大型商業(yè)項目的經(jīng)營性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)

1、<p>　　大型商業(yè)項目的經(jīng)營性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)</p><p>　　摘要：大型商業(yè)地產(chǎn)項目不僅體量大，而且往往集成了多種商業(yè)經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)，商業(yè)經(jīng)營需求多樣、專業(yè)性強，造成建筑規(guī)劃設(shè)計復(fù)雜，這就要求商業(yè)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計不僅要考慮一般的建筑布局、構(gòu)造、功能要求，更要考慮商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)性需求。如果設(shè)計者在這方面的經(jīng)驗不是都很豐富、意識淡薄，可能會造成商業(yè)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計不能滿足今后商業(yè)招商

2、經(jīng)營的需要。本文從一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需求、商業(yè)經(jīng)營布局需求、商業(yè)經(jīng)營功能需求四個方面進行了分析，希望能給從事相關(guān)工作的同行者帶來參考、借鑒。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營氛圍需求；商業(yè)經(jīng)營動線需求；商業(yè)經(jīng)營布局需求；商業(yè)經(jīng)營功能需求；結(jié)論 </p><p>　　中圖分類號：F301.3文獻標識碼： A 文章編號： <

3、/p><p>　　引言：近些年來，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展性強、收益可增長性強、受國家調(diào)控小的特點，逐漸成為了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點。本文對一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需求、商業(yè)經(jīng)營布局需求、商業(yè)經(jīng)營功能需求四個方面的問題進行了剖析，并進行了系統(tǒng)的總結(jié)。該商業(yè)地產(chǎn)項目地處北京市某區(qū)域中心，總建筑面積22多萬平方米，地上分為5棟樓，該項目綜合了大型商業(yè)賣場、大型超市、餐飲、休閑娛

4、樂、公寓等多種商業(yè)模式，商業(yè)經(jīng)營需求個性化較強、后期變動較大，致使本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計難度比較大。 </p><p>　　一、商業(yè)項目的經(jīng)營氛圍需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn) </p><p>　　概述：本項目是商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)經(jīng)營都需要一個濃厚的經(jīng)營氛圍，才能促進經(jīng)營的發(fā)展。這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中，不僅要考慮建筑美觀和基本功能需要，更要充分考慮經(jīng)營氛圍的需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中的視

5、線、外觀、燈光等方面具體體現(xiàn)，使建筑設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合，才能促進項目的成長。 </p><p>　　比如在外廣場中心設(shè)置了一個圓形下沉式廣場，下沉廣場周圍設(shè)計了一圈與地下一層商場進出的防火門，為普通鋼制防火門，只在門上有兩條豎向窄條玻璃，設(shè)計上沒有充分考慮經(jīng)營的商業(yè)氛圍需要，下沉廣場與地下一層商場內(nèi)的顧客視線、燈光、商業(yè)展柜視線被遮斷，無法形成內(nèi)外相互呼應(yīng)的商業(yè)氛圍，不利于經(jīng)營。經(jīng)過經(jīng)營方面的強烈要求，鋼制防

6、火門改為通透的防火玻璃門，并且門洞口高度加大，這才解決了內(nèi)外視線被擋、商業(yè)氛圍受損的問題，但是后期修改造成了較大的經(jīng)濟、工期損失?？偨Y(jié)以上問題得出結(jié)論，在工程建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分重視商業(yè)氛圍的營造，這是吸引顧客、有利于經(jīng)營的重要手段。 </p><p>　　又比如本商業(yè)樓群內(nèi)部區(qū)域靠近外墻一側(cè)需要封閉以擺放貨柜，所以該處玻璃幕墻設(shè)計為石材或單層玻璃后加襯板的封閉設(shè)計。但是在定材料時，單層玻璃幕墻后的襯板選材不當，

7、襯板顏色過淺，與旁邊其他區(qū)域的通透雙層玻璃幕墻顏色差別過大，像是在外墻上打了補丁，外觀整體不和諧，影響了商業(yè)氛圍的整體性，致使商業(yè)經(jīng)營受損。 </p><p>　　還比如樓體外景觀照明設(shè)計過于依賴、相信效果圖，又對照明方案的深化設(shè)計、照明設(shè)備定型考慮不周全，致使采用的樓體景觀照明設(shè)備的照明強度不夠、色彩不正，致使商場夜間局部室外景觀燈光昏暗、色彩不鮮明、主題不突出，造成實際效果與效果圖差別較大，在夜間無法形成濃厚

8、的商業(yè)氛圍，致使商業(yè)經(jīng)營受損。 </p><p>　　結(jié)論：商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計具有濃厚的商業(yè)特色，不僅要注重傳統(tǒng)概念中對造型、布局、色彩、材料的要求，更應(yīng)該注重營造項目的商業(yè)氛圍，要充分考慮商業(yè)氛圍的相互呼應(yīng)性、整體性、濃厚性的要求，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中通盤考慮，整體設(shè)計。體現(xiàn)出商業(yè)建筑的經(jīng)營特色，是商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素，否則這只可能是一個漂亮的建筑，不一定是一個能滿足商業(yè)經(jīng)營需求、能充分創(chuàng)造商

9、業(yè)價值的成功商業(yè)建筑。 </p><p>　　二、商業(yè)項目的經(jīng)營動線需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn) </p><p>　　概述：在商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計中，要注重考慮商業(yè)經(jīng)營布局中的動線需求，要注重室內(nèi)外動線設(shè)計對顧客人流的引導(dǎo)作用、對商鋪連接的作用、對建筑群的展示作用，只有一個好的動線設(shè)計才能促進商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，這就需要在前期建筑規(guī)劃設(shè)計中結(jié)合商業(yè)經(jīng)營需求，充分考慮動線的設(shè)置。 <

10、;/p><p>　　例如本商業(yè)群樓呈U字型布置，中間為商業(yè)群樓的外廣場，北側(cè)為廣場的敞開式U字形入口，緊臨這個區(qū)域最繁忙的大街，是顧客人流的重要出入口，但是在廣場北側(cè)入口中心處卻設(shè)置有兩個地下通風(fēng)豎井出風(fēng)口，每個豎井口長寬都為6米，高出地面近3米，突兀的布置在廣場中心，極大的破壞了廣場布局的整體性，阻礙了指引顧客朝向廣場以里的動線和視線，致使商業(yè)經(jīng)營受損。經(jīng)過分析，這個問題是因為規(guī)劃報審時間較短，地下工程規(guī)劃設(shè)計與地

11、上工程規(guī)劃設(shè)計分開前后設(shè)計，沒有充分溝通，才致使以上問題，這是對項目的動線設(shè)計整體性考慮不足造成的。 </p><p>　　原主樓商場規(guī)劃設(shè)計中在北側(cè)主入口區(qū)域設(shè)置有機房、扶梯，簽約的商場運營公司認為這嚴重影響了商業(yè)經(jīng)營的動線布置，要求修改，修改后機房被挪走，扶梯在一層被取消，但由于是后期修改，造成了較大的費用、工期損失。 </p><p>　　地下一層北側(cè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計為大型超市，在此區(qū)域

12、的中心的位置原設(shè)計有一個通風(fēng)機房，超市運營公司簽約后，認為此通風(fēng)機房在超市區(qū)域的中心，嚴重影響了超市主動線的通暢，要求修改，造成了較大的費用、工期損失。 </p><p>　　結(jié)論：商業(yè)項目建筑規(guī)劃設(shè)計中的動線布置，應(yīng)該內(nèi)外、上下整體考慮設(shè)計，做到動線通暢、順應(yīng)顧客的視角，在入口處、動線主線路上盡量不要布置設(shè)備設(shè)施或靠邊布置，動線布置應(yīng)盡量把各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域有機連接起來，把顧客人流帶向各個商業(yè)建筑、店鋪，而沒有死

13、角、迷路的困惑，使顧客能關(guān)注商品，在愉快、舒適中逛遍商業(yè)建筑群內(nèi)外的各個經(jīng)營區(qū)域。 </p><p>　　三、商業(yè)項目的經(jīng)營布局需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn) </p><p>　　概述：商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑布局設(shè)計要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的時代性、招商變動性需求，在建設(shè)前期會根據(jù)初步規(guī)劃的商業(yè)經(jīng)營形式確定各個區(qū)域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局設(shè)計、施工，則商業(yè)經(jīng)營形式就會被相對固定，不利于后期

14、招商的靈活變動，所以要預(yù)留合理的招商變動空間。而且要充分認識現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的速度，建筑布局設(shè)計要緊隨時代的發(fā)展，充分與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營需求接軌，要盡量符合當前市場主流設(shè)計，以免設(shè)計出來后就落后于市場經(jīng)營需求。 </p><p>　　例如主樓1-5層規(guī)劃設(shè)計為大型高檔商場，原內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃設(shè)計中沒有設(shè)置鏤空中庭，造成了商場內(nèi)部區(qū)域上下層視線不通透、商業(yè)氛圍無法相互呼應(yīng)、互動，不符合當前中高檔商場的主流經(jīng)營需求，在后期簽約的

15、商場運營公司的強烈要求下，拆掉了該樓中心兩軸跨區(qū)域的2-5層樓板，才制造了鏤空中庭，解決了以上問題，但造成了很大的費用、工期損失。 </p><p>　　又例如其中一個樓的頂層5-6層設(shè)計為電影院，但是開發(fā)商沒有充分考慮今后招商方面的電影院商家的變動需求，影院的結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)均按之前考察的影院布置進行了參考設(shè)計，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家與之前作為參考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的

16、影院走廊、門口、看臺、屏幕位置、放映口位置均發(fā)生變動，致使影院結(jié)構(gòu)進行了大量修改，造成較大的費用、工期損失。 </p><p>　　結(jié)論：在商業(yè)項目經(jīng)營區(qū)域的建筑布局設(shè)計中，要盡量跟隨當前市場主流的商業(yè)建筑布局設(shè)計，做到各個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域能相互呼應(yīng)、形成整體，給顧客營造一個溫馨、通暢的購物環(huán)境。而對于專業(yè)性較強，通過招商很可能后期發(fā)生較大變動的區(qū)域的建筑布局設(shè)計，要預(yù)留變動空間，建筑布局盡量設(shè)計成一個可調(diào)整、變換的

17、形式，等到最終商家確定后，再進行深化設(shè)計、施工。 </p><p>　　四、商業(yè)項目的經(jīng)營功能性需求如何在建筑規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn) </p><p>　　概述：商業(yè)地產(chǎn)項目建筑功能設(shè)計要充分考慮實際的商業(yè)經(jīng)營需求，不要僅從參考資料、以前類似項目的設(shè)計資料、初步市場調(diào)研確定商業(yè)項目的功能需求，更要充分認識現(xiàn)代經(jīng)濟社會商業(yè)快速發(fā)展的速度，帶來的在建筑功能需求上巨大的增長變化。而且要與經(jīng)營方充分溝通，

18、使建筑功能設(shè)計與實際商業(yè)經(jīng)營需要相符，要考慮實際經(jīng)營往往可能在某時間段、某區(qū)域超越規(guī)范、設(shè)計標準的可能，功能設(shè)計要留出經(jīng)營發(fā)展的余量。 </p><p>　　比如本商業(yè)項目其中一個樓，規(guī)劃設(shè)計有營業(yè)到晚上2點的KTV、娛樂城，晚上在其它商業(yè)體停業(yè)后，仍然需要使用空調(diào)，但是如果不單獨規(guī)劃設(shè)計此空調(diào)系統(tǒng)的話，就需要運行項目很大一部分的空調(diào)系統(tǒng)才能滿足該樓晚上營業(yè)的需求，設(shè)計方在甲方要求下對該空調(diào)系統(tǒng)進行了單獨設(shè)計，但

19、是只分開了空調(diào)的冷卻系統(tǒng)，既在地下室有獨立的空調(diào)制冷機組，而沒有分開空調(diào)的供水系統(tǒng)，使得需要運行項目很大一部分的空調(diào)供水系統(tǒng)，才能達到該樓晚上營業(yè)的空調(diào)運行需求，大大增加了空調(diào)運行費用，這對項目后期運營造成了很大資源、費用浪費。 </p><p>　　又比如原設(shè)計對商業(yè)項目的用電量估計不足，原設(shè)計用規(guī)范上的參數(shù)和一些類似項目考察的初步數(shù)據(jù)，沒有充分考察市場，就確定了總、分區(qū)域的用電量，但在招商和后期實際應(yīng)用中發(fā)現(xiàn)

20、用電量嚴重不足和不均勻，因為現(xiàn)在的商業(yè)模式和以前比發(fā)生了很大變化，專業(yè)性、個性化要求較高，并且項目本身也是在招商中不斷變化，致使一些商業(yè)區(qū)域的用電量預(yù)估計不足，不得不在后期對電量進行增容和從新分配，和原來一次性電量設(shè)計、申請到位相比，費用、工期大大增加，這屬于前期規(guī)劃、設(shè)計與經(jīng)營溝通不足造成的。 </p><p>　　在本商業(yè)項目中一個樓的6-7層，設(shè)計為餐飲、休閑區(qū)域，設(shè)置有大量的餐廳、美食檔口，但是該區(qū)域內(nèi)排

21、油煙風(fēng)口數(shù)量不夠，致使就餐高峰時，大量油煙無法從室內(nèi)排出。而且中間屋面大部分設(shè)計為玻璃透明屋頂，又直接致使排油煙井口位置可設(shè)置區(qū)域縮小，在規(guī)范要求的排煙井口間距要求下，數(shù)量不便設(shè)置過多，設(shè)計又沒有考慮其它措施，致使大量油煙無法從室內(nèi)排出，大大的影響了餐飲區(qū)域的經(jīng)營。 </p><p>　　結(jié)論：在建筑功能設(shè)計中要充分考慮商業(yè)經(jīng)營的需求，要盡量符合實際需求，不要想當然照搬以前舊賬，而要充分考慮商業(yè)經(jīng)營形式多樣性的特

22、點，在功能設(shè)計上要注重滿足不同商業(yè)經(jīng)營形式的需求。而對于隨時代發(fā)展而增長變化較大的經(jīng)營需求，要充分考察市場的實際情況，做到既要節(jié)約、又要滿足實際現(xiàn)實經(jīng)營需求，在建筑功能設(shè)計上，要留有充分發(fā)展提高的空間。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計具有強烈的商業(yè)特色，需要從商業(yè)經(jīng)營氛圍需求、商業(yè)經(jīng)營動線需