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認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：常**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：河北

IP屬地：河北 更新時(shí)間：2024-03-02 格式：docx 頁數(shù)：26 大?。?5.93KB 人氣指數(shù)：12 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、<p>　　廠房拆遷怎么補(bǔ)償，如何獲得更高的補(bǔ)償?。?！</p><p>　　作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　北京吳少博律師事務(wù)所，專門解決企業(yè)拆遷關(guān)停補(bǔ)償?shù)偷膯栴}，目前已經(jīng)為全國(guó)800多家企業(yè)成功爭(zhēng)取到滿意的補(bǔ)償（可在案例中查看）。我們提供160余期企業(yè)維權(quán)視頻、4本企業(yè)拆遷維權(quán)閱讀書籍以及企業(yè)拆遷500問（日常整理的工廠，養(yǎng)殖

2、業(yè)，商鋪，違章建筑，環(huán)保關(guān)停等客戶實(shí)際咨詢）企業(yè)拆遷、征收、關(guān)停維權(quán)我們是專業(yè)的，系統(tǒng)的，全面的！</p><p>　　實(shí)踐中很多被拆遷人都不清楚到底企業(yè)應(yīng)該怎么補(bǔ)償？補(bǔ)償項(xiàng)目有哪些？企業(yè)主可能遭受的損失又有哪些？不同行業(yè)的補(bǔ)償項(xiàng)目相同嗎？拆遷補(bǔ)償問題一直是大家都非常關(guān)心的問題，在此為大家匯總了近期咨詢比較的多企業(yè)廠房拆拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目。</p><p>　　企業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目有六部分補(bǔ)償

3、，缺一不可。</p><p>　　1、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)。你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，說通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。</p><p>　?。?）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等

4、方式取得的。</p><p>　　（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?lt;/p><p>　　2、廠房重置成新價(jià)。廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問題。實(shí)踐中出現(xiàn)的

5、客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價(jià)來補(bǔ)償。</p><p>　　3、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損

6、失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營(yíng)主體。</p><p>　　停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢？</p><p>　?。?）預(yù)期利

7、益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。</p><p>　　（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。</p><p>　?。?）財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)

8、損失中。</p><p>　　這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。</p><p>　　4、裝修附屬物對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。</p><p&

9、gt;　　5、機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。</p><p>　　6、搬遷費(fèi)用就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。        7*12小時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲”&

10、lt;/p><p>　　實(shí)際拆遷補(bǔ)償根據(jù)實(shí)際評(píng)估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，我們根據(jù)實(shí)際辦案，總結(jié)了常見的五種評(píng)估方法：       這五種評(píng)估方法，實(shí)踐中我們推薦收益法。吳少博律師（免費(fèi)咨詢：010-61057018）      按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范、2011年《國(guó)有土地上房屋征收與

11、補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評(píng)估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評(píng)估方法。評(píng)估的方法直接影響了最后所得出來的評(píng)估價(jià)值以及認(rèn)定房屋土地價(jià)值所在。到底選用哪種評(píng)估方法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估對(duì)被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評(píng)估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價(jià)格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。</p><p>　　征地拆遷中五種評(píng)估方法分別是：重置成本法、收益法、市場(chǎng)

12、比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。</p><p>　　第一、重置成本法。重置成本法最常見的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。</p><p>　　成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)

13、值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。</p><p>　　第二、收益法。在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。<

14、;/p><p>　　收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動(dòng)收益成幾何倍增長(zhǎng)的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。</p><p>　　收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。</p>

15、;<p>　　第三、市場(chǎng)比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國(guó)有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。</p><p>　　第四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過

16、來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。</p><p>　　所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。</p><p>　　假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開發(fā)

17、商購買后沒有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請(qǐng)審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少。</p><p>　　第五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后

18、的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。</p><p>　　在實(shí)踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動(dòng)密集型以及技術(shù)專利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評(píng)估。</p><p>　　7*12小時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三

19、部曲”</p><p>　　一場(chǎng)企業(yè)拆遷評(píng)估對(duì)企業(yè)獲得最后補(bǔ)償影響有多大！吳少博律師（免費(fèi)咨詢：010-61057018）　　拆遷補(bǔ)償問題是一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”，拆遷評(píng)估作為這場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”的核心，在企業(yè)征收拆遷中的重要性不言而喻，它將直接關(guān)系到談判的砝碼和最終可以得到補(bǔ)償?shù)母叩汀Ｄ敲淳唧w來說，一場(chǎng)企業(yè)拆遷評(píng)估之戰(zhàn)到底對(duì)企業(yè)補(bǔ)償影響幾何？下面以我所在吉林代理的一個(gè)企業(yè)拆遷為案例來具體說明。</p><

20、;p>　　2011年1月19日出臺(tái)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）以及相關(guān)配套的房地產(chǎn)征收評(píng)估辦法，要求必須以公共利益為前提并完成前置文件，做出征收決定，再在征收范圍內(nèi)予以征收公告，如果沒有完整的合法征收前期文件，就屬于違法征收。實(shí)踐中出現(xiàn)的協(xié)議征收、協(xié)商征收等形式，不是一個(gè)法律概念，如果用市場(chǎng)概念去理解，就是指公平交易的行為。</p><p>　　我們的案例首先涉及到的一個(gè)關(guān)鍵行為是：

21、對(duì)方在沒有任何征收文件的情況下，要對(duì)我們實(shí)施征收。不過最后征收方也認(rèn)可了其為協(xié)議（協(xié)商）征收，屬于公平買賣的關(guān)系。前期雙方主要圍繞“到底是協(xié)議（協(xié)商）征收還是正規(guī)的征收”來過招，如果是協(xié)商征收，按照公平交易的原則，則根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行房屋、廠房等最后的評(píng)估結(jié)果。但是按照正式的《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)），則可以依據(jù)建設(shè)部的配套辦法，即建設(shè)部的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范來進(jìn)行實(shí)際操作。雙方針對(duì)這個(gè)問題展開了實(shí)際的談判，談判過程中

22、引入實(shí)際評(píng)估，因?yàn)橐呀?jīng)造成了必須搬遷的客觀情況，即兩條路已經(jīng)修通，只等廠房拆遷進(jìn)行公路合攏，所以必須全面實(shí)施征收行為。當(dāng)事人也了解到這一點(diǎn)，所以他唯一希望的就是在評(píng)估過程中不要損害企業(yè)利益。</p><p>　　我所對(duì)企業(yè)的評(píng)估意見進(jìn)行審核。首先，該企業(yè)有個(gè)特殊的地方——生產(chǎn)的產(chǎn)品是地鐵設(shè)施的某一部件，而且全國(guó)能生成這種產(chǎn)品的只有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)營(yíng)企業(yè)，另一個(gè)就是我們的當(dāng)事人，也就是說全國(guó)地鐵設(shè)施的這一部件有將近5

23、0%的市場(chǎng)份額是由該企業(yè)進(jìn)行供應(yīng)的。而政府沒有考慮到該企業(yè)的特殊性，只是簡(jiǎn)單地按照成本法計(jì)算了廠房、土地、停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償數(shù)額，給了一個(gè)極其簡(jiǎn)單的評(píng)估價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一開始是非常低的，在接案之初，我們收到的評(píng)估明細(xì)表顯示的總額是1081.4萬，當(dāng)中對(duì)一些機(jī)械設(shè)備、附屬設(shè)施廠房的補(bǔ)償?shù)榷际前凑兆哉J(rèn)為的通俗性理解進(jìn)行的估價(jià)——廠房圍墻數(shù)量是614米，按照每平米280元補(bǔ)償（根本不知道280元是怎么來的）；下水井按照每平方米1200塊錢——完全沒

24、有對(duì)評(píng)估單價(jià)進(jìn)行實(shí)際的區(qū)分。評(píng)估明細(xì)表中寫明，該企業(yè)的有證土地面積是17500平方米，加上廠房面積4100平方米，初評(píng)估價(jià)為1018.4萬。后來，雙方對(duì)協(xié)商征收和合法征收進(jìn)行了激烈的談判，對(duì)方當(dāng)?shù)氐牟疬w辦答應(yīng)我方，可以按照我們律師事務(wù)所出具的評(píng)估意見書來估價(jià)，但必須在合理合法的范圍內(nèi)得出評(píng)估結(jié)果。于是，我們選用了收益法。</p><p>　　建設(shè)部出具了五種配套辦法：成本法，市場(chǎng)法，收益法，假設(shè)開發(fā)法，基準(zhǔn)地價(jià)法

25、，我們按照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）所規(guī)定的“經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以參照收益法進(jìn)行拆遷”，得出的補(bǔ)償額度是8123萬。我們極大的考慮到了企業(yè)的特殊性、企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中占有的份額、當(dāng)?shù)氐墓潭ㄙY產(chǎn)收益以及具體的系數(shù)選取，采取了比較大的額度，最后得出8100多萬的評(píng)估價(jià)格。拿到評(píng)估價(jià)格后，對(duì)方感覺特別詫異，雙方之間竟然有7000萬的差距！同一個(gè)企業(yè)，同樣沒有漏評(píng)落評(píng)的地方，評(píng)估的主體、固定資產(chǎn)、企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、停產(chǎn)停業(yè)損失等從物

26、理角度來看都是一致的，但結(jié)果卻迥然不同，產(chǎn)生了將近7倍的差距！</p><p>　　我們把評(píng)估意見拿到征收辦的辦公會(huì)上，提出了相應(yīng)的觀點(diǎn)，并且作了說明：如果認(rèn)為我們要的高，不要只看數(shù)字，說出不合理的地方，畢竟我方選取的評(píng)估方法是你也認(rèn)可的，按照收益法，計(jì)算的土地以及廠房的面積和性質(zhì)都是在你認(rèn)可的初評(píng)范圍內(nèi)的。從物理的狀態(tài)來講，沒有任何的變化，只不過我們?cè)谠u(píng)估方法和評(píng)估系數(shù)上更加嚴(yán)肅。對(duì)方在進(jìn)行評(píng)估的過程中，根本沒

27、有采取一種嚴(yán)肅的態(tài)度，所以選擇的一些評(píng)估方法以及基準(zhǔn)數(shù)完全是單方面的定價(jià)，這種評(píng)估完全是評(píng)估公司按照政府的要求做的。雙方最終決定協(xié)商征收，依據(jù)收益法并結(jié)合市場(chǎng)公平交易的最大值，按照我們所提的方法，委托另一家評(píng)估公司進(jìn)行重新評(píng)估，再來談拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。最后一家公司以咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告的形式作出評(píng)估（咨詢報(bào)告與企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的不同在于咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告不負(fù)任何法律責(zé)任），后來交付的咨詢?cè)u(píng)估結(jié)果是5113.5萬元。由最早評(píng)估的是1081.4萬，和我們

28、報(bào)的8123萬，到最終結(jié)合雙方共同委托的評(píng)估公司的估值，達(dá)成協(xié)商5113.5萬。</p><p>　　我們翻看了這份評(píng)估報(bào)告意見，發(fā)現(xiàn)還是以成本法為主，其他方法為輔。為什么不運(yùn)用收益法呢？在該報(bào)告的解釋中，只有這么三行話來描述——“估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)本身并非租賃經(jīng)營(yíng)，其凈收益不能通過租賃收入進(jìn)行測(cè)算，而現(xiàn)在市場(chǎng)上同類租賃市場(chǎng)收益又比較低，不能反映房地產(chǎn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，所以本次咨詢?cè)u(píng)估不適宜收益法評(píng)估”。這在我們看來

29、，是完全沒有科學(xué)依據(jù)的，用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單三句話否定了建設(shè)部房地產(chǎn)評(píng)估辦法所提出的收益法。但是另一方面，他所評(píng)估出來的價(jià)值跟我們的評(píng)估結(jié)果差異并不是特別大，這也是讓我們反思的一個(gè)地方。</p><p>　　一場(chǎng)企業(yè)拆遷評(píng)估的依據(jù)到底是什么，法律依據(jù)是什么，技術(shù)規(guī)范是什么，完全沒有相應(yīng)的渠道，這就是我們?cè)诖舜握魇赵u(píng)估中感到不合理不合法的地方，可以直觀體會(huì)到企業(yè)拆遷評(píng)估之爭(zhēng)到底對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了多大的影響。  

30、;      7*12小時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲”</p><p>　　企業(yè)在征收拆遷過程中承租人的補(bǔ)償問題研究</p><p>　　近來有很多關(guān)于承租廠房、門面房、商鋪與市場(chǎng)攤位等經(jīng)營(yíng)戶遇到拆遷如何補(bǔ)償?shù)膯栴}，我們結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，一般的承租戶在遇到拆遷的時(shí)候

31、無非主要涉及到四個(gè)問題。吳少博律師（免費(fèi)咨詢：010-61057018）</p><p>　　第一，主體資格問題。在我國(guó)的《拆遷管理?xiàng)l例》和2011年之后的案例中確實(shí)表明，只有房屋的所有權(quán)人才是被征收人，承租人只能以利害相關(guān)人論定。也就是說從主體資格上，承租人沒有被拆遷人的主體資格，只是與拆遷有利害關(guān)系的民事主體。在主體資格方面，承租人與房屋的所有權(quán)人相比具有一定瑕疵，而且在實(shí)踐當(dāng)中，征收方也不針對(duì)房屋的承租主體

32、。但可以經(jīng)過一些法律程序，努力讓征收方把你認(rèn)定為拆遷過程中具有一定主體地位資格的人，然后單獨(dú)談補(bǔ)償，這是一種最佳的狀態(tài)。</p><p>　　第二，拆遷法律關(guān)系問題。征收公告的時(shí)點(diǎn)必須是在承租方合法承租期限之內(nèi)，比如承租人的承租期限到6月1號(hào)，拆遷公告的發(fā)布日期是5月29號(hào)，哪怕是5月30號(hào)，也是在承租關(guān)系期內(nèi)發(fā)生的，這樣就可以以利害相關(guān)人的身份確認(rèn)承租人是因拆遷所導(dǎo)致?lián)p失的主體。如果發(fā)生在6月1號(hào)之后，雙方合同

33、關(guān)系已經(jīng)終止，承租關(guān)系不復(fù)存在，那么合同關(guān)系之外的拆遷就與承租人沒有實(shí)際關(guān)系了。</p><p>　　第三，補(bǔ)償項(xiàng)目問題。承租人是實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，是除了土地和廠房之外的實(shí)際添附者，甚至有些承租戶在原租賃的廠房基礎(chǔ)上自行擴(kuò)建，那他就是擴(kuò)建部分的所有權(quán)人，因此能夠獲得擴(kuò)建部分的補(bǔ)償。這種情況的前提是承租方?jīng)]有放棄承租關(guān)系中的利益。有些出租方在進(jìn)行出租時(shí)會(huì)和承租方就此問題進(jìn)行商談——如果遇到拆遷，那么擴(kuò)建部分屬于出租方的—

34、—如果承租方放棄了自己的利益，那么這部分就不屬于他了。另外，承租方所添附附屬物的補(bǔ)償應(yīng)歸于承租方，一次性停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)該屬于實(shí)際經(jīng)營(yíng)的承租方。在此著重強(qiáng)調(diào)，在要求一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候，承租方的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地必須在這個(gè)地方，因?yàn)閺暮戏ń嵌葋碇v，如果不能證明在這個(gè)地方存在營(yíng)業(yè)行為，那怎么會(huì)因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)損失呢？這樣邏輯關(guān)系就講不通了，所以說承租方的營(yíng)業(yè)注冊(cè)地必須在此。此外搬遷費(fèi)（搬可移動(dòng)的附屬物、機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)的附屬設(shè)施等都屬于搬遷費(fèi)

35、）、一次性不可搬遷的機(jī)器設(shè)備附屬物、重置費(fèi)和其他可能在拆遷中可以獲得的獎(jiǎng)勵(lì)，承租人都權(quán)獲得，只是最后不一定百分之百全獲得。實(shí)踐當(dāng)中有個(gè)概念，出租的行為也是房東，即出租方的一種經(jīng)營(yíng)行為，前提是必須取得出租許可，有些時(shí)期鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦都辦理這種出租許可</p><p>　　第四，法律程序問題。基本上涉及到兩個(gè)民事訴訟程序。一個(gè)是起訴承租方，要求騰房。由于房屋土地遇到拆遷，所以起訴要求騰出現(xiàn)有租賃房屋，這是解除租賃合同或

36、者租賃合同到期騰房之訴。還有一個(gè)是分割。如果征收方和房東已經(jīng)把你的利益，包括停產(chǎn)停業(yè)損失、附屬物、機(jī)器設(shè)備等，已經(jīng)被簽進(jìn)合同里了，就可以起訴房東要求分割補(bǔ)償利益。實(shí)踐當(dāng)中還有一種不常見情形，如果拆遷方和房東簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，拆遷方可能會(huì)共同起訴承租方和房東要求騰房，因?yàn)槌凶夥绞菍?shí)際占有人，房東是房屋所有權(quán)人。前兩種法律程序，即租賃合同之訴和分割之訴在實(shí)踐中比較常見。      

37、  推薦閱讀：企業(yè)拆遷過程中的房東與承租人的分割之訴http://www.cqwq01.com/article/1709.html</p><p>　　我所為大型企業(yè)出具法律意見書和評(píng)估意見書 吳少博律師（免費(fèi)咨詢：010-61057018）       北京吳少博律師事務(wù)所律師團(tuán)在實(shí)踐中感受到，很多規(guī)模比較大、

38、盈利效果比較好、當(dāng)?shù)丶{稅比較多、專利技術(shù)比較密集的行業(yè)在進(jìn)行評(píng)估或者征收法律實(shí)施時(shí)，會(huì)遭遇到很多難點(diǎn)。出于為客戶排憂解難的目的，吳少博律師事務(wù)所的核心業(yè)務(wù)之一——為客戶出具法律意見和評(píng)估意見——應(yīng)運(yùn)而生。</p><p>　　眾所周知，很多律師事務(wù)所都出具法律意見，但是評(píng)估意見鮮少有律師事務(wù)所承接，眾多律所一般不確立這方面的工作業(yè)務(wù)。但是我們?cè)诠ぷ鳟?dāng)中，發(fā)現(xiàn)很多客戶有這方面的急迫需求，他們?cè)谡椅覀兊臅r(shí)候往往會(huì)談到

39、，不管是企業(yè)自己委托的評(píng)估公司，還是對(duì)方委托的評(píng)估公司，都無法準(zhǔn)確評(píng)估出征收拆遷給企業(yè)所造成的真正的直接損失或間接損失。而委托的評(píng)估公司都只從固定資產(chǎn)即有形資產(chǎn)的角度進(jìn)行評(píng)估，不管他們是按照拆遷評(píng)估還是資產(chǎn)評(píng)估的方式，都具有不可避免的狹隘性，滿足不了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益及其在客觀當(dāng)中的企業(yè)現(xiàn)狀。后來吳少博律師團(tuán)隊(duì)在受理案件的過程中，形成了只要承接這種大型的企業(yè)，就都要為我們的當(dāng)事人出具法律意見跟評(píng)估意見的工作業(yè)務(wù)。</p>&l

40、t;p>　　大家都清楚，評(píng)估是一個(gè)復(fù)雜繁瑣的流程，當(dāng)中涉及到一些技術(shù)層面的專業(yè)性問題，原則上應(yīng)該是由有資格的評(píng)估公司來出具評(píng)估報(bào)告，但是很多客戶拿到評(píng)估公司出具的相關(guān)評(píng)估報(bào)告后，感覺根本不是自己想要的，或者說根本沒有把企業(yè)所遭受的損失羅列當(dāng)中，而只是全部進(jìn)行評(píng)估技術(shù)的處理，僅僅是依據(jù)固定資產(chǎn)來進(jìn)行成本核算，給出一個(gè)結(jié)果而已，根本沒反應(yīng)出企業(yè)在市場(chǎng)上的真實(shí)價(jià)值。</p><p>　　吳少博律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問

41、題，所以在研究交付客戶的評(píng)估意見時(shí)，都要從該企業(yè)利益最大化的角度出發(fā)，并且當(dāng)中所羅列的每一個(gè)項(xiàng)目、所吸收的每一個(gè)參數(shù)、所能夠達(dá)到的每一種評(píng)估方法的選擇，都采取一種最優(yōu)的方式，一種最能夠滿足企業(yè)主由于征收拆遷而中斷經(jīng)營(yíng)、無法恢復(fù)生產(chǎn)所造成的全部客觀損失。吳少博律師團(tuán)隊(duì)在這個(gè)方面應(yīng)該已經(jīng)做到了別人所不能做到的深入研究。</p><p>　　簡(jiǎn)單談一談我們所出具的法律意見和評(píng)估意見。我們?cè)鵀樯虾?、吉林、江蘇等地所出具過

42、法律評(píng)估意見，我們從最專業(yè)的角度，結(jié)合當(dāng)事人的具體現(xiàn)狀和評(píng)估方法的選擇、結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客觀因素，最后作出評(píng)估意見。在這方面姑且屬于全國(guó)首例，尚未有其他的律師事務(wù)所從事這方面的業(yè)務(wù)，也達(dá)不到相應(yīng)的層級(jí)。如果當(dāng)事人需要這方面的信息，或者想進(jìn)行這方面的討論，就可以到我們律所共同探討，“從認(rèn)真做起，為客戶服務(wù)”一直是我們所秉承的專業(yè)態(tài)度。        7*12小

43、時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲”</p><p>　　“拆遷方”慣用的拆遷招數(shù)大解析</p><p>　　在遇到拆遷(征收)時(shí)，作為拆遷方委托的拆遷公司為了達(dá)到讓被拆遷戶迅速低價(jià)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的目的，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的招數(shù)。讓我們來開一下眼界吧：</p><p><b>　　(一)政策壓人</

44、b></p><p>　　拆遷一開始的時(shí)候，拆遷工作人員說的最多的永遠(yuǎn)是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。常見的理由有：政策是政府制定的，誰也沒有權(quán)利改變政府制定的政策;如果因?yàn)槟氵@一戶改變政策，那么以前簽了協(xié)議的都要回來找我們，我這個(gè)項(xiàng)目也拆不下去了;最后補(bǔ)償協(xié)議都是要經(jīng)過審計(jì)的，不符合政策的補(bǔ)償協(xié)議最后審計(jì)也過不了;不是我們不想幫，如果我們給了你政策以外的補(bǔ)償，最后紀(jì)檢就要來找我，我們不可能因?yàn)閹?/p>

45、了你把自己弄進(jìn)去。種種理由，就是為了讓你相信：你只能接受政策確定的標(biāo)準(zhǔn)，其他的要求都是徒勞，不現(xiàn)實(shí)，也不可行!</p><p>　　試問是什么政策?誰頒布的政策?經(jīng)過了誰的批準(zhǔn)?政策實(shí)施的依據(jù)是什么?政策是否和國(guó)家的相關(guān)規(guī)定沖突?</p><p>　　當(dāng)你提出這些質(zhì)疑的時(shí)候?他們就會(huì)給你扣頂大帽子，說你和政府作對(duì)，這就是拉大旗作虎皮，是真的政策還是假的政策全在他們的說法上，即使補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目和

46、數(shù)額與頒布的政策不一樣，他們依然有話說：政策與現(xiàn)實(shí)結(jié)合，結(jié)合的程度在我們掌握。好像他們就是政策，就是法律。</p><p>　　那么政策真的是不能改變的嗎?經(jīng)歷過拆遷的人都知道，每家每戶，尤其是企業(yè)拆遷，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額不可能做到完全公平公開的按照政策執(zhí)行，很多房屋條件差不多的企業(yè)最后簽訂補(bǔ)償協(xié)議的價(jià)格可能相距甚遠(yuǎn)，但是他們?cè)诓疬w初期拒絕你的補(bǔ)償要求的時(shí)候，政策不允許就是最好的理由。</p>&l

47、t;p><b>　　(二)虛假詢價(jià)</b></p><p>　　一般拆遷工作人員在宣傳拆遷政策以后，就會(huì)開始問你：這個(gè)地方你想要多少錢?要這么多錢的理由是什么?如果你以為拆遷人是在真心向你詢價(jià)，就你報(bào)的價(jià)格去認(rèn)真核對(duì)事實(shí)和法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)你的報(bào)價(jià)進(jìn)行下一不的討價(jià)還價(jià)，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了。</p><p>　　如果拆遷完全按照公平公開的政策進(jìn)行補(bǔ)償安置并且像

48、他所說的那樣政策不可改變的話，詢價(jià)沒有任何意義，因?yàn)檠a(bǔ)多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個(gè)地方應(yīng)補(bǔ)多少錢，而不是問你想要多少錢。</p><p>　　拆遷工作人員所謂的詢價(jià)只是想摸清你的心理低價(jià)，在摸清心理低價(jià)的情況下決定下一步的談判策略。如果你要價(jià)不高，他會(huì)在你報(bào)出價(jià)格的基礎(chǔ)上壓一壓，盡快的促成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂，即使雙方談不成，以后想改變這個(gè)低報(bào)價(jià)也會(huì)很困難。

49、如果你要價(jià)超出他的預(yù)期，那么下一步你很有可能面臨的是暫時(shí)的擱置或者是能給你施加壓力的強(qiáng)制手段，比如斷水?dāng)嚯?，違章建筑強(qiáng)制拆除，責(zé)令停業(yè)，甚至有可能列為下一步的強(qiáng)拆對(duì)象?？傊?，在沒有形成相對(duì)平等的談判平臺(tái)的基礎(chǔ)之上，報(bào)價(jià)無論高低，都會(huì)使你陷入被動(dòng)。</p><p>　　因此，我們律師的建議，在拆遷的前期階段，在雙方?jīng)]有真正形成談判平臺(tái)，談判的初步意向之前，尤其是拆遷人的真實(shí)報(bào)價(jià)沒有出來之前，不要貿(mào)然報(bào)價(jià)，否則，會(huì)使

50、我們的整個(gè)拆遷談判陷入被動(dòng)。</p><p><b>　　(三)利用人性</b></p><p>　　別看拆遷工作人員大多都五大三粗的，有時(shí)候他們也會(huì)用一些懷柔政策：兄弟，看看要多少錢?哥哥替你跟拆遷公司的哥們說說，盡量給你多加點(diǎn)，差不多就得了?或者通過你的朋友、親戚過來當(dāng)說客，側(cè)面打聽你的心理要價(jià)、盡可能地幫你爭(zhēng)取多幾十萬，說服你簽字。</p><

51、;p>　　在北京很多地區(qū)的拆遷項(xiàng)目都有專業(yè)的走關(guān)系人員，老百姓都叫他們拆蟲子，他們專門游走于各個(gè)項(xiàng)目之間，以有關(guān)系，可以幫助漲拆遷補(bǔ)償價(jià)格為名，獲取經(jīng)濟(jì)利益，其實(shí)羊毛出在羊身上，他們所謂爭(zhēng)取回來的利益本身就是被拆遷人的合法權(quán)益。</p><p>　　如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補(bǔ)償，那就錯(cuò)了，所謂位置決定立場(chǎng)，不要指望一個(gè)和你的利益站在對(duì)立面的人能最大程度幫你爭(zhēng)取利益，想要拿到合理的補(bǔ)償，一定要有打硬戰(zhàn)的

52、心理準(zhǔn)備。</p><p><b>　　(四)牽連式拆遷</b></p><p>　　相信大家都聽說過這樣的事情，遇到拆遷，如果家里有人在政府部門上班，政府就會(huì)讓他先回家，等簽完字再來上班。手段隱蔽一點(diǎn)的就是讓這些公務(wù)員的領(lǐng)導(dǎo)不停側(cè)面地過來做工作，施加壓力，如果你不簽字，他們就會(huì)通過各種方式刁難你，比如調(diào)離重要的工作崗位，每天嚴(yán)格的考核出勤等等。這一招還是很管用的，很

53、多被拆遷人就是在這樣的攻勢(shì)下無奈簽字。</p><p>　　還有一種情況就是，如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項(xiàng)目在向政府申請(qǐng)審批，或者有其他事項(xiàng)需要政府同意辦理，大多數(shù)也會(huì)因?yàn)椴疬w而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。</p><p><b>　　(五)斷水?dāng)嚯姅嗦?lt;/b></p><p>　　經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯?，施工不小心把路給挖了

54、、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因?yàn)樗麄兒芮宄?，斷水?dāng)嚯姸葦嗦窌?huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦你不能進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就必然會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長(zhǎng)期堅(jiān)持，無法長(zhǎng)期堅(jiān)持，就必然會(huì)在補(bǔ)償價(jià)格上作出讓步。</p><p>　　我們要提醒被拆遷企業(yè)的是，首先不要貿(mào)然搬家，即使出于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，另尋生產(chǎn)場(chǎng)所，也不要將全部機(jī)器設(shè)備搬走，總而言之，不能讓拆遷方看出你有撤退的動(dòng)向。其次利用現(xiàn)代設(shè)施自供

55、水電，柴油機(jī)發(fā)電，送水車送水，路被斷了就繞路，必走的路就自己修好。如果情況嚴(yán)重，因?yàn)楹凸╇姺酱嬖诠╇姾贤P(guān)系，也可以從這個(gè)角度要求供電方承擔(dān)恢復(fù)供電、賠償損失的賠償責(zé)任。如果斷水?dāng)嚯娚婕斑`法，也可以向公安部門報(bào)案，要求對(duì)違法行為進(jìn)行查處，如果公安不履行職責(zé)，我們還可以起訴公安不作為。</p><p>　　但是，切勿因?yàn)椴疬w方三斷而匆忙慌亂的找拆遷方談判，時(shí)機(jī)不正確必然會(huì)造成談判中的弱勢(shì)地位。</p>

56、<p><b>　　(六)違法偷拆</b></p><p>　　這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強(qiáng)制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會(huì)閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。</p><p>　　如果你去報(bào)警，拆遷方會(huì)裝出很無辜的樣子，說他完全不知情。不知道是被誰拆掉的。如果你報(bào)警，請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)破案，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種

57、案件的偵破似乎遙遙無期。所以一旦房子出現(xiàn)被偷拆的情況，被拆遷企業(yè)就會(huì)陷入很被動(dòng)的局面，因?yàn)檫@時(shí)候你再去找拆遷方談補(bǔ)償?shù)膯栴}，談判的形勢(shì)就是發(fā)生一百八十度的大轉(zhuǎn)彎，以前拆遷方求著你談，現(xiàn)在即使是你求著拆遷方談，他也會(huì)以各種理由搪塞、推脫。</p><p><b>　　(七)夸大違法</b></p><p>　　企業(yè)在建立生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，成立企業(yè)的過程中需要取得很多的審批文

58、件和相關(guān)的證照，比如土地的批準(zhǔn)文件，房屋規(guī)劃、施工的批準(zhǔn)文件，企業(yè)經(jīng)營(yíng)許可、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等等，因?yàn)閷徟氖掷m(xù)繁雜，大部分企業(yè)都不能做到完全的證照齊全，尤其是一些成立較早的企業(yè)，那時(shí)候拿地、建房也根本不需要那么多的審批手續(xù)，證照方面沒有那么嚴(yán)格的要求，以現(xiàn)在的法律標(biāo)準(zhǔn)來衡量，幾乎都存在證照不齊全的情形。</p><p>　　7*12小時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征

59、收關(guān)停維權(quán)三部曲”</p><p>　　北京吳少博律師事務(wù)所具備的三大資源和四大優(yōu)勢(shì)</p><p>　　一、我所維權(quán)具備的三大資源      1、著有《企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲》基于深厚的法學(xué)功底和十余年辦案經(jīng)驗(yàn)，吳少博主任律師協(xié)同整個(gè)律師團(tuán)隊(duì)，出版了《企業(yè)拆遷維權(quán)攻略》《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評(píng)析》《企業(yè)征收拆遷維權(quán)辦

60、案手記》三本書。詳盡的闡述了企業(yè)面臨征拆時(shí)，如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。該書受到全國(guó)中小企業(yè)和法律從業(yè)人員的廣泛歡迎。      2、一百多個(gè)企業(yè)維權(quán)學(xué)習(xí)視頻從2016年到2017年底，在一年多的時(shí)間里，以吳少博主任律師、李曉寧主任律師為首的律師團(tuán)隊(duì)，錄制了160多個(gè)法律學(xué)習(xí)視頻，為需要維權(quán)的群體提供專業(yè)的理論支持。     

61、 3、與眾多大型媒體合作一直以來，吳少博主任不遺余力的發(fā)展本所法律平臺(tái)-吳少博律所官網(wǎng)。同時(shí)，本所也擁有其他媒體資源，可與多家大型媒體合作，為企業(yè)維權(quán)提供媒體的輿論引導(dǎo)和支持。二、我所進(jìn)行企業(yè)維權(quán)的四大優(yōu)勢(shì)</p><p>　　1、承諾只為中小企業(yè)維權(quán)     近十年時(shí)間里，我們代理了800多家中小企業(yè)的征收拆遷維權(quán)案件。我們承諾，只為中小企業(yè)服

62、務(wù)。吳少博律師團(tuán)隊(duì)對(duì)專業(yè)領(lǐng)域不斷研究和探索，力求讓代理的每個(gè)案件達(dá)到最佳效果。努力打造出專業(yè)高效的企業(yè)維權(quán)律師團(tuán)隊(duì)。      2、一站式維權(quán)服務(wù)讓被委托方省心      從案情分析到提供評(píng)估機(jī)構(gòu)，從調(diào)查取證到談判協(xié)商，從行政復(fù)議到訴訟程序，直到案件結(jié)案，企業(yè)獲得合理補(bǔ)償。本所提供一站式服務(wù)，為企業(yè)主分憂，讓被委托

63、的企業(yè)省心省力。      3、開庭前模擬法庭實(shí)戰(zhàn)演習(xí)     本所律師嚴(yán)守律師的職業(yè)操守，認(rèn)真辦理每一個(gè)案件，真誠(chéng)對(duì)待每一個(gè)當(dāng)事人。在正式開庭之前，做好充分的準(zhǔn)備。不僅要奔赴各地調(diào)查取證，準(zhǔn)備法律文書，查閱大量的法律規(guī)定，還會(huì)在模擬法庭演播室，進(jìn)行模擬法庭的實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。    

64、60; 4、為每個(gè)案件提供多套方案      本所律師團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多年的摸索和研究，形成一整套理論與實(shí)踐相結(jié)合的辦案體系和流程?？梢愿鶕?jù)案件的不同類型，和實(shí)際情況，為當(dāng)事人提供多種解決方案。既可以挑選一種最有利的方案，也可以雙管齊下，一種以上方案同時(shí)進(jìn)行，從而有利于提高勝訴率，獲</p><p>　　2017年北京吳少博律師事務(wù)所代理的十大案件類

65、型</p><p>　　2017年，對(duì)于北京吳少博律師事務(wù)所是忙碌的，為了能更大程度的幫助我們的企業(yè)當(dāng)事人維護(hù)其合法權(quán)益，我所的律師常年奔赴在全國(guó)各地，進(jìn)行搜集證據(jù)，多方接洽，復(fù)議和訴訟。全所律師在承辦案件過程中，兢兢業(yè)業(yè)、盡心盡力，為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，受到當(dāng)事人的一致好評(píng)?；仡櫧荒甑墓ぷ?，對(duì)我所承辦的案件進(jìn)行分類，大致分為十個(gè)案件類型，并在諸多成功案例中擷取其中的10個(gè)代表性案例分享給大家，為即將

66、面臨征收拆遷或已經(jīng)遭遇拆遷的企業(yè)朋友提供一些指導(dǎo)，用案件事實(shí)告訴大家企業(yè)拆遷維權(quán)并不可怕。</p><p>　　1.江蘇連云港某建材企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：合法企業(yè)，面臨征收，征收方威逼利誘，被迫簽訂空白協(xié)議</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：當(dāng)事人企業(yè)為當(dāng)?shù)乜萍紕?chuàng)新型生產(chǎn)企業(yè)，占地面積1.7萬平，曾多次獲得科技獎(jiǎng)項(xiàng)和被評(píng)為先進(jìn)單位。2017年6月當(dāng)?shù)?/p>

67、政府對(duì)企業(yè)實(shí)施征收，當(dāng)事人找專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值為5000余萬，當(dāng)?shù)卣魇辙k聘用拆遷公司以1000余萬的補(bǔ)償價(jià)格征收當(dāng)事人企業(yè)，當(dāng)事人不同意，第三方拆遷公司采用威脅恐嚇的方式脅迫當(dāng)事人及家人，當(dāng)事人由于被長(zhǎng)時(shí)間的騷擾恐嚇，最后妥協(xié)簽下空白協(xié)議。數(shù)日之后，面對(duì)即將關(guān)停的企業(yè)和家人的殷切期盼，當(dāng)事人懷著維權(quán)的決心，北上聘請(qǐng)律師介入。</p><p>　　2.山東濰坊某房屋征收案</p><p&

68、gt;　　推薦理由：以拆違名義變相征收，當(dāng)事人欲哭無淚</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：當(dāng)事人涉案房屋面積約12000平米，由于當(dāng)?shù)鼗疖囌灸蠌V場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)建筑，要求征收當(dāng)事人房屋，征收方與當(dāng)事人溝通征收事宜，在未談及補(bǔ)償問題時(shí)，當(dāng)事人不同意搬遷，隨后，當(dāng)?shù)爻鞘泄芾硇姓?zhí)法局下達(dá)了《行政處罰書》，內(nèi)容大致為當(dāng)事人的房屋為違章建筑，責(zé)令其限期拆除，逾期不拆則強(qiáng)制拆除。在當(dāng)事人聘請(qǐng)律師進(jìn)行維權(quán)后，相關(guān)部門又作出了撤銷《行政

69、處罰決定書》的決定。萬萬沒想到，第二天凌晨，當(dāng)事人1萬多平米的建筑卻被強(qiáng)制拆除。</p><p>　　3.濟(jì)南某加油站征收案件：</p><p>　　推薦理由：房屋和地上物建筑價(jià)值低，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)補(bǔ)償是關(guān)鍵</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：當(dāng)事人涉案建筑用于經(jīng)營(yíng)加油站，占地面積約1200平方米。加油站已經(jīng)取得《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》、《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》，但因位于

70、與加油站相毗鄰道路的擴(kuò)建項(xiàng)目規(guī)劃之中，被政府認(rèn)定為違建，先是處以罰款，又在2014年和2016年兩次發(fā)文決定限期予以拆除。經(jīng)過訴訟與談判，政府同意在道路擴(kuò)建項(xiàng)目正式實(shí)施之前不予拆除。但進(jìn)入今年以來，政府卻突然毀約，想要再次實(shí)施之前作出的拆除決定。當(dāng)事人無奈，聘請(qǐng)律師介入。</p><p>　　4.上海某貿(mào)易城集體維權(quán)案件</p><p>　　推薦理由：招商引資，被拆遷人勢(shì)單力薄，遭遇強(qiáng)拆，

71、維權(quán)艱難</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：90年代，在鎮(zhèn)政府倡導(dǎo)下，某村村委會(huì)成立**實(shí)業(yè)公司，建造大型貿(mào)易市場(chǎng)，有縣計(jì)委立項(xiàng)、各部門批準(zhǔn)，建**貿(mào)易城，采取一次規(guī)劃，分期實(shí)施，歷經(jīng)四年成立公司，面向全國(guó)招商。在貿(mào)易城建設(shè)過程中，該實(shí)業(yè)公司自主開發(fā)部分土地，剩余土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，所有建筑取得了一系列審批文件，但是關(guān)鍵的規(guī)劃許可以及房地產(chǎn)權(quán)證沒有取得，而因招商引資推進(jìn)，全國(guó)各地投資者均在此購置商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

72、。2017年，當(dāng)?shù)卣M(jìn)行環(huán)境整治項(xiàng)目，對(duì)商鋪下達(dá)強(qiáng)制拆除決定書，并直接進(jìn)行強(qiáng)制拆除，當(dāng)?shù)卣闪⒄勁行〗M，與客戶溝通補(bǔ)償問題，補(bǔ)償價(jià)格為1300元每平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，商鋪業(yè)主紛紛維權(quán)。</p><p>　　5.江山某物流公司強(qiáng)拆維權(quán)案</p><p>　　推薦理由：招商引資建廠，以“違建”名義強(qiáng)拆，當(dāng)事人上訪惹刑事責(zé)任。</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：當(dāng)事人為

73、某物流公司經(jīng)理，2009年該物流公司被某村招商引資進(jìn)來，租賃該村土地，簽訂《場(chǎng)地租賃協(xié)議》，房屋權(quán)屬屬于村民小組，租期19年，在此期間，當(dāng)事人與人合資成立另外一家物流公司，并加建建筑用于租賃和自用。2016年7月1日，當(dāng)?shù)匾?guī)劃局下達(dá)《違章建筑限期拆除決定書》，次日街道、村委、城規(guī)和規(guī)劃局及對(duì)當(dāng)人事房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除，當(dāng)事人前去制止，被對(duì)方打傷，一周后，律師介入，對(duì)強(qiáng)拆和打人事宜進(jìn)行調(diào)查取證和訴訟。2017年3月，當(dāng)事人上訪，被上訪地警方拘

74、留。2017年11月，開庭審理，釋放當(dāng)事人。</p><p>　　6.營(yíng)口某房地產(chǎn)開發(fā)商征收案</p><p>　　推薦理由：開發(fā)商作為被征收人，涉及金額巨大</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：2001年，遼寧某市決定拆除舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建設(shè)新的綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，之后在2003年年底，當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商接手該建設(shè)項(xiàng)目并按規(guī)劃建設(shè)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和商住樓，至2006年初，一期工程宣告竣工驗(yàn)

75、收，面積約15000平方米。2008年4月，該項(xiàng)目被納入房屋征收范圍，此時(shí)一期項(xiàng)目已經(jīng)部分投入使用，配套水電、暖氣、綠化、道路已經(jīng)完成，二期工程正在動(dòng)工。一時(shí)間開發(fā)商陷入窘境，開發(fā)商已經(jīng)投入大量成本，即將完成建設(shè)以回籠資金時(shí)卻又面臨拆遷停工。而政府在補(bǔ)償中卻未提供完整評(píng)估報(bào)告及各類法律文書，僅以清單形式出具所謂“結(jié)果”作為補(bǔ)償依據(jù)，不僅難以令人信服，補(bǔ)償項(xiàng)目也有漏算，根本無法彌補(bǔ)開發(fā)商的前期投入。</p><p>

76、;　　7.上海重固數(shù)家企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：企業(yè)房屋有的是有證的，有的是無證，一刀切處理。</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：上海重固鎮(zhèn)數(shù)家企業(yè)在集體企業(yè)改制過程中取得了涉案土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，之后因經(jīng)營(yíng)需要自行擴(kuò)建了部分房屋。后該等企業(yè)建筑被納入當(dāng)?shù)亍俺侵写濉备脑煺魇枕?xiàng)目中，政府不談補(bǔ)償，卻在今年4月對(duì)企業(yè)作出《限期拆除決定書》，將建筑認(rèn)定為違建，然而決定書中未依法確

77、定違建面積，僅籠統(tǒng)的將包括具有完善證照的房屋在內(nèi)的全部企業(yè)建筑認(rèn)定為違建。隨后政府在年中對(duì)企業(yè)采取了停電、停水措施，同樣沒有區(qū)分有證房屋和無證房屋，甚至存在因承租企業(yè)部分建筑的商戶環(huán)評(píng)不達(dá)標(biāo)就要對(duì)該企業(yè)本身采取相應(yīng)措施的離奇情況。</p><p>　　8.云南某國(guó)有企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：國(guó)有企業(yè)與征收方之間的關(guān)系，補(bǔ)償只能通過談判來解決</p><p

78、>　　案情簡(jiǎn)介：今年9月，云南某地因修建道路需要占用某國(guó)有企業(yè)廠區(qū)，政府為保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)愿意提供征收補(bǔ)償，但該企業(yè)因研發(fā)專利需要，廠區(qū)內(nèi)存在各類特種設(shè)備，廠房及地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施大多為專門適配此類設(shè)備，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般市場(chǎng)價(jià)。政府因沒有征收此類企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，按照一般標(biāo)準(zhǔn)提供的補(bǔ)償不能滿足企業(yè)搬遷的資金缺口，而企業(yè)內(nèi)部也缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于哪些項(xiàng)目能獲得補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臄?shù)額如何計(jì)算缺乏了解，一時(shí)間雙方陷入明知補(bǔ)償金

79、額不足卻不知如何下手予以計(jì)算的僵局。</p><p>　　9.揚(yáng)州某服裝企業(yè)征收案</p><p>　　推薦理由：通過非訴手段爭(zhēng)取補(bǔ)償</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：江蘇某企業(yè)于2010年出讓取得約11000平方米土地，隨后于2012年建成房產(chǎn)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并進(jìn)行了相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記。2016年，因當(dāng)?shù)匦藿ǜ哞F需要，鎮(zhèn)政府決定征收企業(yè)使用的土地，但補(bǔ)償問題經(jīng)雙方多次談判依

80、舊遲遲無法落實(shí)。到今年年中，不斷有不明人士到企業(yè)墻外施工，將企業(yè)圍墻、大門挖倒，聲稱是為了維修下水管道，進(jìn)入10月后，更是有當(dāng)?shù)爻枪?、?zhèn)政府帶隊(duì)，帶領(lǐng)高鐵項(xiàng)目建設(shè)人員，搬開大門，截?cái)啾O(jiān)控，進(jìn)入企業(yè)園區(qū)，進(jìn)行相關(guān)測(cè)繪施工，一時(shí)間氣氛十分緊張，企業(yè)時(shí)刻面臨強(qiáng)制拆除，律師介入，多方接洽商談，沒有經(jīng)過訴訟“輕松”結(jié)案。</p><p>　　10.四川養(yǎng)殖場(chǎng)禁養(yǎng)案件</p><p>　　推薦理由：以

81、環(huán)保禁養(yǎng)名義強(qiáng)制關(guān)停養(yǎng)殖場(chǎng)，養(yǎng)殖賠償無覓處</p><p>　　案情簡(jiǎn)介：當(dāng)事人在2012年成立農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，以養(yǎng)殖、銷售、屠宰肉牛為主業(yè)，2017年，當(dāng)?shù)丨h(huán)保局下達(dá)《責(zé)令改正違法行為決定書》，當(dāng)事人企業(yè)為“秸稈、稻草和野草養(yǎng)牛、牛吃草、牛糞回田”的可持續(xù)循環(huán)的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，力求在盈利的同時(shí)對(duì)環(huán)境造成“零污染”。當(dāng)事人所在區(qū)域?yàn)榉墙B(yǎng)區(qū)進(jìn)行禁養(yǎng)限養(yǎng)，不符合《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》的規(guī)定。2017年，全國(guó)實(shí)

82、行養(yǎng)殖場(chǎng)的禁養(yǎng)關(guān)停，但應(yīng)區(qū)分企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)給予合理補(bǔ)償。         7*12小時(shí)免費(fèi)咨詢：010-61057018，咨詢即有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)我所出版的“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲”</p><p>　　我們代理的企業(yè)案件最后達(dá)到的維權(quán)效果</p><p>　　【案例解讀】我所代理哈爾濱某實(shí)業(yè)公

83、司，最終獲得1億多補(bǔ)償案例【案例解讀】我所代理貴州某房地產(chǎn)開發(fā)公司最終獲得3.6億補(bǔ)償案例【案例解讀】青州某機(jī)械廠遭強(qiáng)拆，確認(rèn)省政府征地批復(fù)違法，最終獲600萬賠償案例【案例解讀】我所代理山東某加油站，補(bǔ)償額從29萬提高到170萬，17畝土地異地安置案例【案例解讀】包頭正華保溫材料有限公司成功維權(quán)，補(bǔ)償額從200多萬到900萬案例！【案例解讀】北京某4s店拆遷維權(quán)案，補(bǔ)償額成功翻至30倍案【案例解讀】南京某企業(yè)承租某村集體土

84、地建廠房，最終獲得2430萬補(bǔ)償案例【案例解讀】集體土地上的承租企業(yè)不給停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，我所律師成功維權(quán)案例【案例解讀】安徽某礦業(yè)公司沒有合法手續(xù)，最終獲得了800萬賠償案例案例【案例解讀】山東某地小產(chǎn)權(quán)房集體維權(quán)成功，最終停止強(qiáng)拆，獲得賠償案例【案例解讀】“土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補(bǔ)償從0提高到390萬案例【案例解讀】黑龍江肇東養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷維權(quán)案，成功推翻原審判決案例【案例解讀】烏魯木齊某林木企業(yè)被征收，經(jīng)多輪投訴

85、舉報(bào)，最終獲合理賠償案例【案例解讀】如何在沒有合法手續(xù)的拆遷項(xiàng)目中進(jìn)行維權(quán)【案例解</p><p>　　“企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)三部曲”律所著書：http://www.cqwq01.com/article/2128.html</p><p>　　6分鐘帶你全面了解北京吳少博律師事務(wù)所（宣傳片）：http://www.cqwq01.com/article/2544.html &l

86、t;/p><p>　　北京吳少博律師事務(wù)所，專業(yè)企業(yè)拆遷征收關(guān)停維權(quán)，免費(fèi)咨詢：010-61057018！，來電有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)律所著書。</p><p>　　鄭重聲明：本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、偽原創(chuàng)等，其他平臺(tái)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。</p><p>　　溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所，10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，各位企業(yè)當(dāng)事人面臨拆遷征收時(shí)，補(bǔ)償?shù)停a(bǔ)償不