房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本計算方法（全套）精發(fā)表于201807251297人瀏覽1人跟帖筑龍幣100復(fù)制鏈接只看樓主筑龍幣筑龍幣100917649813標簽：房地產(chǎn)開發(fā)成本土地費用估算房地產(chǎn)項目租售工程建設(shè)稅費計算（一）建設(shè)項目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進行建設(shè)所需的費用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金

2、是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費。開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。例61：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157349平方米，其中住宅135049平方米，商鋪5300平方米，會所17000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資7

3、0644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65644萬元和自營固定資產(chǎn)（會所）5000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金150萬元，在項目結(jié)束時（預(yù)計38年后）一次收回。則開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖61所示：如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會所）的5000萬元和經(jīng)營資金150萬元。1、土地費用估算、土地費用估算（1）土地使用權(quán)出讓金）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似

4、地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。(2)土地征用及拆遷安置補償費土地征用及拆遷安置補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用