住房保障法律制度研究.pdf

1、經(jīng)過三十多年的改革開放實踐，我國發(fā)生了翻天覆地的變化。其中，住房市場化改革的進行，無疑起到了居功至偉的作用。然而，市場化的住房制度本身是無法解決由其所造成的住房社會問題的。住房除了具有商品屬性外，其本身也是國民參與社會交互活動的前提條件。為了保證社會公共生活得以存續(xù)，建立作為市場化住房制度補充的住房保障法律制度，就成為了各國政府的必然原則。不同于其他資本主義國家的住房發(fā)展史，我國自住房體制改革伊始，就非常注重住房保障法律制度的建設。早在

2、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）——我國現(xiàn)行住房制度市場化的重要基礎(chǔ)性文件中，就已經(jīng)對作為我國住房保障制度重要組成部分的經(jīng)濟適用住房制度做出了規(guī)定。自此，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，我國制定了多種住房保障法律制度，即限價房制度、經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度、公共租賃住房制度、住房公積金和針對職工的住房補貼。但是，我國的住房保障法律制度在宏觀上亦存在很多問題：
　　第一，我國現(xiàn)行的住房保障法律制度，尤其是經(jīng)濟適用住

3、房制度，在很大程度還保留有計劃經(jīng)濟時代公房制度的影子?？梢?，如果這種具有計劃經(jīng)濟色彩的住房保障制度得到徹底貫徹，則會造成我國住房市場經(jīng)濟的徹底崩潰。同時，正是因為現(xiàn)行的住房保障制度與住房市場化改革存在根本的矛盾，使得以經(jīng)濟適用住房為代表的住房保障制度在實踐中并沒有成為我國住房市場的主要組成部分。事實上，在市場機制的影響下，商品住房自然地就成為了我國住房市場的主力軍。
　　第二，我國現(xiàn)行的住房保障法律制度缺乏系統(tǒng)有效的類型化。這表現(xiàn)

4、在住房保障資助對象重疊，容易造成有限的財政資源被浪費。經(jīng)濟適用住房制度和廉租住房制度的資助對象都是低收入群體就是一個例子。
　　第三，我國的住房保障法律制度本身極度缺乏穩(wěn)定性。這表現(xiàn)在我國的住房保障法律制度往往五六年就有一次比較大的變動，其所用的術(shù)語也往往直接來源于經(jīng)濟學的專業(yè)術(shù)語。在缺乏有效法律解釋的前提下，這種穩(wěn)定性的缺乏必然導致我國住房保障法律制度缺乏其應有的安定性和明確性。
　　總而言之，目前我國的住房保障法律制度在

5、各個方面都存在一定的問題。除上述三個比較大的問題外，諸如住房公積金缺乏獨立性、交易禁止制度有損于交易安全的問題， 以及激勵措施不完善等也是住房保障法律制度中所要亟待解決的問題。實際上，我國住房保障法律制度中所存在的問題，都是因為我國現(xiàn)行的住房保障法律制度沒有按照社會國家原則和法治國家原則的要求進行設計所導致的。
　　作為一篇法學論文，本文主要采用歷史分析、比較分析和規(guī)范分析的方法，對住房保障法律問題進行研究。首先，有必要

6、就我國住房保障的發(fā)展歷史，特別是公房制度的存廢歷程進行歷史性的回顧，從中可以認識到計劃經(jīng)濟制度下的公房制度是不可能真正地解決我國的住房問題，亦無法與社會主義市場經(jīng)濟相適應。同時，也要認識到住房保障制度是市場化的住房制度的補充，而不是對住房市場經(jīng)濟的替代。其次，本文選取臺灣地區(qū)、德國以及美國等國家和地區(qū)的住房保障制度進行比較。通過法律比較的方法，可以迅速地發(fā)現(xiàn)我國的住房保障法律制度與其他發(fā)達國家和地區(qū)的差異點究竟在哪里。這有益于我國在未來

7、建立符合社會主義市場經(jīng)濟要求的住房保障法律制度。最后，不同于制度經(jīng)濟學著眼于作為一個制度整體的住房保障制度如何對經(jīng)濟單位產(chǎn)生效果，法學所要關(guān)注的只是作為整體法秩序一部分的住房保障法律制度本身，即與住房保障有關(guān)的法律適用問題。因此，本文著重通過對既往有關(guān)住房保障法律制度的政策和法律的梳理，闡釋當前我國住房保障法律制度所體現(xiàn)的價值基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)民主法治國家的價值觀，運用規(guī)范分析方法，指出住房保障法律制度應當是什么樣的，以及其如何被正

8、確地適用。
　　根據(jù)上述研究方法的要求，本文主要分為七章。
　　第一章，導論。本章主要就選題的研究背景、國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，及其所涉及的主要問題、研究方法和結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新與不足進行介紹，從而體現(xiàn)本選題的學術(shù)價值。
　　第二章，住房保障法律制度研究的基本理論。這一章主要是針對本文所要適用于檢驗和分析我國住房保障制度的基本法律原則進行論述。其中，這也包括對本文所要涉及的基本法律概念進行說明，即社會國家原則和法治國家原則。

9、　　第三章，闡述我國住房制度沿革史。在這一章中，主要對我國自改革開放以來的住房制度發(fā)展史做一個系統(tǒng)的回顧，基本上可以將其劃分為三個主要階段，即探索時期、市場化住房制度的建立、中國特色社會主義住房制度的發(fā)展完善。通過回顧，可以發(fā)現(xiàn)計劃經(jīng)濟時代的公房制度無法解決中國的住房問題，認識到住房保障法律制度改革的首要問題就在于如何調(diào)和住房保障與市場經(jīng)濟之間的緊張關(guān)系。
　　第四章，對我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障法律制度進行評價。在這一章中，主要就我

10、國現(xiàn)行的住房保障制度，即限價房制度、經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度、公共租賃住房制度、住房公積金和針對職工的住房補貼等分別進行評價。
　　第五章，就境外的住房保障法律制度進行探討。在這一章中，主要對我國臺灣地區(qū)、德國以及美國的住房保障制度進行介紹。國外住房保障制度的歷史經(jīng)驗，尤其是德國住房制度的發(fā)展歷史告訴我們，指令性的住房統(tǒng)制經(jīng)濟只能作為一項臨時措施，解決緊急狀態(tài)下的住房緊缺危機，而不能被當作一項長久的住房制度。此外，國外住房保

11、障制度也證明了住房保障與住房市場經(jīng)濟本身并不是非此即彼的關(guān)系，二者可以相互兼顧。
　　第六章，討論我國住房保障法律制度的改革目標。本章從國家提供住房保障的義務和住房保障法律制度要貫徹法治國家原則要求等方面，就我國現(xiàn)行的住房保障法律制度中所存在的問題提出個別的修改建議，同時指出了只有符合社會法治國家原則要求的住房保障法律制度，才能真正地成為市場化的住房制度的有益補充。最終，未來我國應建立以作為客體資助的新型廉租住房為核心的多樣化的住