公共租賃住房租金定價與補貼機制的實證研究.pdf

1、公共租賃住房（以下簡稱公租房）一經(jīng)問世，就引起了社會各界的廣泛關(guān)注，然而公租房的發(fā)展并不順利。2012年公租房出現(xiàn)較高空置率，陷入“一邊大力建設(shè)，一邊有房沒人住”的困境。公租房租金高、位置偏遠、設(shè)施配套不齊全也成了導(dǎo)致空置率高懸的三大主要原因。各界人士普遍認為降低公租房租金是解決公租房空置率高的有效辦法。然而怎樣確定公租房的租金標準，涉及到公租房建設(shè)成本、房屋租賃市場價格、承租戶的支付能力、房屋戶型、房屋面積、房屋檔次等復(fù)雜的因素。為了

2、使對公租房租金定價的工作更加規(guī)范化、科學(xué)合理。本課題對公租房租金定價方法、租金補貼模式進行深入研究。
　　 (1)公租房是一種政策性的租賃住房，具有保障與市場兩種屬性。本文闡述了與公租房建設(shè)、租金定價有關(guān)的理論，如公租房雙重屬性、供需平衡理論、社會保障理論、住房負擔指數(shù)等相關(guān)知識與理論，以此作為本課題的理論基礎(chǔ);
　　 (2)由于不同國家、不同城市的經(jīng)濟水平、社會環(huán)境、人民生活條件存在不同，使得公租房定價的方法也存在差異

3、。本文描述了國內(nèi)外主要的租金定價法方法，以及這些方法使用的條件，并對我國部分城市的公租房租金定價方法和補貼標準進行了對比分析，計算了公租房租金支出占承租家庭收入的比重，探討這些城市公租房租金定價的合理性;
　　 (3)本課題著重進行了建立公租房租金估算模型的研究。在建立城市關(guān)聯(lián)租金模型時，為了方便研究，運用主成分分析綜合評價方法，建立綜合指標選取樣本城市。在此基礎(chǔ)上運用灰色關(guān)聯(lián)分析法與熵值法計算城市間的關(guān)聯(lián)度，并用指數(shù)平滑法建立

4、租金估算模型。由于影響公租房租金制定的因素很多，考慮這些指標因素之間存在著多重相關(guān)性。本文運用逐步回歸方法對指標進行了篩選，構(gòu)建了逐步回歸公租房租金估算模型，并對兩種估算模型進行對比檢驗;
　　 (4)文章最后進行了實證分析，運用模型估算青島市公租房租金價格，制定公租房項目租金標準，設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)制度下的分類補貼機制，將政府對企業(yè)與承租家庭的補貼分開，實行兩條線管理。并闡明了本文提出的租金定價與補貼模型的實施要點和需要注意的問題。