土地抵押貸款面臨的風險和對策

1、<p>　　土地抵押貸款面臨的風險和對策</p><p>　　【摘要】由于土地資產(chǎn)的保值和易變現(xiàn)性，利用土地使用權(quán)抵押貸款已經(jīng)成為中國金融機構(gòu)廣泛采用的一種物的擔保方式，其比重呈逐年上升趨勢，但同時貸款余額等不良資產(chǎn)的比例也呈逐年上升的趨勢，同期到期未注銷抵押貸款余額成倍增長，抵押貸款的潛在金融風險不斷加大。土地抵押貸款的風險主要源于土地使用權(quán)價值、貸款的類型和期限和土地流動性大小。若想防范這些風險，則

2、需要銀行和土地管理部門加強合作，銀行自身也要強化做出合理準確決策的能力 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】土地抵押貸款 風險 對策 </p><p>　　一、土地抵押貸款面臨的風險 </p><p>　　（一）土地使用權(quán)價值變化風險 </p><p>　　土地評估報告有效期變化帶來的風險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個月內(nèi)有效，而國有

3、土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權(quán)時，存在土地評估結(jié)果已經(jīng)過期的情形。市場土地價格變化帶來的風險。因土地價格隨市場供求而發(fā)生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價格的波動。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經(jīng)濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大

4、可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風險。 </p><p>　?。ǘ┻x擇貸款抵押類型風險 </p><p>　?。?）普通抵押與最高額抵押的選擇風險。如果選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高

5、。單一抵押與重復抵押的選擇風險。隨著《物權(quán)法》的實施，土地使用權(quán)重復抵押現(xiàn)象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響。 </p><p>　?。?）房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風險。對于國有土地使用權(quán)而言，如果無地上定著物，則國有土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押；如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵

6、押，都必須堅持“房地一致”的原則，以土地使用權(quán)抵押的，房產(chǎn)同時抵押；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使該抵押擔保產(chǎn)生法律風險。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記，實現(xiàn)抵押權(quán)時，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者

7、抵債，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護。 </p><p>　?。?）反擔保抵押與普通抵押的選擇風險。為保證債權(quán)的實現(xiàn)，很多企業(yè)選擇反擔保的方式進行抵押貸款。在實踐過程中，反擔保抵押比普通抵押登記手續(xù)復雜，費用高、周期長，不利于運作，只是降低了抵押人的風險，但增加了銀行的金融風險。 </p><p>　?。ㄈ┻x擇抵押期限的風險 </p><p>　　《物權(quán)法》第

8、202條規(guī)定，“抵押權(quán)應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權(quán)的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況；一是沒有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實現(xiàn)，主債權(quán)沒有到期而擔保物權(quán)先到期，失去了

9、抵押物權(quán)的設(shè)立意義。 </p><p>　　（四）關(guān)注土地資產(chǎn)變現(xiàn)難帶來的土地抵押風險 </p><p>　　在當前地方政府財力緊張的情況下，以土地等資產(chǎn)來支持地方法人機構(gòu)發(fā)展實屬不易，但從目前支持改革的已到位土地運作情況來看，要將土地變現(xiàn)難度非常大。一是受制于優(yōu)先權(quán)無法處置。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)清償存在稅收、留置、租賃、土地出讓金、建設(shè)工程款、職工安置等八種法定優(yōu)先權(quán)，因此抵押

10、土地在企業(yè)進入破產(chǎn)程序后就存在較大風險。二是短期內(nèi)增加經(jīng)營負擔。一方面，地方性法人銀行業(yè)機構(gòu)在接收這類土地前一般都支付了土地補償、征地協(xié)調(diào)費、征地報批規(guī)費、農(nóng)戶養(yǎng)殖補償?shù)荣M用，短期內(nèi)增加了經(jīng)營成本。另一方面，法人機構(gòu)接收土地后，一般短期內(nèi)變現(xiàn)難度大，致使土地資產(chǎn)長期大量置于非生息資產(chǎn)范圍，對其整體資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力帶來較大不利影響。三是變現(xiàn)處置費用較高。地方法人機構(gòu)在土地處置變現(xiàn)過程中相關(guān)稅費較多，如契稅、交易費、登記費、評估費、測繪費

11、、增值稅等，導致處置成本增加。四是土地短時間變現(xiàn)較為困難。從地方政府支持的土地來看，大都是處于相對偏遠的工業(yè)園區(qū)的生地，總體面積比較大，有些土地質(zhì)地不優(yōu)，影響其變現(xiàn)速度。當前土地仍是最受銀行歡迎的風險釋放手段，土地作為融資工具的作用，短時間內(nèi)無法替代，土地和銀行資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)將進一</p><p>　　二、預防土地抵押貸款風險的對策 </p><p>　　對土地抵押貸款中可能存在的風險，相關(guān)部

12、門特別是商業(yè)銀行、政府部門要及時思考和制定對策，以保證貸款安全，防范金融風險，促進房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　?。?）銀行要及時掌握政策，做好經(jīng)濟形勢的預測和分析銀行部門應(yīng)及時了解國家出臺的宏觀經(jīng)濟政策，同時要加強國民經(jīng)濟形勢和地區(qū)經(jīng)濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款影響程度的研究，全面把握宏觀經(jīng)濟形勢，同時要充分研究當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境和土地市場發(fā)育狀況。對一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展前

13、景、土地市場環(huán)境等進行可行性研究，為貸款決策提供依據(jù)。 </p><p>　?。?）國土資源管理部門要提供擬抵押貸款宗地相關(guān)信息，規(guī)范土地抵押貸款登記行為國土資源管理部門要搞好信息預測和發(fā)布，對土地權(quán)利的查封、扣押等土地信息要方便商業(yè)銀行查詢。同時，國土資源管理部門要完善土地登記制度，進一步規(guī)范土地登記行為。 </p><p>　?。?）銀行要對抵押地塊搞好調(diào)查研究，合理確定抵押貸款類型和

14、期限銀行應(yīng)了解每塊宗地的信息，包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價、建筑密度、土地權(quán)利的取得方式、土地權(quán)利的限制性條款。對擬提供貸款的土地做好可行性分析和收益方案預測，合理確定抵押貸款類型和期限。 </p><p>　　由于土地抵押貸款的特殊性，使得貸款面臨著土地使用權(quán)價值變動、貸款的類型和期限選擇和土地流動性變動的風險，為了應(yīng)對這些風險，有關(guān)部門應(yīng)與銀行加強溝通，銀行本身也要切實提高決策和管理風險的能力。</p