(zhì)要求等等), 大量搜集信息, 將市場(chǎng)行情反饋給設(shè)計(jì)人員, 促使其將新技術(shù)、新材料、新工藝運(yùn)用到項(xiàng)目中去, 達(dá)到提高建筑產(chǎn)品檔次, 降低工程成本的目的。這階段造價(jià)人員的工作要從經(jīng)濟(jì)上比較技術(shù)方案的成本高低, 為業(yè)主決

6、策當(dāng)好參謀。防止兩個(gè)誤區(qū): 一是對(duì)設(shè)計(jì)不聞不問(wèn), 完全依靠設(shè)計(jì)人員一手操作或是人云亦云心中無(wú)數(shù); 二是忽視對(duì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)估及成本分析。在施工設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)針對(duì)性地進(jìn)行優(yōu)化。配合設(shè)計(jì)人員進(jìn)一步優(yōu)化技術(shù)方案, 在施工設(shè)計(jì)階段業(yè)主方的專業(yè)人員要做兩項(xiàng)工作: 一是督促應(yīng)按既定的技術(shù)方案設(shè)計(jì); 二是了解設(shè)計(jì)計(jì)算的結(jié)果, 注意單項(xiàng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。 </p><p>　　3、工程實(shí)施階段成本管理 </p><p

7、>　　這個(gè)階段的成本管理與控制是前階段的繼續(xù), 首先是確定完成這項(xiàng)施工任務(wù)應(yīng)采取的手段――施工工藝和施工方法。這一工作應(yīng)由專業(yè)工程師來(lái)完成―― 編制一個(gè)切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)。對(duì)施工管理機(jī)構(gòu)、施工工藝路線、操作方法、施工機(jī)械設(shè)施、勞動(dòng)力及材料需求、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及方法、工期安排、安全管理、施工場(chǎng)地布置等等作出一個(gè)明確規(guī)定。發(fā)動(dòng)職工全員參與項(xiàng)目投資管理與控制, 勵(lì)行節(jié)約, 努力降低工程成本。具體作法應(yīng)是: 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 材料消耗、人

8、工費(fèi)用、設(shè)備攤銷、動(dòng)力需求, 直至辦公用品、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)用等等逐一分解下達(dá)到項(xiàng)目部: 項(xiàng)目部再分解下達(dá)到各生產(chǎn)施工班組, 層層簽定成本目標(biāo)責(zé)任書(shū),實(shí)行節(jié)約分成獎(jiǎng)勵(lì), 超支按比例承擔(dān)賠償?shù)莫?jiǎng)懲制度。 </p><p>　　4、保修服務(wù)階段的成本管理與控制 </p><p>　　保修服務(wù)階段的成本高低, 首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞, 做好工程質(zhì)量工作, 則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。 &l

9、t;/p><p>　　( 1) 作好商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū), 分清開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用, 杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。 </p><p>　　( 2) 選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作, 加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng), 從而達(dá)到減少保修量提高開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的目的。 </p><p>　　二

10、、房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)成本管理上存在的問(wèn)題 </p><p>　　1、房地產(chǎn)成本管理體系不健全不完善 </p><p>　　很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系。財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。部分企業(yè)在發(fā)展過(guò)程建立一套相對(duì)完整的財(cái)務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過(guò)程中形同虛設(shè)，沒(méi)有從根本上發(fā)揮作用。 </p><p>　　2

11、、房地產(chǎn)成本管理缺乏正確方法的指導(dǎo) </p><p>　　當(dāng)前所采取的管理措施和管理方法落后。從房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析，主要是利用財(cái)務(wù)管理部門的財(cái)務(wù)決算報(bào)告為依據(jù)，按照此方法對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)。即使核算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但是項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施，無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，因此在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。 </p><p>　

12、　3、工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問(wèn)題 </p><p>　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在以下問(wèn)題：首先是工程的預(yù)結(jié)算定額的更新上較緩慢，之前用的換算法已不能準(zhǔn)確地反映工程預(yù)結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，計(jì)算的繁瑣使工程的效率和進(jìn)度大大降低。其次，在工程項(xiàng)目上缺乏綜合性的管理，施工、設(shè)計(jì)和建設(shè)等單位之間缺少統(tǒng)一的管理和適當(dāng)?shù)臏贤ǎ@使工程項(xiàng)目缺乏全面性，預(yù)結(jié)算款大大增加，而預(yù)結(jié)算的不準(zhǔn)確性和不真實(shí)性又使企業(yè)資金

13、處于危險(xiǎn)狀態(tài)。再者，對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行造假，尤其是有關(guān)國(guó)家投資的項(xiàng)目上，故意做出很高的預(yù)算，從而賺取此之間的差額。 </p><p>　　4、成本的管理工作中缺乏全面性 </p><p>　　目前我國(guó)部分房地產(chǎn)在對(duì)成本費(fèi)用的管理和控制上仍然存在諸多問(wèn)題，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全要素、全方位、全過(guò)程以及全員的管理和控制。 </p><p><b>　　三、相應(yīng)對(duì)策 <

14、/b></p><p>　　1、完善預(yù)算管理系統(tǒng) </p><p>　　在企業(yè)建立全面的預(yù)算管理系統(tǒng)，而全面的預(yù)算管理系統(tǒng)的建立主要分為三個(gè)大的方面：預(yù)算的考核和分析、預(yù)算的編制和執(zhí)行、構(gòu)建全面的預(yù)算機(jī)制。首先，在企業(yè)確定三級(jí)責(zé)任中心即成本中心、投資中心以及利潤(rùn)中心，并構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算，分別對(duì)企業(yè)年度的目標(biāo)成本計(jì)劃進(jìn)行分解與匯總，審批并執(zhí)行，打造全新的精細(xì)化成本管理

15、控制系統(tǒng)；其次，在預(yù)算的編制上應(yīng)做到上下互動(dòng)并反復(fù)溝通，而各責(zé)任中心則應(yīng)以預(yù)算委員會(huì)所批準(zhǔn)的預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；最后，對(duì)月度進(jìn)行分析，季度進(jìn)行考核，年度進(jìn)行總評(píng)，并將各責(zé)任中心的實(shí)際業(yè)績(jī)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，實(shí)行相應(yīng)的獎(jiǎng)賞或懲罰。 </p><p><b>　　2、加強(qiáng)資金管理 </b></p><p>　　加強(qiáng)資金管理能提高資金使用效率，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司節(jié)省資金成本。

16、財(cái)務(wù)部門根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的資金收支測(cè)算，來(lái)制定相應(yīng)的籌資策略，以保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，降低公司經(jīng)營(yíng)的成本。多項(xiàng)目公司可采用資金集中管理模式，實(shí)行收支兩條線管理，提高資金使用效率，降低資金使用成本。 </p><p>　　3、建立信息化系統(tǒng) </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、數(shù)據(jù)量大、投資周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高，強(qiáng)調(diào)各方面資源整合能力，多采用外包的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)分工，因此，在公司的

17、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中不確定的因素非常多。信息系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)的是規(guī)范性和流程化，通過(guò)信息化的實(shí)施促進(jìn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)程，促進(jìn)企業(yè)建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系和規(guī)范管理體系。 </p><p>　　4、建立成本管理責(zé)任制 </p><p>　　成本管理責(zé)任制可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理工作的順利進(jìn)行，在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要按照各個(gè)環(huán)節(jié)明確相關(guān)人員的成本管理責(zé)任，并制定科學(xué)的考核指標(biāo)，定期對(duì)成本管理

18、。 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】 </b></p><p>　　[1]楊有親．淺議施工項(xiàng)目成本控制．山西建筑，2005。31(2)． </p><p>　　[2]張睿，劉識(shí)博．建筑施工中的成本控制，山西建筑，2005，31(3)． </p><p>　　[3]劉瑞青．試析施工成本控制的主要環(huán)節(jié)，建筑周刊。2