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9、1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì),挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程,市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁,房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢?什么是房地產(chǎn)市場分析?概念,即指:針對某種
10、特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方:物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等)市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析!房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如:區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段?項(xiàng)目市場處于何種競
11、爭格局?競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步:市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步:區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步:專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分,對各
12、專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步:項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(一)基本內(nèi)容對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析,對過去變化趨勢進(jìn)行判斷,預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)
13、環(huán)境和市場分析(二)基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo):產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo):人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資:開發(fā)投資額2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售:銷售額
14、、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預(yù)
15、警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析(三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)=食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專
16、業(yè)市場分析(住宅)1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析(按面積進(jìn)行劃分)3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析(微觀層面)對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征:土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境:自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性:通達(dá)性、可視
17、性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具(項(xiàng)目環(huán)境競爭)SWOT分析的價(jià)值要素SW(優(yōu)勢劣勢)的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說,針
18、對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括:?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套(商業(yè)教育)交通等(可總結(jié)為便利性成熟度知名度)?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏)?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間)?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT(機(jī)會(huì)威脅)的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(宏觀政策)重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(一、二、三級市場)城市規(guī)劃(交通、市政配
19、套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等)微觀要素——市場競爭(片區(qū)、樓盤、戶型)客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要,它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中,我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì),尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì),克服劣勢減少劣勢,避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢,轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好,項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重
20、宏觀資料來論證項(xiàng)目,只關(guān)注外圍共性,忽視項(xiàng)目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好,我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場是變化的,因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程,根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流!補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議:市場分析多用數(shù)據(jù)說話,用圖表說話--事實(shí)勝于雄辯!數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)(尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目),便于整理
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