金灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估改進(jìn)研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在快速發(fā)展的同時(shí)，正面臨著需求萎縮、現(xiàn)金流短缺等困難，與此同時(shí)，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)整合、兼并、重組步伐開(kāi)始加快。因此，房地產(chǎn)價(jià)值，特別是在建項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估需求日益劇增。現(xiàn)有對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的評(píng)估一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，而評(píng)估實(shí)務(wù)界對(duì)于該方法的使用只是停留在簡(jiǎn)單套用公式的階段，缺乏科學(xué)的評(píng)估思路與合理的參數(shù)選取，使得房地產(chǎn)價(jià)值無(wú)法得以有效準(zhǔn)確的體現(xiàn)。因此如何合理的使用評(píng)估方法科學(xué)地確定房地產(chǎn)的價(jià)值成為一個(gè)

2、愈加重要的問(wèn)題。
　　本文首先從地租理論與土地定價(jià)、土地區(qū)位理論與商品房定價(jià)兩個(gè)理論出發(fā)，論證了假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論基礎(chǔ)以及采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為在建項(xiàng)目評(píng)估方法的理論依據(jù)。其次，本文結(jié)合金灣項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際案例，選取某評(píng)估公司業(yè)已完成的評(píng)估結(jié)果為分析對(duì)象，指出其在評(píng)估思路與參數(shù)選取上存在的問(wèn)題，并從銷(xiāo)售費(fèi)用、土地增值稅、續(xù)建投入的利潤(rùn)、企業(yè)所得稅等四個(gè)方面對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果予以修正。最后，為了檢驗(yàn)修正后評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們還運(yùn)用假設(shè)開(kāi)

3、發(fā)法下的現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型對(duì)傳統(tǒng)計(jì)息核算模型修正結(jié)果予以驗(yàn)證。用對(duì)傳統(tǒng)計(jì)息核算模型中的評(píng)估過(guò)程進(jìn)行改進(jìn)和參數(shù)計(jì)算進(jìn)行修正后得出的金灣項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)值為62091107.82元，運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型評(píng)估價(jià)值為62069556.91元，相差為0.0347％，此兩評(píng)估價(jià)值基本一致。這一結(jié)果表明，只要運(yùn)用得當(dāng)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)計(jì)息核算模型與現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型都能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的價(jià)值評(píng)估。
　　本文的主要貢獻(xiàn)在于從實(shí)務(wù)的角度對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行