房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理研究

1、<p>　　房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理研究</p><p>　　【摘 要】伴隨著土地價(jià)格逐年上升，建設(shè)成本和勞動(dòng)力成本逐漸增加，房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)率正在逐年下降。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的成本管理，就顯得尤為重要。本文通過(guò)文獻(xiàn)研究法，在大量閱讀國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)國(guó)內(nèi)外對(duì)于成本管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，提出了成本精細(xì)化管理這一全新的成本管理思路，并針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期、設(shè)計(jì)、施

2、工、竣工結(jié)算各個(gè)階段提出了相應(yīng)的成本精細(xì)化管理措施。 </p><p>　　【關(guān)鍵字】建設(shè)項(xiàng)目；成本管理；成本精細(xì)化管理 </p><p><b>　　1、引言 </b></p><p>　　國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)建設(shè)目的成本管理研究主要強(qiáng)調(diào)的是全過(guò)程管理中的某一個(gè)階段的管理，比如前期規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、建設(shè)階段等。其理論分布于各類期刊

3、雜志，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性、精細(xì)化的管理，本文則從建設(shè)項(xiàng)目各階段去研究精細(xì)化控制。 </p><p>　　2、項(xiàng)目建設(shè)各階段成本精細(xì)化控制 </p><p>　　所謂項(xiàng)目的成本精細(xì)化研究，就是要對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程，從項(xiàng)目的建議書到項(xiàng)目的竣工結(jié)算各個(gè)階段的成本目標(biāo)做到嚴(yán)格控制，確保做到精細(xì)化管理。下面我們就依次對(duì)各個(gè)階段的精細(xì)化管理進(jìn)行論證。 </p><p>　　2.

4、1項(xiàng)目前期階段成本精細(xì)化管理 </p><p>　　2.1.1項(xiàng)目前期決策階段 </p><p>　　項(xiàng)目前期決策階段是一個(gè)工程項(xiàng)目的起點(diǎn)，正確的前期決策不僅是影響施工企業(yè)取得項(xiàng)目的結(jié)果，更是會(huì)影響后期工作的正常開(kāi)展。項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，它直接影響著各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的控制是否科學(xué)合理，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是項(xiàng)目選址，布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)策劃及推廣，

5、土地使用，市場(chǎng)研究，規(guī)劃研究。 </p><p>　　2.1.2項(xiàng)目征地和拆遷補(bǔ)償階段 </p><p>　　房地產(chǎn)要開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，就要有相應(yīng)的建設(shè)用地。這里主要講的是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地的選址。現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地一般都是靠當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓的土地，這就要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行買地時(shí)要考慮地塊的用途，分析該地塊的升值空間。 </p><p>　　2.2設(shè)計(jì)

6、階段的成本精細(xì)化管理 </p><p>　　設(shè)計(jì)階段開(kāi)展成本精細(xì)化成本管理的具體措施： </p><p>　　（1）提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增強(qiáng)設(shè)計(jì)意識(shí)。工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，來(lái)源于工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)。 </p><p>　?。?）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，樹(shù)立成本動(dòng)態(tài)管理的觀念。限額設(shè)計(jì)就是按標(biāo)準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按標(biāo)準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制

7、施工圖設(shè)計(jì)，即將上階段審定的投資額作為下一設(shè)計(jì)階段投資控制的總體目標(biāo)。從而把技術(shù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來(lái)，改變目前設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有考慮成本要素，由“畫了算”變?yōu)椤八阒嫛薄?</p><p>　?。?）注重技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的價(jià)值工程分析，并總結(jié)成的可操作和實(shí)用的數(shù)據(jù)[2]。設(shè)計(jì)階段的成本不完全是省出來(lái)的，而是與客戶感知、產(chǎn)品精細(xì)定位、精細(xì)決策確定出來(lái)的。換句話說(shuō)，在設(shè)計(jì)階段成本管理是創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程，而并非簡(jiǎn)單的省錢過(guò)程。但在這

8、價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中，需要長(zhǎng)期進(jìn)行價(jià)值工程分析（V = F /C） 并最終總結(jié)一套可實(shí)際操作的數(shù)據(jù)出來(lái)。 </p><p>　　2.3 招投標(biāo)階段成本精細(xì)化管理 </p><p>　　在整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程總成本管理的精細(xì)化體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： </p><p>　?。?）合理確定工程招投標(biāo)底價(jià)格。對(duì)于有標(biāo)底的招標(biāo)，其招標(biāo)價(jià)格通常都會(huì)有一個(gè)有效價(jià)格浮動(dòng)范圍，這個(gè)范圍的確定，一般

9、是在開(kāi)標(biāo)之前，測(cè)算出各項(xiàng)工作對(duì)于工程造價(jià)的影響系數(shù)，然后加總，得到一個(gè)總的有效招標(biāo)浮動(dòng)系數(shù)，然后進(jìn)行一定的修正，得出有效的招標(biāo)價(jià)格范圍；對(duì)于沒(méi)有標(biāo)底的招標(biāo)價(jià)格確定， </p><p>　?。?）有效控制招標(biāo)價(jià)格。第一，建立合理的管理管理?xiàng)l例。往往從設(shè)計(jì)就要開(kāi)始介入，通過(guò)確保嚴(yán)格、精確、細(xì)致的設(shè)計(jì)，做出相對(duì)精確的成本估算，減少施工過(guò)程中的變更數(shù)量。第二，充分發(fā)揮信息技術(shù)，對(duì)投標(biāo)單位了解充分。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)各個(gè)

10、投標(biāo)單位的誠(chéng)信、技術(shù)、施工等方面進(jìn)行了解，再結(jié)合投標(biāo)實(shí)際情況，科學(xué)的選擇最適合的施工單位。 </p><p>　?。?）招標(biāo)過(guò)程中的成本控制。我們?cè)谶M(jìn)行招標(biāo)工作的工程中，一定要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要材料的市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)清醒的了解，并且盡量選用公開(kāi)招標(biāo)的方式，這樣才能有效掌握和理性比較投標(biāo)單位的投標(biāo)價(jià)格是否合理]。在進(jìn)行評(píng)標(biāo)的過(guò)程中，一定要要認(rèn)真審查施工單位編制的進(jìn)度計(jì)劃，方案論證工作，最后還要做到單價(jià)與工作內(nèi)容、

11、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評(píng)審，從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。 </p><p><b>　　2.3 施工階段 </b></p><p>　　2.3.1施工階段成本精細(xì)化管理 </p><p>　　施工階段的工程造價(jià)的確定和控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程工程造價(jià)管理中最重要的部分，為做好此階段的造價(jià)控制工作需注意以下幾個(gè)方面： </p>&l

12、t;p>　?。?）制定合理的項(xiàng)目成本計(jì)劃。項(xiàng)目成本計(jì)劃是項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的主要依據(jù)和重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的重要依據(jù)，是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項(xiàng)目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的最有利的保障。 </p><p>　　（2）現(xiàn)場(chǎng)建立良好造價(jià)管理系統(tǒng)。施在工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)工程師必須與施工技術(shù)人員、材料機(jī)械人員密切結(jié)合，互相了解，以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以節(jié)約成本為目的。 <

13、;/p><p>　?。?）加強(qiáng)索賠意識(shí)、熟悉索賠程序。由于施工現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候條件的變化， 施工進(jìn)度的變化， 以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。造價(jià)工程師首先要結(jié)合簽訂的合同，在對(duì)合同基本條款、涵蓋內(nèi)容有較深入的了解的前提下，切實(shí)維護(hù)合同賦予甲方的權(quán)益，盡量減少施工方的索賠，有些情況下甚至可以實(shí)習(xí)反索賠。 </p><p>　

14、　2.4竣工驗(yàn)收階段成本精細(xì)化管理 </p><p>　　在工程竣工結(jié)算階段，通常出現(xiàn)的成本方面的問(wèn)題有：冒算多算、高價(jià)套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。其主要原因是施工單位所編制工程結(jié)算書不真實(shí)，另外建設(shè)單位大多數(shù)對(duì)施工單位的結(jié)算審查不完善。為避免這種情況，具體精細(xì)化管理過(guò)程控制要點(diǎn)如下： </p><p>　?。?）嚴(yán)格控制竣工結(jié)算編制的主要依據(jù)。建設(shè)工程竣工結(jié)算是施工企業(yè)所承包的工程按照建

15、設(shè)工程施工合同所規(guī)定的施工內(nèi)容全部完工交付使用后，向發(fā)包單位辦理工程竣工后工程價(jià)款結(jié)算的文件[3]。竣工結(jié)算編制的主要依據(jù)為：建設(shè)工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄、甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定、采用有關(guān)的工程定額及與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等、開(kāi)、竣工報(bào)告書、國(guó)家和地方政府頒布的現(xiàn)行工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)。 </p><p>　?。?）工程結(jié)算的實(shí)施及內(nèi)容。工程完成

16、后，必須進(jìn)行工程結(jié)算，作為企業(yè)內(nèi)部成本核算的依據(jù)。對(duì)內(nèi)部分包的施工結(jié)算，對(duì)過(guò)程中所以產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真審核，重新核定新的單位工程造價(jià)。在建設(shè)單位的竣工結(jié)算及內(nèi)部分包單位的施工結(jié)算完成審查定案后，應(yīng)及時(shí)收回工程款以便企業(yè)加強(qiáng)資金管理，加快資金周轉(zhuǎn)。工程完工后，施工單位還要認(rèn)真總結(jié)，進(jìn)行細(xì)致的成本分析。必要時(shí)還要采取一些成本預(yù)測(cè)模擬[21]，以便更精細(xì)化的對(duì)下一個(gè)工建設(shè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)與管理。 </p><p>&

17、lt;b>　　3、結(jié)論 </b></p><p>　　本文主要是圍繞房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理控的問(wèn)題來(lái)展開(kāi)的。成本精細(xì)化管理不僅涉及房地產(chǎn)成本方面的管理知識(shí)還講到成本管理的操作方法，具體展開(kāi)了對(duì)建設(shè)前期、設(shè)計(jì)、施工、竣工結(jié)算階段的成本管理分析，并針對(duì)每一個(gè)建設(shè)過(guò)程提出相應(yīng)的精細(xì)化管理措施.?？傊?xiàng)目成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程，強(qiáng)調(diào)在過(guò)程中進(jìn)行主動(dòng)管理、并針對(duì)管理效果積極分析、總結(jié)、反饋，

18、如若出現(xiàn)較大偏差要及時(shí)調(diào)整，這樣才能真正做到精細(xì)化。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]胡震.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本管理[J].華東交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，24（3）：27. </p><p>　　[2]鄧敏虹. 如何做好工程造價(jià)管理[J].建材技術(shù)與應(yīng)用，2010（4）：47-48. </

19、p><p>　　[3]王瑩. 試論工程招標(biāo)階段的成本控制問(wèn)題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2011：74. </p><p>　　[4]封加明.施工定額的動(dòng)態(tài)管理與施工過(guò)程中的工程成本管理[J].中外建筑2010，（6）： 144-145. </p><p><b>　　作者簡(jiǎn)介： </b></p><p>　　彭玉石，男，1986