基于旅游文化視角下的特色房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題研究.pdf

1、近年來隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，特別是歷史文化旅游的興起，歷史文化老區(qū)內(nèi)的旅游業(yè)逐漸發(fā)展起來。在這些老舊城區(qū)中，存在許多歷史遺跡，旅游業(yè)的發(fā)展為這些歷史遺跡帶來了新的商機(jī)。這些歷史遺跡從原本單一的政府保護(hù)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)居民政府三種力量結(jié)合的共同保護(hù)方式。歷史遺跡經(jīng)過一系列的更新修繕后，其使用形式不斷變化。巧妙的利用歷史遺跡中的歷史文化價(jià)值，形成具有特色的酒店、店鋪、新居住型房地產(chǎn)等。但是由于這樣的歷史文化價(jià)值及其被新賦予的商業(yè)價(jià)值，使得特

2、色房地產(chǎn)在價(jià)值評(píng)估中存在許多的問題。
　　文章首先對(duì)現(xiàn)階段常用的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，在特色房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的使用情況進(jìn)行分析。理論上適用性廣泛的成本法主要受到評(píng)估技術(shù)限制，其對(duì)具有歷史遺跡色彩的建筑重置成本及貶值額的測(cè)算存在較大難度。而在商業(yè)型特色房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中較為合理的收益法，其在風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算上設(shè)置了很大的障礙。因此，在有限的市場(chǎng)條件下，以市場(chǎng)價(jià)值為價(jià)值類型的評(píng)估項(xiàng)目中，市場(chǎng)法是特色房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的首選方法。此時(shí)，市場(chǎng)法可以較好

3、的體現(xiàn)特色房地產(chǎn)的價(jià)值，即歷史文化價(jià)值帶來的影響。但是在可比案例的選擇中，必須要引起評(píng)估人員足夠的重視，僅僅依據(jù)使用用途等進(jìn)行選擇是完全不夠的。
　　本文將選取北京地區(qū)的四合院酒店為特色房地產(chǎn)代表，對(duì)其進(jìn)行研究。選取市場(chǎng)法并通過對(duì)其可比因素選擇及評(píng)估結(jié)果的權(quán)重分析，對(duì)市場(chǎng)法進(jìn)行改進(jìn)。依據(jù)特色房地產(chǎn)的特點(diǎn)，即商用化的歷史文化遺產(chǎn)，依據(jù)實(shí)地情況選取兩類可比因素進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并對(duì)其價(jià)值評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，即商業(yè)可比因素及旅游文化可比因素