人口城鎮(zhèn)化對三線城市住宅需求的影響研究——以常州市為例.pdf

1、我國城鎮(zhèn)化已實現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在相當(dāng)長的時間內(nèi)仍是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主旋律。城鎮(zhèn)化的核心是人口的城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)中短期增長的強大引擎。隨著新型城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，龐大農(nóng)村人口遷移的集聚效能，使得與老百姓民生息息相關(guān)的住房問題再次成為關(guān)注的焦點。
　　縱觀現(xiàn)今的房地產(chǎn)住宅市場，一、二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2011年以來持續(xù)上升，三線城市占比則持續(xù)收縮。三線城市前幾年住宅市場快速發(fā)展，使得市場供應(yīng)量

2、井噴，但由于經(jīng)濟(jì)增長動能不足和人口聚集力較低，需求相對疲軟，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求的局面。未來十年，我國的城鎮(zhèn)化將進(jìn)入從50％到70％的快速提升階段。一旦城鎮(zhèn)化邁入發(fā)展的高級階段，人口和產(chǎn)業(yè)會向處于中間層次的城鎮(zhèn)集聚，進(jìn)而推動區(qū)域性中心城鎮(zhèn)的形成，二、三線城市成為房地產(chǎn)住宅市場新的增長點。
　　從城鎮(zhèn)化進(jìn)程影響城市住宅需求的角度分析城市內(nèi)部住宅市場的研究路徑，有益于城市房地產(chǎn)住宅市場的健康運行，同時也成為統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要視

3、角。我國房地產(chǎn)業(yè)在順應(yīng)趨勢正確把握以城鎮(zhèn)住房建設(shè)為增長點的住宅需求的同時，要與國民經(jīng)濟(jì)、新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級良性互動，為民生改善和城市建設(shè)提供配套服務(wù)，不僅要做積極參與者，更要做有力推動者。
　　本文立足于2014年《政府工作報告》強調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的核心在于解決“三個1億人”問題的時代背景，研究人口城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展對我國三線城市住宅需求產(chǎn)生的重要影響?；趯鴥?nèi)外文獻(xiàn)及相關(guān)理論的梳理和歸納，文章先就人口城鎮(zhèn)化對城市住宅

4、需求影響機制作定性分析，發(fā)現(xiàn)城市群的規(guī)模集聚效應(yīng)不僅對三線城市具有經(jīng)濟(jì)輻射作用，并且對其住宅需求也發(fā)揮了積極的帶動作用。然后從橫向與縱向兩方面對二者關(guān)聯(lián)度進(jìn)行研究，橫向方面，選取2003-2012年城鎮(zhèn)化和住宅需求的多項指標(biāo)作為研究對象，采用DEA方法從規(guī)模效率角度逐年分析當(dāng)年城鎮(zhèn)化對住宅需求的推動效能;縱向方面，采用E-views軟件，針對時間序列數(shù)據(jù)樣本通過協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗驗證城鎮(zhèn)化發(fā)展與住宅需求的關(guān)聯(lián)度。緊接其后，文章建立