我國公共租賃住房社會資本融資模式研究.pdf

1、在大力提倡發(fā)展公共租賃住房切實(shí)解決中低收入群體住房困難問題的進(jìn)程中,長期的可持續(xù)性資金來源是公共租賃住房項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的保障,也成為目前制約公共租賃住房發(fā)展的主要瓶頸,由于公共租賃住房自身的福利性、歸屬準(zhǔn)公共產(chǎn)品范疇,遵循保本微利的原則,其主要依賴于政府財政的資金投入,面對資金需求龐大的公共租賃住房項(xiàng)目,各地財政都存在巨大的資金缺口。如何適應(yīng)城市當(dāng)前階段的發(fā)展要求,并力求結(jié)合公共租賃住房自身特點(diǎn),積極探索社會資本融資模式,積極探索創(chuàng)新

2、多渠道、多元化融資方式,滿足其建設(shè)的有效需求,成為公共租賃住房健康快速發(fā)展亟需解決的關(guān)鍵問題,這也是本文探討的主要內(nèi)容。
　　 本文以公共租賃住房社會資本融資模式為研究課題,主要探討了公共租賃住房信托投資基金模式、PPP融資模式、利用住房公積金貸款、彩票公益金這幾種融資模式來發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目。全文的結(jié)構(gòu)安排是:第1章的緒論,點(diǎn)明研究背景、目的、意義,闡述國內(nèi)外的研究狀況及技術(shù)路線、可能存在的創(chuàng)新點(diǎn)及論文存在的不足；第2章的相

3、關(guān)的基本概念和理論基礎(chǔ),闡明與本文相關(guān)的幾個重要概念及定義界定,論述相關(guān)的基本理論。
　　 第3章的發(fā)展多渠道公共租賃住房融資模式,是具有承上啟下作用的過渡性章節(jié),主要是在分析公共租賃住房現(xiàn)有融資模式狀況下提出進(jìn)行社會資本融資的必要性及可行性,尤其是在可行性方面,著重研究社會資本進(jìn)入公共租賃住房領(lǐng)域的動因,即為是否具備有穩(wěn)定合理的項(xiàng)目收益率的可能性,對此通過不同房價水平測算出公共租賃住房水平項(xiàng)目收益率,并從長遠(yuǎn)性及政策支持兩方面

4、考慮得出了社會資本具備進(jìn)行公共租賃住房項(xiàng)目融資的可能性這一結(jié)論,這一結(jié)論的得出也為下文的幾種融資模式具備的可行性提供了論據(jù)。
　　 第4章具體提出利用社會資本為公共租賃住房融資模式之一,即為公共租賃住房信托投資基金融資模式,主要探討公共租賃住房信托基金模式的選擇和具體運(yùn)作,通過分析REITS融資模式特點(diǎn)及國外發(fā)達(dá)國家運(yùn)用REITS的成功經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行引入REITS為公共租賃住房融資的必要性及可行性分析,提出了公共租賃住房發(fā)展的初期適

5、宜采用封閉式的產(chǎn)業(yè)基金模式,在公共租賃住房信托運(yùn)作模式發(fā)展成熟后,可以考慮采用信托計劃模式和房地產(chǎn)上市公司模式。并設(shè)計了將REITS引入到公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行融資的模式運(yùn)作流程,針對REITS發(fā)展公共租賃住房項(xiàng)目存在的不足和亟需改進(jìn)的地方提出了相關(guān)對策建議。
　　 第5章具體提出利用社會資本為公共租賃住房融資模式之二,即為公共租賃住房PPP融資模式,從PPP融資模式的應(yīng)用范圍及融資特點(diǎn),在借鑒國外發(fā)達(dá)國家成功運(yùn)作PPP項(xiàng)目的基礎(chǔ)

6、上,提出了公共租賃住房PPP融資模式構(gòu)想,側(cè)重探討了民營企業(yè)與政府相關(guān)部門對公共租賃房項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行相互協(xié)調(diào),共同決策的主要4個階段的各部門職責(zé)及相關(guān)的運(yùn)營程序。
　　 第6章提出利用社會資本為公共租賃住房融資模式之三,即為利用住房公積金貸款和彩票公益金為公共租賃住房融資闡述了利用住房公積金和彩票公益金為公共租賃住房項(xiàng)目融資的構(gòu)想。在利用住房公積金貸款援建公共租賃住房的融資模式中,我國已經(jīng)有相關(guān)政策出臺并開始先行試點(diǎn)踐行,本章從近

7、期的住房公積金制度發(fā)展情形分析出利用住房公積金沉淀資金為公共租賃住房融資具備可行性,應(yīng)用前景也較為廣闊,但是同時存在著一些融資問題和融資局限性,融資問題集中表現(xiàn)在資金安全性,政策合法性方面,而融資局限性主要表現(xiàn)在地域局限性和融資的可持續(xù)性方面,因而得出利用住房公積金貸款為公共租賃住房融資也僅僅是在目前沉淀資金較為充裕的先決條件下的一種短期性融資方式,并不具備可持續(xù)性的結(jié)論。
　　 在利用彩票公益金為公共租賃住房項(xiàng)目融資的構(gòu)想中,