住宅項目投資估算及資金籌措計劃項目投資可行性研究報告

1、<p>　　高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分</p><p>　?。椖客顿Y可行性研究報告）</p><p>　　第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案</p><p>　　一、高層住宅項目概述</p><p><b>　　1、項目概況</b></p><p>　　項目位于南寧

2、市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對XXX，項目東側(cè)為XXX，項目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36 m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。</p><p>　?。ū恚?-1-1） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】</p><p>　　根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)，計容積

3、率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位，項目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。</p><p><b>　　二、項目投資方案</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┩顿Y組合方式</b></p&

4、gt;<p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。</p><p>　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有

5、資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。</p><p><b>　　（二）

6、資金動作方式</b></p><p>　　在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。</p><p><b>　　1、自有資金</b><

7、;/p><p>　　整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2</p><p>　　(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)</p><p><b>　　2、銀行貸款</b></p><p>　　銀行長期貸款共有二筆，共計200000

8、萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。</p><p>　　(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)</p><p>　　3、銷售收入再投入。</p><p>　　銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%

9、,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。</p><p>　　(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)</p><p>　　第二節(jié) 項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排</p><p><b>　　一、（略）</b></p><p>　　二、商層住宅項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排</p&g

10、t;<p>　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)方案及規(guī)劃說明</p><p>　　1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：</p><p><b>　　（略）</b></p><p><b>　　2、規(guī)劃目標(biāo)。</b></p><p>　?。?）以建造具有當(dāng)代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目

11、標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。</p><p>　　（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。</p><p>　?。?）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分

12、布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)</p><p>　?。?）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。</p><p>　?。ǘ┙ㄔO(shè)方式及進度安排</p><p>　　1、開發(fā)計劃擬定的原則</p><p>　　①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住

13、宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進的原則。</p><p>　?、诒卷椖拷?jīng)測算銷售值達49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。</p><p>　　③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動

14、開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。</p><p><b>　　2、建設(shè)方式。</b></p><p>　　采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。</p><p>　　3、進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表：6-2-1）</p><p>　　根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能

15、力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：</p><p>　　A 項目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）：3個月</p><p>　　B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月</p><p>　　C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月</p><p><b>　　4

16、、項目周期設(shè)定</b></p><p>　?、匍_發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。</p><p>　?、诟鶕?jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：</p><p>　?、鄹鶕?jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西

17、推進,按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。</p><p><b>　　5、分段周期設(shè)定</b></p><p>　?、?開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。</p><p><b>　?、?開發(fā)計劃安排。&

18、lt;/b></p><p>　?、?根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。</p><p>　　第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃</p><p>　　一、高層住宅項目投資與成本費用估算</p><p><b>　?。ㄒ唬╅_發(fā)成本估算</b><

19、;/p><p>　?。?）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。</p><p>　?。?）前期工程費：1199.26萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。</p><p>　?。ū恚?-3-1） 前期工程費估算表

20、 (單位:萬元)</p><p>　?。?）建安工程費：20676.77萬元。（見表6-3-2）</p><p>　?。ū恚?-3-2） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)</p><p>　　★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價</p><p>　　=70+750+120+30+10

21、0+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米</p><p><b>　　高層建安工程費</b></p><p>　　=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元</p><p>　　注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。</p&

22、gt;<p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1348.62萬元，（詳見表6-3-3）。</p><p>　　（表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 (單位:萬元)</p><p>　　注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園</p>

23、;<p>　　（5）公建配套設(shè)施費：485萬元，詳見表6-3-4</p><p>　?。ū恚?-3-4） 公建配套設(shè)施費估算表 (單位:萬元)</p><p>　?。?）開發(fā)期間稅費：2657.38萬元，詳見表6-3-5。</p><p>　?。ū恚?-3-5）

24、 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)</p><p>　?。?）不可預(yù)見費。711.29萬元，取上面1-5項之和</p><p>　　不可預(yù)見費=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×稅率=711.29萬元</p><p>　?。ㄗⅲ旱谝豁椡恋厥褂脵?quán)出讓

25、金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）</p><p>　　（8）開發(fā)成本。33078.32萬元,以上1-7項小計:</p><p>　　開發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32</p><p><b>　　二、開發(fā)費用估算</b></p><

26、p>　　1、管理費用：891.29萬元,取上面1-5項之和的</p><p>　　(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×稅率=891.29萬元</p><p>　　2、銷售費用：1495.14萬元,詳見表6-3-6。</p><p>　?。ū恚?-3-6） 銷售費用估算表

27、 (單位:萬元)</p><p>　　3、財務(wù)費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表</p><p>　　4、開發(fā)費用：4647.03萬元,前面1-3項之和</p><p>　　三、總成本費用匯總及分?jǐn)偙?lt;/p><p>　　本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）</p>

28、;<p>　?。ū恚?6-3-7） 投資成本費用估算匯總表 (單位:萬元)</p><p>　　注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：</p><p>　　總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。</p><p>　　細(xì)則：（1）按計算投資的各項成本來分?jǐn)?lt;/p>

29、<p>　?。?）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?lt;/p><p>　?。?）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)?lt;/p><p>　?。?）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?lt;/p><p>　?。?）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)?lt;/p>&

30、lt;p>　　四、資金籌措、投資計劃及借款利息</p><p>　　（1）資金籌措與投資計劃</p><p>　　本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補充，總投資為37725.35萬元，其中2260

31、.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。</p><p>　　詳細(xì)投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）</p><p>　?。ū恚?-3-8 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)</p><p>　?。?）貸款本金的償還及利息支付</p><p>　　長期借款采用每

32、年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）</p><p>　　（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)</p><p>　　注：1、貸款利率為5.463%;</p><p

33、>　　2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）×年利率</p><p>　　第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算</p><p>　　一、住宅銷售單價的確定</p><p>　　用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）</p><p>　　詳細(xì)見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元

34、/平方米</p><p>　?。ǘ┙ㄗh銷售測算單價</p><p>　　為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價</p><p>　?。ㄈ┛備N售收入的確定</p><p>　　根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價

35、格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）</p&g

36、t;<p>　?。ū恚?-4-1） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)</p><p>　?。ū恚?-4-2） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)</p><p>　　（表：6-4-3） 車位銷

37、售總收入預(yù)測 (單位:萬元)</p><p>　?。ū恚?-4-5） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)</p><p>　　注：1、項目銷售計劃</p><p>　　1.1銷售的政策限定</p><p>　　1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的

38、商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。</p><p>　　1.1.2 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。</p><p>　　1.1.

39、3 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排,每一流水片達到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。</p><p><b>　　1.2銷售計劃設(shè)計</b></p><p>　　1.2.1 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。</p><p&

40、gt;　　1.2.2 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 </p><p>　　1.2.3 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。</p>

41、;<p>　　二、商鋪租賃單價的確定</p><p>　?。ㄒ唬┯檬袌霰容^法確定租賃價格的上限（平均價格）</p><p>　　根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，</p><p>　　假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：</p><p>　　

42、月租賃價格=（11000×8%）/（12×65%）=112.82元/平方米</p><p>　　（二）建議平均月租金為110元/平方米</p><p>　?。ㄈ┥啼伋鲎饪偸杖牍浪惚恚ㄒ姳恚?-4-6）</p><p>　?。ū恚?-4-6） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）

43、</p><p>　　注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米</p><p>　　三、車庫租賃單價的確定</p><p>　?。ㄒ唬┎捎檬袌霰容^法確定租賃價格（平均價格）</p><p>　　根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個</p><p>

44、;　　售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）</p><p>　　（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）</p><p>　?。ū恚?-4-7） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元）</p><p>　　第五節(jié) 建設(shè)項目的財務(wù)評價</p><

45、p><b>　　一、稅金計算</b></p><p>　　1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表</p><p>　　（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬元)</p><p>　　2、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表：

46、6-5-2） </p><p>　　3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3） </p><p>　?。ū恚?-5-2） 商鋪租賃稅金及附加 (單位:萬元)</p><p>　?。ū恚?-5-3） 車位租賃稅

47、金及附加 (單位:萬元)</p><p>　　注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)。</p><p>　　二、損益表與靜態(tài)盈利分析</p><p>　　1、住宅部分損益表。</p><p>　?。ū恚?-5-4） 住宅部分損益表

48、 (單位:萬元)</p><p>　　三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析</p><p>　　對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR

49、）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7）</p><p>　　注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。</p>

50、<p>　?、谪攧?wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項目貸款利率為5.463% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。</p><p>　　1、住宅全部投資現(xiàn)金流量表</p><p>　　（表

51、：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)</p><p>　　（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)</p><p>　　整理上表（表：6-5-5）得評價指標(biāo): （詳見表：6-5-8）</p><

52、;p>　?。ū恚?-5-8） 評價指標(biāo) (單位:萬元)</p><p>　　由上述指標(biāo)可以看出,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行</p><p>　　2、住宅自有資金投

53、資現(xiàn)金流量表</p><p>　　整理上表（表：6-5-7），得評價指標(biāo)（見表：6-5-9） </p><p>　?。ū恚?-5-9） 評價指標(biāo) (單位:萬元)</p><p>　　稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。</p><p>　　由上述的指標(biāo)可

54、以看出，本項目住宅自有資金投資可行。</p><p>　　四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析</p><p>　　資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6-5-10）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。

55、故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。</p><p>　?。ū恚?-5-10） 住宅部分資金來源與運用表 (單位:萬元)</p><p>　　第六節(jié) 高層住宅項目不確定性分析</p><p>　　本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)?/p>

56、政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。</p><p><b>　　一、盈虧平衡分析</b></p><p>　?。ㄒ唬┳≌N售部分盈虧平衡</p><p>　　假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為

57、，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險程度較高。</p><p><b>　　（二）結(jié)論</b></p><p>　　本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去

58、,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。</p><p><b>　　二、敏感性分析</b></p><p>　　影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)

59、測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表</p><p>　?。?）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。</p><p>　　售價下降5%、10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值

60、分別下降-26.89%、-55.68%；當(dāng)售價下降17.7%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。</p><p>　　建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-80.46%、-149.34%；當(dāng)建安工程費上升12.8%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。</p>&

61、lt;p>　?。?）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。</p><p>　　售價下降5%、10%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當(dāng)售價下降17.7%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。</p><p>　　建安工程費上升10%、20%，將引起

62、該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當(dāng)建安工程費上升12.8%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。</p><p>　?。?）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。</p><p>　　售價下降5%、10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.

63、96%%；當(dāng)售價下降24.09%時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。</p><p>　　建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當(dāng)建安工程費上升29.4%時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。<

64、/p><p>　　由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。</p>&

65、lt;p>　　總體來說，項目經(jīng)營階段風(fēng)險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：</p><p>　　★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上