保障性住房建設(shè)的融資模式

1、保障性住房建設(shè)的融資模式保障性住房建設(shè)的融資模式:REIT:REIT是新融是新融資工具資工具激勵(lì)不當(dāng)與地方政府融資不足的問(wèn)題，正在通過(guò)新的融資協(xié)議逐步解決，包括建筑公司與地方政府簽訂建設(shè)移交協(xié)議、房地產(chǎn)投資信托(REIT)融資、保險(xiǎn)資金投資以及使用住房公積金。與以往相比，我們預(yù)期地方政府將全力實(shí)現(xiàn)建設(shè)保障性住房的官方目標(biāo)，但部分財(cái)政赤字高、基建項(xiàng)目融資負(fù)擔(dān)重的地區(qū)可能繼續(xù)落后。近月來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)的迅速攀升和應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，中國(guó)政府

2、已加大對(duì)建設(shè)保障性住房的關(guān)注，并將之作為彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資預(yù)期放緩的一個(gè)手段。今年建設(shè)580萬(wàn)套保障性住房的官方目標(biāo)，已經(jīng)由地方政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂協(xié)議，國(guó)家高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)此堅(jiān)定地予以肯定。地方官員已被督促將融資途徑多元化、確保充足的土地供應(yīng)、分房時(shí)遵循公平的指導(dǎo)原則，并獲通知建設(shè)保障性住房將成為其業(yè)績(jī)考核的主要內(nèi)容。本文將對(duì)保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市場(chǎng)參與者以及商品房市場(chǎng)和原材料需求由此所受的影響進(jìn)行論述。保障性住房的分

3、類在中國(guó)，“保障性住房”包含多個(gè)住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會(huì)保障形式。各個(gè)城市自行制定保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入須低于人民幣34800元，人均資產(chǎn)須少于人民幣90000元。家庭成員須在過(guò)去5年內(nèi)未曾向家庭以外出售或轉(zhuǎn)讓住房。保障性住房大致可分為四類：經(jīng)濟(jì)適用房單位面積一般限制在60平方米以內(nèi)，并且按低于市場(chǎng)的價(jià)格(通常較同類普通住房低

4、20%至30%)出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的所有人通常在住滿一段時(shí)期(通常為5年)以及繳納土地出讓金以前不得出售或出租他們的住房，但按原價(jià)賣回給地方住房主管機(jī)關(guān)除外。經(jīng)濟(jì)適用房通常會(huì)優(yōu)先分配給因市區(qū)重建項(xiàng)目而拆遷的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)可能會(huì)由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開發(fā)商進(jìn)行。此類開發(fā)商可免費(fèi)獲得土地，并可獲得50%的所有其他稅收減免，但須遵守售價(jià)和建筑標(biāo)準(zhǔn)方面的指引。開發(fā)商的利潤(rùn)率通常限制在3%至4%，

5、而普通商品房的利潤(rùn)率一般為15%至20%。廉租房歸政府所有，以較低的租金(有時(shí)低至可比較市場(chǎng)租金水平的110)出租予城市特困人口的住房(面積小于50平方米)。此類住房的建設(shè)資金主要來(lái)自地方政府預(yù)算，但鑒于近期的預(yù)算限制，來(lái)自中央政府的財(cái)政轉(zhuǎn)撥已成為整體融資不可或缺的組成部分。廉租房的所有權(quán)為國(guó)有，不可出售。2009年7月，政府?dāng)U大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，以滿足更多人的需求，其中包括不符合正常居住標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)屆畢業(yè)生和農(nóng)民工。相對(duì)于市場(chǎng)租金水平，

6、此類人群在租金方面享有的折價(jià)一般不會(huì)太高。限價(jià)房政府最近推出的一個(gè)住房救助項(xiàng)目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。限價(jià)房的價(jià)格上限由地方政府在將土地售予開發(fā)商時(shí)確定，價(jià)高收益地方政府房地產(chǎn)資產(chǎn)；2.向投資者提供政府補(bǔ)助；3.為投資REIT產(chǎn)生的收入提供優(yōu)惠所得稅。住房公積金住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過(guò)由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的試

7、行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年底的住房公積金盈余資本為人民幣3193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形式提供額外回報(bào)。保險(xiǎn)公司2010年9月3日，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘若以2010年7月底4.57萬(wàn)億的保險(xiǎn)總資產(chǎn)

8、計(jì)算，則約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險(xiǎn)商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認(rèn)為，鑒于飛速增長(zhǎng)(5年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.2%)的保費(fèi)收入需流入長(zhǎng)期投資，保險(xiǎn)業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來(lái)源。為何私營(yíng)開發(fā)商積極參與？最近，中國(guó)國(guó)內(nèi)媒體紛紛報(bào)道，重點(diǎn)以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃大力進(jìn)軍保障性住房市場(chǎng)。部分原因是響應(yīng)政府進(jìn)一步增加保障性住房的承諾。除商品房開發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計(jì)劃

9、，準(zhǔn)備在保障性住房市場(chǎng)占據(jù)一席之地。保障性住房項(xiàng)目與商品房項(xiàng)目在諸多方面存在差異，其中之一就是前者的市場(chǎng)需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場(chǎng)環(huán)節(jié)增加的價(jià)值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的發(fā)展將與商品房市場(chǎng)迥然不同，特別是，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的參與者將更加多元化。對(duì)于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項(xiàng)目的利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時(shí)的好處。增強(qiáng)商譽(yù)建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)率

10、非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。隨著政府履行為社會(huì)大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來(lái)越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與政策性住房項(xiàng)目，以增強(qiáng)商譽(yù)并鞏固與決策者的關(guān)系。更多的貸款渠道除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于表面看來(lái)的水平。為住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性改革做準(zhǔn)備自中國(guó)政府由2010年4月份起實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來(lái)，開發(fā)商、購(gòu)房者及投機(jī)商一直在觀察市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)反彈，特別是政府落實(shí)

11、減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決心。迄今為止，政府堅(jiān)定實(shí)施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)。因商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無(wú)法承擔(dān)的水平，保障性住房市場(chǎng)的需求空前加大。在商品房市場(chǎng)繁榮時(shí)期對(duì)開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。資本要求低保障性住房項(xiàng)目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。住房項(xiàng)目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項(xiàng)目提供不同程度的資金支持。(政府負(fù)責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適