廣廈夢(mèng)想　打造聯(lián)合艦隊(duì)

1、<p>　　廣廈夢(mèng)想　打造聯(lián)合艦隊(duì)</p><p>　　目前中國(guó)多數(shù)成功的房產(chǎn)企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機(jī)會(huì)性的成功。 </p><p>　　隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度和決心的加大，房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則更趨向制度化與市場(chǎng)化；消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)需求的逐漸理性化，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系方面不斷發(fā)生變化，引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加??；WTO過(guò)渡期結(jié)束后，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本大大

2、下降，將導(dǎo)致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。所有種種因素表明房地產(chǎn)全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤(rùn)水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)的兩到三年將進(jìn)行徹底的洗牌，“財(cái)富神話”的時(shí)代也即將結(jié)束。 </p><p>　　根據(jù)華盟文化的數(shù)據(jù)研究，在歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)中很少存在目前國(guó)內(nèi)這種以“暴利”為經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值

3、服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)基本由兩類(lèi)企業(yè)構(gòu)成：一類(lèi)是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國(guó)際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)如同國(guó)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購(gòu)、營(yíng)造和銷(xiāo)售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開(kāi)發(fā)者；另一類(lèi)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋中介代理、房屋開(kāi)發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。從歐美發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)

4、發(fā)企業(yè)大都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。所以在某種意義上來(lái)說(shuō)，廣廈的發(fā)展值得我們?nèi)ヌ接懞脱芯俊?</p><p><b>　　廣廈的模式選擇 </b></p><p>　　20年前，廣廈集團(tuán)只是浙江東陽(yáng)一家規(guī)模并不大的建筑公司。上世紀(jì)90年代初從開(kāi)發(fā)金華、義烏的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始涉入房地產(chǎn)行業(yè)。1

5、997年，“廣廈”成為“中國(guó)建筑業(yè)第一股”，樓忠福提出了“跳出建筑做建筑”、“投入資本換身份”的新思路，開(kāi)始大踏步走向國(guó)內(nèi)大中城市。開(kāi)發(fā)了在全國(guó)房產(chǎn)界比較有影響力的杭州萬(wàn)安西苑、南苑、西湖時(shí)代廣場(chǎng)，天都城，上海福樓望邸，南京四季經(jīng)典，重慶廣廈經(jīng)典等房地產(chǎn)項(xiàng)目。成為在全國(guó)頗有影響力的“浙江房產(chǎn)三劍客――綠城、廣廈、南都”。 </p><p>　　經(jīng)過(guò)十來(lái)年的發(fā)展，“廣廈”相繼建立了以上海為中心的華東基地、以重慶為中

6、心的西南基地、以西安為中心的西北基地、以北京為中心的華北基地、以南京為中心的外經(jīng)基地，一個(gè)以廣廈股份公司為旗艦、各大建筑(房產(chǎn))基地相互獨(dú)立又相互呼應(yīng)的“聯(lián)合艦隊(duì)”。 </p><p>　　目前中國(guó)多數(shù)成功的房產(chǎn)企業(yè)大都不是戰(zhàn)略性的成功，而是機(jī)會(huì)性的成功。從土地轉(zhuǎn)讓非透明化到銀行地產(chǎn)信貸執(zhí)行的終極責(zé)任人缺位，曾經(jīng)造就了無(wú)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)財(cái)富神話。不過(guò)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)分工細(xì)化，融資渠道多元化加速以及產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境透明化

7、程度加深，僅依靠?jī)?yōu)勢(shì)的人脈資源是否能夠再續(xù)財(cái)富奇跡很值得懷疑。要打造出房地產(chǎn)業(yè)界的航空母艦，必須對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入研究，同時(shí)借鑒先行國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。 </p><p>　　一種是香港模式，典型的香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式是拿地一蓋房一銷(xiāo)售一物業(yè)一條龍滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，做“全能開(kāi)發(fā)商”；簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成。香港模式對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8、的影響相當(dāng)深遠(yuǎn)。一方面，內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從深圳引進(jìn)，然后經(jīng)過(guò)海南炒作，再進(jìn)入內(nèi)陸，較早地主導(dǎo)了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)：另一方面，香港房地產(chǎn)巨頭殺人內(nèi)地市場(chǎng)后，基本上沿襲了香港運(yùn)營(yíng)模式，成為很多內(nèi)地公司效仿的對(duì)象。然而，事實(shí)證明：很多完全照搬香港運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)地企業(yè)，卻面臨資金、管理方面的諸多問(wèn)題。 </p><p>　　還有一種是美國(guó)模式，主要體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)細(xì)化與金融工具特點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)化：美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的

9、專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。高度的專(zhuān)業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融是美國(guó)模式的最大特點(diǎn)。金融工具多樣化：在美國(guó)，融資方式除銀行提供貸款外，還有退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具。由專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，與銀行、股市這兩大融資渠道可以相提并論。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)信托、類(lèi)基金式的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等多種金融工具應(yīng)運(yùn)而生，譬如REIT(雷特)――這種不動(dòng)產(chǎn)投資

10、信托將大眾分散的資金通過(guò)信托集合成一個(gè)公司，通過(guò)稅收減讓促進(jìn)民間的參與，投入長(zhǎng)期物業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而獲得穩(wěn)定收益。全民投資參與化解了資金高度集中帶來(lái)的危險(xiǎn)，也容易抵御由經(jīng)濟(jì)周期帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　在廣廈打造聯(lián)合艦隊(duì)的過(guò)程中，無(wú)論是香港模式也好，美國(guó)模式也罷，能夠經(jīng)受住中國(guó)市場(chǎng)考驗(yàn)并能夠持續(xù)發(fā)展下去，才是真正的好的發(fā)展模式。 </p><p><b>　　廣廈的多元化思考

11、 </b></p><p>　　當(dāng)廣廈發(fā)展為投資管理公司時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)混合多元化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。廣廈目前的主要產(chǎn)業(yè)包括建筑、房產(chǎn)、文化傳媒、能源、旅游、教育、醫(yī)療等，成員企業(yè)100多家，員工6萬(wàn)多人，市場(chǎng)遍布全國(guó)30個(gè)省市及海外。 </p><p>　　廣廈集團(tuán)一直以建筑和房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但是建筑業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)十分微薄，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)增長(zhǎng)，傳統(tǒng)

12、盈利模式的競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始弱化。從企業(yè)內(nèi)部情況看，這幾年企業(yè)的發(fā)展很快，資產(chǎn)增加到140多個(gè)億，市場(chǎng)遍及10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。企業(yè)管理的鏈條拉長(zhǎng)，管理的成本增加，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在增大。企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定階段后，外有壓力，內(nèi)有動(dòng)力，企業(yè)的增長(zhǎng)模式發(fā)生了變化，企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，尋找新的突破點(diǎn)，才能打開(kāi)新的可持續(xù)發(fā)展通道。 </p><p>　　從目前廣廈各個(gè)產(chǎn)業(yè)投資來(lái)看，主要依靠企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，從利用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的優(yōu)勢(shì)尋找

13、機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)，打造跨產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)動(dòng)。到目前以房地產(chǎn)為核心，通過(guò)打通建筑、物業(yè)、酒店等上下游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，從“價(jià)值鏈整體運(yùn)行效率”中謀求更多的利潤(rùn)來(lái)源。把“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)”加“資本運(yùn)作”，通過(guò)廣廈自身的管理經(jīng)驗(yàn)當(dāng)作“產(chǎn)品”，再借助資本的杠桿，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，同時(shí)利用新產(chǎn)業(yè)投資政策與資源優(yōu)勢(shì)來(lái)反哺主業(yè)，走上資本運(yùn)作的道路。這種買(mǎi)賣(mài)“經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品”，必須建立在廣廈集團(tuán)“管理模式”的整體提升或變革的基礎(chǔ)上，不然很難帶來(lái)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理體系的結(jié)構(gòu)性改變，也不會(huì)

14、引起“核心競(jìng)爭(zhēng)能力的提升”，只是產(chǎn)業(yè)實(shí)體外延的簡(jiǎn)單疊加。最后的結(jié)局是，發(fā)展一個(gè)子產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，這個(gè)子產(chǎn)業(yè)或企業(yè)就是集團(tuán)資本戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)投資，然后進(jìn)行“企業(yè)貿(mào)易”，也許這里面存在“資本運(yùn)作”的超額利潤(rùn)。 </p><p>　　目前廣廈各企業(yè)之間主要以資本為紐帶建立聯(lián)合體，事實(shí)上這種企業(yè)的投資過(guò)程及資金鏈的建立非常簡(jiǎn) 單，資金鏈就是一個(gè)簡(jiǎn)單由母公司到不同子公司的單行道，而后各子企業(yè)各求多福。李嘉誠(chéng)和記黃埔控制的七大產(chǎn)業(yè)

15、，通過(guò)建立蜘蛛網(wǎng)式互補(bǔ)性的企業(yè)間資金鏈，來(lái)大幅降低整體企業(yè)的盈利波動(dòng)率，維持整體企業(yè)的穩(wěn)定成長(zhǎng)。 </p><p>　　從前些年的流言蜚語(yǔ)，到2006年廣廈的公開(kāi)顯示，1～10月，整個(gè)公司比去年同期增長(zhǎng)了23％。其中建筑業(yè)同比增長(zhǎng)了25％，新承接工程200億左右，完成了全年任務(wù)的90％，在國(guó)際業(yè)務(wù)一塊，在阿爾及利亞在建工程量10個(gè)億，等著承接的還有48個(gè)億；房地產(chǎn)已全部順利啟動(dòng)，包括南京、西安、合肥、杭州，各個(gè)房

16、產(chǎn)項(xiàng)目都開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售階段，2007年可以正常地加快開(kāi)發(fā)加快回收，廣福醫(yī)院2006年估計(jì)收入可以到1個(gè)億，投了2億多的舟山能源，土地征用已經(jīng)完成，1000多畝拆遷已經(jīng)搬開(kāi)，正在進(jìn)行圈墾。在一定的程度上說(shuō)明廣廈多元化的發(fā)展，在經(jīng)歷了三年磨難，曙光開(kāi)始顯現(xiàn)。但怎樣來(lái)保持持續(xù)發(fā)展？還有待探索。 </p><p>　　產(chǎn)業(yè)的多元化沒(méi)有對(duì)與錯(cuò)，只是看企業(yè)在怎樣的環(huán)境下用怎樣的手段實(shí)現(xiàn)怎樣的目標(biāo)，把多元化變成一個(gè)有機(jī)的組合。以

17、及是否具備核心競(jìng)爭(zhēng)能力而不是短暫的比較優(yōu)勢(shì)，來(lái)支持企業(yè)的多元化的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)。 </p><p><b>　　廣廈的變革發(fā)展 </b></p><p>　　華盟文化進(jìn)行的大量案例研究表明，目前中國(guó)大部分企業(yè)面臨的主要問(wèn)題是自我否定和創(chuàng)新。目前大部分企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題是什么?我們把它歸納為“以老板戰(zhàn)略為驅(qū)動(dòng)力”的機(jī)會(huì)型發(fā)展向“以制度、文化為驅(qū)動(dòng)力”的管理型發(fā)展型轉(zhuǎn)變

18、之間的問(wèn)題。 </p><p>　　近段時(shí)間在各媒體除樓忠福高調(diào)復(fù)出常見(jiàn)報(bào)端外，就是廣廈的變革調(diào)整，這是樓在沉寂幾年后對(duì)廣廈未來(lái)發(fā)展深刻思考后的結(jié)果。廣廈最近的變革，包括建立新的管控體制，組建區(qū)域集團(tuán)以及推行經(jīng)營(yíng)層持股。廣廈將原來(lái)的垂直管理轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域管理，就是在適當(dāng)?shù)貐^(qū)設(shè)立區(qū)域集團(tuán)，原本在這個(gè)區(qū)域的廣廈建設(shè)、廣廈房產(chǎn)和廣廈傳媒等所有相關(guān)的廣廈系資產(chǎn)都劃歸這個(gè)區(qū)域集團(tuán)。同時(shí)進(jìn)行股權(quán)調(diào)整，總部控股區(qū)域集團(tuán)，區(qū)域集團(tuán)控

19、股各個(gè)成員企業(yè)。 </p><p>　　以前廣廈集團(tuán)與各子企業(yè)之間是線性控制，現(xiàn)在的線塊結(jié)合；線是專(zhuān)業(yè)化管理，塊是系統(tǒng)資源的整合和有效利用。這種采取事業(yè)部制調(diào)整的結(jié)果可以起到明確責(zé)權(quán)利、資源的整合運(yùn)用、專(zhuān)業(yè)化的管理等效果。目前廣廈控股已經(jīng)組建完成5大區(qū)域集團(tuán)，5家區(qū)域集團(tuán)分別是東兆長(zhǎng)泰、上海明凱投資有限公司、安徽澤地投資有限公司、江蘇廣瑞投資有限公司和陜西時(shí)邁投資有限公司。 </p><p&g