我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理模式研究.pdf

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)隸屬于房地產(chǎn)這一具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。在房地產(chǎn)這樣一個信息不對稱，不充分的市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的信息中介作用更加突出；房地產(chǎn)專業(yè)人士的加入，使客戶能夠及時得到所需的信息，并且在專業(yè)人士的指導(dǎo)下，可以迅速的完成復(fù)雜的交易過程，大大加速房地產(chǎn)交易；開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所提供的市場信息，可以建設(shè)出適合客戶需求的房屋，能夠快速收回大批的開發(fā)建設(shè)資金，同時使得土地這種稀缺的資源能夠得到合理的利用。專業(yè)的操作有利于

2、市場的規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)市場中的積極作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。 從理論界、實際操作中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的界定入手，本文重新界定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是指向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)以及與房地產(chǎn)交易相關(guān)的咨詢等營業(yè)活動。 本文從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)存的諸多問題出發(fā)，提出解決這些問題的“一體兩翼

3、”框架?！耙惑w”是指主體框架，即行業(yè)自律輔以及法制化和社會監(jiān)管的行業(yè)管理模式，包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會監(jiān)管框架模式?！皟梢怼笔侵竷蓚€支撐框架，就是信息管理模式框架以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量管理模式框架。 本文的主要研究成果有： 第一，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)綜合管理模式的“一體兩翼”框架。就是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理模式主體框架與支撐框架相結(jié)合的模式。主體框架包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會監(jiān)管框架模式

4、。支撐框架主要是信息管理模式框架以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量管理模式框架。 第二，提出了行業(yè)自律為主的三位一體的行業(yè)管理主體框架模式。重新塑造了不同管理主體的關(guān)系，理清市場管理體系，澄清不同層次管理主體的權(quán)利和義務(wù)。“一體”是指主體框架，即行業(yè)自律輔以行政管理及法制化和社會監(jiān)管的行業(yè)管理模式，包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會監(jiān)管框架模式。通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)規(guī)制博弈分析，得出一些有價值的結(jié)論。 第三，構(gòu)建具有我國特色

5、的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)MLS信息管理模式。借鑒美國MLS運作經(jīng)驗分析了構(gòu)建我國MLS系統(tǒng)的必要性、可能性與面臨問題，指出構(gòu)建的系統(tǒng)要體現(xiàn)中國特色，同時提出環(huán)境優(yōu)化措施，建立了具有中國特色的MLS系統(tǒng)平臺架構(gòu)，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)MLS系統(tǒng)運作流程的現(xiàn)實選擇以及MLS系統(tǒng)建立及運行的基本步驟。 第四，基于質(zhì)量評估角度提出具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)五維度服務(wù)質(zhì)量管理模式。本文借鑒國內(nèi)外研究成果，建立了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)五維度服務(wù)質(zhì)量管理模式。

6、在探討服務(wù)質(zhì)量對滿意和忠誠的關(guān)系時發(fā)現(xiàn)，在服務(wù)質(zhì)量的五個維度中，有形性、響應(yīng)性、可信賴性和關(guān)懷性對顧客滿意和忠誠產(chǎn)生了較強影響，安全性影響較弱。印證了質(zhì)量、滿意及忠誠的正向關(guān)聯(lián)，良好的服務(wù)質(zhì)量是顧客滿意的基礎(chǔ)，并進而決定了消費者形成最終的服務(wù)忠誠。 第五，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)分解收費模式，包括信息搜尋成本、平均成交成本、平均壟斷利潤、成交價差額提成。這種結(jié)構(gòu)可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易中的買賣雙方以及經(jīng)紀(jì)人的利益，有利于提高經(jīng)紀(jì)人價格激勵和