鵬華前海萬(wàn)科REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”)是20世紀(jì)60年代在美國(guó)首次出現(xiàn)的一種金融產(chǎn)品，由于其相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)眾多，因而在海外市場(chǎng)發(fā)展迅速。目前已成為繼貨幣、債券、股票之后的第四大類(lèi)投資產(chǎn)品。海外市場(chǎng)REITs的發(fā)展十分迅速，REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也在逐步提速。2015年6月，鵬華前海萬(wàn)科REITs獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)發(fā)行，成為中國(guó)大陸第一支在交易所上市的公募REITs。鵬華前海萬(wàn)科REI

2、Ts的發(fā)行標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的又一次金融創(chuàng)新。本文將采用文獻(xiàn)研究法、統(tǒng)計(jì)分析法、對(duì)比分析法、模型分析法、風(fēng)險(xiǎn)分析法等研究方法對(duì)鵬華前海萬(wàn)科REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)研究。
　　本文對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)的研究從四個(gè)方面入手，分別是基礎(chǔ)資產(chǎn)、投資收入、融資成本以及組織形式。在基礎(chǔ)資產(chǎn)方面，鵬華前海萬(wàn)科REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為前海企業(yè)公館的租金收益權(quán)而并非前海企業(yè)公館BOT項(xiàng)目，由此出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，并且房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并不在鵬華前海萬(wàn)科

3、REITs手中，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售與風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)的喪失，鵬華前海萬(wàn)科REITs也不能獲得前海企業(yè)公館的增值收入。在投資收入方面，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)占基金資產(chǎn)總額的比例僅為23.32％。遠(yuǎn)低于美國(guó)的75％的標(biāo)準(zhǔn)線，較低的房地產(chǎn)資產(chǎn)卻冠以REITs之名，難免會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)。鵬華前海萬(wàn)科REITs僅持有單一物業(yè)，容易產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)較低的房地產(chǎn)資產(chǎn)意味著較大的固定收益類(lèi)、權(quán)益類(lèi)投資，這使得鵬華前海萬(wàn)科REITs不能夠

4、很好的抵抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在融資成本方面，從萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的角度來(lái)看，此次出讓前海企業(yè)公館項(xiàng)目未來(lái)租金收益權(quán)以獲得當(dāng)期現(xiàn)金流絕非一個(gè)好的融資選擇。萬(wàn)科的總資產(chǎn)收益率只有4％左右，其出讓一個(gè)收益率8.4％的項(xiàng)目實(shí)在是忍痛割腕之舉，較高的融資成本意味著各家中介機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)都被壓縮。而且為了獲得較好的市場(chǎng)效應(yīng)，鵬華前海萬(wàn)科REITs享受了較大的稅收優(yōu)惠，這一點(diǎn)其他REITs難以復(fù)制。在組織形式方面，在考量了不同組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)后，鵬華前海萬(wàn)

5、科REITs選擇了設(shè)立較為簡(jiǎn)單，免除雙重征稅的契約型組織形式。但契約型組織形式委托代理風(fēng)險(xiǎn)較高，這使得投資者難以對(duì)REITs的投資行為進(jìn)行深度把控，容易產(chǎn)生委托代理風(fēng)險(xiǎn)。
　　通過(guò)分析鵬華前海萬(wàn)科REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)不難發(fā)現(xiàn)，其與成熟的REITs產(chǎn)品相比，仍存在許多不足。針對(duì)鵬華前海萬(wàn)科REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其風(fēng)險(xiǎn)，以及為促進(jìn)REITs在中國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展，筆者提出了明晰基礎(chǔ)資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、完善激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制等相應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)