基于REITs的湖北省保障性住房PPP集成融資模式研究.pdf

1、我國中央政府在“十二五”規(guī)劃中作出了于2011年到2015年期間新建3600萬套保障性住房的計劃目標,湖北省應中央要求也作出了同期新建100萬套保障性住房的計劃,就湖北省2011年36萬套的保障性住房完成情況來看,雖說形式上全部完成,但是存在約1/3的“挖坑”現(xiàn)象,而且已經(jīng)通過規(guī)劃方案的項目由于資金問題而無法開工的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在整個“十二五”期間,完成湖北省保障房建設目標預計共需要資金1500億元,而目前僅可爭取中央和省級財政補貼及各

2、地土地出讓金凈收益等資金約300億元,還存在高達1200億元的資金缺口。就已經(jīng)建成的保障性住房情況看,存在出售、出租率低,居住空間隔離,質(zhì)量不合格等現(xiàn)象,究其原因,資金緊缺是最主要的因素之一。
　　 通過對湖北省目前保障性住房的融資現(xiàn)狀進行分析,發(fā)現(xiàn)保障房的建設過分依賴地方政府和銀行貸款,其資金來源渠道及融資模式過于單一。因此,急需引進有效的融資模式來拓寬資金來源路徑,解決湖北省保障性住房建設中的融資瓶頸。
　　 保障性

3、住房作為準公共性產(chǎn)品,應當像公共事業(yè)、市政設施一樣借助私人投資來推進保障性住房建設的市場化?；赗EITs(Real Estate Investment Trust的英文縮寫)的保障性住房PPP(Public-Private-Partnerships的英文縮寫)集成融資模式,是一種將PPP和REITs進行結合的融資模式,本文將其稱為PBR(public-based-reits的英文縮寫)模式,該種融資模式能夠最大限度的聚集包括小額資本、

4、企業(yè)投資、外商投資、各種基金以及實物資產(chǎn)在內(nèi)的各種民間資本,借助房地產(chǎn)信托公司將豐富的民間資本聚集,組成房地產(chǎn)信托基金,與政府合作組建保障性住房項目公司,實現(xiàn)保障房項目資金的供給、建設與運營一體化。
　　 本文首先介紹保障性住房的概念及屬性,然后分析湖北省保障性住房融資現(xiàn)狀與國外的幾種保障性融資方式,在此基礎上,分析在湖北省保障性住房融資中應用集成融資模式——PBR.的必要性和可行性,并構建PBR集成融資模式的系統(tǒng)結構及運行流程

5、,同時利用修正的shapley值模型就運行系統(tǒng)中的利益分配展開研究,最后針對PBR模式目前在湖北省保障性住房實施過程中將遇到的政策、法律法規(guī)、人才等障礙提出對策與建議,建議通過相關稅收與土地政策,放寬REITs法律法規(guī)限制,創(chuàng)新人才引進機制等途徑促進PBR融資模式的發(fā)展。
　　 通過本文的研究,擬為湖北省保障性住房的建設探尋一條可行的融資路徑——PBR融資模式。本文構建的PBR融資模式在湖北省保障性住房中的成功應用將在一定程度上