房產(chǎn)買賣居間合同中“跳單”行為研究.pdf

1、近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)交易市場的重要媒介作用也愈發(fā)顯現(xiàn)出來，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為房產(chǎn)交易市場舉足輕重的一部分，房地產(chǎn)市場與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相互作用，相互影響，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展也能推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展進(jìn)步的今天，房產(chǎn)中介市場的發(fā)展還不能完全趕上房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐，中介機(jī)構(gòu)與委托人之間的矛盾不斷出現(xiàn)，特別是“跳單”糾紛不斷產(chǎn)生，影響了房產(chǎn)中介市場的發(fā)展。目前，針對“跳單”糾紛，只

2、有2011年最高院發(fā)布的1號指導(dǎo)性案例--上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，指導(dǎo)性案例僅為“跳單”糾紛的解決提供方向，并不能完全解決“跳單”糾紛。而且，在實踐中，司法審判不統(tǒng)一，這些問題引起了筆者的思考，糾紛的解決離不開對主要矛盾的準(zhǔn)確把握，所以本文將對房產(chǎn)買賣居間合同中的“跳單”行為進(jìn)行研究。
　　第一部分，概述“跳單”行為。通過分析有些學(xué)者的觀點概括出“跳單”的定義：委托人為購買房屋與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂居間合同，約

3、定由中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)以達(dá)到購買或出售房屋目標(biāo)，目標(biāo)達(dá)成后，由委托人向提供居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)支付合同約定的居間報酬，但是，委托人為逃避向該中介機(jī)構(gòu)支付居間費(fèi)用而選擇與房屋所有權(quán)人私下交易或者另選中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易。事實上,交易的達(dá)成是利用了原中介機(jī)構(gòu)提供的房源信息、訂約機(jī)會，委托人的此種行為被稱為“跳單”。然后列舉其特征和表現(xiàn)形式，特征：存在居間合同關(guān)系、是委托人有意識的行為、是違反合同義務(wù)的行為、是侵害債權(quán)的行為，形式：半跳、全跳、隱

4、跳。進(jìn)而分析“跳單”行為因價格、朋友關(guān)系而出現(xiàn)，準(zhǔn)確把握“跳單”行為產(chǎn)生的深層原因：委托人法律意識不夠高、中介機(jī)構(gòu)未盡力履行居間義務(wù)、中介市場惡性價格競爭，以及帶來的敗訴、行業(yè)惡性競爭、安全交易風(fēng)險增大等風(fēng)險。接下來分析“跳單”行為的法律屬性，從行為侵害的后果是居間人的債權(quán)利益、違法性質(zhì)是違約行為、主體是居間合同委托人以及主觀過錯是故意四個方面全面分析，得出“跳單”行為是違約行為的結(jié)論。
　　第二部分，“跳單”行為的法律屬性及其認(rèn)

5、定。委托人與中介機(jī)構(gòu)之間存在有效的委托協(xié)議、中介機(jī)構(gòu)積極履行居間義務(wù)、委托人利用了中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)信息、委托人為逃避支付居間報酬以及委托人與第三人達(dá)成房產(chǎn)交易等五個方面可作為“跳單”行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　第三部分，禁止“跳單”條款的效力。禁止“跳單”條款，是指房產(chǎn)居間中介機(jī)構(gòu)提供的格式條款，其中有禁止委托人的“跳單”行為，還有出現(xiàn)“跳單”行為時委托人要承擔(dān)違約金或全部傭金的責(zé)任。通過市場交易習(xí)慣和意思自治闡述禁止“跳單”條款有效

6、，通過委托人任意解除權(quán)的排除以及責(zé)任的加重闡述禁止“跳單”條款無效。
　　第四部分，通過居間報酬請求權(quán)、違約賠償請求權(quán)、必要費(fèi)用請求權(quán)三方面分析“跳單”行為相關(guān)費(fèi)用請求權(quán)，并通過分析居間行為與締約結(jié)果有因果關(guān)系、居間人完全履行居間義務(wù)、房屋買賣合同合法有效，闡述居間報酬請求權(quán)。
　　第五部分，“跳單”行為的防范。通過規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)合同、確定居間報酬標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建交易誠信機(jī)制、建立房源共享機(jī)制，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范，防范“跳單