開發(fā)商處分地下停車位的法律限制——以業(yè)主的權(quán)利保護(hù)為視角.pdf

1、伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展，人民生活水平顯著提高，私家車的保有量大幅增加?；谖覈丝诒姸?，土地資源緊俏的現(xiàn)狀，地方城建規(guī)劃部門很難在物業(yè)小區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖中設(shè)置足夠的停車位，來滿足新式小區(qū)業(yè)主的停車需要，這使得停車難問題，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，日漸突出。
　　《物權(quán)法》與《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相繼出臺(tái)，為地下停車位的權(quán)屬之爭劃上了休止符，使得地下停車位的法律性質(zhì)實(shí)現(xiàn)了由物業(yè)小區(qū)的附屬

2、設(shè)施向區(qū)分所有建筑物的專有部分的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商對地下停車位的單獨(dú)處分有了法律上的依據(jù)。在取得地下停車位的產(chǎn)權(quán)登記證明后，開發(fā)商自由地出租或轉(zhuǎn)讓，本無可非議，但從規(guī)劃角度來看，地下停車位畢竟要服務(wù)于整個(gè)物業(yè)小區(qū)來提升業(yè)主的生活質(zhì)量。理論上，有必要適當(dāng)規(guī)制開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主之外的其他民事主體處分地下停車位的行為?！段餀?quán)法》第74條第1款應(yīng)運(yùn)而生，只是“首先滿足業(yè)主需要”這一限制條件過于原則化，實(shí)踐中，對它的內(nèi)涵的理解，莫衷一是，同時(shí)，開發(fā)商向非

3、業(yè)主處分地下停車位的法律后果也沒有明示。為了追求自己利益的最大化，開發(fā)商置“首先滿足業(yè)主需要”的要求于不顧，將地下停車位轉(zhuǎn)讓于物業(yè)小區(qū)業(yè)主之外的其他民事主體，使得本小區(qū)業(yè)主無處停車或者在繳納高額停車費(fèi)后才得以停車的情況時(shí)有發(fā)生。業(yè)主的停車?yán)妫пЭ晌?。客觀上，由于地下停車位登記制度只是散落在一些地方性法規(guī)中，法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定，也加速催生了交易過程中的地下停車位糾紛。
　　本文以“今天花園地下停車位糾紛案”為切入點(diǎn)，以開發(fā)商對地

4、下停車位的處分限制為主線，從地下停車位的法律性質(zhì)入手，分析《物權(quán)法》以及《司法解釋》出臺(tái)前后，地下停車位法律性質(zhì)判定標(biāo)準(zhǔn)的變化?！段餀?quán)法》第74條第1款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，無疑限制了開發(fā)商對地下停車位的處分，對開發(fā)商來說，這樣是否公平？怎樣理解這一限制條件的內(nèi)涵與規(guī)范性質(zhì)？在法律層面上，如何限制開發(fā)商對地下停車位的處分？一旦開發(fā)商向住宅小區(qū)業(yè)主之外的其他民事主體處分地下停車位，小區(qū)業(yè)主的權(quán)