工程經濟學課程設計 (4)

1、<p>　　等級 </p><p><b>　　工程經濟學課程設計</b></p><p>　?。‥ngineering Economic Analysis Course Project）</p><p>　　專 業(yè)： 工程管理 </p><p>

2、　　班 級： 2011 級 11 班 </p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　“仁者樂山，智者樂水“，古往今來，歷代居民就有依水筑屋，臨水而居的習性和傳統(tǒng)，并且千百年來，歷久不衰。并且長沙地處北亞熱帶季風性濕潤氣候，河流密布，主要河流有澧水、溇水。氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明，是適合居住的好地方。隨著城市人口的增

3、加和建設規(guī)模的擴大以及人們對居住品質要求的提升，越來越多越多人選擇長沙作為自己修養(yǎng)生息的好地方。</p><p>　　本項目主要基于項目絕佳的地理位置，良好的開發(fā)前景，成熟的開發(fā)條件，以及公司自身發(fā)展的需要。同時針對顧客定位進行設計，以及對建設成本和項目收益預算的過程，通過科學計算分析，在兩個方案中選取最優(yōu)的方案。而且本項目不僅財務凈現(xiàn)值大于零，而且內部收益率高于行業(yè)基準收益率，可見在財務上是可行的。如果項目能夠

4、享受開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，減免部分所得稅，則項目的財務效果狀況可以得到大大的改善。</p><p>　　關鍵詞：住宅項目 預測 調查 市場分析</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　前言1</b></p><p>　　第一章 項目概述2</p>

5、<p>　　一、課程設計的目的2</p><p><b>　　二、項目概論2</b></p><p>　　1、項目研究目的2</p><p><b>　　2、項目背景3</b></p><p><b>　　3、項目概況3</b></p>&l

6、t;p>　　第二章 前期分析5</p><p><b>　　一、市場分析5</b></p><p><b>　　1、市場情況5</b></p><p>　　2、房地產目標市場選擇6</p><p>　　3、消費者需求特點7</p><p><b>　

7、　二、環(huán)境分析9</b></p><p>　　三、項目提出的理由12</p><p>　　第三章 項目情況14</p><p><b>　　一、基礎數(shù)據(jù)14</b></p><p><b>　　二、項目進度14</b></p><p><b>

8、　　三、方案設計15</b></p><p>　　第四章 項目估算15</p><p>　　一、總投資估算15</p><p>　　第五章 整體評價23</p><p><b>　　一、財務評價23</b></p><p>　　1、財務盈利能力分析23</p>

9、<p>　　2、清償能力分析27</p><p>　　3、風險性分析27</p><p>　　4、風險因素的識別和評估32</p><p>　　二、國民經濟評價35</p><p>　　1、項目對社會的影響分析35</p><p>　　2、項目與所在地區(qū)互適性分析37</p>&l

10、t;p>　　3、社會風險分析37</p><p>　　4、社會評價結論37</p><p>　　第六章 評價結論與建議38</p><p><b>　　一、項目評價38</b></p><p><b>　　二、項目建議38</b></p><p><b&

11、gt;　　參考文獻40</b></p><p><b>　　附錄：41</b></p><p><b>　　后記：46</b></p><p><b>　　前言</b></p><p>　　工程經濟學是介于自然和社會科學之間的邊緣性科學，各學科之間互相滲透、互

12、相促進、互相交叉、逐漸發(fā)展起來的。經濟學處于支配地位，屬于應用經濟學的一個分支，其核心內容是一套工程經濟分析思想和方法，是人類提高工程實踐活動效率的基本工具。</p><p>　　可行性研究是對工程建設項目進行系統(tǒng)的科學的綜合性研究的工作方法。在工業(yè)發(fā)達的國家,為取得工程建設的最佳經濟效果,把可行性研究列為首要環(huán)節(jié)。在一些發(fā)展中國家,為確定正確的工業(yè)發(fā)展政策,也已開展工程建設項目的可行性研究。新加坡、香港等地,在

13、建造大型公共建筑或成片居住建筑時,也多首先進行可行性研究。近幾年,我國通過考察、補償貿易、合資經營工程項目,以及委托國外顧問公司對建設項目進行可行性研究等活動,對國外行之有效的可行性研究逐步引起重視。一些部屬的規(guī)劃研究設計院,已開展了可行性研究的試點工作。結合我國基本建設的程序來看,可行性研究屬于基本建設的前期工作。為了達到投資決策正確、技術先進合理、經濟效果最佳的目的,無論是工業(yè)建筑或民用建筑,在施工前都應進行可行性研究。因此,當前急

14、需探索國外可行性研究的目的與方法,以資借鑒。</p><p><b>　　第一章 項目概述</b></p><p><b>　　一、課程設計的目的</b></p><p>　　1、將《工程經濟學》課程的內容融會貫通，將理論用于實際。</p><p>　　工程經濟是一門研究技術與經濟相結合的應用性學科

15、。要將《工程經濟》課程的知識做到融會貫通，提高各種技術經濟分析方法的應用能力，還必須經過一定的實踐環(huán)節(jié)，課程設計正好能夠達到這一目的。加深學生對該課程基礎知識和基本理論的理解和掌握，培養(yǎng)學生綜合運用所學知識的能力，使之在理論分析、設計、計算、查閱資料以及計算機應用能力等方面得到初步訓練。能進行一般建設項目的可行性研究和經濟評價；能策劃或領導價值工程方法在企業(yè)的新產品開發(fā)、降低成本活動等方面的開展和應用。</p><p

16、>　　2、提高學生的動手能力，創(chuàng)新能力。</p><p>　　課程設計的題目，主要是現(xiàn)實經濟生活中各種投資方案（項目）的可行性報告已經評估，基礎數(shù)據(jù)可以通過網(wǎng)絡搜集，也可以各小組根據(jù)項目具體情況手動設計數(shù)據(jù)（須充分結合實際情況，不能閉門造車捏造數(shù)據(jù)），通過對項目評價（特別是經濟評價以及國民評價），提高學生的動手能力，對社會實踐的認知能力，以及自我創(chuàng)新能力。</p><p><b

17、>　　二、項目概論</b></p><p><b>　　1、項目研究目的</b></p><p>　　通過市場供需研究和財務經濟分析，對投資和和資金籌措，成本費用，銷售收入，銷售稅金及附加等進行估算的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財務制度及價格體系和項目評估的有關規(guī)定，從項目財務角度分析計算項目直接發(fā)上的財務費用和效益。對項目預期進行可行性分析。確定項目的規(guī)劃

18、功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對該項目的經濟可行性做出評價，為委托投資決策及來發(fā)項目融資提供依據(jù)。</p><p><b>　　2、項目背景</b></p><p>　　項目建設單位為宏申置業(yè)有限公司，單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：人民幣2,000萬元業(yè)務范圍：房地產開發(fā)、銷售。宏申置業(yè)有限公司是一家正在蓬勃發(fā)展的，以房地產綜合開發(fā)為主

19、，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)，公司現(xiàn)在有職工100人,其中本科以上學歷有60人,其中高級管理人員8人,財會人員4人,財會總監(jiān)1人,工程師10名,預算人員7名,建造師8名,法律顧問3名。</p><p>　　公司成立后，成功的開發(fā)了長沙地調院住宅區(qū)，該地區(qū)綜合樓項目及討號板新村，為公司持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的經濟基礎。該公司自成立以來，本著“服務社會”的產品理念和市場定位，進行房地產開發(fā)，現(xiàn)在該公司有

20、酒店一座,總建筑面積16000平方米,資金、技術力量雄厚，擁有一批高素質的房地產開發(fā)經營專業(yè)人才，同時擁有一批技術過硬、信譽至上的施工建設技術人才，具有從規(guī)劃設計、征地拆遷、施工管理、市場營銷等全過程綜合開發(fā)的能力，可獨立承攬大中型住宅小區(qū)及公共設施的開發(fā)建設任務。</p><p><b>　　3、項目概況</b></p><p>　　隨著長沙城市化進程的加快、城市社

21、會經濟的發(fā)展和產業(yè)結構的優(yōu)化，城市用地功能進一步拓展，尤其是長沙新區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)某房地產開發(fā)公司擬在長沙市東開發(fā)區(qū)開發(fā)一房地產住宅項目，該項目總規(guī)劃用地總面積為130726.00平方米，總建筑面積為300538.91平方米。其中住宅建筑面積為253690.50平方米，共包含32棟住宅樓，其中小高層商品房住宅樓建筑面積為35300.20平方米；多層商品房住宅樓建筑面積為218390.30平方米；公共配套建筑2625.18平方米（不可銷售）。

22、</p><p><b>　　小高層商品房住宅</b></p><p><b>　　多層商品房住宅樓</b></p><p>　　項目擬建規(guī)模和建筑面積分配</p><p><b>　　第二章 前期分析</b></p><p><b>　　一、

23、市場分析</b></p><p><b>　　1、市場情況</b></p><p>　　“金三銀四”向來被認為是樓市銷售的旺季，不過，剛剛過去的3月份注定要打破這一常規(guī)。2012年第一季度，房地產市場不但遭遇限購、價格控制等一系列調控政策的強力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。作為二線城市的長沙，3月4日和31日分別出臺了限購細則和限漲目標，但市場

24、對政策的敏感程度遠不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價格相對穩(wěn)定，標志著市場觀望和相持狀態(tài)基本成型。</p><p>　　(1)、商品房供應情況。上半年全市新建商品房累計批準預售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準預售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內五區(qū)新建商品房累計批準預售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準預售502.11萬㎡，同比減少16.94%。特別是天心區(qū)、

25、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長，同比增幅均超過55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。</p><p>　　(2)、商品房銷售情況。1-5月，長沙地區(qū)新建商品房累計銷售備案854.77萬㎡，同比減少8.18%。截止6月25日，6月前四周長沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬平方米，7805套；長沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬平米，同比下跌34.87%，均價6014元/平米，同比上漲23.

26、16%。</p><p>　　(3)、商品房價格情況。2011年上半年長沙房價仍然保持上漲態(tài)勢。岳麓區(qū)的樓市均價為5681元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。開福區(qū)的樓市均價為7220元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。芙蓉區(qū)的樓市均價為8323元/㎡，平均每月上漲158元/㎡。天心區(qū)的樓市均價為6848元/㎡，平均每月上漲103元/㎡。雨花區(qū)的樓市均價為6930元/㎡，平均每月上漲135元/㎡。如果按月來看，1月內五區(qū)

27、新建純商品住宅均價為5105元/㎡，2月內五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5889元/㎡，3月內五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5529元/㎡,5月內五區(qū)新建純商品住宅備案均價為6579元/㎡,6月內五區(qū)新建純商品住宅備案均價為7180元/㎡。長沙市“限購令”沒有限購商業(yè)地產，加強了非住宅市場價格的上漲預期，6月商業(yè)地產均價持續(xù)上漲。1-2月內五區(qū)非住宅備案均價累積數(shù)為8640元/㎡。從市場反饋來看，限購之后，高品質商業(yè)地產的積極入市抬高了均價

28、。</p><p>　　(4)、房地產市場指數(shù)。近日，長沙市房產研究中心公布《2011年6月長沙房地產市場景氣指數(shù)分析報告》。該報告顯示，2011年6月，長沙房地產市場景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點，其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點；房地產開發(fā)建設指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點；二手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點；房

29、地產金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點；房地產市場信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點。</p><p>　　2、房地產目標市場選擇</p><p>　　土地所在地周邊房地產發(fā)展現(xiàn)狀東岸鄉(xiāng)新安村項目所在地位于長沙汽車東站附近，處于長沙市的東北方向，發(fā)展速度相對較慢。但是在近幾年，長沙房地產市場保持了比較好的發(fā)展勢頭，房地產投資額不斷上升，開發(fā)量持續(xù)上漲。位于此處較大型的樓盤有東

30、岸城邦、長房東方人家、雙水灣等。這三大樓盤基本上已完成2期建設，其中11層為復式房，銷售率達100%。雙水灣各戶型基本上已售罄。東岸城邦以49-74平米公寓，二居至四居87-133平米為主力戶型，以品質為先導，實用和舒適為基礎，率先打造在東岸與發(fā)達城市的接軌產品。</p><p><b>　　3、消費者需求特點</b></p><p>　　根據(jù)資料顯示，購房人群對各類

31、購房因素（購買力水平、受教育程度、購買傾向）進行了客觀的調查。</p><p><b>　　⑴、購買力水平</b></p><p>　　從調查表中統(tǒng)計出，35%購房者的家庭月均收入水平主要集中在5001-10000元，20%的購房者家庭月均收入為10000元以上,17.5%購房者家庭月均收入為2001-3000元,這說明長沙市的購房者主要集中于月均收入較高的家庭;對月

32、均收入較低的家庭而言,需縮衣減食才能付得起首付,且得花費多年還貸。</p><p><b>　?、啤⒆》款愋?lt;/b></p><p>　　居民在計劃購買住房類型的選擇上，45%的人選擇小高層（9—15層），20%的人選擇高層（15層以上），選擇聯(lián)排別墅的占10%，偏好于獨立別墅的比例為5%，其余15%的人選擇了多層住房。</p><p><

33、;b>　?、恰①徺I戶型</b></p><p>　　在對購房者購買戶型的分析來看，選擇三室兩廳的占據(jù)主導，占46%。選擇兩室一廳的占30%，12%的選擇復式及其他。</p><p><b>　?、取⒚娣e偏好</b></p><p>　　被調查者中對購房面積需求，選擇100—130平米的占44%，其次22%的人選擇80—100平

34、米，選擇130—150平米的占18%，選擇150平米以上的占10%,60—80平米的占6%。</p><p>　?、?、受教育程度在調查受教育程度中，本科學歷占45%，碩士以上學歷占22.5%，大專以下占17.5%，大專學歷占15%。從調查結果中分析，目前長沙市居民的學歷層次主要以本科和碩士以上學歷為主，少數(shù)部分人學歷在大專及大專以下。</p><p><b>　?、?、年齡分析&l

35、t;/b></p><p>　　在調查對象中，其中有一定社會經歷的人群占多數(shù)，年齡結構在31-40歲和40歲以上,共占57.5%。31-40歲的人群的比例占37.5%,40歲以上的人群的比例占20%。20-25歲的人群的比例占22.5%,26-30歲的人群的比例占20%。</p><p><b>　?、?、家庭結構</b></p><p>

36、　　本次調查中將家庭結構劃為五個層次：單身、兩口之家、三口之家、四口之家、五口人以上。其中購房者的家庭結構主要集中在三口之家，占40%，四口之家的占20%，單身的占20%,兩口之家的占17.5%。不難看出，目前購房者主要集中在年輕的受教育程度高的三口之家和中年人群中。這兩類人群將會是未來購房的主力。</p><p><b>　　⑻、付款方式</b></p><p>　

37、　在調查付款方式中,選擇分期付款的占77%,一次付清的占13%,按揭的占10%。</p><p><b>　　二、環(huán)境分析</b></p><p>　　1、長沙市東區(qū)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢</p><p>　　長沙市西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區(qū)域，也是長沙市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，目前行政機關單位林立，配套

38、設施不斷完善，是未來最宜居的高檔居住片區(qū)。</p><p>　　2、長沙市普通住宅市場分析</p><p>　　目前在售住宅項目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區(qū)域樓盤價格主要集中在3300-4000元/平方之間。區(qū)域客戶主要以私營為主，安東去機關單位公務員，企業(yè)中高層為主，還有部分來至周邊縣

39、城的高收入客戶。</p><p>　　3、市場供需關系分析</p><p>　　受政府高標準規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項目供應，建筑形式逐漸一純高產品為主，且隨著價格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產品將進入市場；板塊房價隨著CBD中央商務區(qū)建設力度的加強和高品質樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為長沙市房地產市場價格的制高點；客戶主要以在長沙工作和經商的中高收入客戶為主，隨著板塊項目戶

40、型的創(chuàng)新和面積的緊湊實用性加強，客戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。</p><p><b>　　4、歷年投資情況</b></p><p>　　市場剛需釋放，房地產投資額增幅較大。</p><p>　　截止2010年11月房地產開發(fā)投資累計624.31億元，同比增長36.50%，房地產市場經過2009年的艱難前行，到2010年進入了一個快速

41、發(fā)展階段，由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，角逐長沙市場，供應量和成交量都有較大幅度的增加，市場一度出現(xiàn)供不應求的局面。2.商品房成交活躍，竣工速度加快。截止2010年11月，長沙市新開工面積2142.25萬㎡，竣工面積691.92萬㎡，施工面積6500.88萬㎡；從歷年變化來看，10年的各項數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最，主要受09年與10年政府大規(guī)模的棚戶區(qū)改造；同時10年剛需的大量釋放，市場回暖，

42、使各開發(fā)企業(yè)也加快了竣工的步伐。</p><p><b>　　5、周邊規(guī)劃</b></p><p>　　近年來，隨著長沙市的不斷擴大，以西部梅溪湖為重點發(fā)展對象的岳麓區(qū)已成為最成熟、最被認可的新城區(qū)拓展區(qū)。緊臨岳麓區(qū)政府、大學城，隨之，新的經濟增長點正在形成根據(jù)長沙市規(guī)劃，該區(qū)正在形成五大功能板塊：</p><p>　?、僖越逃?、居住為主的大學

43、城</p><p>　　②以居住、教育、運動為主的科技產業(yè)園</p><p>　　③以行政、文化、商貿、居住為主的梅溪湖新區(qū)</p><p>　?、芤陨藤Q、居住、行政為住的老城區(qū)</p><p>　　⑤以居住、商貿、運動、游憩為主的橘子洲</p><p>　　該建筑將長沙帶入千萬級規(guī)模開發(fā)時代。以“造城”的恢弘手筆，國

44、內外知名城市規(guī)劃機構和建筑設計事務所，經過反復的篩選和論證，將建筑群、文化藝術中心、科技研發(fā)中心、高端住宅區(qū)等多元化城市功能區(qū)巧妙地融入自然景觀之中，最大程度地展現(xiàn)人、自然、城市三者的和諧交融。一個以“湖”為中心、“山”為依托、“河”為脈絡的新型城市藍圖躍然于世。引入國際領先的城市營運理念，致力創(chuàng)建環(huán)保節(jié)能的低碳城市，將成為提升城市形象和城市化進程中一道光輝的里程碑，并為未來中國城市建設、區(qū)域運營樹立全新典范！按照政府的規(guī)劃，著力打造成

45、中國國家級綠色低碳示范新城、華中地區(qū)兩型社會的新城典范、湖南省和長株潭地區(qū)最具國際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。此區(qū)域將逐步發(fā)展成為城市國際文化中心、國際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、國際商務中心、國際居住中心，大河西先導區(qū)經濟商業(yè)文化中心。</p><p><b>　　三、項目提出的理由</b></p><p>　　1、項目建設符合國民經濟發(fā)

46、展當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。長沙房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每

47、戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經濟發(fā)展的需要。</p><p>　　2、項目對城市建設將起到促進作

48、用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”</p><p>　　新型城市群打造成為功能互補的高新產業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。長沙作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經濟中

49、領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設的環(huán)境下，長沙市委市政府提出要突出長沙城市形象建筑，提高長沙城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，長沙市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善長沙

50、市人民的居住條件已經成為長沙市政府特別關心的問題之一。同時，隨著長沙經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對項目可行性研究報告居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設就是為了使長沙城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。項目符合長沙城市建設總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，</p><p>　　3、解決勞動就業(yè)的需要由于我國目

51、前正處于經濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建

52、設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為長沙市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加長沙市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。</p><p><b>　　第三章 項目情況</b></p><p><b>　　一、基礎數(shù)據(jù)</b></p><p>　　1、建筑用地面積：420000平方米</p&g

53、t;<p><b>　　2、建筑面積</b></p><p>　　開發(fā)的建筑面積按照建筑容積率要求的最大值來確定：按照多層2：1；小高層4：1。則多層開發(fā)建筑面積840000平方米；小高層開發(fā)面積：1680000平方米。</p><p><b>　　3、開發(fā)成本</b></p><p>　　土地取得成本通過網(wǎng)

54、上調查發(fā)現(xiàn)項目塊地的級別屬于Ⅵ級，在Ⅵ級住宅用地基準報價為1045元/平方米。</p><p>　　土地開發(fā)成本：400元/平方米</p><p><b>　　4、建設期間費用</b></p><p>　　主要有建筑安裝費用，多層在800~1200元/平方米；小高層在 1500~1800元平方米。取中間值進行計算。</p><

55、;p>　　5、管理和預備費用：總造價的3%~5%，取4%計算。</p><p><b>　　6、銷售費用及稅金</b></p><p>　　假定項目在3年內銷售完，3年內銷售費用為造價的5%，年末 付款</p><p>　　7、基準收益率：行業(yè)基準收益率按10%考慮。</p><p><b>　　8、商

56、品房售價</b></p><p>　　在網(wǎng)上查到寶利心語這個項目的近期的房屋售價為6800元/平方米。</p><p><b>　　二、項目進度</b></p><p><b>　　1、建設期</b></p><p>　　多層按2年考慮；小高層按3年考慮，建設期費用年末等額付款。<

57、/p><p><b>　　2、銷售期</b></p><p>　　銷售期取3年，3年全部銷售完。第一年銷售50%的房子，第二年銷售30%的房子，第3年銷售20%的房子。銷售費用用每年末按照銷售量的比例來算。</p><p><b>　　三、方案設計</b></p><p>　　1、建多層商品房住宅樓&l

58、t;/p><p>　　建設期2年，建筑面積840000平方米，銷售期3年。</p><p>　　2、建小高層商品房住宅樓</p><p>　　建設期3年，建筑面積1680000平方米，銷售期3年。</p><p><b>　　第四章 項目估算</b></p><p><b>　　一、總投資估

59、算</b></p><p>　　1、項目總投資估算：</p><p>　　據(jù)估算,本項目包括開發(fā)建設投資、期間費用、經營資金、建設期利息等總投資為89813.8萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為商業(yè)建筑2200元/平方米。住宅建筑面積小高層1400元/平方米，高層1800元/平方米。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調整</p><p>　　項目投資估（

60、成本）算表</p><p>　　單位：萬元表3—1</p><p>　　2、建筑工建安工程費用估算表</p><p><b>　　建安費用估算表</b></p><p>　　單位：萬元表3—2</p><p>　　3、工程建設其他費用</p>&l

61、t;p>　　4、投資使用計劃與資金籌措：</p><p>　　按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表4“投資計劃與資金籌措表</p><p>　　投資使用計劃與資金籌措表</p><p>　　單位：萬元附表3—4</p><p>　　本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分

62、。其中自有資金投入15863.22萬元人民幣，銷售收入投入105309.38萬元人民幣，需向金融機構貸款4000萬元人民幣詳見表4。</p><p>　　在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結轉下年。</p><p>　　5、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表：</p>&

63、lt;p>　　營業(yè)收入，營業(yè)稅金及附加估算表</p><p>　　單位：萬元表3—5</p><p>　　注：土地增值稅采取四級超率累進計算，具體指標如下：</p><p>　　6、利潤與利潤分配表：</p><p>　　開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關稅金。預計本項目的總稅后利潤為11675.08萬元人民

64、幣。</p><p>　　利潤與利潤分配表</p><p>　　單位：萬元表：3—6</p><p>　　7、資金來源與運用表：</p><p>　　資金來源與運用估算表</p><p>　　單位：萬元表3—7</p><p>　　8、借款與還本付息表：&l

65、t;/p><p>　　由于第一年自有資金與銷售收入不足，則向建設銀行貸款11515.29萬元，年利率為8%，當年支付利息，本金分三年償還，詳細見表3—8：</p><p><b>　　借款還本付息估算表</b></p><p>　　單位：萬元表3—8</p><p><b>　　第五章

66、 整體評價</b></p><p><b>　　一、財務評價</b></p><p>　　1、財務盈利能力分析</p><p>　　項目投資現(xiàn)金流量表見附表1，根據(jù)該表可得：</p><p>　　多層和小高層的財務凈現(xiàn)值均大于零，說明該兩個方案在財務上是可以考慮接受的。多層項目的投資回收期為2.6年，小高層項

67、目的投資回收期為3.74年，均能在生產期的第一年回收全部的資金，圖1可以看出兩個方案投資都能夠按時收回。</p><p>　　本報告從項目投資先金，項目資本金現(xiàn)金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價指標如下：</p><p>　　（1）、項目投資資金評價指標：</p><p>　　調整所得稅前：財務內部收益率（IRR）：18%</p><p>　

68、　財務凈現(xiàn)值（NPV）(ic=12%)：2777萬元</p><p>　　調整所得稅后：財務內部收益率：14.66%</p><p>　　財務凈現(xiàn)值（NPV）(ic=12%)：1171萬元</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp：3.43</p><p><b>　　項目投資現(xiàn)金流量表</b></p>

69、<p><b>　　單位：萬元</b></p><p>　?。?）、項目資本金評價指標</p><p>　　財務內部收益率（IRR）481.30%</p><p>　　財務凈現(xiàn)值（FNPV）(ic=12%)32818.57</p><p>　　詳細數(shù)據(jù)見表4—2:</p><p&g

70、t;　　項目資本金現(xiàn)金流量表</p><p>　　單位：萬元表4—2</p><p><b>　　2、清償能力分析</b></p><p>　　清償能力分析是通過對“借款還本付息表”、“資金來源與應用表”、“資產負債表”的計算，考察項目計算期內各年的財務狀況及嘗債能力。</p><p>　?。ㄙY金來源與應用表見附表3

71、。資產負債表見附表4）</p><p>　　根據(jù)還本付息表，見附表5，可以知道兩個方案都具有很好的嘗債能力。</p><p><b>　　3、風險性分析</b></p><p>　?。?）、單因素敏感分析</p><p>　　分別考慮銷售收入和總投資里的其中一個因素，看會對方案內部收益率，凈現(xiàn)值，及動態(tài)投資回收期的影響。

72、</p><p>　　首先，令NPV=0則：</p><p>　　NPV=0=(10828.03-32556.1)(P/F,IRR,1)+(44214.06-325569.1)(P/F,IRR,2)+(33837.6-27729.76)(P/F,IRR,3)+(22558.4-1436.59)(P/F,IRR,4)</p><p>　　由插值法解得IRR=30.26

73、%</p><p><b>　　投資總額一定：</b></p><p>　　當銷售收入增長10%時，NPV=6217.12 IRR=58%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=2.33</p><p>　　當銷售收入減少10%時，NPV=-5286.06 IRR=10%</p><p>　　

74、靜態(tài)投資回收期：Tp=3.72</p><p>　　當銷售收入增長5%時，NPV=3341.03 IRR=45%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.02</p><p>　　當銷售收入減少5%時，NPV=-5286.06 IRR=21%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.46</p><p>&

75、lt;b>　　銷售收入一定：</b></p><p>　　當投資總額增長10%時，NPV=-5239.50 IRR=12%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.68</p><p>　　當投資總額減少10%時，NPV=17603.45 IRR=107%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=2.04</p

76、><p>　　當投資總額增長5%時，NPV=-2386.97 IRR=21%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.45</p><p>　　當投資總額減少5%時，NPV=3318.05 IRR=45%</p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Tp=3.01</p><p>　　又上可知，當銷售收入增長時，項目靜態(tài)投資

77、回收期縮短，內部收益率增加；當投資總額增加時，投資回收期，靜態(tài)投資回收期延長，內部收益率也縮小，所以在保證項目能夠正常進行的情況下，應盡量減少項目總投資，這樣及經濟又省時。方案內部收益率對銷售收入和投資總額的反應都較為敏感。</p><p>　　該兩個方案在前面的財務內部收益率、投資回收期等評價上都能夠滿足財務基準值的要求；考慮項目實施的過程中一些不確定性因素的變化，分別對兩個方案的投資額、產量、售價這些因素做了

78、提高20%、15%、10%和降低20%、15%、10%的單因素變化進行了敏感性分析，見表1、表2，圖2、圖3。</p><p>　　表1多層項目單因素敏感性分析表</p><p>　　表2小高層單因素敏感性分析表</p><p>　　圖2多層單因素敏感性分析圖</p><p>　　圖3小高層單因素敏感性分析圖</p><p

79、>　　從這些圖表中可以看出兩個方案的三個因素對項目都具有一定的影響，但是不管怎樣上下變動這三個因素，從凈現(xiàn)值看兩個項目都具有很好的抗風險和盈利能力。</p><p>　?。?）、盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡分析是根據(jù)產品的業(yè)務量（產量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來預測利潤，控制成本，判斷經營狀況的一種數(shù)學分析方法。本項目通過變動產量（開發(fā)面積），

80、得到可變成本和收益的變動，見表3和表4。</p><p>　　本項目的盈虧平衡點是81.21%，及銷售面積或銷售收入達到總面積或總銷售收入的81.21%時，本項目就開始盈利。</p><p>　　表3多層項目盈虧平衡分析</p><p>　　表4小高層項目盈虧平衡分析</p><p>　　通過以上的表3和表4得到多層項目和小高層項目的盈虧平衡

81、分析函數(shù)圖，見圖3</p><p>　　從圖表中可以看出兩個方案都能在產量不大的情況下就能達到盈虧平衡點，該項目具有很好的盈利能力。</p><p>　　4、風險因素的識別和評估</p><p><b>　　1、風險等級劃分</b></p><p>　　一般風險：風險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不

82、影響項目的可行性。</p><p>　　較大風險：風險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。</p><p>　　嚴重風險：有兩種情況，一是風險發(fā)生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚校欢秋L險發(fā)生后造成的損失嚴重，但是風險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。</p><p>　　災難性風

83、險：風險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產生災難性后果，項目無法承受。</p><p>　　2、風險因素的識別和評估</p><p>　　項目的風險因素識別和對風險的評估見下表（表11－1）。項目風險評估的方法采用簡單估計法。</p><p>　　表9風險因素和風險程度分析表</p><p>　　由表中可以看出，項目沒有什么災難性的風險；嚴重風險

84、很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。</p><p><b>　　5、風險防范對策</b></p><p>　　項目可以采取以下幾種風險防范對策。</p><p>　　1、通過加快進度來回避風險</p><p>　　開發(fā)經營周期越長項目建成以后的

85、經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。</p><p>　　2、通過市場調查來降低風險</p><p>　　通過市場調查，獲得

86、盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。</p><p>　　3、通過加強管理來控制風險</p><p>　　良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質

87、量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營</p><p>　　費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。</p><p><b>　　二、國民經濟評價</b></p><p>　　國民經濟評價是分析本項目建設、運營對長沙的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性

88、。</p><p>　　國民經濟評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。</p><p>　　1、項目對社會的影響分析</p><p>　?。?）、項目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響</p><p>　　本項目一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將有利于進一步吸引投資，推動長沙經濟增長

89、，新增眾多的就業(yè)機會，從而解決部分市民的就業(yè)問題。</p><p>　　同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關行業(yè)增加了就業(yè)機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項目的建設總體來說對當?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹?lt;/p><p>　?。?）、項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質量的影響</p><p>　　本項目的建設實

90、施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質量，促進生活配套等各方面設施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環(huán)境，建設風格與城市周圍景觀相協(xié)調發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設對所在地區(qū)居民生活水平和生活質量的影響是正面的。</p><p>　?。?）、項目對所在地

91、區(qū)不同利益群體的影響</p><p>　　本項目的建設，增加城市積聚力。本項目的開發(fā)建設，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)，而且刺激其它相關產業(yè)的發(fā)展，促進各項消費。由于長沙舊城區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經營活動，將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展，并將進一步地提高長沙城市的人口集聚力和承載力，有利于長沙成長為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是長沙廣大人

92、民群眾。</p><p>　?。?）、項目對所在地區(qū)弱勢群體的影響</p><p>　　本項目的建設對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對弱勢群體人員合法權益的保護。因此影響是正面的。</p><p>　?。?）、項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響</p><p>　　本項目必然推動市民

93、素質、物質文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創(chuàng)造必要的物質基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象，以促進城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項目的建設將一定程度地改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境。</p><p>　?。?）、項目對當?shù)鼗A設施、社會服務

94、容量和城市化進程的影響</p><p>　　本項目的實施將對長長沙城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過項目的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動長沙的城市化進程產生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結果如下：</p><p><b>　　項目社會影響分析表</b></p>

95、;<p>　　2、項目與所在地區(qū)互適性分析</p><p>　?。?）、項目所在地區(qū)各類組織對項目建設和運營的態(tài)度</p><p>　　本項目建設和運營中有很多組織與本項目有關。首先長沙縣委、縣政府機關各部門對建設項目是擁護和支持的，并且盡了最大努力；對于為本項目建設提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎設施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項目的建設。&

96、lt;/p><p>　?。?）、當?shù)丶夹g文化條件對項目的適應性分析</p><p>　　近年來，長沙按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、西延北控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進展。一座設施完善、環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此長長沙的技術文化條件完全能夠應該能夠滿足本項目

97、的順利建設。</p><p>　　通過分析，得出社會對項目的適應性和可接受程度分析表如下：社會對項目的適應性和可接受程度分析表</p><p><b>　　3、社會風險分析</b></p><p>　　經過對本項目社會因素的分析，研究認為本項目社會風險較小。</p><p><b>　　4、社會評價結論<

98、/b></p><p>　　根據(jù)以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設無論在政治、文化、社會等方面都將產生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價是可行的。</p><p>　　第六章 評價結論與建議</p><p><b>　　一、項目評價</b></p><p>　　在財務評價上對項目的財務內部收益率、回收

99、期進行研究，得出多層項目的財務內部收益率明顯高于小高層項目；投資回收期上看多層項目比小高層項目的回收資金的時間更短，多層項目的短期盈利能力高于小高層項目；從嘗債能力分析兩個項目，此兩個項目都具有很強的嘗債能力，資金除了30%的自有資金外，銀行貸款的本息均能在項目達到生產期后的第一年償還完，項目嘗債能力很強，嘗債壓力不大；從不確定性分析來看，兩個項目不論變動何種因素，項目都具有很好的收益能力，反映出項目具有很好的抗風險能力，盈虧平衡分析也

100、反映了項目在產量不高的情況下也能產生收益，更能說明項目具有很好的收益能力。綜上所述兩方案均可以選擇，如果資金不多，且需要盡快回收資金可以選擇多層項目，如果資金充裕，也可以選擇小高層項目。</p><p><b>　　二、項目建議</b></p><p>　　項目所處區(qū)域房地產市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設計、建設品質及人文環(huán)境已成為中、高檔物

101、業(yè)必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規(guī)劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。</p><p>　　從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。</p><p>　　本項目能否按規(guī)劃工期、設計竣工標

102、準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。</p><p>　　為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設專用帳戶，對銷售款

103、進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]《工程經濟學（第3版）》.科學出版社.李南</p><p>　　[2]張紅著.房地產經濟學[M].北京:清華大學出版社，2005</p><p>　　[3]龔曙明著.市場調查與預測[M].北京:清華大學出版社，

104、北京交通大學出版社，2005</p><p>　　[4]俊德.項目評估—理論與方法[M].武漢:華中理工大學出版社，2003</p><p>　　[5]陳琳,潘蜀健著.房地產項目投資[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2004</p><p>　　[6]孫偉.房地產企業(yè)“開發(fā)成本”會計核算[J].商場現(xiàn)代化，2005年第30期</p><p>

105、　　[7]劉立群，田淑芬著.房地產投資分析[M].北京:化學工業(yè)出版社，2005</p><p>　　[8]曹悅.企業(yè)籌資渠道及籌資方式的選擇策略[J].財會月刊,2002年第12期</p><p>　　[9]劉應宗.城市房地產開發(fā)項目土地費用估算原理[J].天津大學學報(社會科學版)，2001年第l期</p><p><b>　　附錄：</b>

106、;</p><p><b>　　附表1</b></p><p><b>　　附表2</b></p><p><b>　　附表3</b></p><p><b>　　附表4</b></p><p><b>　　附表5<

107、/b></p><p><b>　　后記：</b></p><p><b>　　感想</b></p><p>　　課程設計結束了，在這次的課程設計中不僅檢驗了我所學習的知識，也培養(yǎng)了我們如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。課程設計是我們專業(yè)課程知識綜合應用的實踐訓練，這是我們邁向社會，從事職業(yè)工

108、作前一個必不少的過程。</p><p>　　”千里之行始于足下”，通過這次課程設計，我們深深體會到這句千古名言的真正含義。我們今天認真的進行課程設計，學會腳踏實地邁開這一步，就是為明天能穩(wěn)健地在社會大潮中奔跑打下堅實的基礎。通過這次課程設計，我們小組在多方面都有所提高。通過這次課程設計，綜合運用本專業(yè)所學課程的理論和生產實際知識進行項目可行性分析工作的實際訓練從而培養(yǎng)和提高學生獨立工作能力，鞏固與擴充了對可行性分