二手房銷售實習(xí)論文

1、<p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　第一章對**的介紹和工作要求2</p><p>　　1.1對于**的介紹3</p><p>　　1.2工作崗位介紹3</p><p>　　1.3工作的主要流程

2、3</p><p>　　第二章工作中遇到的問題4</p><p>　　2.1工作中的問題4</p><p>　　第三章工作中問題的解決7</p><p>　　3.1問題的解決7</p><p>　　第四章對于江寧二手房的幾點建議8</p><p><b>　　4.1幾點建議

3、8</b></p><p><b>　　結(jié)束語11</b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　這兩年來房市火的出奇，09年二手房交易量非常大，這也說明剛性需求炒</p><p>　　房人的需求還是相當(dāng)大的。本文通過作者在**銷售二手房，探討了二手房銷售一些基

4、本方法，二手房銷售中存在的漏洞和二手房在過戶時常發(fā)生的一些基本狀況，還有一些錯誤的買方和賣方出現(xiàn)的逃稅漏稅的問題。并給這些問題提出了一些可以解決的方案，指出了這些操作中存在的不好之處。</p><p>　　第一章對**的介紹和工作要求</p><p>　　1.1對于**的介紹</p><p><b>　　1.2工作崗位介紹</b></p&

5、gt;<p>　　我的工作是職業(yè)顧問，我的工作主要任務(wù)是我們公司在江寧開發(fā)區(qū)所擁有的二手房和部分一手房。在工作中我們還要在我們服務(wù)的小區(qū)范圍內(nèi)找即將拿出來賣和已經(jīng)拿出來賣的二手房，和房主談我們公司的業(yè)務(wù)，幫房主選擇合適的價格，等等。</p><p>　　1.3工作的主要流程</p><p>　　我每天的工作流程很簡單，每天早上要對自己名下的所有房源進行確認，以保證我名下房源的

6、準(zhǔn)確性，我們俗稱為回訪。下面是聯(lián)系客戶出來看房，若沒有客戶可在店面等待接待上門客戶，在網(wǎng)上搜尋房源，或者逛小區(qū)。每天我們至少要帶3組客戶看房這是公司給我們的規(guī)定，每周周六周日是可會上門最多的時候，這也是我們一周工作量最大的時候，一般情況下客戶是來了一波又一波。</p><p>　　第二章工作中遇到的問題</p><p><b>　　2.1工作中的問題</b></

7、p><p>　　在工作中我會時常遇到問題，畢竟第一次接觸這樣的行業(yè)問題是無可避免的。</p><p>　　剛開始來到店面的時候，公司只讓我們接觸租賃客戶，因為相對于買賣客戶而言租賃是相當(dāng)簡單的，我接觸的第一個租賃客戶是一個組合租房的，雖然錢不是很多但是我也很用心的去做，在我門手上有很多二房東（二房東是指將別人房子租來適當(dāng)?shù)难b修在出租的人）的號碼，我根據(jù)客戶的要求找到一個合適的二房東號碼，電話聯(lián)

8、系后我和房東約好時間看房。第一次帶客戶看房難免有點激動，可能是我過于激動的原因第一次帶客戶看房竟然把路帶錯了，導(dǎo)致客戶非常的生氣，情緒很激動。我再次聯(lián)系房東清楚地址后，我在次在腦中清楚路線后，將客戶帶到了我們的目的地。因為是合租房所以房間不是很大只有十幾個平方米。但是是主臥所以價格在750左右，可能是客戶對托樂嘉這一代的房價并不是很清的楚，非常的驚訝，說哪有這么貴啊，你們中介只會和房東一起賺黑心錢，我但是很生氣，但是想到客戶是上帝我平靜

9、了下自己的心情然后和客戶說清楚了托樂嘉現(xiàn)在的房價和租房市場的情況后，客戶的心情才緩和下來。在房間里面客戶和房東講價格，肯能是房東看客戶也是個學(xué)生愿意稍微降一點價格，但是還是超過了客戶的心里底線?？蛻糇屛以谡艺宜策m當(dāng)?shù)姆艑捔艘螅矣謳戳讼聰埓鋱@的合租房，房間的設(shè)施</p><p>　　我的第一單是在學(xué)生手上成交的，學(xué)生也是我們最喜歡做租賃的群體之一，那是一個下著蒙蒙細雨的下午，兩個女的上門要找單身公寓，很榮

10、幸我接待的，在客戶的要求下我按照她們的要求找到了幾個合適的房子，電話聯(lián)系房東后，只有一間房子能現(xiàn)在看。我?guī)麄內(nèi)タ戳讼路孔樱孔永锩娴脑O(shè)施不是很全，但是整體給人很溫馨的感覺，客戶很滿意但是每個人總喜歡看看后面的有沒有好的，因為我知道人們這樣的心里，我故意找了個房間很貴很差的那種給她們看了下，客戶說她們要考慮考慮，一會兒給我答復(fù)。我記下了她們的電話號碼，避免出和上次相同的錯誤。大概二十分鐘左右客戶給我一個電話，問我房租能不能稍微在便宜點，

11、我說這要和房東商量，我知道房東的心里底價在1000，我給客戶報的是1200，所以我過了大概五分鐘左右的時間，給客戶回電話說房東愿意便宜100元。客戶說這樣可以，大概半小時后來簽。也許上天不想我的單子那么輕松的完成，我聯(lián)系房東時，房東因為家里面急事回市區(qū)去了，說大概一小時能在回到這里，我說我問下客戶，客戶很通情達理同意，但是在我漫長的等待中，房東還是沒到，說事情沒處理完，還要一小時，客戶已經(jīng)到了，我拿出我渾身解數(shù)和她們聊天，時間在不停&l

12、t;/p><p>　　租賃開過了自然就要做買賣了，我也適當(dāng)?shù)慕佑|一些買賣客戶，買賣客戶比租賃客戶要難講話的多。而且做買賣的要求很高不管是對于國家稅收的了解，要對我們所服務(wù)的小區(qū)的價格要相當(dāng)?shù)牧私?，而且要能很快的掌握住房源的流向?lt;/p><p>　　我成交的第一筆買賣也許是自己碰的運氣，客戶看房子看了大半年了，看到了托樂嘉的房價從5000漲到了10000，這也使得我成交的幾率增大，客戶剛上門的

13、哦我時候是全家出動的，經(jīng)過培訓(xùn)的我知道這樣的客戶一般都是剛性需求客戶，比炒房的客戶要穩(wěn)定的多。客戶開始只考慮托樂嘉的房子說什么小區(qū)新，我告訴她們，對面的小區(qū)翠屏清華也很好，而且這個小區(qū)已經(jīng)很成熟了，綠化達到了46%，其實我也不是很清楚，做我們這行其實靠的就是吹，但是要有度，翠屏清華的綠話肯定比托樂嘉的才敢這么說，而且我告訴她們托樂嘉是一個開放式的小區(qū)，什么人都能進去這樣對家人的安全也不是很好，他們聽了覺得也是就說讓我留心這兩個小區(qū)，如果

14、有這樣的房子打電話通知她們。也許上天希望我成交這比買賣，在接到客戶的第三天，翠屏清華出來了一套93平92萬的房子，我立馬打電話聯(lián)系客戶，客戶也很激動說什么也要看，因為這個房子很搶手，所以看的人也非常的多，房東平時也要上班，所以安排看房在12點半到一點半的時間段里面，我的客戶由于趕時間過來是最后一組?？蛻艨吹椒孔右院笳f，房子其實也很一般，但是由于房東的裝修風(fēng)格非常的好所以客戶的兒子看的非常的喜歡，客戶說回家考慮考</p>&

15、lt;p>　　第三章工作中問題的解決</p><p><b>　　3.1問題的解決</b></p><p>　　在工作中遇到了各種各樣的問題，如稅收怎么算，過戶的流程等等。</p><p>　　在進入公司的前期公司對我們做了統(tǒng)一的培訓(xùn)，對于稅收只是稍微的說了點，這是我們還是很不懂的，在第一單租賃做成后，店長讓我自己去物業(yè)交接，我相當(dāng)?shù)暮ε?/p>

16、，因為我連電表水表都不會看這使我非常的犯難，我也不好意思說因為這些都是常識。還好我?guī)煾担▌傁碌甑臅r候店長給我找了個師傅）看我了我的難處就和我一起去物業(yè)交接，在物業(yè)交接的時候，師傅交我怎么看電表水表，還有怎么物業(yè)交接。這樣我又解決了我一大難題。</p><p>　　在開始接觸買賣的時候，我對于稅收這一塊很不懂，因為江寧收稅和市區(qū)又有所不同，市區(qū)的營業(yè)稅收5.55%，而江寧的是收5.45%雖然是百分之零點一但是對于房

17、子而言還是有點高的。買賣意味著要過會所以連房產(chǎn)局的門是朝那邊開的都不知道的我怎辦呢，這時平時和我處的比較好的同事又幫了我的忙和我一起過戶，但是因為我的失誤導(dǎo)致未能及時將遞交到房產(chǎn)局的文件及時的上交致使我們過戶的時候出現(xiàn)了不必要的麻煩，還好店里面的其他同事幫我遞交了。過戶完以后我們要去貸款，，貸款也是一件很麻煩的事情，如果處理不好會導(dǎo)致錢款不能及時的下到房東的賬上。貸款公司是和我們合作的一家公司，和很多家銀行合作，他為我們選擇了一個下款最

18、快的銀行，就這樣的我的第一次過會完成了。</p><p>　　在后面公司又為我們專業(yè)的輔導(dǎo)了如何做買賣如何算好稅收，如何算能貸多少公積金，現(xiàn)在的我可以說買賣對于我而言也是非常輕松的。</p><p>　　第四章對于江寧二手房的幾點建議</p><p><b>　　4.1幾點建議</b></p><p>　　江寧開發(fā)區(qū)的二

19、手房泡沫還是很大的。在2009年七月份的時候，月頭和月尾的人買相同的房子要多花20萬，這不是一個小數(shù)目，對于很多階層而言要苦好幾年才能賺到的。房價上升的這么快，一點是由于江寧地鐵，第二點是對于江寧開發(fā)區(qū)剛性需求的增加有關(guān)。就這樣買賣交易過程中還是有很多問題的我就舉寫例子把。</p><p>　　其1：利用公證先賣后過戶</p><p>　　花招：不少業(yè)主找到買家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋，

20、再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。</p><p>　　后果：到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費，與全額征收營業(yè)稅及附加費相比，確實便宜很多。律師認為，只公證不過戶，使購房者承擔(dān)了較多風(fēng)險。因為房屋實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第3方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化。有買家說，我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失

21、手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給新的買家。</p><p>　　地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險卻全是買方承擔(dān)。</p><p>　　還有，業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款，當(dāng)發(fā)生還款困難，銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行2次銷售，找得到原業(yè)主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司?，F(xiàn)在買房人對于法律的知識

22、也是越來越精通了，所以這樣只有買房吃苦賣方獲利的事情也很少見了。但是我們不能因問題少而不關(guān)心，作為一名二手房的銷售人員我們有責(zé)任避免這樣的事情發(fā)生。</p><p>　　其2：簽訂合同先租后賣</p><p>　　花招：針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策，1些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。</p>

23、<p>　　后果：這種方法和第1種方法1樣，也是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費，買方卻要承擔(dān)很大風(fēng)險。如果幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風(fēng)險極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營業(yè)稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔(dān)房屋出租的營業(yè)稅及附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅

24、等。這樣的事情現(xiàn)在也不多大多是房東賣了在租來住，而且房價上升的速度有點嚇人，很少有人愿意去冒這個風(fēng)險，但是我們還是會提醒人們，這樣做的不好之處。</p><p><b>　　其3：假贈與真賣房</b></p><p>　　花招：我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人贈與房屋的行為不征收營業(yè)稅。由于稅務(wù)機關(guān)人力限制，不可能對每1筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是1種比較流行的

25、逃稅花招。</p><p>　　后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務(wù)總局最近已經(jīng)出臺新規(guī)定，要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料（如公證書），經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機關(guān)不能開具發(fā)票。新規(guī)定最關(guān)鍵在于，受贈方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規(guī)定不得核定征收（成都市核定征收率是1%）。對不是通過繼

26、承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉(zhuǎn)讓房屋時的營業(yè)稅，其購房時間將從受贈者取得房屋時間算起，而不能從贈與人取得房屋時算起。</p><p>　　假贈與讓賣方少交了營業(yè)稅，買方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅，很不劃算。</p><p>　　律師提醒，采取假贈與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，對買方來說還存在很大的交易風(fēng)險。比如確定付款方式就是1個難題。因為賣方在房屋

27、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任?！睋Q言之，如果買方收到的房屋有質(zhì)量問題，也不能要求原主人予以賠償。</p><p>　　所以以上的都要取締，地稅局提醒房屋買賣雙方，為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風(fēng)險、法律風(fēng)險、稅收風(fēng)險，而且往往獲利的是賣方，而買方卻處于極不利的地位。所以房屋

28、交易雙方，不要費盡心思去省點稅錢卻惹來大麻煩，更不要聽信少數(shù)不誠信的房屋中介，因為1旦出了稅收、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當(dāng)事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產(chǎn)，拿到安心房，能睡安心覺，才是頭等大事。這樣的事情基本上是不會發(fā)生的，現(xiàn)在房產(chǎn)局規(guī)定房產(chǎn)贈與要交房子估價全額的20%，交的稅收不比直接過戶的方法少。</p><p>　　現(xiàn)在很多人在繳稅過程中都會不可避免的少交點稅，一般的我們會通過做低房價

29、，因為房產(chǎn)局的價格總比生活中的現(xiàn)實價格低，所以我們可以稍微的降低稅，其實國家稅收苦的還是買房人，因為這些稅基本上都是由買房人出的。</p><p><b>　　結(jié)束語</b></p><p>　　房子對于中國人而言是頭等大事，和結(jié)婚是相提并論的，所以作為房產(chǎn)交易的一員，我會做好每一次房屋買賣，認認真真的做好每一個客戶的頭等大事?，F(xiàn)在國家開始宏觀調(diào)控房價，出臺了各種有關(guān)