城項(xiàng)目股權(quán)投資信托可行性研究報(bào)告

1、成都中信蜀都新城項(xiàng)目股權(quán)投資信托 成都中信蜀都新城項(xiàng)目股權(quán)投資信托可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告報(bào)告要點(diǎn)：一、信托計(jì)劃摘要 一、信托計(jì)劃摘要 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模 5-7.2 億元，全部向社會(huì)投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要可選擇信托計(jì)劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過(guò) 2.2 億元。原股 東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 0.6 億元。 ）信托募集資金全部通過(guò)增資的形式向項(xiàng)目公 司——

2、成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，首期 5 億元信托資金完 成增資后，安信信托（信托計(jì)劃）持有的項(xiàng)目股權(quán)比例為 67.57%，其余 3 位股東的股權(quán)比例為 32.43%。 信托計(jì)劃整體期限 3 年，可自存續(xù)期屆滿 1 年起在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。 信托本益的還款來(lái)源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)收益。若項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過(guò)年 化 12%，則原股東有權(quán)申請(qǐng)?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行

3、減資，并提前結(jié)束信托計(jì) 劃——其中信托本益于信托計(jì)劃屆滿 1 年時(shí)提前分配的，按年化收益率 12%進(jìn)行分配；超過(guò) 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超額部分的 50%”進(jìn)行分配；超過(guò) 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化收益率“12%+超額部分的 100%”進(jìn)行分配，即按實(shí)際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權(quán)的全部 投資回報(bào)進(jìn)行分配。 若信托期滿時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來(lái)三家股東承諾對(duì)信托本益按年化收益率 12

4、%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足，并將其持有的 32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其補(bǔ)足承諾的履約 保證。若信托到期時(shí)，項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信 托可將項(xiàng)目公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信 托本益的分配。二、成都項(xiàng)目?jī)?nèi)容摘要 二、成都項(xiàng)目?jī)?nèi)容摘要 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（土地一級(jí)整 理

5、及配套開(kāi)發(fā)）的一部分，開(kāi)發(fā)商為成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司，由川宏金沙、萬(wàn)騰實(shí)業(yè)以及成都世通 共同出資設(shè)立，注冊(cè)資本 2.4 億元。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和 公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。本 項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 20 分鐘車程，317 國(guó)道、成灌高 速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵

6、2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目總占地面積 426.48 畝，平均容積率 4.5，預(yù)計(jì)總建筑面積 170.79 萬(wàn)平方米，其中住宅約 95.71 萬(wàn)平方米，商業(yè) 27.26 萬(wàn)平方米，地下面積約 47.81 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入預(yù)計(jì)約 72 億 元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 28.56 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 39.63%，項(xiàng) 目總體開(kāi)發(fā)周期為 6 年，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 64.32%；信

7、托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) 39.75%。本項(xiàng)目即使未取得開(kāi)發(fā)貸款，在信托二期 2.2 億以及原股東 0.6 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策 略（將部分商業(yè)由租轉(zhuǎn)售） ，即可保證整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后 的順利退出（具體測(cè)算見(jiàn)“項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算” ） 。 本項(xiàng)目信托本益部分的保本銷售單價(jià)為 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平米（商鋪） ，較市場(chǎng) 價(jià)格分別折讓 36%和 62%，有較大的安全邊際

8、。三、質(zhì)押及保證 三、質(zhì)押及保證 1、若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對(duì)信托收益按年化收 益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。 2、項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股東以自有資金通過(guò)股東借款方式補(bǔ)足。 3、項(xiàng)目公司原來(lái)三家股東將持有的 32.43%股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其承諾補(bǔ)足收益及保證項(xiàng) 目公司最低貨幣

9、資金余額的履約保證。 4、項(xiàng)目公司日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)由原股東派出管理人員負(fù)責(zé)，安信信托向項(xiàng)目公司派出 3-4 名董事 （占董事會(huì)席位超過(guò)三分之二）及財(cái)務(wù)總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)管理三個(gè)層面對(duì)公司進(jìn)行主動(dòng) 管理，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)項(xiàng)目公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。 5、項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只為申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外，不再對(duì)外提供任何擔(dān)保。 四、我司收益分析 四、我司收益分析 信托計(jì)劃資金收益按照 12%/年及超額部分的 20

10、%分配，我司另行收取 4%/年的信托報(bào)酬。項(xiàng)目總 體收益約 5000-6000 萬(wàn)元，其中 2010 年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益約 1000-1200 萬(wàn)元。 申請(qǐng)項(xiàng)目設(shè)立。 信托業(yè)務(wù)二部信托經(jīng)理：欒雅鈞、陳錡信托經(jīng)理助理：沈研、李鼎 2010 年 9 月 20 日第 1 頁(yè)報(bào)告摘要 報(bào)告摘要1、 中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中信蜀都新城項(xiàng)目簡(jiǎn)介郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),項(xiàng)目總占地426.48 畝（由 9 塊地組成） ，總建筑

11、面積約 170 萬(wàn)㎡，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約27.26 萬(wàn)㎡，住宅面積 95.71 萬(wàn)㎡,地下建筑面積 47.81 萬(wàn)㎡。若項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100.6 億元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 28.56 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 39.63%，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 64.32%；信托期限內(nèi)，年化權(quán)益凈利率可達(dá) 39.75%。本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都·中信蜀都”城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（土地一級(jí)整

12、理及配套開(kāi)發(fā)）的一部分。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。本項(xiàng)目位于郫縣核心位置，緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程，317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目， “三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接