淺析新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中小產(chǎn)權(quán)房對(duì)低收入群體的影響

1、<p>　　淺析新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中小產(chǎn)權(quán)房對(duì)低收入群體的影響</p><p>　　[摘要]：“小產(chǎn)權(quán)房”有著多種建設(shè)形式，它們大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)與開發(fā)商合作建設(shè)，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，亦有小部分由村委會(huì)審批或由村民自行建設(shè)，以較低的價(jià)格向村民以外的城市居民進(jìn)行銷售。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞]：“小產(chǎn)權(quán)房” 低收入群體 </p><p>　　一

2、、“小產(chǎn)權(quán)房”特點(diǎn)及形成原因分析 </p><p>　　通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人購買的，沒有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。因?yàn)檫@些房屋的土地使用沒有經(jīng)過國家的規(guī)劃、審批手續(xù)，也沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，故不能獲得國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)證只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)所頒發(fā)，相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)而言，習(xí)慣稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”

3、。 </p><p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”有著多種建設(shè)形式，它們大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)與開發(fā)商合作建設(shè)，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，亦有小部分由村委會(huì)審批或由村民自行建設(shè)，以較低的價(jià)格向村民以外的城市居民進(jìn)行銷售。 </p><p>　?。ㄒ唬┏青l(xiāng)二元土地所有制及相應(yīng)的土地管理制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源 </p><p>　　我國的土地所有制形式有兩種，即國家所有和集體

4、所有。我國法律規(guī)定城市土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，屬于農(nóng)民集體所有?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)與我國這種城鄉(xiāng)二元土地所有制及相應(yīng)的土地管理制度的缺陷有關(guān)。 </p><p>　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土體作為一種資產(chǎn)的商品價(jià)值逐步得到顯示并被人們重視。集體土地被征用的供給價(jià)格和土地的市場價(jià)格差距很大，同時(shí)具有一定的被動(dòng)性。這種價(jià)值的顯示過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機(jī)會(huì)，集體土地所有者受利益機(jī)制的驅(qū)動(dòng)

5、產(chǎn)生了以超越法律的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場的動(dòng)機(jī)。所以“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在違法成本和違法收益之間權(quán)衡的結(jié)果。 </p><p>　?。ǘ└叻績r(jià)是催生“小產(chǎn)權(quán)房”的主動(dòng)力 </p><p>　　目前我們國家城市的經(jīng)營規(guī)劃用地越來越少，土地出讓價(jià)格也越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場推出的住宅日益減少，房價(jià)不斷攀升。而“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)使用的是農(nóng)民集體土地，幾乎不存在土地成本；另外，工

6、程設(shè)計(jì)建設(shè)的投人、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)繳納的稅款、營銷費(fèi)等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，其開發(fā)成本僅為真正的商品房成本的1/3。小產(chǎn)權(quán)房目前約2500～3500元每平米的低價(jià)格使中低收入城市居民能真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢想?？梢哉f，城區(qū)內(nèi)越來越高昂的房價(jià)使得普通購房者難以承受，從而迫使購房者甘愿冒著風(fēng)險(xiǎn)選擇“小產(chǎn)權(quán)房”，這是一種自然的市場反應(yīng)。 </p><p>　?。ㄈ┏鞘谢M(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)為

7、“小產(chǎn)權(quán)房”的形成提供了條件和平臺(tái) </p><p>　　近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市化的進(jìn)程不斷加快。一方面，隨著農(nóng)村人口大量地涌入城市，造成了農(nóng)村土地不同程度的撂荒，這些撂荒了的土地便成了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)商合作的對(duì)象。另一方面，原來位于城市郊區(qū)的集體土地不斷向城市靠攏，有的村鎮(zhèn)甚至從城市邊緣逐步演化成新的城市中心，形成“城中村”的格局。各種生活基礎(chǔ)設(shè)施也隨著城市化的進(jìn)程得到大大改善，為“小產(chǎn)權(quán)房

8、”的熱銷提供了地理優(yōu)勢條件。 </p><p>　　二、關(guān)于處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題的建議 </p><p>　?。ㄒ唬?duì)已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理 </p><p>　　第一，對(duì)于符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃且已由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理了確權(quán)發(fā)證手續(xù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，允許其補(bǔ)辦合法化的購買手續(xù)。但在辦理過程中，應(yīng)把開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)辦的手續(xù)和購買者應(yīng)辦的手續(xù)區(qū)分開來，首先應(yīng)由開發(fā)商依照城市

9、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定補(bǔ)交各種費(fèi)用，辦理各種手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲蟹康禺a(chǎn)開發(fā)用地；其次，應(yīng)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”變?yōu)椤按螽a(chǎn)權(quán)房”后的房價(jià)，由政府牽頭組織有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，合理確定房屋的購買價(jià)格，在購房者補(bǔ)交原購房價(jià)與現(xiàn)評(píng)價(jià)估價(jià)差額后政府發(fā)給合法的產(chǎn)權(quán)證書。 </p><p>　　第二，對(duì)不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、占用耕地建筑的“小產(chǎn)權(quán)房”，政府按成本價(jià)回購，作為福利房或廉租房使用，影響較大的予以拆除復(fù)耕。 </p>&l

10、t;p>　　第三，對(duì)于由于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地上的房屋，應(yīng)清查摸底，對(duì)破產(chǎn)或無力經(jīng)營的企業(yè)，在合理補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上由政府進(jìn)行土地征收，作為儲(chǔ)備用地，嚴(yán)禁此類土地再次進(jìn)入“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)市場。 </p><p>　　（二）加大健全住房社會(huì)保障供應(yīng)體系的力度 </p><p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”這十多年來并非完全默默生長，有許多人關(guān)注著，只不過當(dāng)時(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模不夠大，沒有引

11、起重視。近年來房價(jià)漲幅過快，一些市民把眼光投向“小產(chǎn)權(quán)房”，而一些開發(fā)商“承諾可以辦兩證”的虛假宣傳和銷售價(jià)格的上漲。 </p><p>　　住房是一種特殊商品，市場機(jī)制無法解決為數(shù)眾多的中低收入家庭支付能力，他們不可能完全通過市場來解決自身住房問題。此時(shí)，政府應(yīng)采取措施，建立住房社會(huì)保障制度，為弱勢階層提供廉價(jià)住宅。隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長和住房體制改革的深入，我國的住房保障體系一初步建立。但總的來看，住房保障體

12、系仍不健全。 </p><p>　　政府及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)有效的措施，通過土地調(diào)控來保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)，改善住房供應(yīng)不合理結(jié)構(gòu)，加大“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”、“兩限房”的土地供應(yīng)數(shù)量，充分滿足廣大群眾特別是中低收入人群的住房需求，健全住房保障制度、抑制房價(jià)無序增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)綜合均價(jià)，使面向中低收入人群的普通商品住房價(jià)格真正得以降低，真正是大多數(shù)人能夠“買得起房”、“住得起房”而不必再

13、冒被“沒收”或“查處”的風(fēng)險(xiǎn)去購買沒有任何保障的“小產(chǎn)權(quán)房”，從而也削弱了“小產(chǎn)權(quán)房”生存的土壤。 </p><p>　　（三）完善農(nóng)民集體土地所有權(quán)制度 </p><p>　　我國應(yīng)該盡快改變國有土地、集體土地并存的所有制結(jié)構(gòu)，建立一種全國統(tǒng)一的所有權(quán)制度。要重新審視農(nóng)村土地集體所有制，承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有者的權(quán)利，修改農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中的不合理規(guī)定，讓農(nóng)民真正成為土地的主人。 &

14、lt;/p><p>　　首先，在土地集體所有制條件下，集體所有制成員不得單獨(dú)從事房地產(chǎn)開發(fā)，但可以集體行使土地房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。其次，應(yīng)該考慮修改土地管理法、農(nóng)村地承包法、城市房地產(chǎn)管理法，將這些涉及到土地所有權(quán)制度的法律規(guī)范進(jìn)行整合，并且在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的引導(dǎo)下，統(tǒng)一由政府行使土地所有權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象充分說明，如果不加快農(nóng)村集體所有制土地改革，仍然通過農(nóng)村土地承包法將農(nóng)民牢牢地束縛在耕作土地上，那么，農(nóng)民的利益將會(huì)進(jìn)