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文檔簡(jiǎn)介
1、二手房買賣中的“跳單”問題研究摘要2011年12月最高人民法院發(fā)布了第一批指導(dǎo)性案例,其中的“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”對(duì)因“跳單”現(xiàn)象引發(fā)的居間合同糾紛案的裁判要點(diǎn)進(jìn)行了確認(rèn)。本文從委托人與居間人簽訂的看房確認(rèn)書等協(xié)議入手,分析了相關(guān)合同條款的法律效力和跳單行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),并由此引發(fā)了對(duì)《合同法》中相關(guān)規(guī)定的反思。關(guān)鍵詞二手房買賣居間合同跳單作者簡(jiǎn)介:溫建康,北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法方向法律碩士研究生,北京市豐臺(tái)區(qū)
2、人民檢察院。中圖分類號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):10090592(2013)1018602一、有關(guān)看房確認(rèn)書等協(xié)議的法律性質(zhì)當(dāng)有糾紛發(fā)生時(shí),中介方往往以看房確認(rèn)書為依據(jù),追究委托人的違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第113條及《司法解釋(二)》第29條的規(guī)定,損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,當(dāng)事人約定違約金的其數(shù)額應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。由于看房確認(rèn)書僅僅作為一種預(yù)約合同,委托人違約的后果是雙方不能簽訂
3、正式的居間合同,此時(shí)中介方的損失或合同的預(yù)期利益則與居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)無關(guān),中介方的損失充其量是一種勞務(wù)支出的損失,應(yīng)以居間合同中必要費(fèi)用為基礎(chǔ),即使中介方仍然以居間報(bào)酬為基礎(chǔ)設(shè)定了違約金,委否具有免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。免除責(zé)任,是指免除提供者根據(jù)合同性質(zhì)在通常情況下應(yīng)該負(fù)擔(dān)的主要義務(wù);加重責(zé)任,是指格式條款中增加了在通常情況下不應(yīng)該由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)的義務(wù);排除主要權(quán)利,指排除對(duì)方通常情況下應(yīng)該享有的主要權(quán)利
4、。針對(duì)二手房買賣居間合同,通常情況下,居間人的主要義務(wù)是根據(jù)委托人的要求向其報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù),其權(quán)利是促成合同成立后獲取報(bào)酬;而委托人的義務(wù)在于中介方促成合同成立后向其支付報(bào)酬,其權(quán)利為獲取中介方為其提供的信息或接受媒介服務(wù)。按照該類條款的一般表述,中介方提供完看房服務(wù)后,無論委托人私下完成交易還是通過其他中介完成交易,均視為原中介方完成了居間服務(wù)。這樣的表述無異于使委托人做出了通過原中介完成交易或放棄購(gòu)買所看
5、房屋的保證,使其負(fù)擔(dān)了不必要的義務(wù),并且,在非獨(dú)家代理的情形下排除了委托人選擇其他中介的權(quán)利。因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這樣的條款無效。但是,如果中介方針對(duì)格式條款履行了必要的說明義務(wù),委托人也予以簽字認(rèn)可,那么就不能輕易的判定條款無效,最高法院的指導(dǎo)性案例中,也是首先確認(rèn)了合同的效力。三、跳單行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如果中介方禁止跳單的條款合法有效,那么委托人依靠其他中介完成交易的行為是否一定構(gòu)成跳單呢?一般來說應(yīng)該綜合多個(gè)方面進(jìn)行判斷。(一)委托人是否實(shí)
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