基于REITs的公共租賃住房融資分析及對(duì)策研究.pdf

1、自從1998年正式取消福利分房制度，我國(guó)商品房市場(chǎng)跟隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境得到了蓬勃發(fā)展，形成了較為完善的市場(chǎng)化機(jī)制。同時(shí)，在此過(guò)程中也產(chǎn)生了諸多的負(fù)外部效應(yīng)，尤其是中低收入群體的住房問(wèn)題日益突出。因此，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，建立健全我國(guó)住房保障體系，加快國(guó)內(nèi)保障性住房的建設(shè)與供給，已經(jīng)受到社會(huì)各方面廣泛關(guān)注。2009年3月“兩會(huì)”期間，政府工作報(bào)告中第一次提出要大力推進(jìn)公共租賃住房，公共租賃住房成為我國(guó)保障住房體系的重要組成部分;2011年3月，

2、“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”這一主張被列入“十二五”規(guī)劃，代表著中央政府對(duì)未來(lái)我國(guó)保障性住房體系的整體設(shè)想中，公共租賃住房將居于主體地位。
　　近年來(lái)，在各地方政府主導(dǎo)下，公共租賃住房的建設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開(kāi)。但由于保障性住房具有公共產(chǎn)品屬性，經(jīng)濟(jì)效益不明顯，市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法完全發(fā)揮作用，導(dǎo)致公共租賃住房在內(nèi)的各類保障房建設(shè)存在諸多瓶頸，尤其是融資問(wèn)題成為了其發(fā)展的重要制約因素。為此，我國(guó)政府已經(jīng)明確提出:鼓勵(lì)拓

3、展社會(huì)融資渠道，創(chuàng)新融資思路以確保公共租賃住房建設(shè)工作的穩(wěn)步開(kāi)展，其中包括鼓勵(lì)運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金與房地產(chǎn)投資信托基金（即REITs）來(lái)拓展公共租賃住房建設(shè)的融資渠道。
　　本文以上述概況作為背景，將理論與實(shí)踐結(jié)合，圍繞如何參考國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）運(yùn)用于公共租賃房建設(shè)融資進(jìn)行研究，提出構(gòu)建一套適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的REITs融資機(jī)制，對(duì)我國(guó)公共租賃房建設(shè)融資具有一定現(xiàn)實(shí)意義。本文主要內(nèi)容如下:
　　首先，

4、從制度基礎(chǔ)入手分析了保障性住房的理論基礎(chǔ)。其中制度基礎(chǔ)包括了馬斯洛需求層次理論、國(guó)民收入再分配理論和福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場(chǎng)理論包括了公共產(chǎn)品和公共項(xiàng)目區(qū)分理論。通過(guò)理論分析指出保障性住房的資金來(lái)源不僅需要政府支持，也需要擴(kuò)大社會(huì)融資。
　　然后，結(jié)合我國(guó)上海、重慶等地較為有特點(diǎn)的融資模式，對(duì)我國(guó)保障性住房的融資現(xiàn)狀、問(wèn)題和難點(diǎn)進(jìn)行了分析與評(píng)價(jià)，指出在中國(guó)國(guó)情下，單純依靠政府財(cái)政融資無(wú)法支持大規(guī)模的公租房建設(shè)，我們需要在政府引導(dǎo)下拓展

5、社會(huì)化融資，使其成為公租房建設(shè)的重要資金來(lái)源。在此基礎(chǔ)上，本文進(jìn)一步分析論證了我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可行性和必要性。
　　進(jìn)而，筆者探索分析了美國(guó)、新加坡、香港等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在保障性住房融資，尤其是REITs方面的制度特征和融資模式，從中提煉出可供參照的有益借鑒。
　　最后，筆者結(jié)合我國(guó)國(guó)情總結(jié)并提出了引入REITs創(chuàng)新公共租賃房融資模式的相應(yīng)思路和對(duì)策，重點(diǎn)設(shè)計(jì)了政府主導(dǎo)下、契約型REITs的組織結(jié)構(gòu)和