商品住宅建設(shè)工程質(zhì)量與成本控制管理工作思考與探討

1、<p>　　商品住宅建設(shè)工程質(zhì)量與成本控制管理工作思考與探討</p><p>　　競爭日趨激烈的商品住宅買方市場，打壓著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展空間，商品住宅建設(shè)項目工程質(zhì)量與成本的把控能力成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展生存與發(fā)展空間，參與商品住宅買方市場競爭的核心優(yōu)勢。商品住宅建設(shè)項目工程質(zhì)量與成本控制管理工作貫穿于整個商品住宅建設(shè)項目開發(fā)的全過程，運用價值工程來協(xié)調(diào)、尋找商品住宅建設(shè)項目工程質(zhì)量與成本之間

2、對應(yīng)關(guān)系的合理平衡點，即能給購房業(yè)主提供居住舒適的住宅，又能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商品住宅買方市場中獲得公平的投資效益。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項目的建筑功能是建筑產(chǎn)品滿足社會需要的各種性能的總和。建筑產(chǎn)品的功能一般分為社會性功能、適用性功能、技術(shù)性功能、物理性功能和美學(xué)功能五類；不同的建筑產(chǎn)品類型有不同的使用功能，它們通過一系列建筑產(chǎn)品質(zhì)素來體現(xiàn)對建筑產(chǎn)品的使用要求；功能分析首先要明確建設(shè)項目各種使用功

3、能的具體組成部分，劃分出主次使用功能，評價和比較各種使用功能的重要程度。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項目全壽命周期是建設(shè)項目從策劃決策階段（策劃、可行性研究）、實施階段（設(shè)計、施工和竣工驗收）和居住、保修及維修階段直至拆除為止所經(jīng)歷的全部過程。商品住宅建設(shè)項目全壽命周期成本包括建設(shè)項目造價和建設(shè)項目建成后的使用成本；使用功能水平低，建設(shè)項目造價低，使用成本就高；使用功能水平高，建設(shè)項目造價高，使用成本就低

4、；而商品住宅建設(shè)項目全壽命周期成本最低時，建設(shè)項目使用功能水平最合理。 </p><p>　　價值工程是對商品住宅建設(shè)項目的使用功能與成本之間的對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析，其核心是使用功能分析，分析建設(shè)項目各個組成部分使用功能與成本的匹配程度并進(jìn)行調(diào)整來實現(xiàn)優(yōu)化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設(shè)項目各個組成部分的投資比例，對投資比例較大部分進(jìn)行重點控制來提高投資管理效率，目的是以建設(shè)項目的最低全壽命周期成本切

5、實可靠地實現(xiàn)建設(shè)項目所需使用功能要求，同時使建設(shè)項目工程造價、使用成本及建筑產(chǎn)品使用功能合理匹配，減少社會資源消耗，縮短項目建設(shè)周期。 </p><p>　　適合建筑產(chǎn)品類型開發(fā)的土地是可遇而不可求的稀缺資源，不同的建筑產(chǎn)品類型所處地段，使用地塊的成本占總成本的比例不同（一般情況占30%左右）。一種開發(fā)模式是先選擇清晰的建筑產(chǎn)品類型，再選擇適合的地塊與合理的開發(fā)周期和開發(fā)節(jié)湊；另一種開發(fā)模式是先選擇適合開發(fā)的地塊

6、，再選擇適合的建筑產(chǎn)品類型與合理的開發(fā)周期和開發(fā)節(jié)湊；而在兩種開發(fā)模式競拍地塊前，對所要購買地塊的市場定位和盈虧平衡點的測算至關(guān)重要。在地塊購買后，雖可通過使用功能設(shè)置優(yōu)良的戶型、室內(nèi)全裝修工程和室內(nèi)設(shè)備制安工程質(zhì)量都優(yōu)良及設(shè)備配置檔次較高的樣板房、調(diào)整售房價格、售房包裝和良好的物業(yè)管理服務(wù)等來加強(qiáng)售房促銷力度，但地塊的位置和價格、區(qū)域功能和形象、規(guī)劃控制要點難以改變。 </p><p>　　商品住宅建設(shè)項目工程

7、設(shè)計是根據(jù)建設(shè)項目使用功能要求，來確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、空間與平面布置以及建筑物群體的配置等，它涉及建筑、結(jié)構(gòu)、給排水及采暖、電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)、電梯、燃?xì)?、建筑?jié)能和園林綠化、室外道路、雨污水工程等專業(yè)工種；各專業(yè)工種設(shè)計方案的工程造價控制貫穿于項目建設(shè)全過程，而在設(shè)計階段的工程造價控制是建設(shè)項目工程造價控制的龍頭；初步設(shè)計階段對投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計階段對投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計階段對投資的影響約為25%；

8、商品住宅建設(shè)項目的使用功能和全壽命周期成本，在決策和設(shè)計階段就己基本確定，因此決策和設(shè)計階段就成為建設(shè)項目全壽命周期成本控制潛力最大的階段，而在設(shè)計階段控制建設(shè)項目工程造價效果最為顯著；運用價值工程，不僅可以保證各專業(yè)工種的設(shè)計圖符合各種設(shè)計規(guī)范和用戶對使用功能的要求，而且能夠解決各專業(yè)工種設(shè)計的協(xié)調(diào)問題，從而提高設(shè)計水平和設(shè)計質(zhì)量，得到恰當(dāng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和合理使用功能水平與整體合理并優(yōu)化后設(shè)計方案的施工圖；另商品住宅建設(shè)項目工程各專業(yè)工種的

9、設(shè)計施工圖的出圖時間前后順序節(jié)湊，宜先出結(jié)構(gòu)施工圖（結(jié)構(gòu)樓面施工時，安裝工程按室內(nèi)裝修施工圖和室內(nèi)設(shè)</p><p>　　建筑材料一般情況占直接工程費的70%，降低建筑材料費用，不僅可以降低直接工程費，而且也會導(dǎo)致措施費和間接費的降低。在建筑材料與設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)采購中，一種采購模式是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟建立聯(lián)動電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行建筑材料與設(shè)備集合競價的采購模式來控制建設(shè)項目開發(fā)成本，聯(lián)動電子商務(wù)采購模式的優(yōu)勢是（1

10、）建筑材料與設(shè)備采購的規(guī)模效應(yīng)降低了建設(shè)項目開發(fā)成本，（2）把建筑材料與設(shè)備采購的優(yōu)良供應(yīng)商整合到建設(shè)項目開發(fā)中，從而獲得穩(wěn)定數(shù)量和質(zhì)量合格的建筑材料與設(shè)備長期供貨保證，（3）能夠擴(kuò)大優(yōu)良供應(yīng)商隊伍而形成長期合作伙伴，增強(qiáng)共同抵抗建筑材料與設(shè)備供貨市場風(fēng)險的能力，（4）減少建筑材料與設(shè)備采購的價格談判時間，降低了建筑材料與設(shè)備供貨市場價格發(fā)生劇烈變化風(fēng)險的可能性；另一種采購模式是獨家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立自己采購網(wǎng)站的在線采購系統(tǒng)，主要采購