2009年鄭州市某國際裝飾廣場可研報告

1、<p>　　××國際裝飾廣場可研報告</p><p>　　項目研究單位：河南佳鑫營銷顧問有限公司</p><p>　　完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日</p><p><b>　　目　　　錄　</b></p><p>　　一、河南省××投資有限公司簡介………

2、…….………………………4</p><p><b>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況</b></p><p>　　（二）企業(yè)管理人員概況</p><p>　　二、鄭州市宏觀背景分析………………………………………………6</p><p>　　三、行業(yè)選擇分析………………………………………………………10</p><

3、;p>　　四、全國主要城市燈具發(fā)展狀況………………………………………13</p><p>　　五、鄭州市燈具市場狀況分析…………………………………………18</p><p>　　六、河南省其他城市燈具狀況分析……………………………………24</p><p>　　七、廣告材料市場分析…………………………………………………26</p><p&g

4、t;　　八、項目概論……………………………………………………………31</p><p><b>　　（一）宗地概況</b></p><p><b>　?。ǘ╉椖靠傮w概述</b></p><p><b>　　（三）項目定位</b></p><p><b>　?。ㄋ模┠?/p>

5、標客戶定位</b></p><p>　　九、項目周邊市場情況分析……………………………………………36</p><p>　　十、 規(guī)劃設計方案……………………………………………………38</p><p>　　(一)、整體規(guī)劃方案</p><p>　?。ǘ⒅饕洕夹g指標</p><p>　　十一、投資

6、估算…………………………………………………………39</p><p>　　十二、商務酒店收益分析………………………………………………41</p><p>　　十三、投資收益分析（含租金敏感性分析）…………………………42</p><p>　　十四、盈虧平衡分析……………………………………………………44</p><p>　　十五、資金占用峰值

7、分析………………………………………………46</p><p>　　十六、凈現金流、現金正流入時間……………………………………47</p><p>　　十七、投資回收期………………………………………………………48</p><p>　　十八、項目投資風險分析………………………………………………49</p><p>　　十九、融資歸還能力分析……

8、…………………………………………51</p><p>　　二十、主要結論…………………………………………………………52</p><p>　　一 河南省××投資有限公司簡介</p><p><b>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況</b></p><p>　　河南××投資有限公司（以下簡

9、稱：××公司）成立于2006年10月26日，注冊資金5000萬元、法人代表××；股東構成：上海××金屬材料有限公司，投資比例99%；×××，投資比例1%。××公司注冊地址：鄭州鄭東新區(qū)鄭汴路；經營范圍：房地產開發(fā)經營；物業(yè)管理（憑資質證經營）；房地產投資；鋼材、建筑材料的銷售；酒店管理。</p><p>

10、　　企業(yè)理念：公司奉行“質樸勤奮、謙恭仁厚、謹嚴高效、創(chuàng)新超越”的企業(yè)理念，秉承“自立、自主、自勝、自治”的創(chuàng)業(yè)觀念,加強公司內部的文化建設，除了對企業(yè)員工的業(yè)務培訓外，更是加強對員工素質和企業(yè)理念的滲透，以超越同行業(yè)先進的經營理念、嚴格的考核制度及人性化的管理制度，充分調動每個員工的工作積極性和主觀能動性。公司員工上下團結一心，銳意進取，愛崗敬業(yè)，充分體現了 “以質贏客”的客戶觀,為客戶創(chuàng)造了最大價值。</p><

11、p><b>　?。ǘ┕芾砣藛T狀況</b></p><p>　　公司法定代表人、執(zhí)行董事××，現年38歲，上海交通大學安泰管理學院畢業(yè)，在職研究生學歷，工商管理碩士學位，鄭州市××投資有限公司董事長。</p><p>　　總經理××，現年44歲，鄭州大學研究生畢業(yè)， 清華大學EMBA（在讀），經濟師、企

12、業(yè)法律顧問職稱。 </p><p>　　公司的領導班子成員精誠團結，在行政管理、工程建設、市場營銷方面都是同行業(yè)的精英骨干。公司其他管理人員均具有一定的房地產開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的管理團隊。</p><p>　　公司編制職工80人，現有職工61人，具有專業(yè)技術職稱人員30名，其中管理類人員12人，工程類人員21人，財務類人員5人，營銷類人員23人。公司下設監(jiān)察部、行政部、財務部、工

13、程部、預算部、采購部、營銷部（招商組、策劃組、客服組）、物業(yè)部。</p><p>　　最好補充之前的開發(fā)業(yè)績，尤其是商業(yè)地產的開發(fā)和經營業(yè)績。</p><p>　　二 鄭州市宏觀背景分析</p><p><b>　　1．鄭州市城市簡介</b></p><p>　　鄭州——河南省省會城市，是全省政治、經濟、文化的中心，位于

14、中原腹地，黃河中下游分界處，市內設6區(qū)，轄新鄭、新密、登封、滎陽、鞏義5市和中牟一縣，全市面積7505平方公里，鄭州作為河南省省會城市，地處中原腹地。是中國重要的交通樞紐，京廣、隴海兩大鐵路動脈在此交匯，鐵路貨運口岸正式對外開放，擁有亞洲最大的鐵路編組站、全國最大的零擔貨物中轉站和國務院批準的出口加工區(qū)。公路交通有310、107國道，東有京珠高速公路，北有連霍高速公路。航空有新鄭機場。</p><p>　　鄭州市

15、在中國版圖的位置圖</p><p>　　鄭州商貿發(fā)達，是國務院確定的3個商貿中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿設施和輻射區(qū)域的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內外萬余家商貿機構在鄭州設有辦事處或經營場所。</p><p><b>　　2、鄭州城市規(guī)劃</b></

16、p><p>　　根據：《鄭州市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》</p><p>　　到2020年，鄭州市將發(fā)展成為一個南北寬，東西長的帶狀城市，整個城市發(fā)展呈兩個“V”字形的發(fā)展態(tài)勢 。</p><p>　　向東發(fā)展是目前鄭州市發(fā)展的主要方向，鄭州新區(qū)是目前發(fā)展的重點方向。</p><p>　　鄭州新區(qū)開發(fā)建設的大幕已拉開，鄭州新區(qū)下轄18

17、40平方公里，西起中州大道、東至中牟縣東邊界、南至航港區(qū)、北至黃河大堤，統(tǒng)管“五區(qū)一縣”。</p><p>　　目前，鄭州新區(qū)的組織架構已經成立，空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃正在編制，市委市政府提出的階段性目標是：“三年打基礎、五年出形象、十年建新區(qū)”。</p><p>　　鄭州新區(qū)將以構建綜合交通樞杻?yōu)楹诵模瑢崿F客運“零距離換乘”、貨運“無縫對接”的目標；鐵路方面，新區(qū)將加緊建設鄭西、石武和鄭徐客運

18、專線，推進鄭渝鐵路前期工作。另外公路、航空也加強建設力度，盡快形成區(qū)域內的骨干路網體系。</p><p>　　鄭州新區(qū)將建全省進出口最大集散地，推進一批重大項目建設。</p><p>　?。ㄠ崠|新區(qū)經過幾年的建設，現在實際進展與當初規(guī)劃相比情況如何？建議增加一節(jié)進行對比）</p><p>　　3．鄭州市區(qū)域專業(yè)市場分布</p><p>　　3

19、.1 鄭州市專業(yè)市場分布</p><p>　　根據調研鄭州市專業(yè)市場主要分布如下圖：</p><p><b>　　分布圖顯示</b></p><p>　　鄭州的專業(yè)市場主要集中在城市的東部、南部、北部及火車站區(qū)域，形成了火車站、鄭汴路、航海路南三環(huán)、北環(huán)幾大專業(yè)市場集群。西部的專業(yè)市場數量相對較少。</p><p>　　

20、3.2鄭州商業(yè)現狀（此部分題目與內容不是十分吻合，改為鄭州商業(yè)特點）</p><p>　　商業(yè)類別齊全，區(qū)域分布特征較為明顯。</p><p>　　根據鄭州市目前的整體發(fā)展規(guī)劃（可否找到經過有關部分批準的此規(guī)劃？具體對商都路商圈是如何定位的？其發(fā)展規(guī)劃是怎樣的?），商都路商圈是鄭州市重點規(guī)劃發(fā)展的家居建材類物流商圈，從產業(yè)政策導向和交通配套等方面都有較強的支持，發(fā)展前景廣闊。</p&

21、gt;<p>　　商都路（家居建材）商圈，已經初步形成建材類商住物流區(qū)，并輻射到山西、河北、山東、安徽等周邊省市。</p><p>　　3.3鄭州物流商業(yè)現狀</p><p>　　物流商業(yè)已占據鄭州商業(yè)的半壁江山（這個結論最好用具體數據作為基礎），發(fā)展迅速，逐步向規(guī)模化、產業(yè)化、集約化等多方向發(fā)展，將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商貿經營格局。</p><p>　　目前，鄭

22、州市物流類商業(yè)項目供應面積較大，平均每個項目建筑面積達到27萬平米。</p><p>　　三 行業(yè)選擇分析</p><p>　　結合項目自身優(yōu)劣勢條件（建議給出具體的優(yōu)劣勢條件，并使用swot矩陣進行分析），以及對市場狀況的分析發(fā)現（理由不夠充分，為什么不選擇其他行業(yè)？建議對鄭州的市場狀況做出簡明分析）：目前燈具和廣告材料二個細分行業(yè)具有較強的可操作性，因此，本次重點針對這兩類市場進行

23、重點分析，為項目行業(yè)定位和產品規(guī)劃提供參考依據。</p><p>　　為此，我們實地考察了廣東、浙江、上海、江蘇、福建、北京、黑龍江等十余個省市，獲取了大量的一手資料；并與商務部、全國燈具協會、全國廣告材料分會等取得了直接聯系，得到了各行業(yè)的發(fā)展狀況一手真實數據。此外，還針對相關行業(yè)的從業(yè)者進行了一系列的訪談，了解到他們的經營意愿。</p><p>　　1． 全國燈具行業(yè)市場規(guī)模</

24、p><p>　　伴隨國家宏觀經濟的利好消息，我國照明燈具行業(yè)在近幾年持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展。據相關數據顯示，我國照明行業(yè)銷售額連續(xù)5年以20%左右的速度迅猛遞增，且勢頭不減。</p><p>　　據統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2008年底，照明電器行業(yè)累計完成工業(yè)總產值2000多億元，比上年同期增長25%；產品銷售率為98.19%；累計銷售收入587.09億元（數據相互矛盾，銷售收入只有總產值的30％不到）

25、，利稅總額215.32億元。</p><p>　　1.1、我國燈具類別構成分析</p><p>　　燈具市場需求主要由民用燈具和專業(yè)燈具兩大部分構成，其中民用燈具是目前整體燈具市場主要部分，占據整體燈具市場份額的七成以上。而民用燈具市場的需求狀況也是居民生活水平和居住條件改善的直觀體現，與經濟發(fā)展和房地產供給狀況成正比關系。</p><p>　　同時，國內目前大多數

26、的燈具生產和經營也是圍繞民用燈具進行，專業(yè)燈具主要依賴進口和少數國內技術領先企業(yè)，產銷渠道也較為專一，因此，這里重點研究與民用燈具市場的供需狀況。</p><p>　　1．2 全國燈具行業(yè)產地狀況分析</p><p>　　我國燈具業(yè)市場的重心，集中在廣東沿海及華東、浙江一帶。其中廣東省的中山市是目前國內最大的生產銷售基地，該市生產的燈具2007年就占到全國75％以上的市場份額，年燈具產值

27、達105億多元人民幣，部分產品還出口海外其他國家和地區(qū)。江蘇、浙江一帶燈具行業(yè)也比較發(fā)達，其中主要集中在常州及周邊地區(qū)。（此處論述與下圖數據不一致，下圖沒有給出數據年份）</p><p>　　1．3 全國燈具行業(yè)年銷售額分析</p><p>　　2000年－2006年國內照明行業(yè)銷售總額（單位：億元人民幣，最好給出數據來源，另外數據較早，應找到07、08年的數據進行分析）</p>

28、;<p><b>　　二 項目概論</b></p><p>　　從上表可看出，燈具市場的市場銷售都是一路上揚，市場銷售很好，創(chuàng)造了不菲的市場銷售業(yè)績。（經濟危機后，此結論是否發(fā)生改變?房地產行業(yè)出現的下滑對燈具是否有影響？）</p><p>　　四 全國其他主要城市燈具市場狀況</p><p>　　為了更好的了解鄭州燈具市場的

29、狀況，對其他重要同級別城市，尤其是其他省會城市的燈具市場進行研究，作為鄭州燈具市場的參照。</p><p>　　其他主要城市燈具市場狀況</p><p><b>　　北京</b></p><p><b>　　武漢</b></p><p><b>　　長沙</b></p&g

30、t;<p>　　2、各主要城市燈具市場供應規(guī)模統(tǒng)計表</p><p>　　從上表可以看出，各大城市的燈具市場的空置率都極低，處于供不應求的狀況；另外，與其他同等級別城市對比，鄭州目前的燈具市場供應規(guī)模明顯偏小，市場空間較大。按照平均水平200平米/萬人的數據計算（以房屋開發(fā)面積為基準是否更合適？這樣與本節(jié)3的論述一致），鄭州應有燈具市場供應規(guī)模約為14.3萬平米，與現狀供應面積有較大差距。</

31、p><p>　　此外，鄭州是全國人口第一大省，又是中原地區(qū)的核心城市，因此省會城市的燈具市場的輻射人群要遠遠超過其他省會城市，因此燈具市場的需求規(guī)模應該大于其他省會城市。</p><p>　　從省會城市與該省人口數量的對比情況來看，河南省的數值也遠遠低于其他同級省會城市，按照平均值23.4平米/萬人的指標來計算，鄭州市至少需要21.7萬平米的燈具市場，才能滿足全省的燈具消費需求。</p&

32、gt;<p>　　3、 國內燈具市場需求總體趨勢分析</p><p>　　隨著國內生產總值的持續(xù)增長，人們的消費意識及消費水平也正逐步加強。從我國房地產投資情況來看，商業(yè)營業(yè)用房占據了投資額絕對大的比重，其投資增長速度也是最快的。因此，其對于高檔燈具燈具的需求正日益突出。同時，商品房的空置面積呈現負增長，其中商品住宅負增長15.6％，辦公樓負增長1.4％，說明目前對于這兩塊房產的燈具需求應用非常強大

33、。</p><p>　　因此，按照國內GDP增長水平及房地產行業(yè)相關狀況，我們預計，2010年國內照明行業(yè)銷售總額將達到1580億元，保持20％的增長趨勢。（12頁數據：2006年國內照明行業(yè)銷售總額1300，如果保持20%的增長，2007年就達到1560億元，那么2010年應該為2700億）</p><p>　　展望未來的國內市場，需求仍會呈逐年增長趨勢，以下強力因素都預示著我國照明市場

34、仍有很大的潛力可挖。</p><p>　　◎基礎設施建設方面：</p><p>　　機場、鐵路、港口、城市軌道交通等訊速發(fā)展，每一項工程均需要照明。 </p><p>　　◎城市亮化工程方面：</p><p>　　城市廣場、綠地、道路、建筑物泛光照明，已從大城市發(fā)展到中小城市，隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城市亮化工程方面的需求潛力巨大。 &

35、lt;/p><p>　　◎工業(yè)、商業(yè)照明方面：</p><p>　　工廠越來越重視照明對企業(yè)生產效率提高的作用，商業(yè)企業(yè)為吸引顧客，不惜花費更多的財力用于商場照明，寫字樓、學校、醫(yī)院的照明也有明顯的改善。 </p><p>　　◎在西部大開發(fā)的形勢下，中西部地區(qū)的發(fā)展同樣不可忽視。從東到西形成一個梯度，形成對產品檔次的不同需求，市場潛力是相當可觀的。</p>

36、;<p>　　4、燈具行業(yè)進入條件</p><p>　　從市場的基本狀況來看，目前，全國燈具一級集散地為廣東古鎮(zhèn)和江浙地區(qū)，成熟度較高，但鄭州本地以及整個河南的燈具市場仍然處于比較初級的階段，燈具類市場供應規(guī)模較小，市場需求較大。而燈具行業(yè)由于本市（？）利潤率較高，租金承受能力也較強。</p><p>　　此外，我們對鄭州本地和廣東、江浙一帶的燈具經營商戶進行了一次直接的訪談

37、，發(fā)現有65％的鄭州本地燈具經營商戶，以及55％的廣東和江浙燈具經營商戶，對開設新店或進入鄭州市場有較強的欲望。</p><p>　　同時，由于燈具市場的服務半徑和競爭半徑相對較小，尤其是零售和再批發(fā)的服務半徑基本基本鎖定在300公里之內(或3小時車程以內)，因此，鄭州一方面作為河南省乃至中原地域的核心城市，能夠起到區(qū)域燈具中心城市的作用，又能有效避免廣東和江浙的廠家批發(fā)和一級集散地的競爭壓力。</p>

38、;<p>　　五 鄭州燈具市場狀況分析</p><p>　　1、鄭州市燈具市場經營規(guī)模</p><p>　　目前鄭州市在營業(yè)的燈具市場僅有金泰成燈飾廣場、鄭州東建材燈飾廣場、名優(yōu)燈具廣場、香江燈具城4個形成了一定的經營規(guī)模，經營面積約為13.2萬平米，此外新開的天榮國際建材港燈具區(qū)5萬平米，由于位置偏遠等原因，經營狀況一般。（上文15頁指出“鄭州應有燈具市場供應規(guī)模約為14

39、.3萬平米，與現狀供應面積有較大差距”，但目前的經營面積已經為“13.2+5=18.2萬平米”，已經高出鄭州應有燈具市場供應規(guī)模）</p><p>　　致ot從已經開業(yè)的4個燈具市場的經營狀況來看，由于位置優(yōu)越，經營時間較長，很少有空置商鋪，而新開的天榮建材港的燈具區(qū)，由于位置偏遠，經營時間短，經營狀況不佳，空置率較高。</p><p>　　2、 鄭州燈具市場狀況</p>&

40、lt;p><b>　　2.1 營業(yè)額</b></p><p>　　從營業(yè)額狀況可以看出，市場基礎較好、位置優(yōu)越的東建材燈具、名優(yōu)燈具和金泰成燈具營業(yè)額較高，而位置偏遠、市場基礎薄弱的天榮燈具營業(yè)額較低。這也反映出各個市場的成熟度。</p><p><b>　　2.2經營面積</b></p><p>　　可見，除了金泰

41、成是1997年開業(yè)的老市場，平均商戶規(guī)模較小以外，其他幾個市場的平均經營面積大多在200平米以上。</p><p>　　從平均租金和空置率水平來看，雖然東建材和名優(yōu)的租金單價水平和總價水平都較高，但空置率都非常低，金泰成由于經營歷史和位置的原因，也維持了較高的租金單價水平。而的天榮燈具，由于位置、經營歷史等原因，在極低的租金水平下，空置率仍然較高。</p><p>　　2.3 商戶經營級

42、別及經營面積</p><p>　　從目前鄭州的燈具經營商戶的經營級別和面積來看，零散經營和經營面積在260平米以下的小商戶占到總數的90％左右，一級代理、廠家直營的較大商戶只占10％左右，一方面反映了鄭州本地的生產廠家較少的現狀，另一方面，也反映出各大廠家和一級代理商，還沒有足夠重視到鄭州以及河南整體的燈具市場需求。</p><p><b>　　2.4經營模式</b>

43、</p><p>　　從燈具市場的經營模式來看，東建材、名優(yōu)和金泰成的商鋪都是自租不售（？），統(tǒng)一經營，而天榮燈具市場的商鋪則是散售之后由有主自行租賃，這也是造成市場經營狀況反差的一個原因。包括籌備中的香江燈具城也是采取只租不售的經營模式（16頁表格中顯示香江燈具城已經開業(yè)，入住商戶280戶）。因此，至少應該保留市場的統(tǒng)一經營權</p><p><b>　　小結：</b&g

44、t;</p><p>　　◆地理位置是鄭州燈具市場經營成敗的第一要素；</p><p>　　◆市場氛圍對項目的經營狀況影響巨大，例如名優(yōu)燈具市場，雖然2005年才開始營業(yè)，但依靠自身建材市場和東建材市場的商業(yè)氛圍，迅速取得了較大的市場份額；</p><p>　　◆統(tǒng)一的招商經營和宣傳，是市場成功的重要條件；</p><p>　　◆目前鄭州的燈

45、具類商業(yè)供應以小面積單元，靈活組合的方式進行招商的模式較為成功。</p><p>　　2．5 經營輻射范圍</p><p>　　從燈具經營的輻射范圍來看，本市和本省內的客戶占到八成左右(本市卡號45%,本省內占37%)，其他省外的客戶僅占兩成。這說明輻射范圍主要以省會城市為中心，輻射全省范圍，附帶周邊省份距離自身省會城市較遠的城市，是燈具市場的一個顯著特征。</p><

46、p>　　2．6 經營者來源比例</p><p>　　從經營者的來源來看，鄭州本地的經營者占據絕大多數，達到65%；江浙一帶的經營者也有相當一部分看到了鄭州以及河南的市場，前來經營，占到20%。</p><p><b>　　小結：</b></p><p>　　◆從目前鄭州燈具市場的經營商戶狀況來看：</p><p>

47、;　　◆中小面積的低級別經營者較多，一級代理、廠家進駐大商戶較少；</p><p>　　但僅就中小面積的商戶經營規(guī)模來看，也遠遠高于其他類別的經營規(guī)模；</p><p>　　◆輻射區(qū)域基本以本省為主，兼顧部分省外城市；</p><p>　　◆本地以外商戶占到總商戶三成以上，說明鄭州燈具市場的受關注度正在提高；</p><p>　　六 河南其

48、他城市燈具市場狀況</p><p>　　河南省其他城市燈具市場狀況</p><p>　　從河南主要城市的燈具市場的供應狀況來看，全省燈具市場供應規(guī)模僅有不到16萬平米，相當于一個同等級別的省會城市的燈具市場供應規(guī)模，供給嚴重不足。（前述中鄭州現有的5個燈具市場經營面積已經為18.2萬平米，本段全省才16萬平米。）</p><p>　　2、 鄭州及周邊城市未來燈具市場

49、預測</p><p>　　由于燈具市場的主力是民用燈具市場，因此于住宅市場的開發(fā)建設有著密切的關聯，因此重點從鄭州及周邊城市未來的房地產發(fā)展狀況，來考察燈具市場的未來狀況。</p><p>　　隨著河南房地產市場的不斷升溫，至2007年初入市的住宅供應面積就超過1400萬平米，周邊主要城市也有近千萬平米的供應入市，這些住宅都將在未來的1～3年內入住，屆時將產生對燈具市場的巨大需求。<

50、/p><p><b>　　總結：</b></p><p>　　●各省會級城市的燈具市場經營狀況普遍較好；</p><p>　　●鄭州燈具市場供應規(guī)模相對偏小，經營級別偏低，發(fā)展前景廣闊；</p><p>　　●燈具類商業(yè)經營形象好檔次高，經營垃圾少，便于打造市場形象；</p><p>　　●未來鄭州及

51、周邊地區(qū)燈具市場需求量巨大。</p><p>　　●燈具經營者對鄭州未來燈具市場普遍看好，愿意前來經營。</p><p>　　●考慮到省會城市燈具市場人口比例，和省會城市燈具市場與全省人口的比例關系，以及鄭州區(qū)域核心城市地位和全省燈具市場的供應狀況，鄭州至少應該有22萬平米（得出數據的依據？）以上的燈具市場供應規(guī)模，才能滿足本地和周邊輻射區(qū)域的燈具市場消費需求</p><

52、;p>　　七 廣告材料市場分析</p><p>　　1、全國廣告行業(yè)發(fā)展概況</p><p>　　廣告業(yè)的發(fā)展被業(yè)內稱為----中國經濟發(fā)展的晴雨表，二者之間具有極其緊密的聯動關系.據有關數據顯示，2007年全國共有廣告經營單位戶，比上年增加11722戶，增長11.5%;廣告從業(yè)人員人，比上年增加42466人，增長4.9%；廣告營業(yè)額達1238.6億元，比上年增長14.8%，占國

53、內生產總值0.93%，占第三產業(yè)生產總值2.9%。在廣告投放中，房地產廣告繼續(xù)保持投放量第一的位置，縱觀我國廣告業(yè)的走勢，從1979年以來本土廣告業(yè)一直高速增長，目前已經具備一定的產業(yè)規(guī)模，并由原先的“低起點高速度”轉到當前的“高起點低速度”，進入了相對平穩(wěn)的成熟發(fā)展階段（僅抽取了2007年的情況，既不是最近一年的數據，也不是連續(xù)幾年的數據，沒有說服力；）.</p><p>　　2、戶外廣告市場未來趨勢</

54、p><p>　　全國戶外廣告市場近年來連續(xù)出現快速增長的勢頭，業(yè)內人士甚至驚呼戶外廣告市場出現了前所未有的“井噴”，戶外廣告市場高增長引起了業(yè)內外的高度關注，國際資本大舉進入表明戶外廣告行業(yè)的投資價值正逐步被投資者發(fā)現。</p><p>　　隨著國內經濟持續(xù)增長，市場需求不斷擴大，戶外廣告以其獨特的優(yōu)勢，在未來幾年內仍將保持較高的上升趨勢.據數據調查，被訪廣告業(yè)主對戶外廣告好感指數繼續(xù)上升，未

55、來對戶外廣告投入力度還會加強。</p><p>　　3、河南廣告行業(yè)及廣告材料業(yè)發(fā)展現狀</p><p>　　河南省是我國人口第一大省，人口9700萬，全國經濟總量第5，省會鄭州是全國最重要的交通樞紐和貿易物流中心，各類大型專業(yè)市場林立，輻射周邊數省.河南省內擁有各類廣告公司和廣告制作企業(yè)15000多家，數量位居全國前列，河南廣告材料專業(yè)市場也是全國最大廣告專業(yè)材料集散地，主要經營廣告設備

56、、廣告材料、戶外各類型寫真噴繪、雕刻、吸塑、導向標牌、展覽展示器材、交通安全設施、霓虹燈、LED等產品銷售、加工生產.一年一度的廣告業(yè)展覽會在全國有較大的影響，是僅次于上海、廣州、北京的全國第四大廣告展覽會。</p><p>　　4、廣告材料商戶訪談</p><p>　　大部分商戶認為廣告行業(yè)在中國是一個快速發(fā)展的朝陽產業(yè)，市場前景廣闊.廣告材料行業(yè)處于快速發(fā)展階段，有很好的發(fā)展前景．和國

57、外的一些同類市場相比，我國的廣告材料市場還處于比較落后狀態(tài)，發(fā)展前景可觀.因為該市場在國內有一定影響，所以市場內的大戶每年都要去參加在北京，上海，廣州舉行的廣告材料發(fā)展會議．提出一些關于行業(yè)經營，發(fā)展的意見．此市場客戶源主要針對的是一些廣告公司、房地產公司、臨街商戶、裝飾公司等．</p><p><b>　　5、經營狀況</b></p><p>　　商戶經營種類主要有

58、：廣告材料、產品雕刻、吸塑、噴繪寫真四大類.小型商戶業(yè)務以廣告材料零售、加工為主，中型商戶業(yè)務為批零經營廣告材料及產品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫真等），大型商戶業(yè)務則以批發(fā)廣告材料、廣告設備，兼營產品加工（雕刻、吸塑、噴繪寫真等）業(yè)務.經走訪大部分商戶得知該市場行業(yè)總體經營情況比較好，其營業(yè)額大約為1500――2000萬元／年。</p><p><b>　　6、大戶經營特點</b></p

59、><p>　　●大商戶和市場簽定了五年合同，租金在65---150元／月／㎡。 </p><p><b>　　●大戶：</b></p><p>　　金龍：主要經營廣告材料和廣告設備</p><p>　　泰安：主要經營各種廣告材料、噴繪寫真、物流服務</p><p>　　運通：（主要經營畫框，噴繪和寫真

60、）</p><p>　　金陽光：主要經營業(yè)務為噴繪寫真</p><p>　　宏翔：主要經營廣告材料和噴繪</p><p><b>　　●中戶：</b></p><p>　　源源：主要經營廣告裝飾材料噴繪材料</p><p>　　富港：主要經營廣告材料及廣告設備</p><p&g

61、t;<b>　　●輻射范圍：</b></p><p>　　鄭州及省內各個市縣；</p><p>　　周邊省市（如河北、山西、湖北、山東等）</p><p>　　長江以北的其它省份，（如新疆、甘肅、青海等）</p><p><b>　　●進貨及運輸：</b></p><p>　

62、　進貨：市場商戶的產品進貨渠道大部分來自廣東、上海等地。</p><p>　　運輸：市場內商戶的主要運輸工具為貨車；</p><p>　　7、當前市場存在的問題：</p><p>　　◆鄭州最大的廣告材料市場屬臨時房，很快又面臨著全面拆遷的問題。</p><p>　　◆市場消防設施不合格，存在消防隱患。</p><p>

63、;　　◆市場管理不規(guī)范，室外加工噪音污染嚴重。</p><p>　　8、商戶意見及建議新市場情況：</p><p>　　◎對我們項目的區(qū)域比較認可，大戶意見，我們建設新市場基本可行；（大戶意見作為決策的依據有些不妥）</p><p><b>　　◎市場管理要規(guī)范。</b></p><p>　　◎市場經營大商戶號召力大，其

64、可拉動30%――40%的中小商戶。</p><p>　　◎大戶反映：如果建設新市場，他們愿意整體遷移到新市場經營。</p><p>　　◎新市場布局及建筑結構建議</p><p>　　雕刻、吸塑集中設置在同一區(qū)域；廣告材料、廣告設備經營集中設置在同一區(qū)域；噴繪、寫真集中設置在同一區(qū)域；</p><p>　　兩層結構：第一層，層高4米，第二層常

65、規(guī)設計。</p><p><b>　　◎需求營業(yè)面積：</b></p><p>　　大戶：500 ㎡ 倉庫：2000㎡-- 3000 ㎡</p><p>　　中戶：300 ㎡ 倉庫：400 ㎡</p><p>　　小戶：200 ㎡（上下各10

66、0 ㎡） 倉庫：200 ㎡</p><p><b>　　◎其它要求</b></p><p>　　物流：要求物流公司在市場內設點；</p><p>　　道路：寬度在15米以上；</p><p>　　一定要有完整的消防設施；</p><p>　　9．綜述（要么與本部分1合并，要么放在最后的結

67、論之前）：</p><p>　　廣告行業(yè)在中國是一個快速發(fā)展的朝陽產業(yè)，是一個快速發(fā)展的上升性行業(yè)，市場前景廣闊．中國戶外廣告市場近年來連續(xù)出現快速增長的勢頭，中國龐大的人口基數對戶外廣告市場快速增長起到推波助瀾的作用。因此廣告材料行業(yè)依托戶外廣告市場近年來連續(xù)出現快速增長，有很好的發(fā)展前景，未來需求量大。廣告材料市場在鄭州，甚至河南省僅此一家，同行業(yè)競爭壓力小，且河南省廣告材料市場存在經營硬傷（貨運交通受管制）

68、，并面臨拆遷，行業(yè)存在比較大的機會點。</p><p>　　10．廣告材料行業(yè)適應性分析：</p><p><b>　　有利因素：</b></p><p>　　市場存在較大機會點；（A、缺少同類市場競爭 B、老市場面臨拆遷）</p><p>　　老市場商戶對新市場的排斥性較小</p><p>&

69、lt;b>　　區(qū)域適應性好</b></p><p>　　廣告材料行業(yè)發(fā)展前景比較好，屬于上升行業(yè)</p><p>　　商戶體量存在一定規(guī)模</p><p><b>　　不利因素：</b></p><p>　　新市場需要一定的培育期</p><p>　　項目位于城市新區(qū)，對于加工零

70、售戶有一定的影響</p><p><b>　　不利因素規(guī)避：</b></p><p><b>　　重點吸納大戶</b></p><p><b>　　加強推廣力度</b></p><p><b>　　總結：</b></p><p>　

71、　結合項目自身優(yōu)劣勢條件，以及對市場狀況的調研分析，目前燈具、廣告材料市場二個細分行業(yè)，具有較強的可操作性！</p><p><b>　　八 項目概況</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┳诘厍闆r</b></p><p>　　××投資于2006年12月，在鄭州市鄭東新區(qū)通過招拍掛方式成功取得地

72、號為“ZD1-100-232”的土地使用權，使用權面積共計89441.5㎡,公用道路面積15479.3平方米.該地塊座落于鄭州市商都路南、西劉街北、七里河南路東（具體宗地四至及界址點坐標祥見《出讓宗地界址圖》，該地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯。</p><p>　　宗地用途為倉出物讓儲流用地，土地使用權出讓年限為50年，該地塊土地使用權出讓金總額為5367.44萬元。</p><p><b>

73、　　(二)項目總體概述</b></p><p>　　××國際裝飾廣場位于鄭州市商都路（商都路，中原建材第一大道）與七里河南路交匯處，地屬政府規(guī)劃中州大道以東建材物流商圈的核心位置。沿線匯聚紅星美凱龍、居然之家、好百年、香江鄭東建材家居城、五洲精品陶瓷城等眾多建材家居市場，以325萬平方米建材家居經營面積、超百億的年銷售額、月均600萬人車量，成就中部五省規(guī)模最大、影響力最強、交易量

74、最大的建材家居集散地。××國際裝飾廣場，雄踞中原建材家居集散地核心區(qū)位，以“中原燈飾總經銷大本營”的前瞻定位、五星級燈飾賣場的國際規(guī)劃，填補鄭州商圈內高檔燈飾行業(yè)的市場空白，引領中原燈飾行業(yè)完美升級，推動建材家居黃金商圈煥發(fā)新的生機和活力。</p><p>　　項目緊臨商都路，地理位置優(yōu)越。14路、25路、26路、43路、47路、48路、51路、52路、85路、114路、115路、K206路、

75、221路、305路等多條公交線路直達市中心的各個角落，向西通向鄭州城市中心，向外連接中州大道、310國道、連霍高速、京珠高速、機場高速，汽車客運東站已建成并投入運營，鄭東火車東站、地鐵正在建設，立體交通網絡形成，內外物流連接通暢。</p><p>　　作為××投資進軍中原商業(yè)地產的扛鼎之作，憑借××公司雄厚的實力、良好的信譽及政府的信任和扶持，××國際裝

76、飾廣場從一開始就得到了中原建材市場的特別關注，項目自身也立足于打造填補區(qū)域市場發(fā)展空白的中原燈飾、廣告材料總經銷大本營為發(fā)展目標，聯合國內外行業(yè)優(yōu)秀品牌，打造在鄭州乃至全國廣告材料和燈飾的品牌總部基地。</p><p>　　項目規(guī)劃用地157.381畝，總建筑面積.75平米，由大賣場、聯體復合式商鋪、配套的酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)組合，包括有××燈飾·界和廣告材料中心兩個專業(yè)市場。<

77、;/p><p>　　預計項目建成后，市場將形成覆蓋晉冀魯豫四省，輻射兩億消費人群的批零基地，一個全球共享的廣告材料、燈飾展示交易平臺將呈現在人們面前，值得期待！</p><p><b>　?。ㄈ╉椖慷ㄎ?lt;/b></p><p>　　根據國內權威的市場研究機構的充分調研論證，項目定位為：①以“燈”為主題，定位為“××燈·

78、;飾界--中原高檔燈飾總經銷大本營”；②另外劃分一個市場區(qū)域專業(yè)定位為：中原廣告材料市場總部基地。 即：</p><p>　　◆××燈·飾界-----中原燈飾總經銷大本營</p><p>　　××燈·飾界，雄踞商都路中原建材家居黃金商圈核心區(qū)位，緊鄰汽車客運東站、鄭東火車東站，向西連通繁華二七商圈，對外連接中州大道、310國道、

79、連霍高速、京珠高速、機場高速，內外連接通暢。</p><p>　　××燈·飾界為單體獨立賣場，由美國ADG建筑師事務所擔綱設計，總建筑面積9萬平方米。內設有中央空調、16部手扶電梯、5部客梯、2部觀光電梯、2部大型貨梯、1部消防電梯及智能化控制系統(tǒng)。經營范圍涉及藝術花燈、照明光源、電工電料等行業(yè)，是以燈飾產品的展示交易為主線，集批發(fā)、零售、展覽、電子商務、倉儲加工、物流配送、商業(yè)配套

80、為一體的多功能、多業(yè)態(tài)、復合性商貿物流中心。</p><p>　　項目建成后將成為中原燈飾的潮流領地，形成覆蓋中部五省、輻射三億消費人群（與31頁的敘述矛盾）的批零基地。</p><p><b>　　◆××廣告材料中心</b></p><p>　　××廣告材料中心，中原廣告材料總經銷大本營，市場總經銷、總

81、代理、生產廠家齊聚，減少了流通環(huán)節(jié)，直接降低了商品成本，為中原消費者提供品種更全、價格更低、質量更有保障的服務。相信不久的將來，××廣告材料中心必將成為中原乃至全國聞名的廣告材料、設備、制作、安裝“一站式”平臺。</p><p>　?。ㄋ模?、目標客戶定位</p><p>　　●××燈-飾界目標客戶定位：</p><p>　　&

82、#215;×燈-飾界奉行“最短供應鏈”原則，以“中原燈飾總經銷大本營”的前瞻定位，只對“總經銷、總代理、廠家直銷代表”開放。項目選擇信譽良好、具備實力、意向拓展中原市場的品牌商家共同打造燈飾產品的總經銷大本營，飛利浦、雷士、三雄極光、嘉美、TCL、銀雨、佛山照明、歐普、希莉娜、文行等國內外知名燈具品牌，以及正林燈飾、之江、永安、琪朗、開元、賽月等行業(yè)大戶的意向入駐，使其成為國內外優(yōu)秀燈飾品牌在鄭州乃至中原地區(qū)的品牌總部基地。&

83、lt;/p><p>　　●廣告材料市場目標客戶定位：項目選擇信譽良好、具備實力的品牌商家如泰安、紅葉、源源、三原色、光達、廣盛源、力寶、金龍、伸美等材料商，以及一品、天地、榮成、大邦、東圣、天藝、金億帆、能達等一大批知名生產廠家，共同打造廣告行業(yè)的總經銷大本營。</p><p>　　九 項目周邊市場情況分析</p><p>　　（一）、項目周邊行業(yè)現狀分析</

84、p><p>　　項目周邊以紅星美凱龍、居然之家、好百年等名星商家進駐而聞名中原，這一片區(qū)也形成了家具建材商圈。目前這些商家的經營狀況非常好，人氣旺、商戶入駐率高，且商戶經營業(yè)績普遍較好。</p><p>　?。ǘ┼嵵轃麸椉皬V告材料市場現狀分析</p><p>　　1、鄭州燈飾市場發(fā)展現狀</p><p>　　鄭州照明行業(yè)發(fā)展比較早，但目前在全國

85、只是處于中游水平。鄭州市目前有專業(yè)燈具市場四家，分別是鳳凰名優(yōu)燈飾廣場、金泰成燈飾廣場、東建材燈飾廣場以及天榮金泰成燈具市場。共有400余家商戶，總經營面積為9萬多平米。</p><p>　　以金泰成燈飾廣場和東建材廣場占居主導，金泰成主要以批發(fā)為主，兩層框架結構獨立商鋪，單店面積燈具80--150平米，建筑面積2.5萬余平方米，自97年9月建成運行良好。年銷售額近10億元，輻射周邊省市地區(qū)；東建材：獨立商鋪結構

86、，分為單層、兩層和三層，面積40-300平米，位于鄭州最早和成熟建材市場，大部分商鋪為倉庫改建；一期以零售為主、二三期則以批發(fā)為主。</p><p>　　2、 鄭州市廣告材料市場現狀</p><p>　　金三角廣告材料市場 </p><p>　　玉鳳路老市場拆遷后部分商戶遷至原金三角建材市場（現本項目東邊），并對市場進行內部改造，而后作為新的廣告材料市場。鋼架結

87、構，兩層，局部一層，加上庫區(qū)三萬多平方，結構簡陋，而且隨著糧食儲備庫的搬遷該市場必將淘汰。</p><p>　　中力廣告材料市場（原來的麥德隆,即現本項目的西邊）：</p><p>　　現有商鋪三百余套，分A、B、C三個區(qū)，三層聯體商鋪，盡管商戶對其商鋪結構、道路規(guī)劃、產權歸屬混亂等方面并不滿意，但迫于玉鳳路老市場的拆遷壓力，不少商戶已經在中力開業(yè)經營。</p><p&

88、gt;<b>　　十 規(guī)劃設計方案</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┙ㄖ?guī)劃方案</b></p><p>　　項目規(guī)劃用地面積.8㎡,公用道路面積15479.3平方米. 使用權面積89441.5平米，項目開發(fā)建筑面積.75㎡,其中商務酒店面積9700平方米。</p><p>　　規(guī)劃設計的主要技術指標如下：<

89、;/p><p>　　十一 投資估算（11－17、19合并為財務評價）</p><p>　　應增加基本預備費用、漲價預備費、其他費用等科目</p><p>　　十二 商務酒店收益</p><p>　　商務酒店共投入9700平方米來使用，實行整體對外承包出租的經營模式，酒店內部的裝修配套及布置由承包方來承擔，目前××公司正與幾

90、家商務酒店承包方洽談的整體承包方案。</p><p>　　按正常的市場情況及與幾家商務酒店承包洽談的價格是每天每平方米1.2-1.5元，整體出租15年-20年。</p><p>　　現按最保守的方案每天最低價為1.2元/平方米，則該商務酒店的年收益是424.86萬元，即：1.2 X 9700 X365天=424.86萬元</p><p>　　則15年的總體收益是：4

91、24.86萬元/年X15年=6372.9萬元</p><p><b>　　十三 投資收益分析</b></p><p>　　投資收益分析(含租金價格敏感性分析沒有相應的內容，另外敏感性分析與盈虧平衡分析都屬于不確定分析的內容)</p><p><b>　　注：</b></p><p>　　1、營業(yè)稅及

92、附加=總收入X5.5% </p><p>　　2、折舊=總投資成本38000萬元/45年（折舊計提有明確規(guī)定，不能按照總投資計提）</p><p>　　3、維護費=總投資成本X1% </p><p>　　4、土地使用稅=8元/ m2/年 </p><p>　　5、管理費=總收入X2% （建議列出明細計算，比如工資

93、、各種保險。福利費、差旅費、辦公費等）</p><p>　　6、財務費用=貸款額度X5.76%</p><p>　　7、總成本=營業(yè)稅及附加 +折舊+維護費+土地使用稅 +管理費+財務費用+房產稅</p><p>　　8、房產稅=（商業(yè)租金收入+商務酒店收入）X12% </p><p>　　9、物業(yè)管理收入=商業(yè)面積X2元/平米X相對應年度

94、的出租率和出租天數</p><p>　　10、總收入=商業(yè)租金收入+商務酒店收入+物業(yè)管理收入</p><p>　　11、稅前利潤=總收入-總成本 </p><p>　　12、所得稅=稅前利潤×25% </p><p>　　13、稅后利潤=稅前利潤-所得稅</p><p>　　14、凈現

95、金流=稅后利潤+折舊</p><p>　　15、總收入=商業(yè)+酒店+物業(yè)管理收入 </p><p>　　16、凈投資收益率=稅后利潤/50年/38000萬元的總投資額（到2056年即50年的總投資收益率）</p><p>　　十四 盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡點數學原理： 總收入-總成本=0 </p>

96、<p>　　在每年出租率一定的情況下租金的盈虧平衡點情況如下：</p><p>　　1、在出租率一定的情況下租金價格的盈虧平衡情況如下表（一）：</p><p>　　注：在出租率一定的情況下：租金價格的盈虧平衡點主要受出租時間和財務費用這兩項的影響。</p><p>　　上表反映出，在出租率一定的情況下，盈虧平衡點價格會逐年降低。另外也反映出，出租率越高，

97、其盈虧平衡點價格會越低。</p><p>　　2、在租金一定的情況下出租率的盈虧平衡情況如下表（二）</p><p>　　注：在租金價格一定的情況下：出租率的盈虧平衡點主要受出租時間和財務費用這兩項的影響。</p><p>　　上表反映出在租金價格一定的情況下，出租率的盈虧平衡點會逐漸變小。如在租金50元/平米不變的情況下，出租率的盈虧平衡點會2010年的82.9%

98、減少至2014年的37.5%。</p><p>　　另外，上表也反映出：租金價格越高，其出租率盈虧平衡點會越低。</p><p>　　十五 資金占用峰值分析</p><p>　　從上圖表中可看出，2006年底公司拿地用去5367.44萬元的土地征用款；隨后到2007年等待政府拆遷，這期間公司需要用更多的時間對本地塊產品進行市場調研、產品定位及圖紙設計，故此年度需要

99、占用的資金量較小。</p><p>　　從2008年-2009年，隨著項目的開發(fā)進度項目，需要的資金量逐漸加大，預計到2009年底是資金需要量最高峰的時間。具體詳看上表。 </p><p>　　十六 凈現金流、現金正流入時間</p><p>　　現金流、現金正流入時間</p><p>　　從上表可看出：從2010年下半年現金開始正向流入，隨

100、著市場的成熟，客戶的入駐率和租金的逐漸提高，稅后凈利潤的增加，凈現金流會越來越大。</p><p><b>　　十七 投資回收期</b></p><p>　　分析：稅后凈利潤從2010年到2016年總計為35299.75494萬元，凈現金流入從2010年下半年到2016年累積金額為45174.8828萬元；總的土建投資成本為38000萬元，45174.8828-38

101、000=7174.8828萬元。也就是說累積現金流的總額足以充抵總建投資成本的時間是10年。</p><p>　　十八 項目投資風險分析（重點是列出風險因素、發(fā)生的可能性程度、危害及其應對措施）</p><p>　　本項目從建設到運營需要長達三年多的時間，投資額達到38000萬元，對于這個投資巨大的項目，我們必須要考慮到它的投資風險問題，從各個方面去規(guī)避它的風險，或做好風險規(guī)避預案。具體

102、是： </p><p>　　行業(yè)發(fā)展前景（與題目不一致）</p><p>　　中國的城市化進程與西方發(fā)達國家的80%相比，我國的城市化進程還不到30%，據國家權威數據顯示中國城市化發(fā)展最起碼還有30年的歷程，隨著國家的大力發(fā)展建設和大量人口的進城，各種辦公家具、裝飾材料的需求也會隨之劇增，因此行業(yè)發(fā)展前景比較樂觀。</p><p>　　項目地理位置和項目定位<

103、/p><p>　　本項目位于鄭州新區(qū)大區(qū)規(guī)劃范圍內，雄據于鄭州交通大動脈鄭汴路與中州大道交匯處東一公里的鄭汴東路上，位于三大商圈交匯之核心，挾五大客流主干線交通之便利，地理位置得天獨厚。周邊有紅星美凱龍、居然之家、好百年等新興市場，區(qū)域已形成中原地區(qū)規(guī)模最大、影響力最強、交易量最大的建材家具成熟商圈。</p><p>　　本項目在對鄭州乃中原地區(qū)進行全面科學細致的市場調研后，認為高檔燈飾是鄭州

104、行業(yè)市場的空白點或薄弱點，所以定位為“以高檔燈飾為主題”的燈飾電料一站式購物中心，其次選擇一個區(qū)域專業(yè)做廣告材料市場，廣告業(yè)的發(fā)展在未來是不可估量的，但鄭州原有的廣告材料市場進行三次大型的遷移后馬上又面臨著嚴酷的拆遷事實，鄭州之大，但競沒有他們長久立身之地，因此另一個區(qū)域定位為廣告材料市場；另外一個業(yè)態(tài)是：“以家居裝飾”為主題，定位為“百姓家居特色賣場”，此三種業(yè)態(tài)突出特色和專一，形成鄭州市場的核心競爭力，而且此三種業(yè)態(tài)的組合如果在招商

105、困難時也可進行相互替補，防止風險。</p><p>　　從項目所處商圈位置和項目自身定位來看，我們基本把這些風險盡可能最小化或規(guī)避。</p><p>　　招商情況與商戶的合同期</p><p>　　從前期大量的客戶走訪調研、意向客戶的登記及招商訂金交納的統(tǒng)計情況來看，目前已有85%的客戶即468位客戶簽訂了意向書。我們預計2010年上半年全部免租金以吸引商戶入駐，到

106、2010年下半年開始正式收租金，且下半年租金每平米只收50元/月，同等地理位置與周邊紅星美凱龍、居然之家每平米140元/月相比，我們的租金足以吸引更多商家入駐。</p><p>　　另外：按照行業(yè)慣例，商家要與經營的商戶簽訂三年期的合同和要交一定的保證金，租金是按季度來收的，而且商戶一般不會輕易換地方，否則會損失大量客戶。因此從這招商情況與商戶層面來講風險也是很小的。</p><p>　　

107、十九 融資的歸還能力分析</p><p>　　從上述的投資風險分析和投資回報分析表、現金流量、稅后凈利潤和投資收益率等的分析可看出，××國際裝飾廣場是一個投資效益不錯的項目。具體詳見下表： </p><p>　　通過上表可看出，從2010年下半年該項目的現金就開始正向流入，到2014年底累積凈現金流量為24074.4391萬元；所以到2014年底××

108、;公司還清項目貸款23000萬元是沒有問題的。</p><p><b>　　二十 主要結論</b></p><p>　　(一) ××投資在2007年01月16日，在鄭州市鄭東新區(qū)通過招拍掛方式成功取得地號為：ZD1-100-232的土地使用權，使用權面積共計89441.5㎡,公用道路面積15479.3平方米.該地塊座落于鄭州市商都路南、西劉街北、

109、七里河南路東。</p><p>　　(二)本項目位于鄭東新區(qū)商都路南、西劉街北、七里河南路東，位置優(yōu)越，交通便捷。</p><p>　?。ㄈ?#215;×公司信譽好，沒有任何不良貸款記錄，自有資金一億五仟多萬元。 </p><p>　?。ㄋ模╉椖恳?guī)劃用地面積.8㎡,公用道路面積15479.3平方米. 使用權面積89441.5平米，項目開發(fā)建筑面積.75㎡

110、,其中商務酒店面積9700平方米。</p><p>　?。ㄎ澹┍卷椖渴袌銮熬昂茫猩谭浅３晒?，商業(yè)已預訂85%訂滿，且商業(yè)部分現已有一半商戶入住經營，商務酒店整體對外承包15年也已基本確定。本項目資金回攏快，投資風險小。 </p><p>　　(六)本項目投資收率高，利潤豐厚；從2010年至2014年累積凈現金流為24074.4391萬元，稅后凈利潤達20274.4391萬元。</p