高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、高層住宅 住宅項(xiàng)目投 目投資估算及 估算及資金籌措 金籌措計(jì)劃部分 劃部分（項(xiàng)目投 目投資可行性研究 可行性研究報(bào)告） 告）第一 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng) 設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投 目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng) 資經(jīng)營(yíng)方案 方案一、高 一、高層住宅 住宅項(xiàng)目概述 目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū),南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對(duì) XXX，項(xiàng)目東側(cè)為 XXX，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建

2、設(shè)用地面積 39390.36 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 149683.37 平方米。（表：6-1-1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn) 南寧市區(qū) 規(guī)劃總用地面積 47375.75m2實(shí)際用地面積 39390.36m2 計(jì)容積率面積 149683.37m2總建筑面積 157689.07m2 建筑容積率 3.8建筑密度 28% 綠地率 30.8%住宅面積 141125.4

3、9 m2 商業(yè)面積 8527.04 m2地下室面積 8036.54 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 149683.37m2，其中住宅 141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積 8036.54m2，共 494 個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m2，擬建 21 棟 18 層商住樓。二、 二、項(xiàng)目投 目投資方案 方案（一） （一）投資組合方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 37725.35 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3 年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于

5、投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 37725.35 萬(wàn)元，自有資金 10000 萬(wàn)元，占總投資的 26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 7725.35 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 20000 萬(wàn)元。（二） （二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金

6、融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000 萬(wàn)元，占總投資的 26.5%，分 3 年投入。詳見(jiàn)表:6-1-2(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年 第二年 第三年C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15 個(gè)月4、項(xiàng)

7、目周期設(shè)定①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。5、分段周期設(shè)定① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間

8、設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排。③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。第三 第三節(jié) 項(xiàng)目投 目投資估算及 估算及資金籌措 金籌措計(jì)劃一、高 一、高層住宅 住宅項(xiàng)目投 目投資與成本 與成本費(fèi)用估算 用估算（一） （一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)

9、投入資金6000 萬(wàn)元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：1199.26 萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)×稅率 620.302 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi)×稅率 31.023 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi)×

10、;稅率 31.024 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安工程費(fèi)×稅率 516.92合計(jì) 1199.26（3）建安工程費(fèi)：20676.77 萬(wàn)元。 （見(jiàn)表 6-3-2）（表：6-3-2） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目 高層（元/平方米） 項(xiàng)目 高層（元/平方米）樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750電梯 120 消防 30一般水電安裝 100 煤氣 10通訊 5 公用天線 3普通裝修 50