公共設(shè)施可達(dá)性對住宅價(jià)格的影響研究——以廈門為例.pdf

1、城市公共設(shè)施作為公共物品，具有稀缺性及區(qū)位的特殊性等特征。公共設(shè)施事關(guān)人們衣食住行的方方面面，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的逐漸提高，居民越來越重視公共設(shè)施的質(zhì)量和便利性。
　　住宅是一種具有異質(zhì)性的商品，由于住房的特性不同，價(jià)格會有所差異。一般來說，公共設(shè)施作為一種具有外部正效應(yīng)的公共物品，對住宅價(jià)格有著重要的影響，距離公共設(shè)施特別是高質(zhì)量的公共設(shè)施較近的住宅，能享受高質(zhì)量的公共服務(wù)，其價(jià)格也相對較高。在國外相關(guān)研究中，

2、較多考慮公共設(shè)施在時(shí)間維度和空間距離上對住宅價(jià)格的影響，較少考慮設(shè)施大小和吸引力對住宅價(jià)格的影響。國內(nèi)學(xué)者引用特征價(jià)格模型進(jìn)行相關(guān)研究較晚，且大樣本房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較難獲取，在影響因素的綜合性考慮上較為缺乏，深入全面的定量分析較少。
　　本文顧及了公共設(shè)施規(guī)模和吸引力——以商業(yè)設(shè)施為例，探討了城市公共設(shè)施可達(dá)性對住宅價(jià)格的影響，本文主要的工作和結(jié)論如下:
　　(1)本文在理論上對特征價(jià)格法進(jìn)行了介紹，并對特征價(jià)格法

3、在國內(nèi)外物業(yè)價(jià)值評估研究方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的綜述。在以往研究的基礎(chǔ)上結(jié)合廈門市空間數(shù)據(jù)庫和2012年在售住宅項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行了變量選擇和量化。
　　(2)分析了廈門市公共交通、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、公共綠地等公共設(shè)施的空間布局，并對住宅的公共設(shè)施可達(dá)性進(jìn)行了分析?？紤]到不僅距離公共設(shè)施遠(yuǎn)近影響人們對其的選擇，同時(shí)其規(guī)模也是人們對其選擇時(shí)考慮的重要因素，本文以商業(yè)設(shè)施為例，基于在商圈吸引力研究中受到廣泛應(yīng)用的Huff模

4、型，基于城市路網(wǎng)距離和設(shè)施規(guī)模計(jì)算了住宅區(qū)對商業(yè)設(shè)施的可達(dá)性。
　　(3)構(gòu)建特征價(jià)格模型，分析公共設(shè)施可達(dá)性對周邊住宅價(jià)格的影響。住宅特征價(jià)格模型表明:①距離最近購物中心、綜合超市、百貨商場距離對住宅價(jià)格影響不顯著，而到購物中心、綜合超市、百貨商場最大吸引概率距離均對住宅價(jià)格影響顯著。其他條件限制不變的情況下，到購物中心、綜合超市、百貨商場的最大吸引概率距離每增加1千米，住宅價(jià)格分別下降1.6％、2.7％和1.3％;②當(dāng)沒對中小

5、學(xué)質(zhì)量進(jìn)行區(qū)分時(shí)，距離最近中學(xué)、小學(xué)均距離均不對住價(jià)格產(chǎn)生影響，而重點(diǎn)中學(xué)和省示范小學(xué)對住宅價(jià)格影響顯著，距離最近重點(diǎn)中學(xué)和省示范小學(xué)的距離每增加1千米，住宅價(jià)格分別下降3.5％和2.3％;③醫(yī)療設(shè)施對住宅價(jià)格的影響是是負(fù)向的，距離最近醫(yī)院距離每減少1千米，住宅價(jià)格上升8％。
　　(4)揭示了廈門市房價(jià)空間分異現(xiàn)狀，討論了地理分割、本島極化發(fā)展、公共服務(wù)設(shè)施水平發(fā)展不平衡以及城市開發(fā)策略等宏觀因素對廈門市房價(jià)空間分異的影響，對城市