嘉興市區(qū)不同類型用地空間比價(jià)關(guān)系演變規(guī)律研究.pdf

1、上個(gè)世紀(jì)九十年代，我國(guó)建立起了適應(yīng)土地市場(chǎng)不發(fā)育條件下，以土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易價(jià)為參考，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)三個(gè)類型的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分類評(píng)估體系。根據(jù)當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)不發(fā)育的實(shí)際情況，全國(guó)各地在評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，基本上遵循了在各區(qū)域商業(yè)用地價(jià)格均高于住宅用地價(jià)格，住宅用地價(jià)格均高于工業(yè)用地價(jià)格的空間比價(jià)關(guān)系規(guī)律，并一直延續(xù)至今。但隨著土地市場(chǎng)的不斷發(fā)育，不同類型土地價(jià)格形成機(jī)制發(fā)生了重大變

2、化，這一比價(jià)關(guān)系規(guī)律與經(jīng)典的理論模式存在顯著差別，是否仍符合當(dāng)前的市場(chǎng)條件，缺少相應(yīng)的實(shí)證研究。 針對(duì)這一情況，本文以土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、地租地價(jià)理論、城市土地增值理論、區(qū)位理論尤其是阿隆索的競(jìng)租理論等科學(xué)原理為依據(jù)，采用理論研究與實(shí)例研究相結(jié)合、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合、定性研究與定量研究相結(jié)合的方法，運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件和ARCGIS空間分析技術(shù)，對(duì)二十世紀(jì)九十年代以來嘉興市區(qū)不同時(shí)段商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地大量土地出讓樣本資料

3、進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和實(shí)證研究，探討商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地出讓地價(jià)空間比價(jià)關(guān)系的演變規(guī)律。研究結(jié)果顯示，在土地市場(chǎng)發(fā)育初期，三類用地遵循傳統(tǒng)的各區(qū)域商業(yè)用地價(jià)格均高于住宅用地價(jià)格，住宅用地價(jià)格均高于工業(yè)用地價(jià)格的空間比價(jià)關(guān)系；但隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展，城市中心區(qū)仍遵循原比價(jià)關(guān)系，城市邊緣區(qū)卻出現(xiàn)了住宅用地出讓地價(jià)高于商業(yè)用地出讓地價(jià)的情況，與傳統(tǒng)認(rèn)知的三類用地基準(zhǔn)地價(jià)空間比價(jià)關(guān)系規(guī)律不一致。但是，對(duì)比分析嘉興市區(qū)歷次基準(zhǔn)地價(jià)研究成果發(fā)現(xiàn)商業(yè)、住宅