基于TEI@I方法論的青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價格預(yù)測研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r的好壞將直接關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人民生活的和諧程度。商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用也越來越大，對廣大人民群眾的基本生活也產(chǎn)生著重大的影響。商品住宅在高速發(fā)展的同時其價格也在逐年飆升，房價成為影響社會發(fā)展的重要因素。
　　 青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)是2011年《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確建設(shè)的新區(qū)。為了進(jìn)一步促進(jìn)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)一體化的發(fā)展，2

2、012年12月經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，將膠南市和黃島區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整為新的黃島區(qū)，為西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的一體化推進(jìn)和國家級新區(qū)的設(shè)立創(chuàng)設(shè)了一個很好的基礎(chǔ)。青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)未來的發(fā)展直接關(guān)乎青島市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的興衰與走向。而商品住宅的價格波動以及未來的發(fā)展趨勢，對新區(qū)的發(fā)展有十分重要的意義。因此，從商品住宅市場入手，尋求影響商品住宅價格變動的各因素，通過分析各影響因子在時間上的變動趨勢，來對房價進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測，對指導(dǎo)政府宏觀管理與調(diào)控，促進(jìn)住宅市場

3、健康發(fā)展有著重要的意義，同時對其他類似城市住宅市場的發(fā)展研究也有一定的借鑒性。
　　 本文以TEI@I方法論作為理論基礎(chǔ)，從青島市青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅平均銷售價格和影響住宅價格的因素入手，通過構(gòu)建多元分析預(yù)測模型，對青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)2013年商品住宅價格進(jìn)行研究預(yù)測。論文主要從四個部分進(jìn)行分析研究。
　　 (1)對青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的總體概況及商品住宅市場的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)了商品住宅市場的特點(diǎn)，以及存在的問題。

4、
　　 (2)分析影響青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價格的因素。首先從供需方面定性的分析影響價格變動的因素;然后利用主成分分析法，結(jié)合青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的實(shí)際情況，通過定量分析確定影響青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價格的主要因素。
　　 (3)基于TEI@I方法論的文本挖掘(Text mining)+經(jīng)濟(jì)計量(Econometrics)+智能技術(shù)(Intelligence)@集成技術(shù)(Integration)的思想，提出了商品住

5、宅價格預(yù)測模型的設(shè)計與構(gòu)建思路。主要以多元回歸、Bayes線性預(yù)測模型以及GM(1，1)非線性預(yù)測模型為計量模型，然后利用IOWA算子對這些預(yù)測模型進(jìn)行集成分析，進(jìn)一步精確預(yù)測結(jié)果。
　　 (4)運(yùn)用基于TEI@I方法論構(gòu)建的多元預(yù)測模型，對青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價格進(jìn)行預(yù)測，通過對多年預(yù)測值與實(shí)際房價的比較，得出本預(yù)測模型具有較高的準(zhǔn)確性，可以較準(zhǔn)確的預(yù)測未來青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅的價格。根據(jù)預(yù)測的結(jié)果，對青島西海岸商