開放小區(qū)城市病的休克療法

1、<p>　　開放小區(qū)：城市病的休克療法</p><p>　　打開封閉小區(qū)，挑戰(zhàn)的不只是物理上的圍墻，更是心理上的圍墻――因空間權(quán)力結(jié)構(gòu)的撬動引發(fā)的不安全感。 小區(qū)與大馬路：短缺時代的產(chǎn)物 </p><p>　　“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。”一則行業(yè)性規(guī)定激起千層浪，引發(fā)了關(guān)于住宅安全、物權(quán)法、城市規(guī)劃、社會學(xué)等多領(lǐng)域的

2、廣泛討論。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師朱子瑜分析公眾的心態(tài)：“對此既贊成又不贊成，既希望自己要穿過的小區(qū)開放，又希望自己的小區(qū)不對外界開放?！?</p><p>　　“打開小區(qū)”，只是《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中的其中一條。“為什么會在時隔37年后再召開中央城市工作會議，又對城市規(guī)劃建設(shè)提出事無巨細的《意見》？就是因為我們的‘城市病’已經(jīng)很嚴峻，空氣污染、交通擁堵……大城市

3、幾乎都得病了，而且還在往下蔓延，二、三線城市也快得病了。城市病了，還能忍著繼續(xù)高速發(fā)展嗎？還能以犧牲環(huán)境為代價繼續(xù)這樣發(fā)展嗎？原來的路走不通了。逼著你回過頭來看，原來城市不只是規(guī)模問題，光長胖了不行，還有品質(zhì)問題。”朱子瑜說。 </p><p>　　封閉小區(qū)被認為是“城市病”的癥結(jié)之一。典型的小區(qū)以大規(guī)模的行列式“板樓”為特征，樓層高，間距大，被形象地稱為“公園里的高樓”。朱子瑜告訴我，小區(qū)模式最早是建國之初學(xué)蘇

4、聯(lián)而來，跟我們短時間對住宅的爆炸性需求有關(guān)?！叭绻蜌W洲已經(jīng)成熟的地方做住宅一樣，這個地方有塊空地，建一棟，那個地方又有塊空地，再建一棟，不解渴啊。勢必找一大片地方，把人安置進去。而簡單重復(fù)的行列布局，既能提供較多的住宅，又能保持適當?shù)木G化，還適合當時的技術(shù)水平，這似乎是一個必然選擇。”當然一開始高層還很少，但是已經(jīng)形成了“大院”格局，由各小區(qū)自行修建區(qū)內(nèi)的道路和生活設(shè)施，這對當時的政府來說是效率最高、成本最低的。2000年房地產(chǎn)開發(fā)后

5、，這種“公園里的高樓”成為主流?！巴恋氐某鲎寖r格與開發(fā)強度相關(guān)，所以樓越蓋越高。比如一塊地的容積率定為3，‘招拍掛’的樓面地價是一個價，那么如果是3.5呢，樓面地價會更高，政府就無動力去控制高容積率。開發(fā)商拿到地之后，在利益驅(qū)動下會再多一些住宅面積。在銷售時，封閉管理的小區(qū)更受歡迎。而在住宅供不應(yīng)求的情況下，消費者對除售價和區(qū)位之外的其他因素關(guān)心不多。所以，‘小區(qū)’總有一浪推一浪的后來者?！?lt;/p><p>　　

6、“小區(qū)”與大馬路往往相伴而生。因為住宅小區(qū)規(guī)模都很大，內(nèi)部道路完全獨立于城市道路系統(tǒng)之外，因此城市規(guī)劃道路必須環(huán)繞其外，這就使城市道路的間距變得很大，路網(wǎng)密度稀疏。為了滿足交通量的需求，封閉小區(qū)外每條路的寬度都在增加，“大馬路”隨之出現(xiàn)。朱子瑜說，這也是為什么這次《意見》將開放小區(qū)的目標之一指向“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)”?！奥肪W(wǎng)結(jié)構(gòu)是指城市道路體系，一般分為幾個層次，城市之間是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道?，F(xiàn)在的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的

7、問題是級配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越來越大，支路和街道的占比越來越少。支路和街道都是小區(qū)內(nèi)部路，如果將其封閉，就會導(dǎo)致經(jīng)常繞著小區(qū)走的情況?！敝熳予づe例，比如他父母每次住他家都很不習(xí)慣，“看著公交站的直線距離只有300米，但是因為小區(qū)封閉，公交車無法深入其中，要先走出小區(qū)，再繞行好幾百米才到”。 </p><p>　　朱子瑜告訴我，從居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范角度，住區(qū)按規(guī)模分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團。

8、成片開發(fā)的居住區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)很少，通常所說的以樓盤形式存在的某某小區(qū)其實是“居住小區(qū)”或“居住組團”兩個層次?！熬幼⌒^(qū)”的大小一般在10公頃以上，如果畫成一個方形的話，10公頃以上的用地大約是三五百米見方。如此規(guī)模的小區(qū)其內(nèi)部道路如果完全封閉，就會對城市造成很多麻煩。而居住組團的規(guī)模，一般在幾公頃左右，不會超過200米見方。組團的內(nèi)部道路是否開放也就不是個問題。也就是說，現(xiàn)在提倡的疏通“毛細血管”，針對的其實是這種10公頃以上的封閉“小區(qū)

9、”。 </p><p>　　“在實際操作中，出讓的土地地塊面積往往過大，或者又沒有將分梯級明確的街區(qū)面積作為出讓條件。比如有一塊15公頃的地，規(guī)劃中分為3塊，每塊5公頃，中間是城市道路。開發(fā)商可以一次拿這3塊地，但是不能合并成一塊，然后把城市路也改成內(nèi)部路，還設(shè)圍墻和欄桿，并把這個當成賣點?！敝熳予ふf。 </p><p>　　朱子瑜也住在這樣一個“小區(qū)”里。規(guī)模較大，占地超過10公頃，規(guī)劃

10、分為南北兩個“組團”，有一條路從中穿過，屬于城市道路，由開發(fā)商代建，暫時作為內(nèi)部路使用。前兩年小區(qū)東側(cè)地塊要開發(fā)了，有關(guān)部門要求這條路對外貫通，但是遭到沿路業(yè)主們的強烈抗議：“打開了停車怎么辦？沿街噪音怎么辦？”于是不了了之。 休克療法？自治與合院 </p><p>　　“開放小區(qū)為什么在公眾層面引起這么大反響？因為它討論的是城市問題的核心，觸及了中國傳統(tǒng)的空間權(quán)力結(jié)構(gòu)?！鼻迦A同衡規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師、交通規(guī)

11、劃設(shè)計研究所所長段進宇認為，中國的傳統(tǒng)城市和建立在工商業(yè)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代城市是有本質(zhì)差別的，不能脫離這個語境。“在中國傳統(tǒng)的空間權(quán)力結(jié)構(gòu)中，潛臺詞是‘普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣’，更多與政權(quán)相關(guān)，中國人的心理序列也是‘齊家、治國、平天下’。其中，中西方對‘家’有不同認知，西方人認為院子在周邊、建筑在中間，中國人認為院子在中間、建筑在周邊；‘國’與現(xiàn)代城市范圍接近，是指城市和它周圍的郊區(qū)；‘天下’對應(yīng)現(xiàn)在的國家?！鞘小@個詞民國

12、才出現(xiàn)，之前‘城’就是指圍墻，圍墻中相對原始的交易叫作‘市’，真正工商業(yè)基礎(chǔ)的城市都是在半封建、半殖民地時期無意中形成的。傳統(tǒng)城市管理實行‘里坊制’，公共部分只存在于里坊之間，內(nèi)部自治，管理成本最小化。今天的大院和大社區(qū)，也是這種思維的自然延續(xù)。”段進宇說，在改革開放之后，才大量引進了西方的工商業(yè)，傳統(tǒng)思維和工商業(yè)思維在大多數(shù)城市中并存，既想要這個，又想要那個，其實還是“中學(xué)為體，西學(xué)為用”。一切都想要在這30年</p>

13、<p>　　一刀切地打開封閉小區(qū)也是一種休克療法。段進宇說，中國的傳統(tǒng)城市治理暗含一個管理成本最小化的約定，這個模式已經(jīng)運行幾千年了。西方要把管理體系化、精細化，但它是建立在契約制度前提上的。我們在房地產(chǎn)開發(fā)下的物業(yè)模式其實是一大進步，物業(yè)代為行使了城市政府的很多職能。打開小區(qū)，實際上削弱的是物業(yè)公司的權(quán)力，意味著政府管理成本的大幅增加，包括前期的市政配套、后期的維護管理，需要重建政府與居民的契約關(guān)系。 </p>

14、<p>　　段進宇并不主張把小區(qū)完全開放。他認為，在現(xiàn)實情況下，200米×200米的封閉社區(qū)是比較合適的。“太大了太繞，比如400米×400米，可能從家出來接觸到市政交通就得10分鐘，出行一次心理壓力太大。太小了，小于200米×200米，老人孩子就沒地方去了?！彼f，國外居住區(qū)完全開放是建立在兩個前提上――居住密度比我們低很多，路網(wǎng)密度又比我們高很多，這樣平均到每條路上都很安靜，周邊環(huán)境也比較安

15、全。而里面的路本來就很窄，彎彎曲曲的，一跑就跑到人家的地方去了，所以也不會到處跑。中國人心理上還是需要一個“院子”，可以跑來跑去的，院子里面是熟人社會。 積極空間：從小區(qū)到社區(qū) </p><p>　　1972年7月15日，美國圣路易斯市的普魯伊?艾格住宅區(qū)――33棟方盒子形狀在綠地上行列式排布的11層高樓――被爆破拆除，以一種極端的方式宣告了柯布西耶“公園里的高樓”模式的失敗。“公園里的高樓”是柯布西耶在1921

16、年的發(fā)明，當時歐洲正處在“一戰(zhàn)”后的凋敝之中，為了解決大眾住房問題，他提出在綠茵茵的草地上布置高樓的設(shè)想，進而是一個以工業(yè)時代為背景、效率最大化為目標的“光輝城市”模型：一座容納150萬人的城市交通網(wǎng)絡(luò)，每一個地塊的大小都是400米×400米，摩天樓之間以汽車相連接。這種大規(guī)模、大尺度、高密度的“公園里的高樓”在歐洲和美國被大量復(fù)制。再加上同期流行的將居住、交通、學(xué)校等功能分開的“鄰里單位”理論，板式高樓所構(gòu)成的住宅小區(qū)模式成

17、為一度流行的規(guī)劃設(shè)計方法。但十幾年之后，弊端就顯露出來――建筑尺度巨大，立面冰冷，缺乏社區(qū)感和安全感，公園式大草坪等設(shè)施難以維護和清理，還伴隨著巨大的城市犯罪問題，淪為貧民窟。不過，在西歐和美國點狀分布的小區(qū)可以被單片拆除，而在這種居住模式占統(tǒng)治地位的東歐和我國則面臨更為復(fù)雜的社會問題。 </p><p>　　封閉小區(qū)的一大問題是街道生活的喪失。最具代表性的是20世紀60年代，簡?雅各布斯在《美國大城市的死與生》

18、中提醒人們城市活力和多樣性的秘密。她提出“街道眼”的概念，主張保持小尺度的街道和其中的各種店鋪，用以增加街道生活中人們相互見面的機會，增強街道的安全感。她還生動地勾畫了“街道芭蕾”――人與人之間在街道上各種復(fù)雜的交互活動：孩子們在公共空間中嬉戲玩耍、鄰居們在街邊店鋪前散步聊天，街坊們在上班途中會意地點頭問候…… </p><p>　　朱子瑜將蘊含活力和多樣性的街區(qū)稱之為“積極空間”?！氨热绨褑握{(diào)的空間進行一定的圍

19、合，人在里面就會有歸屬感。如果其中還有設(shè)施和活動，比如說咖啡館什么的，這個空間就變成了場所，由Space變成了Place，有內(nèi)涵了。如果再發(fā)生點故事，比如有誰的雕像、發(fā)生過什么歷史事件、有文脈的傳承，更是好的場所。我們的城市喪失的就是這個，沒有了Place，甚至連Open Space都沒有了?！彼J為，在住宅短缺過后，人們會慢慢意識到封閉小區(qū)的問題，它們或多或少都會脫離城市，更像一個孤島?！熬枚弥?，大家還是更愿意生活在開放的街區(qū)，進而

20、是有歸屬感的社區(qū)。住宅開發(fā)的封閉和開放，容積率和品質(zhì)，也會找到一個平衡點?！?</p><p>　　從小區(qū)到社區(qū)，不只是拆除圍墻那么簡單。法國建筑師克里斯蒂安?德?包贊巴克（Christian de Portzamparc）曾提出“開放街區(qū)”（Open Block）理念，標志就是有利于街道和城市的獨樹一幟的單體建筑。此外，這一街區(qū)還要有建筑構(gòu)成的“視覺缺口”，以便于空氣和光線的進入，使人們脫離幽閉的室內(nèi)庭院和走廊

21、式的街道。我們的城市有沒有可能形成豐富的街區(qū)？朱子瑜是《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》修訂的負責人之一，他說：“很多人都在問，‘為什么國外的房子可以亂擺，不受朝向、間距限制？我們行列式的板樓形態(tài)是不是《規(guī)范》造成的？能不能放寬一些規(guī)定，也建出各種各樣好玩的住宅？’這些方面我們正在研究，希望對容積率、建筑高度、平均層數(shù)、綠地率、空地率、綠化率等指標進行更加細致的匹配。我們也希望在眾多指標的限制和引導(dǎo)下，看到更加豐富的住宅形態(tài)?！彼€介紹說，城市

22、住宅形態(tài)的構(gòu)成自有規(guī)律，比如美國紐約將住宅形態(tài)分成了10種，其下又進行了細分，一共有幾十種，規(guī)定了從城市核心區(qū)的高層，一直到郊區(qū)的別墅等一系列住宅形態(tài)。“我們現(xiàn)在一直到郊區(qū)了還能看見集中建設(shè)的高層住宅區(qū)，這個景觀在國外是根本不可能的，會引起錯覺</p><p>　　“目前由于我們的土地出讓和開發(fā)商追逐利潤最大化的行為，經(jīng)常會看到，筷子一樣的高層和低矮的別墅搭配在一起的突兀場景，這樣既可以做足容積率，又可以獲得最高

23、的銷售利潤。從城市的一般形態(tài)來看，一個城市里面的住宅，多層和小高層應(yīng)該是主體，高層和別墅應(yīng)該只占極少數(shù)。也就是說，住宅形態(tài)的分布應(yīng)該是一個兩頭小、中間大的‘棗核’形，而不是現(xiàn)在的兩頭粗、中間細的‘沙漏’形?！敝熳予ふf，造成這種局面的一部分原因也是之前的規(guī)劃中對居住形態(tài)的管控過于粗略，僅用容積率、建筑限高和建筑密度等有限指標進行管控。 　　朱子瑜認為，住宅小區(qū)是否封閉或開放，也不能一概而論，還要結(jié)合區(qū)位進行考慮。“開放‘小區(qū)’適合城市主

24、城區(qū)，是城市對住區(qū)的要求；封閉‘小區(qū)’多在城市外圍，是住區(qū)對城市的反饋。過去我們走的彎路就是把‘小區(qū)’濫用到城市主城區(qū)去，還封閉起來?！?開放：物理和心理的圍墻 </p><p>　　1999年，去美國讀書幾年的李虎第一次回國，帶著他研究城市與郊區(qū)差別的導(dǎo)師走到城鄉(xiāng)結(jié)合部的望京，當時那里剛剛開始建設(shè)，稀疏的路網(wǎng)中空空蕩蕩立著兩棟高樓?，F(xiàn)在回想起來，他覺得望京開了一個壞頭，成了之后新區(qū)建設(shè)的一個范本。幾年后，他和合

25、伙人黃文菁創(chuàng)立了“OPEN”命名的事務(wù)所，就針對“城市郊區(qū)化”的封閉與開放做了一項研究，拿望京地區(qū)來開刀：一方面，人性化公共空間緊缺，比如公園稀缺。據(jù)他們統(tǒng)計，當時北京市中心四城區(qū)每2.804平方公里才有一個公園，其他外圍城區(qū)的密度更低，而相比之下，紐約曼哈頓每0.956平方公里就有一個公園；另一方面，封閉小區(qū)的圍墻不但占用了大面積的寶貴空間，而且割裂城市肌理，嚴重地降低了城市效率。那么，能不能用一個線性的模數(shù)化公園替換掉圍墻，這種公園

26、占地“0平方米”，卻能草根般地遍布整個城市？他們發(fā)動了居民一起來創(chuàng)作，廢舊的汽車輪胎變成秋千，回收的水管變成水樂園，多余的安全帽變成花盆，鍋碗瓢盆組合成打擊樂隊…… </p><p>　　這個被形象命名為“紅線公園”的研究注意到小區(qū)圍墻造成的物理和心理上的屏障。圍墻的所在，是建設(shè)用地的控制紅線，通常紅線周圍數(shù)米的范圍不可以被占用，只能用作綠化和鋪裝。紅線之內(nèi)，則是高墻圍合封閉起來的居住小區(qū)。某種意義上，這項研究更

27、像是對私有和公共之間界限的重新檢驗。李虎說：“暗含的目標其實是在一個傳統(tǒng)上不加質(zhì)疑地接受‘墻’作為一種物理和心理構(gòu)筑的社會里，激起一場迫切需要的討論?！?</p><p>　　李虎認為，人們對以圍墻為標志的“門禁社區(qū)”（Gated Community）的依賴其實是一種慣性。將封閉社區(qū)與“豪宅”畫上等號，最初是香港、臺灣那邊的房地產(chǎn)銷售策略。但是它要為之后的城市形態(tài)的單一負責，更造成了人與人之間的不信任。李虎200

28、3年在斯蒂文?霍爾（Steven Holl）事務(wù)所時主持了MOMA北區(qū)的設(shè)計，后來這里成為北京第一個住宅混合商業(yè)的綜合體。他告訴我，一開始開發(fā)商明確提出兩點要求：第一，封閉社區(qū)；第二，純居住。于是他帶他們?nèi)ゼ~約參觀當時居住的炮臺公園城，那是一片新規(guī)劃出來的小區(qū)，沒有小區(qū)圍墻，只在每棟樓設(shè)門衛(wèi)?！鞍踩袕哪膬簛恚烤褪情T衛(wèi)制度。這里的門衛(wèi)干了一輩子，認識每一個住戶，出門時可以放心把鑰匙交給他?！庇謳ミ@個綜合體里的電影院看電影，他們心理更放

29、松了，“幾十年沒看電影了”?；貋砗箝_發(fā)商接受了開放式綜合體的設(shè)計，在MOMA里放入了酒店、書店、電影院，還有半空中連通的橋梁。李虎說，MOMA現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)完全的開放，還有圍墻和大門，因為目前低工資的“保安”模式還不是真正意義上的門衛(wèi)，也是因為人們心理上的最后一道防線還在。但是，因為電影院和書店的存在，外面的人來來往往</p><p>　　開放的目的是什么？對居住其中的人來說，就是社區(qū)感，總有什么東西超越物理性住

30、宅把人黏在一起。李虎和黃文菁把辦公室搬到了方家胡同，也是因為這種人與人之間的關(guān)系?！氨热缥颐刻鞆募业睫k公室，路過二環(huán)邊都會跟剃頭師傅打個招呼，相互笑一笑，雖然從來沒有在那兒剃過頭；總?cè)ラT口一個水果店買水果，跟店主聊聊天；去同一個攤位買燒餅，沒帶錢下次再給，因為我們互相信任。怎么去建立這種東西？”李虎認為設(shè)計可以改變心態(tài)，他現(xiàn)在給清華大學(xué)學(xué)生開的“后泡沫城市”課程，比當年的“紅線公園”更進一步，在道路兩側(cè)紅線中間“填空”，放入城市在商業(yè)、