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文檔簡介
1、房地產(chǎn)市場是一個周期波動的市場,波動幅度太大會影響國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們的正常生活。保證房地產(chǎn)市場均衡、健康的發(fā)展是政府的主要任務之一,也是廣大人民群眾期盼的目標之一。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟政策影響較大,由于土地資源的稀缺性及在房地產(chǎn)市場的重要性,土地政策已成為一項重要的房地產(chǎn)市場宏觀調控政策。
通過土地資源的有效配置可對房地產(chǎn)市場的相關指標產(chǎn)生有利的作用,使房地產(chǎn)市場波動性減小,較為均衡地運行。本文通過對房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀的研究
2、,找出房地產(chǎn)市場運行指標和土地資源配置要素的關系,確定合理的土地儲備規(guī)模、供應時機、供應結構等土地資源配置要素,以期在我國土地政策的制定中起到一定的參考作用。本文主要從以下幾個方面展開研究:
(1)在目前土地資源配置的基礎上,對我國房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀進行分析,選取房價和商品房銷售面積為分析指標,運用馬爾柯夫法對未來五年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進行預測,運用層次分析法建立房地產(chǎn)市場運行狀況的綜合評價指標體系,同時計算我國近幾年的房地
3、產(chǎn)市場均衡系數(shù)。
(2)在房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的條件下,運用BP神經(jīng)網(wǎng)絡、RBF神經(jīng)網(wǎng)絡、回歸分析、時間序列預測理論、灰色系統(tǒng)理論等確定土地需求量;運用庫存理論建立土地的最優(yōu)儲備規(guī)模模型;考慮風險的因素,以促進房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展為目標,提出土地安全庫存量的概念。
(3)運用神經(jīng)網(wǎng)絡建立房地產(chǎn)市場中各要素和土地供應面積之間的關系;通過不斷改變土地供應面積的變化時間考察土地供應時序對房價、商品房銷售額的影響,以房價、商品房
4、銷售額波幅最小為準則,確定土地最優(yōu)供應時機;比較土地供應時機調整前后的房地產(chǎn)市場均衡系數(shù)。
(4)利用聚類分析的方法分別根據(jù)供給、需求、市場三個方面的指標對我國31省市的房地產(chǎn)市場分成四類,并對四類房地產(chǎn)市場的均衡狀況和土地供應狀況進行分析;運用灰色系統(tǒng)理論,分別建立各類住房供應面積的年增長率和各類住房土地供應面積比例與房價、商品房銷售面積的關系模型。
(5)結合我國國情,提出促使我國房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的土地儲備規(guī)模
5、、土地供應時機、土地供應結構等資源配置方面的政策。
本論文最終建立了涉及供給、需求、交易狀況和宏觀調控四個方面的房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展狀態(tài)的指標體系,指標體系可作為評價各年份或者各城市房地產(chǎn)市場運行狀況的依據(jù);根據(jù)房地產(chǎn)市場運行指標和土地資源配置要素的關系,確定了合理的土地儲備規(guī)模、供應時機和供應結構;以此為基礎,分別對各土地資源配置要素改變前后房地產(chǎn)市場的均衡狀況進行了比較;根據(jù)分析結果,提出了適合中國房地產(chǎn)市場的土地政策建議。
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