淺談房屋租賃合同的相關(guān)法律問(wèn)題

1、<p>　　淺談房屋租賃合同的相關(guān)法律問(wèn)題</p><p>　　摘要：近幾年來(lái)，商品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建立。各種行業(yè)從事經(jīng)商的數(shù)居多，租用私人住宅，租用公有房的情況猛增。甚至許多單位也將臨街辦公用房改為營(yíng)業(yè)房進(jìn)行出租，故房屋租賃案件出現(xiàn)了諸多復(fù)雜的新問(wèn)題、新情況?，F(xiàn)行有關(guān)房屋租賃的法律、法規(guī)，除合同法外，也多是從行政管理的角度來(lái)進(jìn)行規(guī)范的，并由此而構(gòu)成了對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行行政管理的法理基礎(chǔ)。 &

2、lt;/p><p><b>　　關(guān)鍵詞：房屋租賃 </b></p><p>　　房屋租賃合同是當(dāng)事人雙方約定在一定的期限內(nèi)，一方將房屋交付另一方使用或收益，另一方給付租金，并于期限屆滿時(shí)返還該房屋的合同。房屋租賃合同在我們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中十分常見(jiàn)，法院在審理此類(lèi)案件的數(shù)量上也一直居高不下。我國(guó)的房屋租賃制度在經(jīng)歷了數(shù)次立法的修改和完善之后，已經(jīng)日益健全。但在司法實(shí)踐

3、中，要妥善處理好該類(lèi)案件，需重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)問(wèn)題。 </p><p>　　1 房屋租賃合同糾紛發(fā)生的幾種情況 </p><p>　　1.1 商品房屋的出租，目前發(fā)生糾紛最為突出的問(wèn)題是營(yíng)業(yè)用房，鋪面用戶的出租。幾年來(lái)無(wú)論從案件的種類(lèi)、范圍、結(jié)構(gòu)上都發(fā)生了很大的變化。利用空余房屋出租，謀取租金已成為單位、個(gè)人爭(zhēng)先恐后追逐的對(duì)象，過(guò)去被人們忽視的房屋出租，今天變得格外活躍。于是私人、單位一起

4、上，大建營(yíng)業(yè)用房出租獲取租金比任何時(shí)候都多，租金價(jià)格不受限制，隨行就市，漲落隨意性很大，不僅是暴露出了許多問(wèn)題，而且產(chǎn)生糾紛越來(lái)越多，處理起來(lái)十分棘手。建議立法機(jī)關(guān)對(duì)租金收取根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)制定出相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，以便在司法實(shí)踐中，有法可依。共建經(jīng)營(yíng)房出租后利益分配與風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)也是難點(diǎn)問(wèn)題。部分承租人經(jīng)營(yíng)不善不交房租，造成拖久租金糾紛時(shí)有發(fā)生，有的一走了之，產(chǎn)生連鎖反映。在房屋租賃中既有守法承租經(jīng)營(yíng)的，也有規(guī)避法律政策的。 </p&g

5、t;<p>　　1.2 房屋轉(zhuǎn)租問(wèn)題：這種問(wèn)題較為普遍，糾紛發(fā)生原因方方面面，一是出租人明知出租的房屋已被轉(zhuǎn)租，表示默許態(tài)度?；诔鲎馊说男睦硪蛩?，只要交租金，什么人都可以承租；二是反復(fù)“連環(huán)”轉(zhuǎn)租，不經(jīng)出租人同意再轉(zhuǎn)租給第三人；三是承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租他人，出租人多次書(shū)面通知這種行為嚴(yán)重違約和違法。在出租人訴諸法院審理過(guò)程中承租人一落不明，造成出租人租金受損；四是原承租人隱瞞欠租情況，將房屋轉(zhuǎn)租；五是承租人與受轉(zhuǎn)租人

6、秘密協(xié)議有意不交租金損害出租人的利益，人民法院在處理此類(lèi)案件時(shí)應(yīng)該采取必要的法律手段保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者的利益，在這種租賃合同中可以設(shè)定抵押制度。 </p><p>　　1.3 夫妻離婚后房屋出租問(wèn)題。在離婚案件中，住房承租權(quán)和店面經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生糾紛處理，情況同樣復(fù)雜，難度很大。應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婦女權(quán)益保障法》及相關(guān)法律規(guī)定，女方無(wú)房居住的，男方有條件的應(yīng)當(dāng)幫助解決；對(duì)離婚前以女方名義租用經(jīng)營(yíng)用房，鋪面商店房處理時(shí)原則上應(yīng)判歸女

7、方租用，女方可適當(dāng)對(duì)男子進(jìn)行補(bǔ)償；女方對(duì)男方另租房所花的費(fèi)用，可給其合理補(bǔ)償。女方自找居住，男方應(yīng)適當(dāng)給女方支付一些另外租房必要費(fèi)用。 </p><p>　　1.4 房屋租賃的法律問(wèn)題：對(duì)租賃期長(zhǎng)的私人用房和營(yíng)業(yè)用房確定因租金太低反悔的訴訟?？梢砸勒兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹民事政策和法律意見(jiàn)》中規(guī)定的“不能任意增租或強(qiáng)行收房，房客不能拖欠房屋或轉(zhuǎn)租，租期屆滿，房主確因困難要求自住的，應(yīng)當(dāng)允許，但必須給房客找房搬遷的

8、時(shí)間”，法院雖然依照規(guī)定作了處理，但總感法律依據(jù)不足。法院如果認(rèn)定原定低租協(xié)議有效；明顯會(huì)損害了出租人利益，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立發(fā)展不利；如果對(duì)低房租一味支持判決增租，雖有一定的合理性；但又無(wú)明確的法律依據(jù)，處理起來(lái)較為棘手。另外在實(shí)際辦案過(guò)程還存在一種普遍存在的問(wèn)題，急待法律做出明確的規(guī)定，如公房出租人按照《城市公有房屋管理規(guī)定》辦理（房屋所有權(quán)證）；按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理?xiàng)l例》辦理了（房屋租賃許可見(jiàn)）；出租人依照《城市房地產(chǎn)

9、管理法》第55條規(guī)定“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃拔方式取得使用權(quán)國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家”應(yīng)上繳部分已上交，出租人嚴(yán)格履行雙方簽訂的租賃合同，履行出租人應(yīng)盡各項(xiàng)義務(wù)，承租人是具有獨(dú)立法人資格法人機(jī)構(gòu)以承租的房屋經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)業(yè)；由于承租人內(nèi)部管理機(jī)制混亂等諸多</p><p>　　2 房屋租賃合同簽訂時(shí)，防止糾紛產(chǎn)生應(yīng)注意的事項(xiàng) </p><p>

10、　　房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在民事領(lǐng)域中，凡涉及不動(dòng)產(chǎn)作為標(biāo)的的，各種合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)該慎重對(duì)待，一方面是為了便于不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，另一方面也可以盡量減少糾紛。所以簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)，以減少糾紛，保證合同順利履行； </p><p>　　2.1 簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)力求做到合同條款齊備，內(nèi)容明確、完整、雙方責(zé)、權(quán)、利清楚。簽訂時(shí)最好請(qǐng)法律方面專(zhuān)家，進(jìn)行必須審查，進(jìn)行資信調(diào)查，這樣既可以預(yù)、減少糾紛，又可

11、以糾紛發(fā)生后，有據(jù)可查，便于處理。 </p><p>　　2.2 租賃雙方對(duì)裝飾，裝璜歸屬問(wèn)題在合同中約定清楚，合同履行過(guò)程由于承租方的過(guò)錯(cuò)造成拖欠租金，裝飾、裝璜如何歸屬，合同履行完畢，應(yīng)如何歸屬，簽訂合同時(shí)進(jìn)行明確的約定，有利于糾紛的處理。 </p><p>　　2.3 防止草率簽訂合同，承租方應(yīng)查清楚出租人和出租房屋之間的關(guān)系；出租人是所有人還是占有人，還要搞清楚該房屋是不是共有，房

12、屋產(chǎn)權(quán)有無(wú)其他糾紛。出租人主體是否合法，有無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，有無(wú)租賃許可證明。 </p><p>　　2.4 承租人應(yīng)清楚出租房屋的性質(zhì)；現(xiàn)在城鎮(zhèn)中有相當(dāng)一部分房屋屬于單位補(bǔ)貼出售給職工的，對(duì)這些房屋行使所以權(quán)時(shí)，國(guó)家有專(zhuān)門(mén)規(guī)定。國(guó)家、單位、個(gè)人三方投入共建的房屋，分配給職工居住，職工并未取得房屋所有權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家，職工和單位之間只是租賃關(guān)系，職工無(wú)權(quán)處分房屋。 </p><p>　　2.

13、5 要服從國(guó)家特殊情況的規(guī)定《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)要出租非軍事設(shè)施的房屋時(shí)，要對(duì)房屋承租人進(jìn)行嚴(yán)格審查，不得租賃給無(wú)法人地位，又無(wú)經(jīng)濟(jì)保障人員和民間組織。 </p><p>　　單位應(yīng)工作需要承租私人房屋時(shí)，必須經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上政府和房屋主管部的批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，私自訂立房屋租賃協(xié)議是違法的，協(xié)議無(wú)效。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b&