淺談廈門的“三舊”改造

1、<p>　　淺談廈門的“三舊”改造</p><p>　　摘 要：針對(duì)目前日益緊缺的土地資源，廈門出臺(tái)了 “三舊”改造的相關(guān)政策，并正式啟動(dòng)項(xiàng)目改造，旨在通過(guò)整合土地資源、化解土地資源緊缺矛盾、提升調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市空間。本文從廈門的城市現(xiàn)狀闡述了實(shí)施“三舊”改造的必要性，提出了廈門“三舊”改造所應(yīng)遵循的四項(xiàng)建議：1、多借鑒其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)；2、應(yīng)建立在生態(tài)城市理念的框架下；3、應(yīng)基于更高層次的改造

2、；4、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善改造政策，加強(qiáng)制度建設(shè)。以真正達(dá)到國(guó)家利益、企業(yè)利益和社會(huì)效益的集體共贏. </p><p>　　關(guān)鍵詞：土地資源；改造；必要性 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p>　　2013年2月25日上午，廈門首批以“夏商大廈”地塊（原湖濱大飯店）為代表的六個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目正式舉行奠基儀式，6個(gè)地塊總投

3、資超45億，標(biāo)志著廈門的三舊改造在經(jīng)過(guò)幾年的政策醞釀后，正式拉開(kāi)了序幕，打響了令人振奮的第一炮。 </p><p>　　一、廈門“三舊”改造的政策背景 </p><p>　　（一）為貫徹落實(shí)省政府出臺(tái)的《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見(jiàn)》，2010年廈門市國(guó)土局聯(lián)合市規(guī)劃局編制了《關(guān)于推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造有關(guān)土地政策的意見(jiàn)》。 </p><p>　　（

4、二）從2011年起，全市開(kāi)展有關(guān)“三舊”改造項(xiàng)目前期調(diào)查摸底和規(guī)劃策劃研究，并于2012年啟動(dòng)集中工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的片區(qū)改造規(guī)劃。 </p><p>　?。ㄈ┙Y(jié)合廈門實(shí)際實(shí)況，2012年10月，市國(guó)土、規(guī)劃局再次聯(lián)合出臺(tái)了“關(guān)于推進(jìn)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地自行改造的實(shí)施意見(jiàn)”，決定優(yōu)先推進(jìn)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地的自行改造工作，在積累經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣到舊城鎮(zhèn)和舊村莊的改造。該項(xiàng)政策允許我市原有工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的產(chǎn)權(quán)人在符合規(guī)劃

5、條件的前提下，可申請(qǐng)改變用途，改造為辦公、商業(yè)、酒店等。 </p><p>　?。ㄋ模?012年10月15日經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布了首批16個(gè)自行改造項(xiàng)目清單，總用地面積21.35萬(wàn)平方米，建筑面積82.97萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)協(xié)議基準(zhǔn)地價(jià)近20億。 </p><p>　　“三舊”改造是城市發(fā)展到一定階段后，在土地集約發(fā)展要求下的提升土地利用效能、化解土地資源緊缺矛盾的一項(xiàng)政策，也是一項(xiàng)推動(dòng)

6、城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)的重大舉措。改造的模式有三種：拆除重建、政府收儲(chǔ)或用地置換。 </p><p>　　此次批準(zhǔn)改造的16個(gè)地塊為倉(cāng)儲(chǔ)用地自行改造的先行試點(diǎn)，主要形式為“拆除重建”，地價(jià)以協(xié)議出讓為主，是廈門調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)政策的重要探索，對(duì)廈門新一輪發(fā)展具有重大的意義。本人從以下幾方面簡(jiǎn)析自己的看法。 </p><p>　　二、“三舊”改造為探索性政策，廈門實(shí)施極具必

7、要性 </p><p>　?。ㄒ唬┦峭恋乩糜纱址判拖蚬?jié)約集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求 </p><p>　　隨著全國(guó)城市化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，只有彈丸之地的廈門土地資源日益緊缺，土地供需矛盾日益突出，城市發(fā)展空間極其有限，原有的功能結(jié)構(gòu)、物質(zhì)結(jié)構(gòu)和土地資源利用方式已成為廈門可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。如何更好地節(jié)約、集約、高效利用城市土地，充分挖掘城市存量用地潛力、提高土地利用綜合效益，已成為當(dāng)前廈門

8、政府所面對(duì)的重大課題。為此廈門市政府這幾年一直致力于土地制度的改革。市委副書(shū)記鐘興國(guó)2012年在落實(shí)土地管理制度綜合配套改革工作調(diào)研時(shí)指出：國(guó)土部門要向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整爭(zhēng)取土地；向土地整理要土地；向三舊改造要土地，通過(guò)三舊改造把原來(lái)土地盤活起來(lái)；向規(guī)劃調(diào)整要土地，通過(guò)規(guī)劃的調(diào)整，不斷優(yōu)化，增減、用好、盤活土地[參考文獻(xiàn)： </p><p>　　1.廈土地政策三年十項(xiàng)改革 通過(guò)三舊改造盤活土地（2012、3、29

9、廈門房產(chǎn)資訊）.]。因此，積極開(kāi)展城市土地整理活動(dòng)，提高存量土地使用效益，是目前實(shí)現(xiàn)我市城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求。 </p><p>　?。ǘ﹥?yōu)化提升城市空間，是實(shí)現(xiàn)海灣型現(xiàn)代都市建設(shè)的需要 </p><p>　　1.近幾年來(lái)，廈門市政府以“全域廈門”的理念和“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”的四高原則，確立了全面拓展島外空間，優(yōu)化提升島內(nèi)空間的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著海灣型現(xiàn)代

10、國(guó)際都市的建設(shè)，廈門全面擴(kuò)展島外空間，已從原來(lái)島內(nèi)的100平方公里向島外拓展到330平方公里。島內(nèi)優(yōu)化提升，即通過(guò)對(duì)現(xiàn)有土地資源的有效整合、提升，進(jìn)一步推動(dòng)島內(nèi)土地的二次開(kāi)發(fā)利用，調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，促進(jìn)廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使島內(nèi)的城市建設(shè)更具生態(tài)性和品質(zhì)性。 </p><p>　　2.由于歷史的沉淀，廈門島內(nèi)的老企業(yè)、舊廠房、舊宿舍還零星地散布在城市的各個(gè)區(qū)域，占據(jù)著較大的城市空間；早期的粗放式發(fā)展帶來(lái)的諸如工

11、業(yè)低端化，城鎮(zhèn)低效用地等普遍現(xiàn)象，導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，利用效能低下，功能老化，環(huán)境混亂，甚至相當(dāng)一部分土地還長(zhǎng)期閑置，造成極大的資源浪費(fèi)。如：原省四建改制后遺留下的企業(yè)用地達(dá)20萬(wàn)平，除市土總收儲(chǔ)的土地外，尚余16萬(wàn)多平的各類企業(yè)用地（島內(nèi)9宗地塊，為舊宿舍、舊廠房，總用地面積為4.6萬(wàn)平）[2.廈府辦（2008）177號(hào)“廈門市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)是國(guó)資委市財(cái)政局關(guān)于將福建省四建建筑工程有限公司改建為大型工程總呈報(bào)公司意見(jiàn)的通知（

12、附件）.]等等，嚴(yán)重影響了廈門的城市形象和發(fā)展環(huán)境。相對(duì)于目前寸土寸金的土地市場(chǎng)，造成的資源浪費(fèi)顯而易見(jiàn)。因此，把這些不具有保留價(jià)值的舊廠房等低效能用地，通過(guò)政策盤活，改造成為符合城市規(guī)劃要求的高效、新興產(chǎn)業(yè)已迫在眉睫。 </p><p>　　3.實(shí)踐證明，三舊改造是提升城市品質(zhì)的重要途徑。早在2008年，廈門就著手陸續(xù)開(kāi)展了“三舊”改造的實(shí)踐，“友豐文創(chuàng)商業(yè)城、廈門牛莊文創(chuàng)園、燦坤文創(chuàng)園、龍山文創(chuàng)園”等多個(gè)文化

13、創(chuàng)意園，都是通過(guò)舊廠房改造而成的，他們用文化創(chuàng)意提升品質(zhì)、引領(lǐng)生活，用文化的元素和價(jià)值觀創(chuàng)造了生機(jī)勃勃、活力無(wú)限的園區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，通過(guò)改造成功實(shí)現(xiàn)華麗變身，正如廈大一位教授所說(shuō)的“通過(guò)提升，把城市‘瘡疤’ 變成亮點(diǎn)，化腐朽為神奇。” </p><p>　　三、廈門“三舊”改造實(shí)施應(yīng)更多地借鑒其他城市的成功經(jīng)驗(yàn) </p><p>　　盡管這幾年廈門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，

14、且廈門的“三舊”改造亦曾小試牛刀，取得不少成果，但因推進(jìn)力度不夠，許多領(lǐng)域尚屬空白，許多政策和制度的建立尚在醞釀、探索階段，經(jīng)驗(yàn)不足。 </p><p>　　“三舊”改造是一項(xiàng)涉及多方利益的重大土地制度改革，在“摸著石頭過(guò)河”的同時(shí)，應(yīng)更多地借鑒別人的成功經(jīng)驗(yàn)。廣東是國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行“三舊”改造試點(diǎn)的省份，其對(duì)政策的制定、機(jī)制的完善及具體改造方案的實(shí)施都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是佛山市，創(chuàng)造了許多“三舊”改造的經(jīng)典神話。

15、有許多方面均值得借鑒，如：一、在政策思路方面，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、屬地實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、分步推進(jìn)、各方收益”原則，堅(jiān)持高水平制定“三舊”改造規(guī)劃，與土地總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接；二、在制度建設(shè)和管理方面，重視規(guī)范問(wèn)題，放得開(kāi)，更要管得緊，做到“兩個(gè)嚴(yán)格”、“四個(gè)絕不能”；三、在實(shí)踐方面，樹(shù)立先進(jìn)典型，以點(diǎn)帶面鋪開(kāi)改造工作[3.佛山市“三舊”改造的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與制度創(chuàng)新（李志現(xiàn)代物業(yè).建設(shè)2012年第11卷第8期）.]。因此，應(yīng)善

16、于學(xué)習(xí)、善于分析和吸取，把廈門的“三舊”改造推進(jìn)得更快些，更深入些。讓廈門的舊廠房得以重?fù)Q光彩，讓廈門沉睡的閑置土地早日振作起來(lái)。 </p><p>　　其次，廈門具有深厚的歷史淵源和文化傳承，廈門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著自身的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和地理背景。因此，在吸取外面成功經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，應(yīng)立足于廈門，結(jié)合地域?qū)嶋H，以廈門的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以廈門的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人文、地理等為依托，創(chuàng)造出一條延續(xù)廈門歷史文化、提升人居