基于因子分析法對30家房地產(chǎn)上市公司績效評價的實證分析【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　基于因子分析法對30家房地產(chǎn)上市公司績效評價的實證分析</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級

2、 金融學 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘

3、要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，其健康發(fā)展是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)業(yè)中的龍頭企業(yè)，代表了整個行業(yè)的綜合實力，通過對房地產(chǎn)上市公司的績效評價和分析，可以發(fā)現(xiàn)他們在經(jīng)營中所存在的問題，為日后的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展方向的確定提供一些參考，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有相當大的研究意義。同時，由于房地產(chǎn)上市公司都是定期公布財務(wù)報告，易于收集相關(guān)的

4、資料和數(shù)據(jù)，因此本文將房地產(chǎn)上市公司作為研究房地產(chǎn)行業(yè)的一個基礎(chǔ)和對象。</p><p>　　本文試圖以國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的30家上市公司為樣本，以其公布的財務(wù)報表為數(shù)據(jù)，通過建立因子模型，利用統(tǒng)計分析軟件，樣本公司進行績效評價。通過分析發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大，有較高的負債率和不盡合理的資本結(jié)構(gòu)；因此建議我國房地產(chǎn)上市公司應(yīng)走專業(yè)化的戰(zhàn)略發(fā)展之路，不斷優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，加強政府宏觀調(diào)控和公

5、司內(nèi)部管理。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；績效影響因子；因子分析</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate industry is the important industry of our national economy, its healthy develop

6、ment is the social progress and economic development of the important guarantee. Real estate listed companies as the real estate industry leading enterprises, represents the industry's overall strength, through to th

7、e real estate listed company performance evaluation and analysis, we can find them on the problems existing in the management, for in the future strategic planning and development direction</p><p>　　This art

8、icle attempts to domestic real estate industry representative 30 listed companies as a sample, with its published financial statements for data, by establishing factor model, using the statistical software, sample compan

9、y for performance evaluation. Through the analysis found that China's real estate operating performance of listed companies greater difference between, have a high leverage and not reasonable capital structure; There

10、fore suggested that our real estate the listed company s</p><p>　　Keywords: real estate listed company; Performance impact factor; Factor analysis</p><p><b>　　目 錄</b></p><

11、;p>　　1我國房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀1</p><p>　　2 房地產(chǎn)上市公司績效評價方法研究4</p><p>　　2.1房地產(chǎn)上市公司績效評價一般方法4</p><p>　　2.2因子分析法的概念4</p><p>　　2.2.1因子分析模型5</p><p>　　2.2.2因子分析的步驟5<

12、;/p><p>　　2.3因子分析法的優(yōu)勢6</p><p><b>　　3樣本選擇7</b></p><p><b>　　4指標選擇8</b></p><p>　　4.1盈利能力指標8</p><p>　　4.2經(jīng)營能力指標8</p><p>

13、　　4.3償債能力指標9</p><p>　　5數(shù)據(jù)收集和處理10</p><p>　　5.1數(shù)據(jù)來源10</p><p>　　5.2數(shù)據(jù)處理12</p><p>　　5.2.1同向化處理12</p><p>　　5.2.2標準化處理14</p><p><b>　　6實證

14、分析17</b></p><p>　　6.1實證分析17</p><p>　　6.1.1相關(guān)性分析17</p><p>　　6.1.2共同度分析17</p><p>　　6.1.3總方差分解分析18</p><p>　　6.1.4因素矩陣分析19</p><p>　　6.

15、1.5轉(zhuǎn)軸后的因素矩陣分析19</p><p>　　6.1.6因子得分系數(shù)矩陣分析20</p><p>　　6.1.7因子得分協(xié)方差矩陣分析23</p><p>　　6.1.8綜合經(jīng)營績效的計算及結(jié)果23</p><p>　　6.2分析結(jié)果25</p><p><b>　　結(jié)論27</b&g

16、t;</p><p><b>　　參考文獻29</b></p><p><b>　　致 謝30</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，其健康發(fā)展是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)業(yè)中的龍頭企業(yè)，代表了整個行業(yè)的綜合實力，通過對房地產(chǎn)上市公司的

17、績效評價和分析，可以發(fā)現(xiàn)他們在經(jīng)營中所存在的問題，為日后的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展方向的確定提供一些參考，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有相當大的研究意義。此外隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其巨大的財富效應(yīng)影響了人們的生活方式和投資方式，再加上國內(nèi)金融投資增值工具比較缺乏，投資于房地產(chǎn)行業(yè)為我國廣大投資者提供了重要的保值增值工具和途徑，因此，房地產(chǎn)板塊上市公司的業(yè)績表現(xiàn)也成為了眾多機構(gòu)投資者以及股民關(guān)注的焦點。而對房地產(chǎn)上市公司的績效評價能為廣大投資者認

18、識和了解房地產(chǎn)上市公司，從而進行投資決策提供參考。因此也具有較大的研究意義。</p><p>　　1　我國房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)狀</p><p>　　截至2010年在我國證券交易所上市的房地產(chǎn)公司共145家，其中在滬深兩證券交易所上市的105家，內(nèi)地在港上市的40家。表1為2010年6月1日，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及系列測評2010中國房地產(chǎn)上市公

19、司50強榜單。</p><p>　　表1　2010中國房地產(chǎn)上市公司50強榜單</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　盡管上一年度中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了嚴厲的調(diào)控政策，但在2009年已賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)上市公司依然在2010年迎來了豐收年。繼地產(chǎn)行業(yè)龍頭老

20、大萬科披露千億銷售金額數(shù)據(jù)后，保利地產(chǎn)、金地集團再出相關(guān)業(yè)績數(shù)據(jù)。</p><p>　　保利地產(chǎn)公布2010年銷售情況簡報，披露2010年1至12月實現(xiàn)簽約面積688.39萬平方米，同比增長30.7％；實現(xiàn)簽約金額661.68億元，同比增長52.53％。保利地產(chǎn)2010年12月份實現(xiàn)簽約面積62.21萬平方米，實現(xiàn)簽約金額90.19億元。此外，金地集團公布2010年年度業(yè)績預(yù)增公告顯示，公司預(yù)計2010年度凈利潤

21、較2009年度增長50％左右，金地集團2009年凈利潤為17.76億元。而中糧地產(chǎn)的業(yè)績增長除了銷售增長外，與投資收益也密切相關(guān)。公司預(yù)計2009年度凈利25600萬元，同比增長8成。其中，報告期內(nèi)公司出售可供出售金融資產(chǎn)取得投資收益1.24億元。業(yè)績預(yù)告增幅最高的為大龍地產(chǎn)，預(yù)計09年度業(yè)績增長12200％以上。除了結(jié)算面積增加的積極因素外，公司上年業(yè)績基數(shù)較小為業(yè)績猛增的另一主要原因。公司08年凈利潤僅約236萬元，當期每股收益為0

22、.0057元。</p><p>　　而對于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，業(yè)內(nèi)人士予以“驚喜的2010，留給2011足夠的想像空間”的評價。在2010年這樣一個地產(chǎn)調(diào)控元年，萬科的銷售金額達到了1082億元，創(chuàng)造了行業(yè)和公司的新紀錄。萬科2010年業(yè)績簡報顯示， 2010年萬科實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額為1081.6億元，同比分別增長35.3％和70.5％，成為全國首個年銷售額達到千億級的住宅企業(yè)。即使面

23、對嚴厲的調(diào)控政策，萬科以適時的價格策略和市場定位保證了銷售業(yè)績，累計進入46個城市市場，甚至在各大一線城市頻造“日光盤”。萬科提前4年實現(xiàn)了其在2004年定下的“千億”目標，帶領(lǐng)中國房企走入千億時代。在2010年底各項估值指標均達到歷史低點之時，萬科又掀開了一幕“2020年3000億”的宏偉藍圖。</p><p>　　與此同時，碧桂園、恒大地產(chǎn)等H股上市房企也釋放利好。碧桂園1月7日宣布，2010年全年，集團共實

24、現(xiàn)合同銷售金額約329億元人民幣，合同銷售建筑面積約600萬平方米，同比分別增長42％及26％。恒大地產(chǎn)1月10日公布，公司2010年全年合約銷售504.2億元，較去年同期增長66.4％，已完成為全年400億元合約銷售目標的1.26倍，全年累計合約銷售面積788.7萬平方米，同比增長39.9％。</p><p>　　2　房地產(chǎn)上市公司績效評價方法研究</p><p>　　在公司績效評價中，

25、評價方法的恰當選擇對評價結(jié)果具有重要影響。對房地產(chǎn)公司進行績效評價的方法很多,常見的有數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法(DEA)、灰色關(guān)聯(lián)度分析方法、主成分分析法、TOPSIS法、層次分析法、因子分析法等。下面對各種方法進行簡要的概述。</p><p>　　2.1　房地產(chǎn)上市公司績效評價一般方法</p><p>　　數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法(DEA)。DEA是使用數(shù)學規(guī)劃模型考慮多種投入的運用和多種產(chǎn)出的產(chǎn)生，用于評

26、價部門(稱為決策單元Decision Making Unit，簡記為DMU)間的相對有效性(稱為DEA有效)。</p><p>　　灰色關(guān)聯(lián)度分析方法。灰色關(guān)聯(lián)分析是灰色系統(tǒng)分析方法中的一種，1984年由鄧聚龍原創(chuàng)，是多因素統(tǒng)計分析方法。</p><p>　　主成分分析法。它的基本原理是利用降維的思想，把多指標轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個綜合指標的多元統(tǒng)計分析方法，這些綜合指標通常被稱為主成分。<

27、/p><p>　　TOPSIS法。是有限方案多目標決策分析中常用的一種決策分析方法，其基本原理為通過測度被評價對象的指標評價值向量與綜合評價問題的理想解和負理想解的相對距離來進行排序比較，以確定其優(yōu)劣。</p><p>　　層次分析法。層次分析法是由美國匹茲堡大學教授薩蒂于20世紀70年代初提出的一種多準則決策方法，迄今已在諸多領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。它作為一種處理不確定性問題的有效、實用的評價方

28、法，已經(jīng)取得了良好的效果。</p><p>　　2.2　因子分析法的概念</p><p>　　因子分析起源于20世紀初Karl Pearson和Charles Spearman等人關(guān)于智力測驗的統(tǒng)計分析，實際上就是在盡可能不損失信息或少損失信息的情況下，將多個變量轉(zhuǎn)為少數(shù)幾個潛在的因子，這幾個因子能夠高度概括數(shù)據(jù)中的信息，這樣既減少了變量個數(shù)，又能同樣的再現(xiàn)變量的內(nèi)在聯(lián)系。</p&g

29、t;<p>　　2.2.1　因子分析模型</p><p>　　因子分析法是從研究變量內(nèi)部相關(guān)的依賴關(guān)系出發(fā)，把一些具有錯綜復雜關(guān)系的變量歸結(jié)為少數(shù)幾個綜合因子的一種多變量統(tǒng)計分析方法。它的基本思想是將觀測變量進行分類，將相關(guān)性較高，即聯(lián)系比較緊密的分在同一類中，而不同類變量之間的相關(guān)性則較低，那么每一類變量實際上就代表了一個基本結(jié)構(gòu)，即公共因子。因子分析的關(guān)鍵是根據(jù)樣本數(shù)據(jù)求解因子載荷矩陣。因子載荷

30、矩陣最常用的求解方法是基于主成分分析模型的主成分分析法。本研究即采用主成分分析法求解因子載荷矩陣，設(shè)p個可觀測的指標為x1，x2，…，xp，m個不可觀測的因子為F1，F(xiàn)2，…，</p><p>　　Fm，則因子分析模型描述如下：</p><p><b>　　其中：m<p</b></p><p>　　F=(F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m)是不可測的向

31、量，我們把F稱為X的公共因子，其均值向量E(F)=0，協(xié)方差矩陣Cov(F)=1，即向量的各分量是相互獨立的。</p><p>　　是特殊因子，與F相互獨立，且E(e)=0。A=(aij)，aij為因子載荷，數(shù)學上可以證明，因子載荷aij就是第i指標與第j因子的相關(guān)系數(shù)，荷載越大，說明第i個指標與第j個因子的關(guān)系越密切；反之荷載越小，關(guān)系越疏遠。</p><p>　　2.2.2　因子分析的

32、步驟</p><p>　　因子分析的基本步驟如下：</p><p>　　原始數(shù)據(jù)標準化，以消除變量間在數(shù)量級和量綱上的不同。由于研究中所選取的指標單位可能不同，為了消除不同變量之間由于量綱和數(shù)值大小差異造成的誤差，使指標數(shù)據(jù)之間具有可比較性，減小研究結(jié)果的誤差，需要首先對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理。</p><p>　　計算各因子的特征值、方差貢獻率和累積方差貢獻率。方

33、差貢獻率是衡量公共因子相對重要程度的指標，方差貢獻率越大，表明該公共因子相對越重要，或者說，方差越大，表明公共因子對變量的貢獻越大。</p><p>　　確定因子。設(shè)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)p為p個因子，其中前m個因子包含的數(shù)據(jù)信息總量(即其累積貢獻率)不低于70%時，可取前m個因子來反映原評價指標。</p><p>　　第四，轉(zhuǎn)軸因子矩陣。若所得的m個因子無法確定或其實際意義不是很明顯，這時需

34、將因子進行旋轉(zhuǎn)以獲得較為明顯的實際含義。</p><p>　　第五，用原指標的線性組合來求各因子得分。采用回歸估計法，Bartlett估計法或Thomson估計法計算因子得分。</p><p>　　第六，綜合得分。以各因子的方差貢獻率為權(quán)數(shù)，由各因子的線性組合得到綜合評價指標函數(shù)。F=(w1F1+w2F2+…+wmFm)/(w1+w2+…+wm)此處wi為旋轉(zhuǎn)前或旋轉(zhuǎn)后因子的方差貢獻率。&

35、lt;/p><p>　　第七，得分排序：利用綜合得分可以得到得分名次。</p><p>　　2.3　因子分析法的優(yōu)勢</p><p>　　因子分析法與其它績效評價方法進行對比，在經(jīng)營績效綜合評價中的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：</p><p>　　通過相關(guān)系數(shù)矩陣分分析，發(fā)現(xiàn)指標間存在信息重迭現(xiàn)象，可以采用因子分析法避免信息重迭給評價造成的不良影響。

36、</p><p>　　第二，為了消除不同指標數(shù)據(jù)不同量綱沒法比較的影響，對每個指標進行了標準化處理，使指標間具有可比性。并且可以觀察哪些方面處于平均水平之上，哪些方面處于平均水平之下，評價值大于0，表明綜合狀況處于平均水平之上，評價值小于0表明綜合狀況處于平均水平之下</p><p>　　第三，計算綜合得分時，以因子的方差貢獻率為權(quán)數(shù)進行加權(quán)平均，避免了確定權(quán)數(shù)的隨意性，使得評價具有客觀性

37、和準確性。</p><p>　　第四，采用系數(shù)相關(guān)性檢測方法確保該研究適合用因子分析方法，進而使得整個績效評價研究合理地進行。</p><p><b>　　3　樣本選擇</b></p><p>　　本文以在上海證券交易所和深圳證券交易所兩家交易所上市交易的房地產(chǎn)業(yè)的上市公司為研究對象，利用2010年我國房地產(chǎn)上市公司年報中披露的信息，鑒于數(shù)據(jù)的

38、可比性，本文剔除部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失和財務(wù)表現(xiàn)異常的房地產(chǎn)上市公司，共選取了30家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，如表2所示。</p><p><b>　　表2　所選樣本</b></p><p><b>　　4　指標選擇</b></p><p>　　本文選擇了反映上市公司盈利能力、償債能力、經(jīng)營能力等方面的10個指標，其中，反映盈

39、利能力的指標包括：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率；反映經(jīng)營能力的指標包括：存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；反映償債能力的指標包括：流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債比率。</p><p>　　4.1　盈利能力指標</p><p><b>　?、倜抗墒找妫╔1）</b></p><p>　　每股收益即EPS，又稱每股稅后

40、利潤、每股盈余，指稅后利潤與股本總數(shù)的比率。該比率反映了每股創(chuàng)造的稅后利潤，比率越高，表明所創(chuàng)造的利潤越多。</p><p>　?、趦糍Y產(chǎn)收益率（X2）</p><p>　　凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)的百分比。該指標反映上市公司股東投資報酬的大小，表明所有者每一元錢的投資能夠獲得多少凈收益。</p><p>　?、劭傎Y產(chǎn)報酬率(X3)</p>&

41、lt;p>　　總資產(chǎn)報酬率又稱資產(chǎn)所得率。是指企業(yè)一定時期內(nèi)獲得的報酬總額與資產(chǎn)平均總額的比率。它表示企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負債在內(nèi)的全部資產(chǎn)的總體獲利能力，用以評價企業(yè)運用全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評價企業(yè)資產(chǎn)運營效益的重耍指標。</p><p>　　4.2　經(jīng)營能力指標</p><p>　?、俅尕浿苻D(zhuǎn)率(X4)</p><p>　　存貨周轉(zhuǎn)率是指本年的主營業(yè)務(wù)成

42、本與平均存貨之比。存貨周轉(zhuǎn)率反映上市公司在存貨管理方面的能力，存貨周轉(zhuǎn)期越小，即存貨周轉(zhuǎn)率越大，說明存貨占用的時間越低，流動性越強，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。</p><p>　　②固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X5)</p><p>　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也稱固定資產(chǎn)利用率，是企業(yè)銷售收入與固定資產(chǎn)凈值的比率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于分析對廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)的利用效率，比率越高，說明利用率越高，

43、管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對固定資產(chǎn)的利用率較低，可能會影響企業(yè)的獲利能力。它反應(yīng)了企業(yè)資產(chǎn)的利用程度。</p><p>　?、劭傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(X6)</p><p>　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是本年總資產(chǎn)增加額與上年總資產(chǎn)額之比。該指標反映了全部資本總額的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)速度越快，說明上市公司的銷售能力越強。</p><p>　?、軕?yīng)收

44、賬款周轉(zhuǎn)率(X7)</p><p>　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指主營業(yè)務(wù)收入與應(yīng)收賬款凈額之比。該指標反映了上市公司年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，從側(cè)面反映了應(yīng)收賬款流動的速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，意味著應(yīng)收賬款的收回速度越快。</p><p>　　4.3　償債能力指標</p><p><b>　　①流動比率(X8)</b></p>

45、<p>　　流動比率指流動資產(chǎn)與流動負債之比。流動比率可以反映短期償債能力。企業(yè)能否償還短期債務(wù)，要看有多少債務(wù)以及有多少可變現(xiàn)資產(chǎn)，流動資產(chǎn)越多，短期債務(wù)越少，則企業(yè)償債能力越強。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比值是個相對數(shù)，排除了企業(yè)規(guī)模不同的影響，更適合企業(yè)間以及本企業(yè)不同歷史時期的比較。一般認為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動比率是2，這是因為處在流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貸金額，約占流動資產(chǎn)總額的一半，剩下的流動性較大的

46、流動資產(chǎn)至少要等于流動負債，企業(yè)的短期償債能力才會有保證。</p><p><b>　　②速動比率(X9)</b></p><p>　　速動比率是企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負債的比率。速動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項等。速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱，它是對流動比率的補充，并且比流動比率反映得更加直觀可信。</p>

47、<p>　?、圪Y產(chǎn)負債比率(X10)</p><p>　　資產(chǎn)負債率是公司一定時期負債總額與資產(chǎn)總額的比率，它表示上市公司中有多少資產(chǎn)是通過負債籌集取得的，該指標反映公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時又反映了公司的償債能力。本文取其倒數(shù)l/資產(chǎn)負債率，其數(shù)值越大，說明上市公司償債能力越強。</p><p><b>　　5　數(shù)據(jù)收集和處理</b></p>&

48、lt;p><b>　　5.1　數(shù)據(jù)來源</b></p><p>　　本文數(shù)據(jù)來源于上市公司公布的年報、中國經(jīng)濟金融數(shù)據(jù)庫。</p><p>　　表3，表4為所收集的數(shù)據(jù)</p><p><b>　　表3　原始數(shù)據(jù)</b></p><p><b>　　續(xù)表</b></

49、p><p><b>　　資料來源：新浪財經(jīng)</b></p><p><b>　　表４　原始數(shù)據(jù)</b></p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p><b>　　資料來源：新浪財經(jīng)</b></p><p><b>

50、　　5.2　數(shù)據(jù)處理</b></p><p>　　5.2.1　同向化處理</p><p>　　本文用于評價房地產(chǎn)績效的指標中，流動比率、速動比率和資產(chǎn)負債率屬于適度指標，也就是說這三個指標不是越大越好，而是有個適度值，其余7個指標則是越大越好，屬于正指標，為便于比較，需要對反映償債能力的三個適度指標進行同向化處理。</p><p>　　步驟如下：第一，計

51、算每個指標數(shù)據(jù)的平均值；第二，計算每個數(shù)據(jù)與該指標數(shù)據(jù)的平均值相減的絕對值；第三，計算絕對值的負值。得到同</p><p>　　向化數(shù)值。同向財務(wù)比率＝</p><p><b>　　處理后的指標為表5</b></p><p><b>　　表5　處理后的數(shù)據(jù)</b></p><p><b>

52、　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：根據(jù)數(shù)據(jù)整理得出</p><p>　　5.2.2　標準化處理</p><p>　　為了消除消除不同指標數(shù)據(jù)不同量綱沒法比較的缺點，需要對原指標數(shù)據(jù)進行標準化處理，把不同指標數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成相同量綱的數(shù)據(jù)，使得各指標數(shù)據(jù)具有可比性。標準化處理方法如下：</p><p>　　(是X的期望值，是

53、X的標準差)</p><p>　　處理后的數(shù)據(jù)見表6和表7</p><p><b>　　表6　處理后的數(shù)據(jù)</b></p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：根據(jù)原始數(shù)據(jù)整理得來</p><p><b>　　表7　處理后的數(shù)據(jù)</

54、b></p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：根據(jù)原始數(shù)據(jù)整理得來</p><p><b>　　6　實證分析</b></p><p><b>　　6.1　實證分析</b></p><p>　　6.1.1　相關(guān)性分析&

55、lt;/p><p>　　根據(jù)我們上述選用的30家房地產(chǎn)上市公司研究樣本及相關(guān)數(shù)據(jù)，我們采用因子分析法對房地產(chǎn)上市公司績效進行評價。首先借助SPSS軟件進行相關(guān)性分析，得到房地產(chǎn)上市公司績效評價指標的相關(guān)系數(shù)矩陣，并且得到KMO和Bartlett檢驗結(jié)果，如表8。</p><p>　　表8　KMO 和 Bartlett 的檢驗</p><p>　　資料來源：SPSS軟件分

56、析結(jié)果</p><p>　　通過相關(guān)系數(shù)矩陣分析，可以明確看出各績效評價指標之間有較大的相關(guān)性，比如：每股收益與凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)度達到0.626；凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率的相關(guān)度達到0.626；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率的相關(guān)度達到0.935，和凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)度達到0.66；存貨周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)度達到0.535，和總資產(chǎn)報酬率的相關(guān)度達到0.5；很適合做因子分析降維。</p><

57、;p>　　此外，通過KMO和Bartlett檢驗也可以看出數(shù)據(jù)適合做因子分析。</p><p>　　6.1.2　共同度分析</p><p>　　根據(jù)變量共同度的統(tǒng)計意義，它刻畫了全部公共因子對于原始變量的總方差所作的貢獻，它說明了全部公共因子反映出原變量信息的百分比。如表9為提取公共因子前后變量的共同度，每股收益共同度為0.871，存貨周轉(zhuǎn)率共同度為0.935，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率共同度為0

58、.951，這三個原始變量的共同度較高，說明提取的公共因子分別對這三個變量的方差做出了87.1%、93.5%和95.1%的貢獻。通過分析，可以說明采用因子分析方法評價房地產(chǎn)上市企業(yè)績效效果比較好。</p><p><b>　　表9　公因子方差</b></p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　6.1.3　總方差分解分

59、析</p><p><b>　　表10　總方差分解</b></p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　表10為總方差分解結(jié)果，通過結(jié)果可以看出經(jīng)過總方差分解，可以明顯看到有四個因子旋轉(zhuǎn)后特征值大于1，它們的方差貢獻率分別為27.384%、17.852%、17.832%、11.812%，累計貢獻率為74.879%?？?/p>

60、以看到，這四個因子對原數(shù)據(jù)作了74.879%的概括，完全可以用這四個因子概括原始數(shù)據(jù)。因此，可以采用前四個主成分對30家房地產(chǎn)上市公司進行績效評價。</p><p>　　6.1.4　因素矩陣分析</p><p>　　從因素矩陣可以看出，結(jié)果并不非常令人滿意，且有4個因素被抽取，所以，本文采用方差最大化正交旋轉(zhuǎn)方法對因子進行了旋轉(zhuǎn)，得到因子載荷矩陣，進而更清楚地觀察樣本。見表11：</

61、p><p>　　表11　因子載荷矩陣</p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　6.1.5　轉(zhuǎn)軸后的因素矩陣分析</p><p>　　從轉(zhuǎn)軸后的因素矩陣可以看出，存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)報酬凈資產(chǎn)收益率為第一主因子，它們的載荷值分別為：0.961、0.945、0.611、0.567；流動比率、資產(chǎn)負債率、速動

62、比率為第二主因子，載荷值為：0.78、0.738、0.613；每股收益為第三主因子，載荷值為0.927；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為第四主因子，載荷值為0.85、0.568。見表12：</p><p>　　表12　旋轉(zhuǎn)成份矩陣</p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　6.1.6　因子得分系數(shù)矩陣分析</p><

63、p>　　表13為因子得分系數(shù)矩陣，根據(jù)因子得分系數(shù)和原始變量的值可以計算每個觀測量的各因子的分數(shù)，并可以據(jù)此對觀測量作進一步分析。</p><p>　　表13　因子得分矩陣</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　旋轉(zhuǎn)后的因子得分表達式及其計

64、算結(jié)果：</p><p>　　Fac1=-0.22每股收益+0.103凈資產(chǎn)收益率+0.195總資產(chǎn)報酬率+0. 435存貨周轉(zhuǎn)率+0.017固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率+0.397總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-0.8應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率-0.52流動比率+0.015速動比率+0.011資產(chǎn)負債率</p><p>　　Fac2=0.14每股收益+0.03凈資產(chǎn)收益率-0.263總資產(chǎn)報酬率+0.019存貨周轉(zhuǎn)率-0.141固

65、定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率+0.079總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-0.022應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率+0.421流動比率+0.32速動比率+0.454資產(chǎn)負債率</p><p>　　Fac3=0.646每股收益+0.346凈資產(chǎn)收益率+0.127總資產(chǎn)報酬率—0.231存貨周轉(zhuǎn)率+0.043固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率—0.156總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-0.139應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率+0.108流動比率+0.139速動比率-0.162資產(chǎn)負債率</p><p&

66、gt;　　Fac4=-0.047每股收益—0.181凈資產(chǎn)收益率+0.071總資產(chǎn)報酬率-0.035存貨周轉(zhuǎn)率+0.48固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率—0.039總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率+0.772應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率+0.094流動比率+0.048速動比率-0.18資產(chǎn)負債率。計算結(jié)果見表14：</p><p><b>　　表14　因子得分</b></p><p><b>　　續(xù)表<

67、/b></p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　6.1.7　因子得分協(xié)方差矩陣分析</p><p>　　表15為因子得分協(xié)方差矩陣，根據(jù)因子得分協(xié)方差矩陣，它是一個單位矩陣，說明主因子之間是不相關(guān)的。因此可以說明通過因子分析得到的主因子所包含的信息是不重復的。</p><p>　　表15　因子得分協(xié)方差矩

68、陣</p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　6.1.8　綜合經(jīng)營績效的計算及結(jié)果</p><p>　　由估計出的因子得分，可以量化描述公司績效水平，利用因子得分可以從不同角度對上市公司的績效水平進行比較分析。為了便于對上市公司進行績效評價，現(xiàn)利用各上市公司的因子得分表計算綜合得分，上市公司綜合經(jīng)營績效的獲取是基于總方差分解表中旋轉(zhuǎn)后各

69、因子的方差貢獻率及計算所得的上市公司各因子得分獲取的。其計算公式如下：綜合經(jīng)營績效=(27.384%*Fac1+17.852%*Fac2+17.832%*Fac3+11.812%*Fac4)/ 74.879%</p><p>　　計算結(jié)果與績效得分排名分別見表16及表17。</p><p>　　表16　綜合經(jīng)營績效</p><p><b>　　續(xù)表<

70、/b></p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p>　　表15　績效得分排名</p><p>　　資料來源：SPSS軟件分析結(jié)果</p><p><b>　　6.2　分析結(jié)果</b></p><p>　　通過使用因子分析法對選取的30家房地產(chǎn)上市公司2009年的綜合經(jīng)

71、營績效做評價，從績效評價結(jié)果可以看出，陽光股份的績效評價得分為最高分，分值為1.2861；而華發(fā)股份績效評價得分為最低分，分值為-1.0981。綜合得分排名前十名的上市公司依次為：陽光股份、空港股份、嘉凱城、冠城大通、榮盛發(fā)展、北京城建、蘇寧環(huán)球、招商地產(chǎn)、首開股份和萬通地產(chǎn)。從房地產(chǎn)上市公司綜合績效實證結(jié)果來看，排名靠前的幾家上市公司體現(xiàn)了較強的盈利能力、償債能力和經(jīng)營能力。這與排名較靠后房地產(chǎn)上市公司形成了鮮明的對比。結(jié) 論<

72、;/p><p>　　本文通過總結(jié)國內(nèi)外企業(yè)績效評價理論研究現(xiàn)狀，以及我國房地產(chǎn)上市公司績效評價的研究狀況，進一步分析我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)上市公司發(fā)展概況。介紹了介紹因子分析基本理論，并應(yīng)用該方法對我國房地產(chǎn)上市公司績效評價研究，得出如下結(jié)論：</p><p>　　第一，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效差別較大</p><p>　　通過實證分析，我們很容易看出：不同的房地產(chǎn)上市公司

73、的績效有較大的差別，在我們所選的研究樣本中，陽光股份的績效評價得分為最高分，分值為1.2861；而華發(fā)股份績效評價得分為最低分，分值為-1.0981，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的巨大差距，兩極分化嚴重，這可能與各個企業(yè)本身的各個方面的能力和提升競爭力過程中所采取的措施有較大關(guān)系。</p><p>　　第二，房地產(chǎn)上市公司有較高的負債率和不盡合理的資本結(jié)構(gòu)</p><p>　　從上市公司披露的數(shù)

74、據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率普遍較高。在選取的30家房地產(chǎn)上市公司中有28家資產(chǎn)負債率在50％以上，有的甚至達到83.3335％。而資產(chǎn)負債率是一個適度指標，并不是越高越好，對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人也有不同的意義。但是過高的資產(chǎn)負債率會嚴重影響一個公司的發(fā)展?jié)摿?。對于?jīng)營者來說，過高的負債率意味著手里面可支配的現(xiàn)金將大大減少，難以為繼公司正常的業(yè)務(wù)發(fā)展；對于債權(quán)人來說，過高的負債率會使它們擔心能否按時收回本金和利息；對于

75、投資者來說，過高的負債率會使它們擔心能否按時獲得較高的利潤。我國房地產(chǎn)上市公司負債率高，資本結(jié)構(gòu)不合理的情況，尤其是在今年經(jīng)濟危機影響下，很多企業(yè)的負債率已經(jīng)達到甚至超出警戒線。如果不采取措施，很多企業(yè)將面臨倒閉的危險。</p><p>　　對于房地產(chǎn)上市公司所存在的問題，做了以下建議：</p><p>　　第一，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)走專業(yè)化的戰(zhàn)略發(fā)展之路</p><p&g

76、t;　　我國房地產(chǎn)上市公司在規(guī)模和盈利能力方面，都還處于相對低下的水平，除了幾個品牌好一點的企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模在百億以上外，絕大多數(shù)在30億以下，這樣的資產(chǎn)規(guī)模就算是專門從事地產(chǎn)開發(fā)，都不算是雄厚，如果再分散資金投入其它行業(yè)，不但不會給企業(yè)帶來更大的回報，相反，會加大企業(yè)經(jīng)營風險，甚至被市場所淘汰。萬科專注城市住宅開發(fā)的發(fā)展模式值得借鑒，說明只要專注于主業(yè)，不斷提高專業(yè)能力，企業(yè)就一定會有一個比較好的發(fā)展前景。在注重專業(yè)化經(jīng)營的同時，企業(yè)還要

77、不斷學習住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)。在西方發(fā)達國家，住宅早已走上產(chǎn)業(yè)化道路，并逐步向綠色節(jié)能、智能化住宅研究階段發(fā)展。而在我國，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展進程遠遠落后于西方國家，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展遠未形成，住宅的科技含量也相對落后。不過，差距意味著我們還有很大上升空間，我國的房地產(chǎn)上市公司一定抓住發(fā)展機會，提升綜合競爭力。</p><p>　　第二，房地產(chǎn)上市公司要不斷優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)</p><p>　　通過實證分

78、析，可以很明顯的看到我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率較高。同時，由于近來房地產(chǎn)發(fā)展有點過熱，國家出來了相關(guān)緊縮政策，打消了房地產(chǎn)上市公司的增加投入的積極性，也增大了融資的難度。此時，那些規(guī)模有限，融資渠道單一的房地產(chǎn)上市公司更應(yīng)該要苦練內(nèi)功，拓寬融資渠道，不僅要依靠債券融資和股權(quán)融資外，還要通過信托基金、外資基金和資源并購等其它融資方式，解決公司資金短缺的問題，保持合理的資產(chǎn)負債率，使得房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。</p>

79、;<p>　　第三，加強政府宏觀調(diào)控和公司內(nèi)部管理</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，門檻相對較高，而我國的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟規(guī)模相對較小，擁有比較高的資產(chǎn)負債率，同時，國家宏觀調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風險越來越大。無形之中加大了整個行業(yè)的風險。為了引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，國家要采取適當?shù)拇胧┲浦狗康禺a(chǎn)業(yè)在過快發(fā)展中出現(xiàn)的巨大風險，加快房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)向

80、規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展，提高行業(yè)的抗風險能力。同時，房地產(chǎn)上市公司要加強內(nèi)部管理，建立財務(wù)預(yù)警機制以及監(jiān)督體系，不要因盲目擴張致使資金短缺。房地產(chǎn)上市公司還要制定合理的開發(fā)節(jié)奏和進度，平衡各個項目的資金需求，制定合理的營銷策略，快速回籠資金。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]毋 靜.基于因子分析的上市房地產(chǎn)公司績效研究[J].

81、金卡工程·經(jīng)濟與法， 2010</p><p>　　[2]袁峰. 房地產(chǎn)上市公司的績效:基于 DEA的2008年報數(shù)據(jù)分析 [J]. 蘭州學刊， 2010</p><p>　　[3]孫甲、郭廣華. 淺析2010房產(chǎn)新政對房價及房地產(chǎn)投資消費的影響 [J]. 學術(shù)探討， 2010 </p><p>　　[4]嚴太華、周禮艷. 股權(quán)分置改革前提的上市公司績效評

82、估[J]. 改革， 2010 </p><p>　　[5]沈克慧、王宗軍. 基于模糊綜合評價法的三板市場上市公司績效評估[J]. 企業(yè)經(jīng)濟， 2010 </p><p>　　[6]張東. 房地產(chǎn)投資導論 [M]. 中國財政經(jīng)濟出版社， 2009</p><p>　　[7]張敏、張旭. 基于DEA的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價[J].中小企業(yè)管理與科技，2009<

83、/p><p>　　[8]吳海燕、楊桂元. 基于CCA-MDEA的房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價[J].價值工程，2009</p><p>　　[9]蔣濤、吳俊芳. 上海24家房地產(chǎn)上市公司績效評價引發(fā)思考[J]. 特區(qū)經(jīng)濟，2007</p><p>　　[10]羅秀琴. 平衡記分卡在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價中的應(yīng)用探討 [J]. 經(jīng)濟師，2007</p><

84、p>　　[11]施金亮、楊俊.數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法評價房地產(chǎn)上市公司績效[J].上海大學學報，2006</p><p>　　[12]吳彩虹.我國房地產(chǎn)上市公司績效評價研究[D].西安：西安科技大學，2008</p><p>　　[13]吳煒偉.基于DEA的房地產(chǎn)上市公司績效評價模式研究.[D].杭州：浙江大學，2008</p><p>　　[14]鐘衛(wèi)稼.房地產(chǎn)市場

85、的特點、現(xiàn)狀與監(jiān)管思考[J].價格月刊，2008</p><p>　　[15]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社,2005 </p><p>　　[16]何曉群.現(xiàn)代統(tǒng)計分析方法與應(yīng)用[M].中國人民大學出版社，1998</p><p>　　[17]劉先勇等.SPSS 10.0統(tǒng)計分析軟件與應(yīng)用[M].國防工業(yè)出版社，2002</

86、p><p>　　[18]吳曉求.證券投資分析[M].北京：中國人民大學出版社，2004</p><p>　　[19]王學民.因子分析在股票評價中的應(yīng)用[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2004</p><p>　　[20]W.W.Cooper，L.Seiford and K.Tone(2000).Data Envelopment Analysis:A Comrehensive&l

87、t;/p><p>　　Text with Models[M],Applications,Refencesand DEA Solver Software.Kluwer Academic</p><p>　　Publishers.</p><p>　　[21] George E. DEA model of interference [Ｍ]. Economics and ec

88、onometrics institute, 2003</p><p>　　[22] Joe zhu. Performance evaluation of quantitative model and the benchmark：The data envelopment analysis (dea) spreadsheets [Ｍ]. Kluwer academic press, 2003</p>&