基于因子分析法對30家房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)的實(shí)證分析【文獻(xiàn)綜述】

1、<p><b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p>　　基于因子分析法對30家房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)的實(shí)證分析</p><p>　　西方企業(yè)績效評價(jià)史，大致可以分為三個(gè)時(shí)期:成本業(yè)績評價(jià)時(shí)期（19世紀(jì)初到20世紀(jì)初）、財(cái)務(wù)業(yè)績評價(jià)時(shí)期（20世紀(jì)初到20世紀(jì)90年代）和企業(yè)業(yè)績評價(jià)創(chuàng)新時(shí)期（20世紀(jì)90年代至今）。而我國對企業(yè)績效評價(jià)問題的研究起步較晚，是在

2、20世紀(jì)90年代以后才開始的，并且大多是圍繞國有企業(yè)進(jìn)行，與西方國家的財(cái)務(wù)評價(jià)類似，重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)。</p><p>　　１　西方企業(yè)績效評估的研究歷史</p><p>　　1891年美國“科學(xué)管理之父”泰勒創(chuàng)立了科學(xué)管理理論后，以美國為主的西方國家對績效管理和績效評價(jià)方法的研究逐步開始。20世紀(jì)初，美國杜邦公司的財(cái)務(wù)主管唐納德·布朗引入了凈資產(chǎn)報(bào)酬率這一指標(biāo)，并且發(fā)明了

3、杜邦公司，最后發(fā)展成為杜邦財(cái)務(wù)分析體系。1932年英國管理學(xué)家羅斯提出了對企業(yè)部門績效進(jìn)行評價(jià)的思想，并采用訪談的方式了解部門績效。此外美國管理咨詢大師詹姆斯·麥金西也提出，應(yīng)該定期的對企業(yè)的經(jīng)營管理狀況進(jìn)行評價(jià)，采用首先研究企業(yè)的外部環(huán)境，然后評價(jià)企業(yè)在該行業(yè)中的競爭地位，在此基礎(chǔ)上評價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)狀況與業(yè)務(wù)活動的研究方法。20世紀(jì)50年代美國著名財(cái)務(wù)學(xué)家莫迪里亞尼和米勒提出了MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次提出了以財(cái)務(wù)角度對

4、企業(yè)績效進(jìn)行評價(jià)的模型。被譽(yù)為“現(xiàn)代管理之父”美國著名管理學(xué)家彼得·德魯克在他的《公司績效評測》一書中提出，單純使用會計(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)來評價(jià)的公司績效具有靜止、單一和被動反應(yīng)的特點(diǎn)，不能全面、動態(tài)的反映過程中的問題，也不能主動的分析和管理。所以必須加入一些非財(cái)務(wù)指標(biāo)才能全面的評價(jià)公司的績效。</p><p>　　1978年著名的運(yùn)籌學(xué)家A.Charnes,W.W.Cooper和 E.Rhodes首先提出了一

5、個(gè)被稱為數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（Data Envelopment Analysis，簡稱DEA）的方法，這是一種用于多產(chǎn)出組織最優(yōu)績效評估的分析技術(shù)，是非常理想和卓有成效的方法，因此被廣泛使用。1985年，阿爾弗雷德·拉帕波特在他的《創(chuàng)造股東價(jià)值》一書中，提出從股東價(jià)值角度評價(jià)企業(yè)業(yè)績的方法，即:股東價(jià)值=公司價(jià)值一債務(wù)，由此極大地促進(jìn)了基于股東價(jià)值角度的企業(yè)業(yè)績評價(jià)的發(fā)展。自20世紀(jì)90年代，凱文·克羅斯和理查德.林奇的業(yè)績

6、金字塔理論，把財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來。這個(gè)理論強(qiáng)調(diào)了總體戰(zhàn)略在確定企業(yè)績效指標(biāo)中的重要作用，反映了績效目標(biāo)和績效指標(biāo)的互贏性；揭示了戰(zhàn)略在企業(yè)組織中逐級傳遞的過程。1991年美國的一家咨詢公司斯特恩·斯圖爾特公司提出經(jīng)濟(jì)增加值——EVA（Economic Value-added）評價(jià)法。經(jīng)濟(jì)增加值是公司經(jīng)過調(diào)整的營業(yè)凈利潤（NOPAT）減去該公司現(xiàn)有資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的機(jī)會成本后的余額。它是一種一維評價(jià)方法，它說明投資者在經(jīng)營

7、利潤中至少應(yīng)該獲得投資的機(jī)會成本。1992年，羅伯特.</p><p>　?。病∥鞣狡髽I(yè)績效評估研究</p><p>　　在對數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型（DEA）的運(yùn)用方面，George E．lkos（2001）將財(cái)務(wù)比率方法與DEA相結(jié)合對希臘銀行1997－1999年間的效率進(jìn)行了評價(jià)，主要得出三個(gè)結(jié)論：總資產(chǎn)規(guī)模越大，銀行效率越高；并購能提高銀行效率；銀行所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與轉(zhuǎn)移后的績效并沒有相關(guān)性。

8、此外，Joe zhu（2003）運(yùn)用DEA方法分別從資金的市場價(jià)值、利潤、收入和員工數(shù)量等幾個(gè)方面對Forture下屬的網(wǎng)絡(luò)公司以及1000家傳統(tǒng)型的公司的經(jīng)營效率進(jìn)行了評估，結(jié)果表明，對網(wǎng)絡(luò)公司來說，高收入并不一定代表著高利潤；而對于傳統(tǒng)型公司來說，收入則是一個(gè)相對穩(wěn)定的指標(biāo)，并在效率評估中占有穩(wěn)定的比例。</p><p>　　在對績效評估方法和指標(biāo)的選擇方面，Christopher和David(2003)通過

9、實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，在同等條件下，采用包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合平衡模式進(jìn)行績效評價(jià)的企業(yè)比同類企業(yè)相比具有較高的績效評價(jià)滿意度和股票市場表現(xiàn)。此外，Bourne(2000)在案例研究中提到，績效評價(jià)指標(biāo)會隨著時(shí)間而演化，并且現(xiàn)存的預(yù)算程序、機(jī)會、研究、設(shè)計(jì)也會引起績效評價(jià)指標(biāo)的變動。Kennerley和Neely(2003)通過案例分析找出了影響績效評價(jià)體系演進(jìn)相關(guān)的一些因素，并且在績效評價(jià)體系的設(shè)計(jì)、實(shí)施、反饋等環(huán)節(jié)都將這些因素反映在

10、其中。后來又從程序、體系、人員、文化等方面考察影響績效指標(biāo)體系演進(jìn)的因素，并以此為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)出了對企業(yè)的績效體系進(jìn)行動態(tài)管理能力評估的衡量標(biāo)準(zhǔn)。Neely等(2004)在總結(jié)了關(guān)于績效評價(jià)指標(biāo)相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，深入研究了指標(biāo)的特性對指標(biāo)選擇和指標(biāo)進(jìn)化的影響，從而為從微觀層面上研究績效評價(jià)演化問題提供了線索?！　　　　　　?lt;/p><p>　?。场鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)績效評估的研究文獻(xiàn)</p><p&g

11、t;　　近年來，國內(nèi)學(xué)者也開始關(guān)注相關(guān)評價(jià)模式的應(yīng)用效果和演進(jìn)問題。</p><p>　　在對數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型的運(yùn)用方面，施金亮、楊?。?006）運(yùn)用DEA模型以我國房地產(chǎn)行業(yè)中23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象,通過設(shè)立房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部投入產(chǎn)出效率包括經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率3個(gè)重要指標(biāo)，評價(jià)了房地產(chǎn)上市公司績效，進(jìn)而在衡量投入產(chǎn)出效率，找出相對有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時(shí)分析行業(yè)整體

12、以及單個(gè)公司的資源配置效率,并提出了優(yōu)化資源配置和提高上市公司績效的路徑。此外，袁峰（2009）也利用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析 (DEA) 從定量研究的角度對中國房地產(chǎn)測評中心于 2009年 5月 19日在上海發(fā)布的《2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告 》 中的《2009年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜 》 的前二十名企業(yè)的績效進(jìn)行評價(jià) ，由此對這20家房地產(chǎn)上市公司的績效做出評價(jià) ,并對效率相對低的公司提出建議。另外，張敏、張旭（2009）同

13、樣運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA）對26家深市A股房地產(chǎn)上市公司2008年的經(jīng)營績效進(jìn)行了總體評價(jià)，研究結(jié)果表明這26家公司中生產(chǎn)經(jīng)營活動相對有效率的公司有5家，占到總體的19.23%，總體效率較低。 </p><p>　　在對因子分析方法的運(yùn)用方面，蔣濤、吳俊芳（2006）利用多元統(tǒng)計(jì)中的因子分析及聚類分析方法以滬市的24 家房地產(chǎn)上市公司公布的2005 年度的財(cái)務(wù)報(bào)表為樣本，設(shè)立了能夠反映上市公司績效

14、水平的 13 項(xiàng)指標(biāo)，應(yīng)用 SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對這24家房地產(chǎn)上市公司的績效水平進(jìn)行分析評價(jià)。比較了這24家公司之間在經(jīng)營管理能力各方面的差異和優(yōu)劣，讓上市公司了解本公司在該行業(yè)中的地位和薄弱環(huán)節(jié)，為公司決策者提供重要的決策依據(jù)。此外，毋 靜（2010）也運(yùn)用因子分析法以國內(nèi)的96 家房地產(chǎn)上市公司公布的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為數(shù)據(jù)， 設(shè)立了15 個(gè)指標(biāo)， 對這96家房地產(chǎn)上市公司在2005 年-2008 年間的績效進(jìn)行了實(shí)證評價(jià)和分析。<

15、;/p><p>　　在對平衡計(jì)分卡體系及其他的績效評價(jià)方法的運(yùn)用方面，羅秀琴(2007)運(yùn)用平衡計(jì)分卡體系建立了以財(cái)務(wù)績效、顧客、企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作、學(xué)習(xí)與成長個(gè)評價(jià)為指標(biāo)的三級評價(jià)指標(biāo)，這樣可以相對全面地反映房地產(chǎn)上市公司的績效，但是她只是做了理論研究，有待進(jìn)一步深化研究。此外，嚴(yán)太華、周禮艷（2010）以我國最早實(shí)施股權(quán)分置改革的三批企業(yè)2003~2008年的綜合績效數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行了實(shí)證分析。還有吳海燕、楊桂元（200

16、9）運(yùn)用CCA_MDEA模型對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效做了評價(jià)。另外，沈克慧、王宗軍（2010）運(yùn)用模糊綜合評價(jià)法，以三板市場（所謂第三板市場，是指非上市證券市場，具體地說是指不在第一板證券市場主板市場和第二板證券市場創(chuàng)業(yè)板市場上市交易的證券市場）的31家上市公司為樣本，選取凈利潤、凈資產(chǎn)、每股收益和每股凈資產(chǎn)四個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對31家公司進(jìn)行綜合績效評估并提出了發(fā)展三板市場的建議及解決思路。</p><p><

17、;b>　?。础∥墨I(xiàn)綜述結(jié)論</b></p><p>　　通過對以上國內(nèi)外研究文獻(xiàn)的分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)指標(biāo)的選取是隨著房產(chǎn)上市公司的發(fā)展階段而不斷變化的，每一階段都會有新的比較合適的指標(biāo)來達(dá)到不同階段的評價(jià)目的。通過搜集的資料發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)上市公司的績效評估大多是利用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析 (DEA)的方法，而本文所選擇分析方法是以國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的30家上市公司為樣本

18、，以其公布的財(cái)務(wù)報(bào)表為數(shù)據(jù)，通過建立邏輯嚴(yán)密的數(shù)學(xué)模型——因子模型，科學(xué)的選取評價(jià)指標(biāo)，對指標(biāo)進(jìn)行綜合評析，得出一個(gè)根據(jù)指標(biāo)內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系確定的綜合線性評價(jià)函數(shù)，利用SPSS、EXCEL等統(tǒng)計(jì)分析軟件，對30家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行績效評價(jià)及績效影響因子分析。通過對結(jié)果的分析，希望得出一個(gè)能相對全面分析我國房地產(chǎn)上市公司績效的模型并找出影響我國房地產(chǎn)上市公司績效的主要因子。</p><p><b>　　參考文

19、獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]毋 靜.基于因子分析的上市房地產(chǎn)公司績效研究[J]. 金卡工程?經(jīng)濟(jì)與法， 2010</p><p>　　[2]袁峰. 房地產(chǎn)上市公司的績效:基于 DEA的2008年報(bào)數(shù)據(jù)分析 [J]. 蘭州學(xué)刊， 2010</p><p>　　[3]嚴(yán)太華、周禮艷. 股權(quán)分置改革前提的上市公司績效評估[J]. 改革， 2010 &

20、lt;/p><p>　　[4]沈克慧、王宗軍. 基于模糊綜合評價(jià)法的三板市場上市公司績效評估[J]. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)， 2010 </p><p>　　[5]張敏、張旭. 基于DEA的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價(jià)[J].中小企業(yè)管理與科技，2009</p><p>　　[6]蔣濤、吳俊芳. 上海24家房地產(chǎn)上市公司績效評價(jià)引發(fā)思考[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007</p>

21、<p>　　[7]羅秀琴. 平衡記分卡在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中的應(yīng)用探討 [J]. 經(jīng)濟(jì)師，2007</p><p>　　[8]施金亮、楊俊.數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法評價(jià)房地產(chǎn)上市公司績效[J].上海大學(xué)學(xué)報(bào)，2006</p><p>　　[9]W.W.Cooper，L.Seiford and K.Tone(2000).Data Envelopment Analysis:A Comreh

22、ensive</p><p>　　Text with Models[M],Applications,Refencesand DEA Solver Software.Kluwer Academic</p><p>　　Publishers.</p><p>　　[10] George E. DEA model of interference [Ｍ]. Economic

23、s and econometrics institute, 2003</p><p>　　[11] Joe zhu. Performance evaluation of quantitative model and the benchmark：The data envelopment analysis (dea) spreadsheets [Ｍ]. Kluwer academic press, 2003</